【文章內容簡介】 之相關規(guī)定說明之。？現(xiàn)行的規(guī)定又為何？請說明之。，都市土地與非都市土地在程序上如何配合區(qū)域發(fā)展政策進行調整？u 92年高考？我國土地開發(fā)影響費適用對象為何？土地開發(fā)影響費課徵應有的理念為何？，會因為少數(shù)堅持者而導致開發(fā)沒有效率，請問我國都市更新條例在這個問題上有那些機制設計？這些規(guī)定是否恰當，請申述之。？這些規(guī)定的意義為何？請申述之。，從土地儲備觀點來說有那些好處？目前該政策的實施面臨了那些問題，這些問題與我國目前的地價政策是否有關係？請申述之。u 93年高考，試申述之。理論基礎為何？？這些特性與生活環(huán)境品質的關係為何？？這些制度設計和地價又有什麼關聯(lián)？？這些管制對基地本身及基地周遭可能會有那些影響？u 93年特考，但某甲對於補償費之估定有異議，他該採取何種救濟管道，方能維護自己的權益？試闡述之。，每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。惟亦有例外的情形，不受此一限制。究竟耕地分割限制的立法意旨為何？又這些例外規(guī)定是否會對土地利用產(chǎn)生負面影響？ 試扼要說明其由。，得視都市更新事業(yè)需要，依循那些原則給予適度之容積獎勵？試說明之。，何以需要回饋？又按都市計畫法之規(guī)定，土地權利關係人需提供那些回饋？試列舉說明之。u 94高考，應對被徵收的土地及土地改良物給予適當?shù)难a償，請問其補償費應如何計算？如果土地所有權人對補償金額不滿意，請問當事人應如何處置？政府部門應如何回應？土地估價師如何能夠發(fā)生功能？，請問政府可以依據(jù)那些原則對更新事業(yè)範圍內之基地給予適當?shù)慕êB容積獎勵？容積獎勵的上限為何？容積獎勵對更新地區(qū)的地價會有何影響？，通常需要付出回饋。請以工商綜合區(qū)的開發(fā)申請為例，說明需要回饋的內容為何？在土地捐贈與繳交代金兩種方式可以任選下，請問開發(fā)單位在何種情況之下採取土地捐贈的方式較為有利？，請問依規(guī)定在什麼情況得申請個案變更？土地個案變更的前後通常會發(fā)生地價差異，請問影響變更前後地價差異程度的因素有那些？u 94特考，並雇用挖土機司機丙於其上從事開採砂石，但因甲違反區(qū)域計畫法第15 條第1 項土地使用分區(qū)之管制規(guī)定，未經(jīng)核準擅自濫採土石，被該管縣政府依區(qū)域計畫法第21 條第1 項之規(guī)定處以新臺幣三十萬元之罰鍰，請問： (1) 甲於系爭農牧用地上，依法應如何從事土石之採?。凯? (2) 受雇司機丙是否亦為區(qū)域計畫法第21 條第1 項行政罰之規(guī)範對象？ 縣特定農業(yè)區(qū)內之一筆「窯業(yè)用地」，因其燒窯工廠已停工多年，乃於近日擬向A縣主管機關申請變更編定為「丁種建築用地」，請問： (1) 何謂「非都市土地」與「丁種建築用地」？ (2) 我國現(xiàn)行非都市土地使用管制之結構內容為何？ (3) A縣主管機關應如何處置甲之申請案？ 市境內一筆土地，於民國87 年1 月1 日依都市計畫法被指定作為「停車場」公共設施保留地，並於次年6 月1 日公告徵收在案，請問： (1)系爭土地於實施徵收時之地價補償基準為何？ (2)前揭地價補償基準之法律性質為何？ (3)土地徵收條例所指「交易價格」之意涵為何？u 95高考 「都市更新條例」規(guī)定擬參加都市更新，經(jīng)A 實施者告以將採「權利變 換」方式為之，請問： (1)何謂「權利變換」？ (2)應如何運用土地估價技術於「權利變換」此方式上？ (3)試論述旨揭「權利變換」相關配套法制之內容。 ，非屬農地重劃區(qū)，現(xiàn)被劃入?yún)^(qū)段徵收實施範圍內，經(jīng)A 機關 告以可採領回「抵價地」之方式代替地價補償費之發(fā)放，請依「土地徵收條例施行 細則」之規(guī)定，析論該「抵價地」之面積應如何計算，並從估價理論之觀點予以評 論。 ，廢耕多年，近日為配合政府相關計畫， 爰擬訂該土地之開發(fā)計畫，並擬申請變更為「遊憩用地」，經(jīng)A 機關告以依現(xiàn)行法 令規(guī)定，甲須無償提供若干金額（以下稱回饋金）以作為回饋義務後，始得變更，請問： (1)甲應依據(jù)現(xiàn)行那些法令繳交回饋金？ (2)試析論繳交回饋金之理論依據(jù)。 (3)應如何合理估算回饋金之額度？ (4)回饋金之法律性質為何？u 96高考，主要有那些規(guī)定有益於減少環(huán)境污染暨減緩地球暖化？試參酌各項規(guī)定對地價的影響，分項析述之。（25 分）？推動上可能有那些不確定性？在預估地價變動時，應如何加以考量？（25 分），如何自行劃定都市更新單元，以申請實施都市更新事業(yè)？