我國土地用益物權(quán)體系立法構(gòu)造(編輯修改稿)
2025-07-19 21:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 可能會以轉(zhuǎn)讓人不具備上述條件為借口，不同意農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，從而迫使當事人向其提供好處”。在經(jīng)濟文化發(fā)展程度較低而且欠缺完備的政治法律機制的鄉(xiāng)土社會，這種可能性是相當大的?！ ≡谌∠r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的限制之同時，應(yīng)當逐步構(gòu)建完備的農(nóng)村社會保障機制，以取代農(nóng)地這種傳統(tǒng)的農(nóng)村生活保障手段。這是世界各國實現(xiàn)農(nóng)村城市化與現(xiàn)代化的普遍經(jīng)驗，中國當然也不能例外?！ 〗陙恚嘘P(guān)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的 研究 成果頗為豐富。相形之下，國有農(nóng)場土地使用權(quán)立法 問題 卻幾乎無人問津。國有農(nóng)場的土地屬于國家所有，國有農(nóng)場本身作為獨立于國家的企業(yè)法人(農(nóng)業(yè)企業(yè))并非以所有權(quán)人的身份而是以他物權(quán)人的身份使用農(nóng)場土地，據(jù)此可以斷定國有農(nóng)場對其占用范圍內(nèi)的農(nóng)地享有使用權(quán)。這種土地使用權(quán)在過去一直受到忽視，直到2001年《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于依法保護國有農(nóng)場土地合法權(quán)益意見的通知》才明確提及它。將來應(yīng)當把國有農(nóng)場土地使用權(quán)納入統(tǒng)一的農(nóng)地使用權(quán)范疇之中，為實現(xiàn)這個目標，必須對其適當加以改造。改造應(yīng)當從兩個方面著手：其一，將國有農(nóng)場土地使用權(quán)由無期限改為有期限，其最長期限應(yīng)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)一致。其二，將國有農(nóng)場土地使用權(quán)由無償變?yōu)橛袃?。目前國有農(nóng)場土地使用權(quán)大都是依據(jù)當初主管部門關(guān)于組建國有農(nóng)場的批文而確定的，并且都是無償使用，這是計劃經(jīng)濟 時代 做法的延續(xù)。當前，國有農(nóng)場的經(jīng)營普遍陷入困境，有些甚至瀕臨倒閉，迫切需要改革。筆者認為，改革的一個重要環(huán)節(jié)是由土地管理部門代表國家與國有農(nóng)場簽訂農(nóng)地使用權(quán)出讓合同，并由國有農(nóng)場向國家繳納土地使用費，就象國有企業(yè)使用城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地那樣。這樣一則可以確保國家獲得其作為土地所有權(quán)人應(yīng)得的土地收益，二則可以借此給國有農(nóng)場施加一定的壓力，激勵它們增產(chǎn)增收。當然，國有農(nóng)場要想徹底擺脫困境，還需要對其實行股份制改造。一旦將國有農(nóng)場改造為股份制農(nóng)業(yè)企業(yè)，讓其繳納農(nóng)地使用費就更加順理成章了?！ ∪?、我國土地用益物權(quán)體系的拓展 對我國現(xiàn)行土地用益物權(quán)體系進行改造、整合的結(jié)果是形成建筑用地使用權(quán)與農(nóng)地使用權(quán)這兩種基本的土地用益物權(quán)。筆者認為，除此以外，我國未來理想型的土地用益物權(quán)體系還應(yīng)當包括地役權(quán)與土地租用權(quán)。建筑用地使用權(quán)與農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)在學理上可稱為基礎(chǔ)性土地用益物權(quán)。因為在現(xiàn)實生活中這兩種權(quán)利占土地用益物權(quán)的絕大多數(shù)，而且其他土地用益物權(quán)要么是由它們派生出來的，要么是為它們服務(wù)的。土地租用權(quán)是由建筑用地使用權(quán)與農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)派生出來的，在這兩種權(quán)利存續(xù)期間，權(quán)利人將其權(quán)利出租給他人從而產(chǎn)生土地租用權(quán)，據(jù)此可將土地租用權(quán)稱為派生性土地用益物權(quán)。地役權(quán)是指為一塊土地之便利而使用另一塊土地的權(quán)利，該權(quán)利從屬于需役地所有權(quán)人或用益物權(quán)人，對需役地所有權(quán)或用益物權(quán)的有效行使起輔助作用，所以在學理上可稱之為輔助性土地用益物權(quán)。 (一)派生性土地用益物權(quán) 派生性土地用益物權(quán)即土地租用權(quán)，嚴格地說，應(yīng)該稱之為土地使用權(quán)的租用權(quán)，因為租賃的標的物并非土地本身，而是已經(jīng)設(shè)立的建筑用地使用權(quán)或農(nóng)地使用權(quán)，鑒于土地使用權(quán)的租用權(quán)”這一稱法過于拗口，況且在租賃關(guān)系成立后，承租人確實是在使用土地而非土地使用權(quán)，所以干脆將其簡稱為土地租用權(quán)。這種簡稱也更容易為普通民眾所接受?！ ∥覈耐恋刈庥脵?quán)最早見于1990年的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。該條例的第四章對城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出租作了專門規(guī)定。此后的《農(nóng)村土地承包法》也規(guī)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以出租、轉(zhuǎn)包，其中的轉(zhuǎn)包實際上與出租并無本質(zhì)區(qū)別，因此也可以將其理解為出租。上述兩個法律文件都沒有對土地租用權(quán)的性質(zhì)予以界定?！ ≡诹_馬法中，租賃權(quán)被定性為一種債權(quán)。承租人僅享有對人訴權(quán)，不享有對物訴權(quán)。[2](p465)在租賃關(guān)系存續(xù)期間，如果出租人將租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，依據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”、買賣破壞租賃”原則，第三人可以行使物權(quán)的追及權(quán)，驅(qū)逐承租人從而奪回標的物。承租人只能向出租人請求損害賠償。到古羅馬后期，戴克里先皇帝頒布一道敕令，規(guī)定凡租賃物買賣契約中附有維持租賃契約效力條款的，買受人即有遵守租約的義務(wù)。買賣破壞租賃”的原則由此受到限制。[3](p723)然而，承租人得以向買受人主張租賃權(quán)，并非因為租賃權(quán)本身具備了對世性，而是因為出租人將其義務(wù)移轉(zhuǎn)給買受人承擔租賃物買賣契約中包含了一項債務(wù)承擔合意，租賃權(quán)本身依然是一項債權(quán)。 近代大陸法系各國大都承襲羅馬法觀念，將租賃權(quán)界定為債權(quán)，由債法予以規(guī)范。但另一方面，承租人的權(quán)益開始得到立法者的更多關(guān)注，租賃權(quán)的效力一直呈強化的趨勢。頒布于1804年的拿破侖民法典第1743條規(guī)定：出租人如出賣租賃物，買受人不得辭退經(jīng)公證
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