【文章內容簡介】 厘米的，測量后我還以為我測量錯了呢。以上工作是有點煩瑣的，如果你有朋友擁有激光掃平儀，這個問題就好解決多了。 驗層高 如果你的合同有這一個條款。那么你是應該測量一下樓宇的層高的。方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是最方便放置長尺而不變彎的最佳 辦法），你應該測量戶內的多處地方。一般來說，在 米 左右是接受的范圍，如果房屋低于 米，那么房屋就得考慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對于發(fā)展商來說，是非常有效的一種節(jié)約成本的方法的。 1)減少總承重，這樣基礎部分的成本就可以節(jié)約一部分。 2)雖然在只減了 10 公分左右，但是總體算起來，成本節(jié)約也是很多的，猶其對于成片開發(fā)的住宅區(qū)。3)在一定的高度中，降低層高可以建設更多的層數(shù)。 驗門窗 這里猶其以驗收窗為主。驗收的關鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密封性。窗的密封存性驗收最 麻煩的一點是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽臺門一般要看陽臺門的內外的水平差度。曾經(jīng)看過一種情況，陽臺的水平與室內的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進的問題了。 其他項目 事實上，除了上述的項目外，其他的驗收，都需要有比較專業(yè)的知識才行的。你不妨帶一個熟悉工程的朋友去驗收房屋，這也是唯一可能的東西了。除此之外，你只能是依靠質檢部分的認真了。 三、檢驗合同約定的房屋面積與實際面積是否有差異 商品房銷售面積 =套內建筑面積 +分攤的公用面積購房者 單靠自身力量要測量、計算公（共）用建筑面積及本套應分攤的共有建筑面積是相當困難的，但可以測算本套套內建筑面積。您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，如果套內建筑面積與合同約定的面積或開發(fā)商出示的測繪報告顯示的面積出入過大，應向測繪機構問明原因或要求復測。實測面積與合同約定面積存在誤差的，應按合同約定辦法處理。 一般合同規(guī)定，該商品房交付時，房屋實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的177。 2％（177。 3％）時，房價款保持不變；超過177。 2％（177。3％）但不超過某個百分點（如 5％）時，雙 方按房價結算，當實際誤差超過某個百分比時，買家有權終止協(xié)議，可以退房。在簽定購房合同時，應明確約定“超過面積”的含義，以防止雙方在履行合同時發(fā)生爭議。具體情況還要根據(jù)當時開發(fā)商的合同分別考慮，對某些模棱兩可的條款盡量在合同中設定明確的說法。 四、檢驗合同約定的配套設施是否齊全 配套設施除了室內部分，還包括小區(qū)的同期建設、同期交房、車庫、會所、綠化、景觀園林等是否符合承諾，公共部分如大堂、樓道、墻、地、頂?shù)难b修是否符合承諾，郵箱、電梯、周界報警系統(tǒng)是否配備等。檢驗配套設施時除按合同所載的條文外，所有開發(fā)商前期 的宣傳資料都視為合同的附件。在您查看了房屋后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質，是否具備您要求的管理標準。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了。 總之，在房屋的驗收過程中，購房者一定要根據(jù)合同上的約定，明確每一項條款是否符合，如果發(fā)現(xiàn)有不對的地方，要及時反饋給開發(fā)商，要求開發(fā)商相應做出修補或賠償。索要“兩書一表” 向開發(fā)商索要《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質量問題時按約維修?！蹲≌|量保證書》是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。 按照有關規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等?！犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責任。簽收《房屋驗收單》 在您查看了房產(chǎn)后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、 綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質，是否具備您要求的管理標準。 其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了。 