其要件及主要步驟各如何？實務上，不動產(chǎn)估價師如何運用專業(yè)技術協(xié)助完成此項作業(yè)？（25 分），抵價地如何公平發(fā)還給土地所有權人？亦即土地變更利得及區(qū)段徵收產(chǎn)生之效益，透過那些作業(yè)方式得以達成「地利共享」之目的？（25 分）(三) 不動產(chǎn)投資u 90年高考（Market Analysis ）、可市場性分析（Marketability Analysis ，又稱市場性分析） 、與投資分析（Investment Analysis ）之意義各為何？三者有何關係？試分述之?！皟仍趫蟪曷省保↖nternal Rate of Return, IRR）？何謂“修正後之內在報酬率”（Modified Internal Rate of Return, MIRR）？下列A投資案之IRR為何〔以試誤法（ Trial and Error）由8％之報酬率起算〕？又當再投資報酬率為3％時，其MIRR為何？ ％，試分別以IRR與MIRR為準則，判斷A投資案是否可以投資。A投資案之現(xiàn)金流量表年度現(xiàn)金流量（元）0－10,000,0001＋600,0002＋600,0003＋600,0004＋15,000,000，並且說明市場與產(chǎn)品區(qū)隔的策略為何？，我們要考慮法律，實質以及經(jīng)濟／財務等方面的特性。請你說明這些方面的特性的內容為何？u 91年高考“價格交叉彈性”（Crossprice Elasticity）？試就不動產(chǎn)商品的需求面解釋當“價格交叉彈性”小於零時所代表之意義。（如利息之多寡），而僅考量貸款之本金攤還下，在不動產(chǎn)抵押貸款之各項條件（除還本方式外）皆相同時，試比較本金到期一次清償方式之抵押貸款、定額攤還方式之抵押貸款（ Constant Amortization Mortgage, CAM）及等額付款方式之抵押貸款（ Constant PaymentMortgage, CPM）等三種不同本金償還方式之抵押貸款對淨現(xiàn)值（NPV）的影響程度之差異。，一個刺激需求增加之短期性政策將使短期間之需求發(fā)生變化，造成市場均衡價格與量均上揚。試分析市場在供給仍維持不變，但政策中斷無法長期持續(xù)，使得原需求誘因消失且無其他正面影響因素產(chǎn)生，而導致需求萎縮時，均衡將會有什麼變化？u 91年特考（Basic Financial Feasibility Analysis）之優(yōu)缺點各為何？某投資開發(fā)商擬興建12 樓公寓10 棟，開發(fā)完竣後，自行經(jīng)營管理該開發(fā)案。假設該案之相關變數(shù)如下列，請利用基本財務可行性分析，由該開發(fā)商觀點，分別求算該投資案之最高貸款額（Loan）、最高自有資金（Equity）及開發(fā)案之最高價值。如果總開發(fā)成本為420,000,000 元，試問該開發(fā)商是否應該投資開發(fā)？每單位每年期望收益額：＄360,000不動產(chǎn)單位數(shù)：120 個空屋和欠租酌減率（Vacancy Allowance Ratio。 VAR）：為可能毛收益(PGI)之7％經(jīng)營費用：為有效毛收益(Effective Gross Ine。 EGI)之20％涵蓋比率(Debt Coverage Ratio。 DCR)：抵押貸款利率：7％抵押貸款年期：30 年自有資金報酬率（ROE）：6%（NPV）？利用淨現(xiàn)值法以為投資決策之準則有何缺點？何謂風險容受力（Risk Absorption）？如果甲投資案之現(xiàn)金流量如下表，試分別求算其淨現(xiàn)值及風險容受力。假設A 投資人之要求報酬率為8％，請問其可否投資甲案？期別現(xiàn)金流量0 2,500,000 1 450,000 2 450,000 3 450,000 4 450,000 5 450,000 6 450,000 7 450,000 8 450,000 9 1,500,000 （Trade Area）？請說明如何應用服務範圍的觀念至不動產(chǎn)市場分析？「空屋率」（Vacancy Rate）？何謂「胃納率」（Absorption Rate）？請討論空屋率、胃納率與不動產(chǎn)市場之關係？u 92年高考？其對我國不動產(chǎn)市場之影響如何？試分述之「不動產(chǎn)信託受益權」信託商品，其係由委託人某公司將其所擁有之大賣場出租給某量販店，並將未來五年年收入3400萬元的租金收益信託予該銀行，再由其發(fā)行受益權憑證，出售給國內保險業(yè)者及其他投資機構，五年到期，％，每半年還本付息一次，而該銀行則可收取募集費用2%以及每年千分之二的信託管理費。(1)請就以上所設定之條件編列收支評估表。