【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 之相關(guān)規(guī)定說(shuō)明之。？現(xiàn)行的規(guī)定又為何？請(qǐng)說(shuō)明之。，都市土地與非都市土地在程序上如何配合區(qū)域發(fā)展政策進(jìn)行調(diào)整？u 92年高考？我國(guó)土地開發(fā)影響費(fèi)適用對(duì)象為何？土地開發(fā)影響費(fèi)課徵應(yīng)有的理念為何？，會(huì)因?yàn)樯贁?shù)堅(jiān)持者而導(dǎo)致開發(fā)沒(méi)有效率，請(qǐng)問(wèn)我國(guó)都市更新條例在這個(gè)問(wèn)題上有那些機(jī)制設(shè)計(jì)？這些規(guī)定是否恰當(dāng)，請(qǐng)申述之。？這些規(guī)定的意義為何？請(qǐng)申述之。，從土地儲(chǔ)備觀點(diǎn)來(lái)說(shuō)有那些好處？目前該政策的實(shí)施面臨了那些問(wèn)題，這些問(wèn)題與我國(guó)目前的地價(jià)政策是否有關(guān)係？請(qǐng)申述之。u 93年高考，試申述之。理論基礎(chǔ)為何？？這些特性與生活環(huán)境品質(zhì)的關(guān)係為何？？這些制度設(shè)計(jì)和地價(jià)又有什麼關(guān)聯(lián)？？這些管制對(duì)基地本身及基地周遭可能會(huì)有那些影響？u 93年特考，但某甲對(duì)於補(bǔ)償費(fèi)之估定有異議，他該採(cǎi)取何種救濟(jì)管道，方能維護(hù)自己的權(quán)益？試闡述之。，每宗耕地分割後每人所有面積未達(dá)○．二五公頃者，不得分割。惟亦有例外的情形，不受此一限制。究竟耕地分割限制的立法意旨為何？又這些例外規(guī)定是否會(huì)對(duì)土地利用產(chǎn)生負(fù)面影響？ 試扼要說(shuō)明其由。，得視都市更新事業(yè)需要，依循那些原則給予適度之容積獎(jiǎng)勵(lì)？試說(shuō)明之。，何以需要回饋？又按都市計(jì)畫法之規(guī)定，土地權(quán)利關(guān)係人需提供那些回饋？試列舉說(shuō)明之。u 94高考，應(yīng)對(duì)被徵收的土地及土地改良物給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，請(qǐng)問(wèn)其補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)如何計(jì)算？如果土地所有權(quán)人對(duì)補(bǔ)償金額不滿意，請(qǐng)問(wèn)當(dāng)事人應(yīng)如何處置？政府部門應(yīng)如何回應(yīng)？土地估價(jià)師如何能夠發(fā)生功能？，請(qǐng)問(wèn)政府可以依據(jù)那些原則對(duì)更新事業(yè)範(fàn)圍內(nèi)之基地給予適當(dāng)?shù)慕êB容積獎(jiǎng)勵(lì)？容積獎(jiǎng)勵(lì)的上限為何？容積獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)更新地區(qū)的地價(jià)會(huì)有何影響？，通常需要付出回饋。請(qǐng)以工商綜合區(qū)的開發(fā)申請(qǐng)為例，說(shuō)明需要回饋的內(nèi)容為何？在土地捐贈(zèng)與繳交代金兩種方式可以任選下，請(qǐng)問(wèn)開發(fā)單位在何種情況之下採(cǎi)取土地捐贈(zèng)的方式較為有利？，請(qǐng)問(wèn)依規(guī)定在什麼情況得申請(qǐng)個(gè)案變更？土地個(gè)案變更的前後通常會(huì)發(fā)生地價(jià)差異，請(qǐng)問(wèn)影響變更前後地價(jià)差異程度的因素有那些？u 94特考，並雇用挖土機(jī)司機(jī)丙於其上從事開採(cǎi)砂石，但因甲違反區(qū)域計(jì)畫法第15 條第1 項(xiàng)土地使用分區(qū)之管制規(guī)定，未經(jīng)核準(zhǔn)擅自濫採(cǎi)土石，被該管縣政府依區(qū)域計(jì)畫法第21 條第1 項(xiàng)之規(guī)定處以新臺(tái)幣三十萬(wàn)元之罰鍰，請(qǐng)問(wèn)： (1) 甲於系爭(zhēng)農(nóng)牧用地上，依法應(yīng)如何從事土石之採(cǎi)??？ (2) 受雇司機(jī)丙是否亦為區(qū)域計(jì)畫法第21 條第1 項(xiàng)行政罰之規(guī)範(fàn)對(duì)象？ 縣特定農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)之一筆「窯業(yè)用地」，因其燒窯工廠已停工多年，乃於近日擬向A縣主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更編定為「丁種建築用地」，請(qǐng)問(wèn)： (1) 何謂「非都市土地」與「丁種建築用地」？ (2) 我國(guó)現(xiàn)行非都市土地使用管制之結(jié)構(gòu)內(nèi)容為何？ (3) A縣主管機(jī)關(guān)應(yīng)如何處置甲之申請(qǐng)案？ 市境內(nèi)一筆土地，於民國(guó)87 年1 月1 日依都市計(jì)畫法被指定作為「停車場(chǎng)」公共設(shè)施保留地，並於次年6 月1 日公告徵收在案，請(qǐng)問(wèn)： (1)系爭(zhēng)土地於實(shí)施徵收時(shí)之地價(jià)補(bǔ)償基準(zhǔn)為何？ (2)前揭地價(jià)補(bǔ)償基準(zhǔn)之法律性質(zhì)為何？ (3)土地徵收條例所指「交易價(jià)格」之意涵為何？u 95高考 「都市更新條例」規(guī)定擬參加都市更新，經(jīng)A 實(shí)施者告以將採(cǎi)「權(quán)利變 換」方式為之，請(qǐng)問(wèn)： (1)何謂「權(quán)利變換」？ (2)應(yīng)如何運(yùn)用土地估價(jià)技術(shù)於「權(quán)利變換」此方式上？ (3)試論述旨揭「權(quán)利變換」相關(guān)配套法制之內(nèi)容。 ，非屬農(nóng)地重劃區(qū)，現(xiàn)被劃入?yún)^(qū)段徵收實(shí)施範(fàn)圍內(nèi)，經(jīng)A 機(jī)關(guān) 告以可採(cǎi)領(lǐng)回「抵價(jià)地」之方式代替地價(jià)補(bǔ)償費(fèi)之發(fā)放，請(qǐng)依「土地徵收條例施行 細(xì)則」之規(guī)定，析論該「抵價(jià)地」之面積應(yīng)如何計(jì)算，並從估價(jià)理論之觀點(diǎn)予以評(píng) 論。 ，廢耕多年，近日為配合政府相關(guān)計(jì)畫， 爰擬訂該土地之開發(fā)計(jì)畫，並擬申請(qǐng)變更為「遊憩用地」，經(jīng)A 機(jī)關(guān)告以依現(xiàn)行法 令規(guī)定，甲須無(wú)償提供若干金額（以下稱回饋金）以作為回饋義務(wù)後，始得變更，請(qǐng)問(wèn)： (1)甲應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行那些法令繳交回饋金？ (2)試析論繳交回饋金之理論依據(jù)。 (3)應(yīng)如何合理估算回饋金之額度？ (4)回饋金之法律性質(zhì)為何？u 96高考，主要有那些規(guī)定有益於減少環(huán)境污染暨減緩地球暖化？試參酌各項(xiàng)規(guī)定對(duì)地價(jià)的影響，分項(xiàng)析述之。（25 分）？推動(dòng)上可能有那些不確定性？在預(yù)估地價(jià)變動(dòng)時(shí)，應(yīng)如何加以考量？（25 分），如何自行劃定都市更新單元，以申請(qǐng)實(shí)施都市更新事業(yè)？其要件及主要步驟各如何？實(shí)務(wù)上，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師如何運(yùn)用專業(yè)技術(shù)協(xié)助完成此項(xiàng)作業(yè)？（25 分），抵價(jià)地如何公平發(fā)還給土地所有權(quán)人？亦即土地變更利得及區(qū)段徵收產(chǎn)生之效益，透過(guò)那些作業(yè)方式得以達(dá)成「地利共享」之目的？