【文章內(nèi)容簡介】 有線電視初裝費、供暖費等等。這幾項費用，都不是購房合同約定的購房人在交房前履行的義務(wù)。無論開發(fā)商或物業(yè)管理公司要求你交納這幾項費 用中的哪一項或哪幾項，居律師都建議你堅決拒絕。如果開發(fā)商因為你未向其交納其要求交納的費用而拒絕交房，就是開發(fā)商根本違約行為，你就有權(quán)根據(jù)《合同法》的規(guī)定選擇退房 (即解除合同 )。 三 .購房人不 收房 不屬于違約行為 很多購房人擔(dān)心不 收房 會對開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，居律師要告訴你：“ 收房 ”是購房人的權(quán)利，不是購房人的義務(wù)。即使合同中約定了購房人不 收房 應(yīng)承擔(dān)何種法律責(zé)任，也是無效的，購房人不會因為不 收房 而承擔(dān)任何違約責(zé)任。根據(jù)《合同法》，在購房人不 收房 的情況下，開發(fā)商惟一的權(quán)利是將房屋提存 (所謂“提存”，是指： 買方不按合同收取貨物，賣方便有權(quán)將貨物存放在某個地方，并找人做證明，同時告知買方貨物已經(jīng)于何時存放在何地，自此，貨物失滅的風(fēng)險由買方承擔(dān) )。購房人因為不 收房 所承擔(dān)的惟一法律后果是：開發(fā)商將房屋提存后，房屋滅失的風(fēng)險由購房人承擔(dān)。房屋滅失的風(fēng)險概率是微乎其微的，所以，開發(fā)商一般也不會將房屋提存。 四 .“檢驗”是 收房 過程中最重要的環(huán)節(jié) 收房 的過程中最重要的環(huán)節(jié)是對房屋的檢驗。如果“補充協(xié)議”里已經(jīng)約定了檢驗期限，你就應(yīng)該在檢驗期限內(nèi)完成對房屋的檢驗；如果沒有約定檢驗期限，你應(yīng)盡快完成對房屋的檢驗。如果 房屋經(jīng)檢驗在面積和質(zhì)量上均符合合同約定，你就可以向開發(fā)商表示接 收房 屋；如果房屋的面積或者質(zhì)量不符合合同約定，你應(yīng)在檢驗期間內(nèi)或盡可能短的期限內(nèi) (最長不能超過交房后的兩年以內(nèi) )將房屋的面積或質(zhì)量不符合合同約定的情形通知開發(fā)商，并明確表示拒 收房 屋。如果你沒有在檢驗期間內(nèi)或交房后的兩年以內(nèi)將房屋的面積或質(zhì)量不符合合同約定的情形通知開發(fā)商，后果是：無論房屋的面積多少或質(zhì)量如何，你都將喪失追究開發(fā)商違約責(zé)任的權(quán)利。 對房屋面積的檢驗包括對套內(nèi)面積的檢驗和對公攤面積的檢驗。對房屋面積進行檢驗的惟一準(zhǔn)確方法是按照設(shè)計 圖紙上的數(shù)據(jù)進行計算。如果開發(fā)商拒絕提供設(shè)計圖紙，你有權(quán)拒絕接受開發(fā)商交房，并可以根據(jù)《合同法》第一百三十六條向法院起訴要求開發(fā)商提供設(shè)計圖紙。如果你不愿意起訴，你就只好帶上皮尺自己去量。自己量只能粗略地量出套內(nèi)面積，公攤面積是量不出來的，而開發(fā)商的“虛秤”一般只出現(xiàn)在公攤面積的數(shù)據(jù)上。 對房屋質(zhì)量的檢驗應(yīng)包括： 對房屋建筑質(zhì)量、房屋附屬物質(zhì)量的檢驗和房屋是否符合綜合驗收條件的檢驗。 你最好請一個建筑方面的專家?guī)湍銠z驗。建筑方面的專家在建筑公司里可以找到。不要被某個人 的職稱、頭銜所迷惑，真正工作在第一線的才是真正的專家。 對房屋附屬物的質(zhì)量的檢驗主要是對墻面、地面、房頂、門窗、線路、管道等的檢驗。有裝飾裝修經(jīng)驗的工人就能夠勝任這一工作，裝飾、裝修公司里可以很容易請到他們。 如果你購買的房屋包含了裝飾、裝修，那么，對房屋附屬物的質(zhì)量的檢驗中就包含一項很重要的檢驗項目：那就是對室內(nèi)污染物的檢測。室內(nèi)污染物的主要檢測指標(biāo)是甲醛、苯、氨、氡、可吸入顆粒物、一氧化碳、二氧化碳、二氧化硫、揮發(fā)性有機化合物等污染物含量和放射性元素的比活度。