(2)請就收益性、流動性與風險性這三方面分別評估其可行性。，總價400萬元，頭期付款（Down payment）120萬元，餘額則經(jīng)由房貸支付，（最高額度為200萬元），超過200萬元部分，則辦理銀行一般房貸，又按月分期付款方式為前5年只付息不付本，而五年後則本息均攤，試問：(1)貸款20年及30年，每月所需支付金額五年內和五年後各為多少？(2)此國宅低利優(yōu)惠貸款部分，能替陳先生省下之金額現(xiàn)值為多少？，使用8％的資金成本，去評估二個互斥的土地投資開發(fā)案。其各期間之現(xiàn)金流量表列如下：（單位：百萬元）計劃C0C1C212035252508020註：1. C1代表第i期之現(xiàn)金流量；：百萬元(1)請計算各個投資計畫之PI（獲利指數(shù)）與NPV（淨現(xiàn)值）。(2)請依上述計算結果選擇一投資方案。(3)為何NPV法與PI法產(chǎn)生衝突。(4)若該地產(chǎn)公司共有五千萬元可供投資，今有第三土地投資開發(fā)計劃與上兩個計劃互為獨立：計劃C0C1C23301565請問應如何選擇投資計畫？u 93年高考1.(1)簡述不動產(chǎn)「權益面」與「資產(chǎn)面」證券化之差異，其所發(fā)行之證券分別受那些因素影響？試至少分舉出一個影響因子。(2)若欲以高速公路之未來十年之收益發(fā)行證券售出，你認為適用上述何種證券化之類型？若某段高速公路未來十年中每年之收益約為15 億元，政府提供3％之收益率給證券投資者，倘順利將此十年之收益以證券化方式售出，政府應可藉此獲取多少現(xiàn)金？(3)若101 百貨公司營運良好，每年淨營運收益（Net Operating Ine, NOI）約有2 億元，預期未來每年可穩(wěn)定持續(xù)成長2％，但其所屬母公司在規(guī)劃其他投資案持亟需資金挹注，因此欲將101 百貨公司之部分股權經(jīng)信託證券化售出，則101 百貨公司適用上述何種證券化之類型？又其適用何種信託方式？（即投資或資產(chǎn)信託？）若101 百貨公司之綜合資本化比率為10％，則你評估101 百貨公司之總價值為多少？，需期初投資總成本1000 萬，預估未來每年毛收益約為400 萬元，相關之營運費用為每年250 萬元，若第四年底此專案可轉售，目前預估可售得900 萬元。A 公司欲參與此專案之投資，其資本規(guī)劃有兩種，分別為：(1)自有資金400 萬及貸款600 萬，貸款利率7％，(2)自有資金100 萬及貸款900 萬，貸款利率10%。若銀行約定貸款期限為十年，此十年間每年底等額攤還本息，即按CPM（Constant Payment Mortgage）還款，但若未繼續(xù)經(jīng)營即應償還貸款餘額。若A 公司之自有資金要求報酬率為10％，則在暫不計稅負及興建期間價值之情況下，試分別以利潤指數(shù)（或獲利能力指數(shù)，Profitability Index, PI）、債務（或債壦）保障比率（Debt Coverage Ratio, DCR）與淨現(xiàn)值（Net Present Value, NPV）評估此四年本專案之整體自償性及每年度之償債能力，並以財務風險之角度衡量A 公司應以何種資本規(guī)劃方式投資此專案。，投資者B 公司現(xiàn)即刻開工興建，假設一年後可完工，投資總成本為1000 萬元；B 公司打算自銀行借款七成，準備自有資金三成，貸款利率為每年9％，十年內每年等額償還本息。倘銀行對B 公司此投資案之債務（或債權）保障比率（Debt Coverage Ratio, DCR），B 公司自有資金之稅前要求報酬率為10％，而目前該區(qū)域同類型學生宿舍每年可收取之租金總收入為200 萬元，在假設無空房率下，其營運管理費用約為30％，則(1)根據(jù)你的評估，B 公司現(xiàn)在是否值得投資？(2)若(一)之答案為否，且假設市場上租金每年可持續(xù)上漲5％，而營建及土地等投資相關成本不漲，則B公司應可在幾年後進行投資？，以下有三種投資標的（A, B 及C）及其過去五年報酬率供你選擇：(1)出租住宅，過去五年之報酬率分別為4％、7％、6％、5％及8％。(2)辦公大樓，過去五年之報酬率分別為12％、7％、2％、6％及8％。(3)不動產(chǎn)投資基金，但此基金中只包含以上出租住宅與辦公大樓二產(chǎn)品，且此二標的所佔之權重分別為40％及60％。假設未來市場趨勢與過去不會有太大變動，則在有限的資訊及不考慮其他因素下，你應依何準則選擇以上那一標的投資？u 93年特考、乙及丙三投資標的過去的年投資報酬率如下:年度甲投資標的年投資報酬率(%) 乙投資標的年投資報酬率(%) 丙投資標的年投資報酬率(%) 865828752020886610891212129010151091332925718(1)請計算各投資標的在86 至92 年