（25 分）(三) 不動(dòng)產(chǎn)投資u 90年高考（Market Analysis ）、可市場(chǎng)性分析（Marketability Analysis ，又稱市場(chǎng)性分析） 、與投資分析（Investment Analysis ）之意義各為何？三者有何關(guān)係？試分述之?！皟?nèi)在報(bào)酬率”（Internal Rate of Return, IRR）？何謂“修正後之內(nèi)在報(bào)酬率”（Modified Internal Rate of Return, MIRR）？下列A投資案之IRR為何〔以試誤法（ Trial and Error）由8％之報(bào)酬率起算〕？又當(dāng)再投資報(bào)酬率為3％時(shí)，其MIRR為何？ ％，試分別以IRR與MIRR為準(zhǔn)則，判斷A投資案是否可以投資。A投資案之現(xiàn)金流量表年度現(xiàn)金流量（元）0－10,000,0001＋600,0002＋600,0003＋600,0004＋15,000,000，並且說(shuō)明市場(chǎng)與產(chǎn)品區(qū)隔的策略為何？，我們要考慮法律，實(shí)質(zhì)以及經(jīng)濟(jì)／財(cái)務(wù)等方面的特性。請(qǐng)你說(shuō)明這些方面的特性的內(nèi)容為何？u 91年高考“價(jià)格交叉彈性”（Crossprice Elasticity）？試就不動(dòng)產(chǎn)商品的需求面解釋當(dāng)“價(jià)格交叉彈性”小於零時(shí)所代表之意義。（如利息之多寡），而僅考量貸款之本金攤還下，在不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款之各項(xiàng)條件（除還本方式外）皆相同時(shí)，試比較本金到期一次清償方式之抵押貸款、定額攤還方式之抵押貸款（ Constant Amortization Mortgage, CAM）及等額付款方式之抵押貸款（ Constant PaymentMortgage, CPM）等三種不同本金償還方式之抵押貸款對(duì)淨(jìng)現(xiàn)值（NPV）的影響程度之差異。，一個(gè)刺激需求增加之短期性政策將使短期間之需求發(fā)生變化，造成市場(chǎng)均衡價(jià)格與量均上揚(yáng)。試分析市場(chǎng)在供給仍維持不變，但政策中斷無(wú)法長(zhǎng)期持續(xù)，使得原需求誘因消失且無(wú)其他正面影響因素產(chǎn)生，而導(dǎo)致需求萎縮時(shí)，均衡將會(huì)有什麼變化？u 91年特考（Basic Financial Feasibility Analysis）之優(yōu)缺點(diǎn)各為何？某投資開發(fā)商擬興建12 樓公寓10 棟，開發(fā)完竣後，自行經(jīng)營(yíng)管理該開發(fā)案。假設(shè)該案之相關(guān)變數(shù)如下列，請(qǐng)利用基本財(cái)務(wù)可行性分析，由該開發(fā)商觀點(diǎn)，分別求算該投資案之最高貸款額（Loan）、最高自有資金（Equity）及開發(fā)案之最高價(jià)值。如果總開發(fā)成本為420,000,000 元，試問(wèn)該開發(fā)商是否應(yīng)該投資開發(fā)？每單位每年期望收益額：＄360,000不動(dòng)產(chǎn)單位數(shù)：120 個(gè)空屋和欠租酌減率（Vacancy Allowance Ratio。 VAR）：為可能毛收益(PGI)之7％經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：為有效毛收益(Effective Gross Ine。 EGI)之20％涵蓋比率(Debt Coverage Ratio。 DCR)：抵押貸款利率：7％抵押貸款年期：30 年自有資金報(bào)酬率（ROE）：6%（NPV）？利用淨(jìng)現(xiàn)值法以為投資決策之準(zhǔn)則有何缺點(diǎn)？何謂風(fēng)險(xiǎn)容受力（Risk Absorption）？