【文章內(nèi)容簡介】 號用地性質(zhì)用地規(guī)模（㎡）容積率用途計劃建筑面積（㎡）小計（㎡）1A01R53托幼用地41931幼兒園419341932A02R2二類居住用地58615回遷房多層723887923高層5098限價房多層高層室內(nèi)文體活動場等配套設(shè)施2240商業(yè)88003A03C5醫(yī)療衛(wèi)生用地40071社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站400740074A04U12供電用地1152開閉站6916915A05U21公共交通用地3032公交首末站121312136B01R52小學(xué)用地110051小學(xué)11005110057B02C2商業(yè)金融用地109542商業(yè)21908219088C02F1住宅混合公建用地90982回遷房多層163768高層限價房多層4681高層租賃房高層1593商品房高層商業(yè)服務(wù)等配套設(shè)施2756商業(yè)辦公400009D01R2二類居住用地62254回遷房多層20258118283高層6194限價房多層　高層商品房多層高層社區(qū)居委會等配套設(shè)施6064商業(yè)合計——————246194—————412991412991 公用設(shè)施及配套一覽表 公用設(shè)施及配套一覽表編號項目名稱項目性質(zhì)建筑面積（m2）用地面積（m2）所在地塊（m2）備注1幼兒園教育41934193A01地塊2小學(xué)教育1100511005B01地塊3社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站醫(yī)療衛(wèi)生40074007A03地塊4公交首末站交通12133032A05地塊5開閉站市政公用6911152A04地塊6室內(nèi)文體活動中心文化體育2454無單獨用地D01地塊7菜市場商業(yè)服務(wù)246無單獨用地A02地塊8其它商業(yè)服務(wù)商業(yè)服務(wù)4664無單獨用地A02地塊；C02地塊；D01地塊A02地塊984m2；C02地塊2180m2；D01地塊1500m29社區(qū)服務(wù)中心社區(qū)管理服務(wù)250無單獨用地D01地塊10社區(qū)居民委員會社區(qū)管理服務(wù)250無單獨用地D01地塊11物業(yè)管理用房社區(qū)管理服務(wù)250無單獨用地D01地塊12托老所社會福利1110無獨立用地D01地塊13老年活動場站社會福利250無獨立用地D01地塊14郵政所市政公用250無單獨用地C02地塊15有線電視光電轉(zhuǎn)換間市政公用180無單獨用地c02地塊16密閉式清潔站市政公用130150A02地塊17室外文體活動場文化體育2464908A02地塊；C02地塊A02地塊內(nèi)占地2000m2，建筑面積100m2；C02地塊內(nèi)占地2908 m2，建筑面積146 m218公廁市政公用130130A02地塊19燃?xì)忮仩t房市政公用6501000A02地塊小計32169具體情況以規(guī)劃方案審查意見為準(zhǔn)本項目規(guī)劃區(qū)結(jié)構(gòu)強調(diào)自然性和整體性，結(jié)合現(xiàn)有規(guī)劃的城市道路，形成“一環(huán)、二帶、四區(qū)”的布局形態(tài)?！耙画h(huán)”為貫穿整個小區(qū)的一條交通聯(lián)系道路，該環(huán)路將整個小區(qū)的四個部分有機的聯(lián)系起來，圍繞環(huán)形道路，設(shè)計了帶形的公共集中綠地，小區(qū)的總體形象自由活潑，富有生機，具有非常鮮明的特色。“二帶”主要是沿興良路北側(cè)的大型商業(yè)服務(wù)設(shè)施和沿居住區(qū)東西向道路布置的公共服務(wù)設(shè)施，包括一些零售商店、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、小學(xué)、托幼等配套設(shè)施。“四區(qū)”是被規(guī)劃城市干道分割的四片居住區(qū)。 