【文章內(nèi)容簡介】 知書起，收房準備工作就應該開始。收房前的準備宜細不宜漏。首先應看清發(fā)展商約定的收房時間，確定具體收房日期。然后是要找出購房合同，仔細研究合同中的交樓約定，充分了解哪些標的物是發(fā)展商必須交付的，交樓時你的權益有哪些。其次，是要準備齊各種相關資料，包括申辦產(chǎn)權證需要的原購房合同（契約)，各期還款單據(jù)（發(fā)票或用于換發(fā)票的收據(jù))，如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同，還有業(yè)主本人的身份證、常住人員的相片，收房通知書，等等。最后，當然要找一位有經(jīng)驗的收房專家做伴。如果身邊有位懂房地產(chǎn)、建筑、法律或曾經(jīng)買過房、收過樓驗過房的專家或朋友幫忙，可以大大減少收房驗房細節(jié)上的疏漏。找多些人一起收房，附帶要準備的還有度量用的尺子，以及礦泉水、面包等飲料與點心，還有面巾紙，以備收房時東奔西走又排隊又爬窗，又要與發(fā)展商爭論，腳酸腿疼口干腸餓又沒有能量補充。三 查看“三書一證一表”“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》?！督ㄖこ藤|(zhì)量認定書》是房屋通過有關部門質(zhì)量驗收的憑證；《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》是房產(chǎn)項目通過有關部門綜合驗收憑證；《竣工驗收備案表》是樓盤向主管部門上報驗收備案的詳細資料，是開發(fā)商必須對樓盤負責的標記文件。這三份文件是樓盤通過驗收，經(jīng)過國家有關部門權威認可的標記，是發(fā)展商交樓的必要條件。但有不少發(fā)展商在樓房未經(jīng)驗收時就發(fā)出收房通知單，如購房者不明就里稀里糊涂收了樓并簽了相關文件，根據(jù)契約自由、自治的原則，一旦簽了字，就視為對樓宇質(zhì)量的認可。打起官司來購房者難以得到法律的支持?！蹲≌|(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍的承諾。《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的各項具體技術指標，如抗震指標、墻體結構類型等的相關說明。因此，購房者收房前可千萬記住要求發(fā)展商出示“三書一證一表”，確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收房。四 收房過程見招拆招●陷阱一：收房時限發(fā)展商約定的收房時限一般在收房通知書寄出30天內(nèi)，按有關規(guī)定，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關手續(xù)，則一般視為發(fā)展商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。收房通知書一般以掛號信方式寄出。對策：購房者在購房時切記要寫清楚郵寄地址（一定要容易接收并能保障親自簽收的地點)，如合同約定的收房期恰遇上購房者出差等，可通過電話或親友咨詢具體情況。有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師幫忙，也可及時與發(fā)展商聯(lián)系，商議另行約定時間，并有書面形式確認?！裣葳宥鹤C件不齊要交樓“三書一證一表”不齊全，特別是《建筑工程質(zhì)量認定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》，往往因為樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收。而為盡快回籠資金等原因，發(fā)展商又急于交樓，問題往往因此而起。對策：遇到這種情況，購房人可選擇不收房，如果確實被要求收，也要在相關文件，如《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見《ＸＸＸＸ表》”等字樣并妥善保留好相關文件副本?！