如果甲投資案之現(xiàn)金流量如下表，試分別求算其淨(jìng)現(xiàn)值及風(fēng)險(xiǎn)容受力。假設(shè)A 投資人之要求報(bào)酬率為8％，請(qǐng)問(wèn)其可否投資甲案？期別現(xiàn)金流量0 2,500,000 1 450,000 2 450,000 3 450,000 4 450,000 5 450,000 6 450,000 7 450,000 8 450,000 9 1,500,000 （Trade Area）？請(qǐng)說(shuō)明如何應(yīng)用服務(wù)範(fàn)圍的觀念至不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析？「空屋率」（Vacancy Rate）？何謂「胃納率」（Absorption Rate）？請(qǐng)討論空屋率、胃納率與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)之關(guān)係？u 92年高考？其對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)之影響如何？試分述之「不動(dòng)產(chǎn)信託受益權(quán)」信託商品，其係由委託人某公司將其所擁有之大賣場(chǎng)出租給某量販店，並將未來(lái)五年年收入3400萬(wàn)元的租金收益信託予該銀行，再由其發(fā)行受益權(quán)憑證，出售給國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)業(yè)者及其他投資機(jī)構(gòu)，五年到期，％，每半年還本付息一次，而該銀行則可收取募集費(fèi)用2%以及每年千分之二的信託管理費(fèi)。(1)請(qǐng)就以上所設(shè)定之條件編列收支評(píng)估表。(2)請(qǐng)就收益性、流動(dòng)性與風(fēng)險(xiǎn)性這三方面分別評(píng)估其可行性。，總價(jià)400萬(wàn)元，頭期付款（Down payment）120萬(wàn)元，餘額則經(jīng)由房貸支付，（最高額度為200萬(wàn)元），超過(guò)200萬(wàn)元部分，則辦理銀行一般房貸，又按月分期付款方式為前5年只付息不付本，而五年後則本息均攤，試問(wèn)：(1)貸款20年及30年，每月所需支付金額五年內(nèi)和五年後各為多少？(2)此國(guó)宅低利優(yōu)惠貸款部分，能替陳先生省下之金額現(xiàn)值為多少？，使用8％的資金成本，去評(píng)估二個(gè)互斥的土地投資開發(fā)案。其各期間之現(xiàn)金流量表列如下：（單位：百萬(wàn)元）計(jì)劃C0C1C212035252508020註：1. C1代表第i期之現(xiàn)金流量；：百萬(wàn)元(1)請(qǐng)計(jì)算各個(gè)投資計(jì)畫之PI（獲利指數(shù)）與NPV（淨(jìng)現(xiàn)值）。(2)請(qǐng)依上述計(jì)算結(jié)果選擇一投資方案。(3)為何NPV法與PI法產(chǎn)生衝突。(4)若該地產(chǎn)公司共有五千萬(wàn)元可供投資，今有第三土地投資開發(fā)計(jì)劃與上兩個(gè)計(jì)劃互為獨(dú)立：計(jì)劃C0C1C23301565請(qǐng)問(wèn)應(yīng)如何選擇投資計(jì)畫？u 93年高考1.(1)簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)「權(quán)益面」與「資產(chǎn)面」證券化之差異，其所發(fā)行之證券分別受那些因素影響？試至少分舉出一個(gè)影響因子。(2)若欲以高速公路之未來(lái)十年之收益發(fā)行證券售出，你認(rèn)為適用上述何種證券化之類型？若某段高速公路未來(lái)十年中每年之收益約為15 億元，政府提供3％之收益率給證券投資者，倘順利將此十年之收益以證券化方式售出，政府應(yīng)可藉此獲取多少現(xiàn)金？