該項目發(fā)展前景根據(jù)資料顯示，大興新城發(fā)展建設(shè)至今，已具備與首都這個國際大都市接軌的現(xiàn)代化城市形態(tài)和空間發(fā)展結(jié)構(gòu)的雛型，到2020年，D區(qū)新城城將逐步建立起一個功能齊全、結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套的交通網(wǎng)絡(luò)體系完善的新城區(qū)和城市綜合服務(wù)中心。2002年10月，北京市人民政府決定籌建N公司。將該產(chǎn)業(yè)基地定位為國際化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和交流平臺。經(jīng)過近幾年的開發(fā)建設(shè)，N公司在發(fā)展規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商引資等方面取得明顯的成績。處在這樣一個即將發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)的住宅工程，將來將有大批的相關(guān)企業(yè)入駐基地，企業(yè)的入駐帶來的是人員的流動，S項目住宅工程將為該基地提供一定體量的住房，滿足相關(guān)企業(yè)人員的住宿需求。 項目的回遷房及公租房裝修標(biāo)準(zhǔn)為： 建筑、結(jié)構(gòu)（1） 主體結(jié)構(gòu)形式：多層—磚混結(jié)構(gòu)；小高層—混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)。（2） 建筑結(jié)構(gòu)：。（3） 外墻保溫方式：外保溫。（4） 外立面窗：普通雙玻塑鋼窗。（5） 入戶門：鋼制安防門。（6） 室內(nèi)地面：臥室、起居室地面—水泥地面（預(yù)留二次裝修）；衛(wèi)生間、廚房—普通地磚。（7） 室內(nèi)墻面：臥室、起居室—耐水膩子；衛(wèi)生間、廚房—瓷磚到頂。（8） 頂棚：耐水膩子。（9） 外裝飾：二層以下為仿石涂料、二層以上為彈性涂料(不含二層)。 給排水（1） 給水系統(tǒng)：立管及干管采用鋼塑復(fù)合管；戶內(nèi)采用PPR管，水表采用分戶IC卡預(yù)付費智能水表，分戶計量。（2） 中水系統(tǒng)：立管及干管采用鋼塑復(fù)合管，戶內(nèi)采用PPR管；僅預(yù)留立管。（3） 排水系統(tǒng)：排水立管：UPVC管（螺旋內(nèi)消音）； 排水干管：UPVC管； 排水支管：UPVC管。（4） 雨水系統(tǒng)：UPVC管。（5） 器具安裝：衛(wèi)生間安裝普通坐便器一個、洗臉盆一個；廚房安裝洗滌盆一個。 采暖、空調(diào)、供電、燃?xì)猓?） 采暖系統(tǒng)：采用市政集中熱水供暖，分戶熱計量；采暖管鋪設(shè)在墊層內(nèi)，有標(biāo)識。采暖管道明露管材為鋼管，埋地管材為鋁塑復(fù)合管。（2） 空調(diào)系統(tǒng)：戶內(nèi)預(yù)留分體空調(diào)安裝條件。（3） 供電系統(tǒng)：室內(nèi)照明采用普通吸頂燈，普通開關(guān)面板；每戶設(shè)磁卡電表。（4） 燃?xì)庀到y(tǒng)：燃?xì)夤艿廊霊簟? 電話、電視（1） 電話系統(tǒng)：每戶預(yù)留程控電話線一條，起居室及臥室分別設(shè)一個電話插孔。（2） 電視系統(tǒng)：有線電視入戶，在起居室和主臥室各設(shè)一個電視插孔。（3） 對講系統(tǒng)：每戶入口處設(shè)對講機一套。 S項目住宅工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 單體建筑設(shè)計方案建筑單體設(shè)計滿足有關(guān)規(guī)范要求，各功能分區(qū)的建筑形式基本一致，又各有風(fēng)采。防水工程：本工程地下室防水等級為一級，具體做法參照《地下工程防水》(88J61) 以及《貼必定自粘防水卷材》(88JZ12)。屋面防水等級為二級，做兩道防水設(shè)防，除綠化屋面外均采用倒置法。衛(wèi)生間具體做法參照《北京市廁浴件防水推薦做法》(京2002TJ1)。門窗：選用塑鋼窗，門窗立面僅表示其類型、洞口大小、分格、開啟形式及外觀色彩，其構(gòu)造與型材選擇和計算由具有相應(yīng)資質(zhì)的承包商負(fù)責(zé)，并在施工時配合土建預(yù)埋鐵件。