據(jù) 非權(quán)威機構(gòu)估計，全國每年因室內(nèi)污染而致死亡的人數(shù)在十一萬以上，致人體器官功能喪失或降低、其他疾病、新生兒畸形或智力障礙的人數(shù)在三千萬左右，故對室內(nèi)污染物的檢測不可大意。縣級以上地方各級政府的質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫部門或環(huán)衛(wèi)部門都有下屬的室內(nèi)污染物檢測機構(gòu)。這些檢測機構(gòu)都是有償服務(wù)的，你可以選擇一家機構(gòu)談好價格后委托其檢測。但你應(yīng)記?。禾峁z測服務(wù)的機構(gòu)都必須經(jīng)過省級以上政府計量行政部門的計量認(rèn)證 (即 CMA)，其檢測報告才具有法律效力。檢測機構(gòu)是根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)進行檢測的。迄今為止，有關(guān)室內(nèi)污染物控制指標(biāo)的國家標(biāo)準(zhǔn)有三 個，分別是：《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》和《室內(nèi)裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量》。你應(yīng)在這三個標(biāo)準(zhǔn)中選定你要求檢測機構(gòu)檢測的范圍。選定的檢測范圍不同，你支付的價格也就不同。 對房屋是否符合綜合驗收條件檢驗必須依據(jù)各地政府或政府部門的規(guī)范性文件規(guī)定的綜合驗收應(yīng)具備的條件。建設(shè)部制定了一部《城市住宅小區(qū)綜合驗收管理辦法》，但這個《辦法》沒有規(guī)定綜合驗收應(yīng)具備的條件，所以，綜合驗收應(yīng)具備的條件就留給各地方政府或地方政府部門根據(jù)各地的具體情況做出規(guī)定 。廣州市人民政府在 2020 年出臺了一部規(guī)章 —— 《廣州市商品住宅建設(shè)項目驗收管理辦法》。這份規(guī)章對綜合驗收應(yīng)具備的條件規(guī)定得比較全面，具體而且嚴(yán)格。這份規(guī)章要求綜合驗收必須具備下列條件： .建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格； .消防工程驗收合格； .人防工程驗收合格； .有永久供水證明，有永久供電證明； .煤氣工程驗收合格； .有單項 (單位 )工程 (電信管線 )竣工驗收證書； .道路和排水工程驗收合格； .居住區(qū)綠化驗收合格； .有通郵申報表； .有環(huán)衛(wèi)化糞池報建批復(fù)表等等。 這份 規(guī)章是居律師所見到的同類規(guī)章中最好的。有這樣一部規(guī)章，購房人入住無憂。如果你在廣州市買了房，你就對照《廣州市商品住宅建設(shè)項目驗收管理辦法》中規(guī)定的條件逐一檢驗吧。 北京市有一個 1995 年出臺的《北京市居住小區(qū)接管綜合驗收辦法》，但不是北京市人民政府制定的，是北京市市政管理委員會制定的。這個《辦法》規(guī)定了綜合驗收應(yīng)具備的四個條件： (1)所有建設(shè)項目嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計和有關(guān)專業(yè)管理部門的要求建設(shè)完畢； (2)各專業(yè)主管部門對歸口管理的建設(shè)工程質(zhì)量驗收合格，驗收資料齊全； (3)建筑渣土、 施工機具和各類臨時建筑等全部拆除清運完畢，達到場清地凈； (4)具備實行封閉式物業(yè)管理的基本要求。 如果你在北京買了房，你就對照這四個條件檢驗吧。 你就別對照了。這四個條件對你入住沒有什么實際意義，甚至不能解決你對水、電、氣等生活所必需的條件的要求。有這樣一個綜合驗收標(biāo)準(zhǔn)存在，北京市的某些小區(qū)采自地下的生活用水有害物質(zhì)嚴(yán)重超標(biāo)從入住至今已三年依然解決無望也就不足為奇了。 五 .收房 過程中購房人易犯的錯誤 很多購房人在開發(fā)商交房后未進行檢驗就急不可耐地搬進去住，甚至在開發(fā)商正式交房前就開始 對房屋進行裝修。這種做法極不可取。