(3)若101 百貨公司營(yíng)運(yùn)良好，每年淨(jìng)營(yíng)運(yùn)收益（Net Operating Ine, NOI）約有2 億元，預(yù)期未來(lái)每年可穩(wěn)定持續(xù)成長(zhǎng)2％，但其所屬母公司在規(guī)劃其他投資案持亟需資金挹注，因此欲將101 百貨公司之部分股權(quán)經(jīng)信託證券化售出，則101 百貨公司適用上述何種證券化之類型？又其適用何種信託方式？（即投資或資產(chǎn)信託？）若101 百貨公司之綜合資本化比率為10％，則你評(píng)估101 百貨公司之總價(jià)值為多少？，需期初投資總成本1000 萬(wàn)，預(yù)估未來(lái)每年毛收益約為400 萬(wàn)元，相關(guān)之營(yíng)運(yùn)費(fèi)用為每年250 萬(wàn)元，若第四年底此專案可轉(zhuǎn)售，目前預(yù)估可售得900 萬(wàn)元。A 公司欲參與此專案之投資，其資本規(guī)劃有兩種，分別為：(1)自有資金400 萬(wàn)及貸款600 萬(wàn)，貸款利率7％，(2)自有資金100 萬(wàn)及貸款900 萬(wàn)，貸款利率10%。若銀行約定貸款期限為十年，此十年間每年底等額攤還本息，即按CPM（Constant Payment Mortgage）還款，但若未繼續(xù)經(jīng)營(yíng)即應(yīng)償還貸款餘額。若A 公司之自有資金要求報(bào)酬率為10％，則在暫不計(jì)稅負(fù)及興建期間價(jià)值之情況下，試分別以利潤(rùn)指數(shù)（或獲利能力指數(shù)，Profitability Index, PI）、債務(wù)（或債壦）保障比率（Debt Coverage Ratio, DCR）與淨(jìng)現(xiàn)值（Net Present Value, NPV）評(píng)估此四年本專案之整體自償性及每年度之償債能力，並以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之角度衡量A 公司應(yīng)以何種資本規(guī)劃方式投資此專案。，投資者B 公司現(xiàn)即刻開工興建，假設(shè)一年後可完工，投資總成本為1000 萬(wàn)元；B 公司打算自銀行借款七成，準(zhǔn)備自有資金三成，貸款利率為每年9％，十年內(nèi)每年等額償還本息。倘銀行對(duì)B 公司此投資案之債務(wù)（或債權(quán)）保障比率（Debt Coverage Ratio, DCR），B 公司自有資金之稅前要求報(bào)酬率為10％，而目前該區(qū)域同類型學(xué)生宿舍每年可收取之租金總收入為200 萬(wàn)元，在假設(shè)無(wú)空房率下，其營(yíng)運(yùn)管理費(fèi)用約為30％，則(1)根據(jù)你的評(píng)估，B 公司現(xiàn)在是否值得投資？(2)若(一)之答案為否，且假設(shè)市場(chǎng)上租金每年可持續(xù)上漲5％，而營(yíng)建及土地等投資相關(guān)成本不漲，則B公司應(yīng)可在幾年後進(jìn)行投資？，以下有三種投資標(biāo)的（A, B 及C）及其過(guò)去五年報(bào)酬率供你選擇：(1)出租住宅，過(guò)去五年之報(bào)酬率分別為4％、7％、6％、5％及8％。(2)辦公大樓，過(guò)去五年之報(bào)酬率分別為12％、7％、2％、6％及8％。(3)不動(dòng)產(chǎn)投資基金，但此基金中只包含以上出租住宅與辦公大樓二產(chǎn)品，且此二標(biāo)的所佔(zhàn)之權(quán)重分別為40％及60％。假設(shè)未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)與過(guò)去不會(huì)有太大變動(dòng)，則在有限的資訊及不考慮其他因素下，你應(yīng)依何準(zhǔn)則選擇以上那一標(biāo)的投資？u 93年特考、乙及丙三投資標(biāo)的過(guò)去的年投資報(bào)酬率如下:年度甲投資標(biāo)的年投資報(bào)酬率(%) 乙投資標(biāo)的年投資報(bào)酬率(%) 丙投資標(biāo)的年投資報(bào)酬率(%) 865828752020886610891212129010151091332925718(1)請(qǐng)計(jì)算各投資標(biāo)的在86 至92 年