商品房交房程序及注意事項 一、開發(fā)商應出示： Ａ、建設工程質量監(jiān)督站出具的《建設工程竣工驗收合格備案表》Ｂ、建設行政主管部門出具的《住宅商品房準許交付使用證》Ｃ、建設項目初始登記產(chǎn)權證，即大產(chǎn)權證Ｄ、面積實測表（房屋管理局） 二、 開發(fā)商應提供：Ａ、《新建住宅質量保證書》Ｂ、《新建住宅使用說明書》 . 三、注意事項： 《建設工程竣工驗收合格備案表》是項目已完成施工，經(jīng)開發(fā)商、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位驗收符合設計和國家標準的證明。查看時應當注意是否有四方簽章，是否包含了該幢樓，各單項工程是否合格。 《住宅商品房準許交付使用證》是商品房可向消費者交付使用的前置條件，只有開發(fā)商已向建設部門申請并獲得了交付的許可，才可以交房。 大產(chǎn)權證是證明開發(fā)商合法的地權利人的依據(jù)。 開發(fā)商必須保證所交付的房屋產(chǎn)權清晰、合法，不存在產(chǎn)權糾紛和 財務糾紛，不存在抵押權等他項權利，也不存在租賃關系和不合理的相鄰關系。為此，購房者必須查驗開發(fā)商提供的新建商品房房地產(chǎn)權證。 《新建住宅質量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，可以作為商品房預、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力。開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。同時還應當注意保修人是否和賣方一致。如有不合理的條款應當立即提出。 《新建住宅使用說明書》是開發(fā)商對銷售的商品房使方法及注意事項的說明，為開發(fā)商的法定義務，開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。同時還應當 注意保修人是否和賣方一致。如有不合理的條款應當立即提出。 四、房屋驗收的注意事項： 廚房煙道：用紙卷點火后滅火冒煙，放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。 衛(wèi)生間通風：應在吊頂下留通風口。留在吊頂上面時要用手燈查看是否具備可安裝性，同時用上法測抽力。煙道、通風口中用手電查看是否存有建筑垃圾。 管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關閉進氣電磁閥。如果不能動作，及時修復；入住后維修，因做了整體廚柜而使維修困難甚至拆掉吊櫥。 空鼓： 手錘墊上幾層紙（避免留下錘?。┣脫魤Ρ?，檢查墻面空鼓。專用鋼針小錘（ 10g）測墻磚、地磚空鼓。 驗電： A、檢查插座：五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關箱內的插座開關（ 應有標示），指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關、接線良好，插座安全。如果開關拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關質量有問題或接線有誤，立即修復，否則誤觸電時無法及時斷電危及生命。插座還應用搖表來測試對地絕緣情況是否良好。 B、開關箱內的各分路開關應有明顯的標示。如果沒有或不明確，立即糾正。 C、開關箱內開關 應安裝牢固，每個都要用力左右晃動檢查，如果發(fā)現(xiàn)松動，應緊固或更換。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時，會造成更大危險。 D、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進去有無松動或插不進現(xiàn)象。 E、檢查弱電插座數(shù)目：寬帶插座因戶型不同個數(shù)不一：比如二室二廳至少應有 2 個，三室二廳至少應有 3 個；有線電視插座還應同步多一個。 F、檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。 G、檢查入戶門門鈴：帶 2 節(jié)（或 4 節(jié)） 5號電池測試門鈴。是否不響或響個不停。Ｈ、拉斷電閘看戶內是否完全斷電，分別檢查各個分閘是否完全控制分支線路，最好用萬用表測 一下各個強弱電是否暢通。 貓眼： 入戶后觀察貓眼，是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象，修復或更換。 測高度： 用盒尺檢查房頂，取 4－ 5個點，進行測量，若數(shù)值一致，比如房高均為 （或者 ）說明房頂或地面沒有傾斜。 測墻壁地面： 用長尺（或者帶有水平的專用直尺），靠墻壁地面，檢查是否平整，同時觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點（爆點：生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻未發(fā)好，抹在墻上就會形成爆點）。 