裣葳迦合群炍募篁灅巧衔乃龅南闰灧亢蠼毁M、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但商家大多數(shù)采取先交錢填表、簽文件，再驗樓的伎倆，目的是讓消費者先簽了收房認可書再驗樓，等發(fā)現(xiàn)問題時購房者后悔已不及，而商家的主動性更大責任更小。對策：針對這種陷阱，購房者在定合同時就應該將先驗房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗房不收房。如當初合同未有約定，商家要求一定要先簽文件，則可采取變通方法，在每份文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”、或“未驗房”等字樣，驗房時如出現(xiàn)什么情況，也可靈活處理?！裣葳逅模浩趹?zhàn)商家典型的做法是先辦手續(xù)再驗樓，并將辦理換發(fā)票、發(fā)表、交費、入住登記等各種手續(xù)地方特意安排在不同的地方，更絕的是集中在同一時間里通知更多的買家收房，造成收房人要東奔西跑排了這隊排那隊的現(xiàn)象，讓收房的人未進自家門已精疲力盡恨不得早點結束，哪有耐心仔仔細細地查驗所購房屋的上上下下里里外外，更沒精力再就房屋出現(xiàn)的問題與發(fā)展商細加論理。于是，對于發(fā)展商來說，最關鍵的驗房一關便輕松過去。而買家累慘之余，也往往虧透了！對策：應對這種伎倆的方法是莫被收房現(xiàn)場的人山人海嚇怕，最好與發(fā)展商另約時間；如沒法再約時間，可采取“人多好辦事”的戰(zhàn)術，請來多位老友親戚一起親臨現(xiàn)場，大家分工合作，分頭排隊，發(fā)現(xiàn)的問題自然會更多些，一舉兩得?！裣葳逦澹夯覊m滿積清潔明凈一般較討好人，因此大多數(shù)發(fā)展商交樓時都會提前將屋內(nèi)打掃干凈，以博個印象分。但也有商家例外，有意或無意地在地板、窗臺等等地方留下一層土。可別小看這層土，往往裂縫呀、漏水漬呀、磚面不齊呀等等問題就全在這土底下了。因為這層土，你可能就忽略了好多質(zhì)量問題。對策：掃去土或往地面沖水，一方面可沖去泥層，看清地板質(zhì)量，另一方面也可測測地板的水平狀態(tài)及排水狀況?！裣葳辶捍笫禄o論你在驗房時發(fā)現(xiàn)了什么問題，陪同驗房的人員第一句話總會說：“這沒什么，小問題啦，我們到時讓人整一整就可以了?！边€直拍胸口讓購房人放心，不用寫進驗收文件里。這其實又是商家的一個陷阱，將房屋的一些毛病如墻面、地磚破裂、漏水，甚至是房屋結構性問題等故意說得無足輕重，讓不明就里的你麻痹大意，又以“私人感情”動之以情，目的就是不將缺陷寫進驗樓文件里。如果輕信了他輕易收了樓，到時小問題極有可能因無人管而變成大問題。對策：不管陪同人員如何口舌如簧，如何信誓旦旦如何套交情，你都要堅持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關文件與表格中記錄下來，如樓盤根本就沒準備驗收登記表，則要自備紙筆，將有關問題一一記錄，并寫清自己的意見，再與發(fā)展商交涉?！裣葳迤撸呵闪⒚康氖召M雖然物價局已對入住費的相關費用有明文規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》也對發(fā)展商樣板間及附送物品等有較明確行文，但發(fā)展商往往在簽合同時對購房者大加承諾，而到收房入住時又巧立名目亂收費用。如天河的張生在看樓時，發(fā)展商在樣板間的門上貼出說明，明示此門“隨樓附送”，簽合同時，張先生沒有將這件小事寫進合同附件。結果收房時，開發(fā)商未裝防盜門卻提出收防盜門安裝費，理由是門確實附送了，但鎖是具備防盜功能的進口貨，因此要收費，且他們的收費也符合物價局的標準，發(fā)展商把無理的事情說的似乎頭頭是道。