這么做很可能被法官理解成你已經(jīng)以自己的行為表示對開發(fā)商交付的房屋的接受，你以房屋面積或質(zhì)量不符合合同約定為由要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請求會遭到駁回。 有些開發(fā)商的交房人員將包含有購房人同意接受房屋或?qū)Ψ课菝娣e、質(zhì)量沒有異議的意思的文件隱藏在其他文件(比如：三《書》一《證》兩《表》 )中，趁購房人進入新房時的興奮讓購房人一并簽字。你千萬不要為開發(fā)商交房人員的甜言蜜語和賭咒發(fā)誓所動搖，稀里糊涂就在文件上簽字。對開發(fā)商的交房人員讓你簽字的文件，每一頁你都要認(rèn)認(rèn)真真地看，看不 明白就不要簽。 有些購房人相約集體 收房 。集體 收房 可以共攤成本、相互證明、聯(lián)手行動，并可以為以后小區(qū)的物業(yè)管理培養(yǎng)公共意識。居律師十分贊成這種做法。 驗房細(xì)則 業(yè)主需要帶的資料有： ，并請打印至最近的供款期 幣（入伙費用必須用人民幣交納）或磁卡若干，交必要的費用，切記要正式發(fā)票及物價局批號 。 （ 2 張） (上面開發(fā)商注明了要業(yè)主帶齊的資料 ) 驗房前準(zhǔn)備的工具： (1) 試電筆、帶二相／三相插頭和電源顯示開關(guān)的插座（小臺燈亦可） (2) 鋼卷尺 (3) 小錘子 (4) 電筒 (5) 抹布 (6) 盛水器具 /乒乓球 (7) 計算器 ( 筆 (9) 紙 (10) 易貼便條一疊 (11)小鏡子 : 用于觀察難以看到的地方，如門底有否上油漆 (12)紙 巾 : 檢查馬桶排水功能，喉管有否滲水 (13)鋁梯 (14)報紙，塑料袋 : 做閉水試驗 (15) 收過房的朋友 正常 驗 收房 子時間一般是持續(xù) 23 個鐘頭，建議早晨 8： 30 去或下午 2： 30 去。 過程 1)去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗： A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》 可帶走 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、外墻面的防滲漏為 5 年； 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為 2 年； 墻面、頂棚抹灰層脫落為 1 年； 地面空鼓開裂、大面積起砂為 1 年； 門窗翹裂、 五金件損壞為 1 年； 管道堵塞為 2 個月； 衛(wèi)生潔具為 1 年； 燈器、電器開關(guān)為 6 個月； 其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。 住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的住宅交付用戶使用之日起計算，以上保修期限應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明確約定。 B、《住宅使用說明書》 可帶走 要對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和下水、電、燃?xì)獾仍O(shè)施的類型、性能和標(biāo)準(zhǔn)做出說明，并提出裝飾、裝修及設(shè)施、設(shè)備使用的注意事項。 C、《竣工驗收備案表》》（蓋章原件） 有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗收合格?！犊⒐を?收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，缺少一項都不能入住的。您驗房時不能只看發(fā)展商有沒有這張表，同時一定要仔細(xì)察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)施等 D、面積實測表（可為復(fù)印件但要有章） E、管線分布竣工圖 (水、強電、弱電、結(jié)構(gòu) )可帶走 水電線路圖，撐重墻，保溫墻及其厚度。