1樓道窗戶是否有紗窗，不要因為不屬于自己家就不去關心，如果沒有，應及時提出配齊。同時注意樓梯踏步和扶手是否合乎要求（“住宅設計規(guī)范”明確規(guī)定有）。 1檢查防盜門：有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關應靈活。 1室內門檢查平整變形：把門打開，眼睛湊到門邊，看前后門線是否重合，若門線不重和，比如有一角翹起，必須更換，將來變形更嚴重；關門后查看四周縫隙均勻適宜；門和鎖開關應該開啟靈活；還要用專用水平儀測門安裝垂直度。 1窗戶： 推拉窗和平開窗上的紗窗和窗扇，應推動開關靈活，相互 無碰撞。窗戶外窗框上應有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導致下雨時窗戶進水。中空雙層玻璃里外都擦不干凈時，是因為雙層玻璃的里層臟了，原因玻璃在安裝時候就污染了，這時應拆換新玻璃，否則以后不易解決。還要用專用水平儀測窗戶安裝垂直度。所有外門窗均應有紗門、紗窗。朝向通道和底層室外的窗戶應有防盜網(wǎng)。 1臥室、客廳通風窗戶面積為使用面積的二十分之一，比如室內面積 30m2,那么開啟的窗戶面積應有 ； 1廚房通風窗戶面積為使用面積的十分之一，比如廚房室內面積 10m2,那么開啟窗戶面積應有 1m2。達不到者不 合格（國家標準“住宅設計規(guī)范”）。廚房排煙孔直徑 15cm，達不到時無法安裝油煙機。 閉存水試驗、水表空轉試驗：（重要檢驗項目） ①樓上衛(wèi)生間有人在洗澡，樓下衛(wèi)生間就有可能下小臟雨，這是因為樓上的防水沒有做好，所以在驗房時需要和樓上進行協(xié)調，做好各家的閉存水試驗。具體做法是，在樓上和自家的衛(wèi)生間用塑料袋裝好沙子，將所有地漏全部堵塞好，然后放滿水，保持 24～ 48 小時，樓下衛(wèi)生間沒有滲漏現(xiàn)象，說明防水合格。②打開樓上自來水閥門放水時應將水量放到最大，趕緊去看自家水表，水表不跑，說明水表合格，因為出現(xiàn)過別人家 用水，自家水表幫著跑的現(xiàn)象，說明水表不合格，必須更換。 ③閉水試驗結束了，提起地漏上的沙袋，將水放掉，這時觀察，水全部放掉后地板上還有存水，說明地面不平，要把存水部位的地磚全部砸掉，重新做防水后鋪設地磚，直至不存水為止。有上下水的陽臺也要作閉存水試驗。不要怕麻煩，否則入戶不久，出現(xiàn)滲水問題，那時解決就麻煩了。 2衛(wèi)生間： ①衛(wèi)生間在樓道內有窗戶的應該安裝防盜網(wǎng)。 ②衛(wèi)生間沒有窗戶，則應有通風孔。通風孔直徑 10cm，設在吊頂下面。離通風孔最近的插座距離應 ，并且是防水插座。 ③衛(wèi)生間門上沒留 通風百葉窗時，門下應留 3cm 的間隙（國家標準“住宅設計規(guī)范”） 2合同核面積 看實際設施是否與買賣合同上注明的設施、設備的品牌、數(shù)量相符，是否有遺漏；確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。 用 5 米卷尺測量一下樓宇的層高，看是否與合同相符。 2陽臺裂縫危險大。一般而言，墻面的裂縫大多不是結構裂縫，危險性不大。房屋的結構問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆。 2還應當查看前期物 業(yè)管理服務合同，看看物業(yè)費的組成是否合理，是否符合價格部門的規(guī)定，物業(yè)公司是否具備相應的資質。 物業(yè)費、水費、電費、取暖費、垃圾清運費、等是否真實發(fā)生。權利保護：不交費、不簽字、先驗房：發(fā)現(xiàn)問題后更不能交費、簽字。應先修房，同時取證、為日后必要時舉證（即通過錄音機、攝像機或照相機調好日期記錄證據(jù)）奠定基礎，特別保存好自己留存、交房代表簽字的驗房問題備案單。核查房屋總面積：超出或減少百分之三以內的情況很普遍（多退少補，吃虧的是業(yè)主）；套內面積不變、公攤面積增加的情況更多（實得面積減少，吃虧的還是業(yè)主）。 三、 房屋完好。交接鑰匙后簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時，看好條款，不能放棄自己 需要準備的文件及驗收工具 業(yè)主需要準備的文件 (1)身份證正本及復印件 (2)購房合同 (3)已付房款及稅費收據(jù)或發(fā)票 (4)改動裝修費用收據(jù) (5)供樓存折，并請打印至最近的供款期 (6)人民幣（入伙費用必須用人民幣交納）或磁卡若干，交必要的費用，切記要正式發(fā)票及物價局批號 。(7)彩色照片（ 2張） (8)收樓通知書 (上面開發(fā)商注明了要業(yè)主帶齊的資料 ) 驗收工具 (1)試電筆、帶二相／三相插頭和電源顯示開關的插座（小臺燈亦可）(2)鋼卷尺 (3)小錘子 (4)電筒 (5)抹布 (6)盛水器具 /乒乓球 (