門窗加工尺寸需根據(jù)裝修面厚度由承包商予以調(diào)整；所有外窗開啟扇處均需在內(nèi)側(cè)加裝紗窗。本工程所采用普通內(nèi)門除特別說明外，均選用或參見國標(biāo)04J6011《木門窗》。7層以上外開窗應(yīng)采用安全玻璃；除首層外窗外，臨商業(yè)屋面的住宅外窗亦應(yīng)采取防范措施加裝黑色鐵藝防護欄網(wǎng)。內(nèi)、外裝修：外裝修墻面主要為涂料，高層屋頂護欄為黑色鐵藝欄桿；外裝修選用的各項材料其材質(zhì)、規(guī)格、顏色等，均由施工單位提供樣板，經(jīng)建設(shè)和設(shè)計單位確認(rèn)后實施。內(nèi)裝修工程執(zhí)行《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》GB50222；樓地面部分執(zhí)行《建筑地面設(shè)計規(guī)范》GB50037。 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案本項目高層住宅結(jié)構(gòu)形式為剪立墻結(jié)構(gòu)，多層住宅及公建為混合結(jié)構(gòu)?；A(chǔ)型式為筏板基礎(chǔ)。 建筑設(shè)備方案1）暖通專業(yè)①采暖熱源：采暖熱水來自小區(qū)鍋爐房，采暖供回水溫度為85/60℃。從鍋爐房到各樓的室外管線為直埋敷設(shè)。系統(tǒng)補水與定壓在鍋爐房完成。②采暖系統(tǒng)樓內(nèi)采用共用立管分戶獨立的系統(tǒng)形式。共用立管采用下供下回雙管系統(tǒng)。供回水立管布置在管井內(nèi)。住宅采用散熱器采暖，戶內(nèi)水系統(tǒng)形式為單管跨越水平串聯(lián)式，戶內(nèi)供回水管道埋地敷設(shè)在建筑墊層內(nèi)。每戶一個環(huán)路。底層商業(yè)和地下室人防部分：室內(nèi)采用上供上回雙管系統(tǒng)，干管沿本層頂板梁下敷設(shè)。散熱設(shè)備為散熱器。2）給排水專業(yè)①給水系統(tǒng)a．給水水源由市政自來水管網(wǎng)直接供給（甲方提供水壓：）從不同方向（兩根DN250）進入小區(qū)給水管網(wǎng) (六層以下低區(qū)給水與室外消防給水均由市政管網(wǎng)供給，共用一條管線，在小區(qū)布置成環(huán)狀)。b．熱水供應(yīng)：每戶采用分散設(shè)置的小型容積式電熱水器。并留有2000KW插座，并帶有安全保護裝置。c. 中水系統(tǒng)本工程中水系統(tǒng)按照《建筑中水系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》設(shè)計，污廢水分流，廢水在小區(qū)內(nèi)收集處理后供小區(qū)沖廁，綠化用水。d. 消防給水系統(tǒng)消防水源：室外消防用水用城市自來水直接供給。本工程從本小區(qū)南側(cè)及東側(cè)市政路上分別接入2根DN250的引入管，至用地紅線內(nèi)后經(jīng)過總水表井后與小區(qū)的室外給水管環(huán)狀管網(wǎng)相接，形成雙向供水。室內(nèi)消防水源為C2區(qū)22號樓地下一層的消防水池，有效容積為V=250M3的消防貯水池一座。完全滿足室內(nèi)一次滅火用水量的要求。水池為鋼筋混凝土水池。②排水系統(tǒng)a. 生活污水整個小區(qū)戶內(nèi)排水均采用污（廢）單立管排水，伸頂透氣，底部污（廢）水單獨排出，直接排出室外污水檢查井。生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。b. 地下室（消防）排水采用壓力排水，排至室外雨水檢查井。c. 雨水采用外排水。屋面雨水設(shè)計重現(xiàn)期為兩年。 強弱電專業(yè)方案1）負(fù)荷等級按建筑分類,本工程高層住宅為二類建筑；故按《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》要求：消防中心、消防水泵、消防電梯、消防穩(wěn)壓泵、消防噴淋泵、加壓送風(fēng)機、排煙風(fēng)機、火災(zāi)自動報警、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志和電動的防火門、卷簾、閥門等消防用電均為二級負(fù)荷，其余為三級負(fù)荷。