有線電視，電話，網(wǎng)線布線 F、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》和《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》如不能提供要在相關(guān)文件中寫明 如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話，一般 10 分鐘即可查看完資料。 注意： 1. 對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗樓單 商予以注明。如果確實屬于不能收樓的。要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字，蓋章。 2)核實面積、合同及價錢多退少補問題。 確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。 (先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為 3%， 3%之內(nèi)不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為 2%誤差，但是不超過 5%比較好 )以雙方簽定合同為準(zhǔn)。一般這個時間因人而變，時間為 3040 分鐘 3） 驗 收房 子 1．門： (1) 看門身內(nèi)、外、頂面是否 油漆，且平滑無磕碰。 (2) 目測門四邊是否平行且緊貼門框，間隙是否太大（特別是門鎖的一邊）。 (3) 試門是否運作自如、開關(guān)時有無特別聲音。 (4) 試門鎖是否運作自如；看門鎖是否安裝牢固；看門匙與門鎖是否封口；看門插是否插入太少或太長或太緊。不上鎖是否會自動關(guān)上或者打開。 (5) 關(guān)門聽隔音效果并了解密封程度。 (6) 衛(wèi)生間的門下方須油漆，且離地 厘米。 (7) 直角接合部是否嚴(yán)密。 (8) 四角是否呈直角 (9) 是否與墻在一個平面上 2．窗： (1) 看窗的油漆質(zhì)量有無流墜 、漏刷和磕碰，色澤是否一致。 (2) 目測窗四邊是否平行且緊貼窗框；框墻接縫處是否密實無縫隙。 (3) 看窗戶玻璃是否完好。 (4) 試窗是否開關(guān)或推拉靈活自如。 (5) 看關(guān)窗后窗體是否變形，密封膠條是否完好。 (6) 試鎖銷是否運作自如，是否插入太少或太長或太緊。 (7) 看窗臺下面有無水漬，如有則可能是窗戶漏水。 (8) 留意窗臺云石是否崩裂，可用手輕觸窗臺，以不刮手為原則。 (9) 外窗框處理是否粗糙 3．墻壁、天花： (1) 目測墻身、頂棚是否橫平豎直（無裂縫、凹凸、傾斜。與房 間橫梁平行的裂縫屬質(zhì)量通病，基本不礙使用；與墻角呈 45 度甚至垂直狀態(tài)的裂縫，說明房屋沉降嚴(yán)重，有嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題）。 (2) 環(huán)視墻面或用手觸摸，看是否平整滑凈（抹灰表面應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷；油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象；墻身、墻角接位有無水漬和裂痕）。 (3) 用木棍輕敲墻壁聽有無空聲（“空空”的聲音說明面層與墻面有縫隙需返工；沉悶的碰擊聲表明接觸良好。）。 (4) 墻面是否有結(jié)露現(xiàn)象（有則說明保溫層有問題）。 (5) 房間與陽臺的連接處有無裂縫（陽臺斷裂先兆 ，危險?。柵_應(yīng)比室內(nèi)略低。 (6) 看頂棚天花有無滲水、裂痕 , 麻點（石灰爆點，石灰水沒有足夠熟化所致，對室內(nèi)裝潢有不利影響）。 (7) 陰陽角是否平直 4．廚房、衛(wèi)生間： (1) 龍頭是否出水流暢（大開龍頭觀察水壓及排水速度查漏、堵）。 (2) 面盆表面有無劃痕。 (3) 地漏排水是否通暢（沖水做試驗），地漏的篦子低于地面 5 毫米（坯房除外）。 (4) 地磚是否粘貼牢固無破損。防水是否有效（廚、衛(wèi)生間泡 24 小時以上檢驗防水層；不可行的話只能詢問并記錄）。 (5) 試排風(fēng)扇。 (6) 浴缸 、花灑、馬桶、瓷磚、臺面、廚設(shè)等略。 5．電源插