王小姐在樓盤的認購須知里，發(fā)展商明確標出了入住收費的價格，其中一項收售費讓王小姐甚為不解，樓小姐明明說可視對講系統(tǒng)是贈送的，但收房時卻要交3500元的開通費。還有物價局明文規(guī)定的郵箱不列入收費項目，而發(fā)展商解釋說郵箱作為小區(qū)的一項配套是不收費，但要化400元購買長期所有權。對策：發(fā)展商的解釋無非都是在玩文字游戲，訂合同時最好請律師幫你逐個分析各項收費條款，少花冤枉錢，另外，收房時也要不怕麻煩，與發(fā)展商據(jù)理力爭，不該交的錢堅決不交，必要時可向物價局、房管局投訴，向新聞媒體爆光，更好保護自身利益。五 查房驗樓有技巧●戶外環(huán)境要看清，面積仔細量首先要看房子是否經(jīng)過政府部門驗收備案。一般規(guī)范的發(fā)展商在交房前都要給購房人提供政府部門的驗收備案表和面積實測文件，購房人應該了解一下交房面積和一開始所簽合同中的面積是否有誤差，該誤差是否可以接受。據(jù)《商品房銷售管理辦法規(guī)定》，％（％)的購銷雙方不作任何補償，％（％)至3％以內(nèi)（含3％)的，據(jù)實結算房價款，超出3％的，買房人有權退房。買家如對房屋面積有疑問，可先自行測定房內(nèi)面積，確有問題，再請房地產(chǎn)測繪機構測繪，以其認定的房屋建筑平面圖為準?！竦孛嫘杵教篃o裂漏如是未裝修地面，地面應光整、起伏小?？稍谑覂?nèi)地面上薄鋪一層水，若水向一面聚集，說明地面有傾斜。如是已鋪磚地面，要看地面磚灰縫大小是否均勻；看地面磚拼接線的曲、直程度，拼接線要整齊筆直；另外，還要看每塊地面磚是否粘牢，地板下是否空心。具體辦法是用一木槌輕敲地面磚，如出現(xiàn)空洞聲響，說明下面水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，地面磚部分面積下面是虛空的?！駢w和墻面，筆直均勻是關鍵檢查墻角，墻體轉(zhuǎn)角線是否筆直；帶個卷尺量一下層高、量一量房子是否方正，用三角尺測量墻角直角的準確度及均勻度；查一查墻腳部分硬度是否高于墻面，地否平整，是否在一個平面上。墻腳的高度以12～15公分為宜，色彩最好與地面相同。不同等級的建筑，其墻面處理也不同。墻面處理方式有：抹灰、噴塑、貼墻紙。貼墻布等。對于抹灰，可從側面看墻上的印跡是否均勻，若墻面上留有較大、較租的顆粒或印跡大，說明質(zhì)量低。噴塑的要看墻面的整體性，色點大小應均。查看墻紙、墻布是否有氣泡，紙與紙，布與布的交接處是否平整?！耖T窗材質(zhì)挺重要首先看戶門是否與發(fā)展商的承諾相符包括功能、品牌、材質(zhì)，注意戶門周邊密閉性是否好，如果門框間縫隙較大，應該要求調(diào)整，試試鎖頭是否好用；看門開啟是否自如，關閉嚴不嚴。要注意窗玻璃的材質(zhì)、厚度是否符合承諾，有沒有雙玻改單玻，有無殘缺。窗戶的密封性要好，注意窗臺有無滲水，窗底部滑道是否平滑。紗窗往往是購房人容易忽略的，但入住后自配紗窗往往麻煩且不易配套，最好能在收房時解決?！裨O備要齊全消費者可檢測給水管、排水管是否通暢，管道是否已具有銹跡，氣管是否接通，燈頭、插座是否有電。對于附送設備的性能，消費者應根據(jù)建筑設計和設備說明書，逐一檢查?！癫蹇滋筋^要點清如今新建商品房住宅往往配有各種線路插孔，一般性用電與大家電的用電采用了不同的線路和插孔，另外，還配有電視、寬帶網(wǎng)絡的插孔，很多小區(qū)配備了可視對講、窗磁、門磁、家庭保安自動控制系統(tǒng)等，購房人應對照合同將其一一點清，并分清其用途，特別注意廚、衛(wèi)、洗衣間、露臺上的電插孔應該是帶蓋的防水插孔。如果是毛坯房，應該看看已安裝的插孔面板是否為墻面裝修作了預留。當然了，還要查一查電制板有沒有堵塞或崩裂，有沒電力供應?！耥斉镆Y實住宅的頂棚構造一般較簡單，消費者可檢查吊柜是否結實，上下取物是否方便。給、排水管道、空調(diào)送風管、電線網(wǎng)等的處理是否合理。頂棚支撐在上面吊下的構架上。消費者應看構架是否結實，頂棚上的燈具是否完好，各送風口是否均有風?！駨N衛(wèi)重點是防水廚衛(wèi)中最關鍵的是墻面、地面防水的質(zhì)量。最后