2）供電電源及電壓由市政引來二路10KV獨立電源，經(jīng)10kVπ接至各變電。(多層樓在一層樓梯下)π接間至配電箱。3）照明設(shè)計①正常照明住宅每戶按6KW(小戶型4Kw)設(shè)計；公建按80W/m2，商場以T5節(jié)電日光燈為主、娛樂場所視具體用途定；地下一層主要配置日光燈按5 W/m2設(shè)計。所有照明配線均采用銅芯電纜、電線。電纜在設(shè)備層采用電纜橋架明敷，普通電纜與應(yīng)急電纜采用隔離措施,在豎井內(nèi)距離大于300mm，或采用隔離措施，其他均穿SC鋼管暗敷。②應(yīng)急照明a. 在高、低壓配電室、消防控制中心、消防水泵房、電梯前室、樓梯間及各層走道、商場及娛樂等場所均應(yīng)設(shè)置應(yīng)急照明。b. 主要通道出入口及走道、樓梯間、餐廳、歌舞廳及其他一些娛樂等場所均設(shè)置疏散指示。c. 疏散指示及事故照明電源采用EPS電源或帶電池?zé)艟?，平時由正常電源供電，正常電源停電時備用電源自動投入。備用電源應(yīng)大于30分鐘。4）弱電設(shè)計本項目弱電設(shè)計包括電信、共用天線、可視對講系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)、消防緊急廣播系統(tǒng)、防雷接地系統(tǒng)。 S項目住宅工程經(jīng)濟情況S項目住宅工程于2010年12月完成了施工總承包的公開招投標(biāo)工作，Y工程咨詢有限公司編制清單、標(biāo)底，并作為招標(biāo)代理公司組織了改工程的招投標(biāo)工作，該工程分為兩個標(biāo)段，B公司中標(biāo)為施工總承包單位，后期還分別進行了綠化工程一、二標(biāo)段和高壓電力工程的招投標(biāo)工作，該工程合同總金額為934,525,。中標(biāo)后，該工程于2011年2月正式開工，于2013年3月31日完成了竣工驗收備案工作，2013年至2014年項目處于結(jié)算階段，2014年12月底Z公司完成了結(jié)算審計工作，結(jié)算后的總造價為1,050,761,。本項目計劃周期為28個月（2010年12月至2013年3月）。本項目總投資為205521萬元。其中：，工程費用為94628萬元，工程建設(shè)其他費用為12494萬元，預(yù)備費為3317萬元，建設(shè)期貸款利息為10099萬元。資金全部由項目建設(shè)單位自籌解決。本項目貸款額為60000萬元，%計算貸款利息。第三章 建安成本項目后評估報告的標(biāo)準(zhǔn)和方案 S項目的建安成本后評估的標(biāo)準(zhǔn)S項目住宅工程是L公司成立后的第一個項目，在公司人員不齊備，公司制度不完善的情況下，為保障回遷居民能夠按時住上質(zhì)量可靠的回遷房，L公司全體人員以積極的工作態(tài)度投身的工作中去，因此在此種情況下，并未在項目開始前設(shè)立公司的成本考核指標(biāo)，也未根據(jù)公司以往項目的經(jīng)驗設(shè)定項目的目標(biāo)成本。本文所述的S項目的建安成本后評估的總體標(biāo)準(zhǔn)有三條，第一，是以該項目在可研報告階段的投資估算為衡量標(biāo)準(zhǔn)，考核項目的整體建安成本指標(biāo)的合理性。第二，是以北京市造價處頒布的同期同類住宅項目的建安成本指標(biāo)及各項分類指標(biāo)為詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)，考核S項目住宅工程從土方工程、結(jié)構(gòu)主體、節(jié)能系統(tǒng)、外裝修、內(nèi)裝修等的詳細(xì)指標(biāo)，從而分析該項目從最初的土方開挖到竣工階段各個時期、各個專業(yè)的合理程度。第三，從變更、洽商的角度來考察項目的設(shè)計合理性以及現(xiàn)場管理的科學(xué)程度，從而分析項目整體管理的科學(xué)程度，以及遇到問題后解決的合理性。 評估流程及方案 鋼筋總造價及單方造價評估 各結(jié)構(gòu)形式住宅鋼筋指標(biāo)情況 根據(jù)同期同類項目的比較，多層砌體住宅鋼筋含量約為30KG/m2，,12層以下小高層住宅鋼筋含量約為5052KG/m2，18層以下高層建筑鋼筋含量約為5460kg/m2。因此從上表可以看出，S項目住宅