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正文內(nèi)容

南昌浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園項(xiàng)目完稿(編輯修改稿)

2024-07-18 22:24 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 園多層,銷售率過80%客戶個(gè)人、清華泰豪等企業(yè)團(tuán)購數(shù)據(jù)來源:上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司團(tuán)購房源特征n 地理位置上都與城市中心有一定的距離,難以吸引市中心的客戶群購買。n 項(xiàng)目的規(guī)模都比較大,每一期推量比較大,區(qū)域消化有限。n 小區(qū)內(nèi)景觀均好,產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良,內(nèi)部配套齊全。n 傾向于小高層,團(tuán)購價(jià)格明顯低于市場售價(jià)。n 房型以緊湊的兩房、三房為主。結(jié)論福利分房的體制在中國已經(jīng)取消多年,但在南昌這種房地產(chǎn)發(fā)展還不成熟區(qū)域,企業(yè)分房的觀念仍殘留記憶,特別是一些經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好的國有大中型企業(yè)為留住人才,不惜通過分房來達(dá)到目標(biāo)。這部分客戶因購房數(shù)量大,價(jià)格需求又相對適中,城郊項(xiàng)目是他們購買的主要對象,這就給城郊項(xiàng)目,特別是因地理位置不夠好導(dǎo)致銷售上存在一定抗性項(xiàng)目,一次新的契機(jī),因此只要針對這類客戶群制定合理的營銷方式,就可以吸引他們,最終取得項(xiàng)目的銷售成功。八、南昌房地產(chǎn)市場分析總結(jié)南昌經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民收入水平的逐步提高、城市人口再次擴(kuò)容,給南昌房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定了基礎(chǔ),未來兩年南昌的大環(huán)境仍將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。南昌房地產(chǎn)業(yè)對南昌GDP的貢獻(xiàn)已經(jīng)越來越大,并已成為南昌重要支柱產(chǎn)業(yè)之一,以房地產(chǎn)現(xiàn)今在南昌的地位,政府必然會謹(jǐn)慎、合理的維護(hù)房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展,使南昌房地產(chǎn)在政府的調(diào)控下,走健康發(fā)展的道路,我們認(rèn)為未來兩年南昌房地產(chǎn)市場運(yùn)行穩(wěn)定。在過去的幾年中,南昌的房地產(chǎn)供求穩(wěn)步增長,并呈現(xiàn)供小于求的局面,顯示南昌的房地產(chǎn)市場的發(fā)展活力,未來兩年將在市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化下,市場需求將被進(jìn)一步激發(fā)。南昌商品住宅價(jià)格連年上漲,但漲幅趨緩,對比中部五省會城市的房價(jià)收入比,南昌房價(jià)處中位水平,在現(xiàn)有基礎(chǔ)條件下還是比較合理的,未來兩年在市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整下,整體房價(jià)仍將上漲,但漲幅不會太大,估計(jì)年漲幅不會高于8%。房地產(chǎn)開工面積逐年增加,特別是2004年,新開工超過1000萬㎡,增量之大,預(yù)示著未來兩年南昌房地產(chǎn)的競爭將更加激烈,市場細(xì)分,差別定位將是規(guī)避競爭的主要手段,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷水平將是一個(gè)重要考驗(yàn)。在房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí),也出現(xiàn)了不少隱患,主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理,房型面積適中,價(jià)格相對平和的中檔住宅開發(fā)量偏少,普通大眾的住宅需求被抑制,未來兩年,大量普通住宅會逐步上市,緩解市場矛盾。南昌房地產(chǎn)的黃金銷售周期是6月和12月,銷售最為暗淡時(shí)期在4月、8月、9月三個(gè)月。南昌商品房的外地購買人群已經(jīng)接近三成,購買產(chǎn)品傾向住宅類型,購買能力強(qiáng),他們是南昌高檔住宅的重要支撐者,隨著南昌經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,這類購房群仍將增多。二手房市場直逼新房市場,這也將刺激新房市場進(jìn)一步的發(fā)展,同時(shí)從側(cè)面反映出,在現(xiàn)有住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)下,不利于一、二級市場的整體發(fā)展,我們認(rèn)為,這一不利因素將隨著土供應(yīng)的郊區(qū)化逐步化解,二級市場將被再次激發(fā),從而促進(jìn)一級市場的發(fā)展。南昌土地供應(yīng)的放量,存量土地的解禁開發(fā),都預(yù)示著南昌房地產(chǎn)將進(jìn)入高增量時(shí)期,市場競爭將更加激烈,但可以看到,未來的市場供應(yīng)逐步從市中心向城郊轉(zhuǎn)移,未來市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)將逐步改變。1企業(yè)團(tuán)購是南昌房地產(chǎn)銷售的又一重要對象,在購買特征上傾向于城郊價(jià)格適中的項(xiàng)目,未來郊區(qū)項(xiàng)目將逐步重視這類客戶群。十、南昌房地產(chǎn)市場分析給本項(xiàng)目的建議 在南昌中高檔住宅產(chǎn)品競爭日益激烈和政府對高檔產(chǎn)品又宏觀調(diào)控的雙重壓力下,中檔、中高檔產(chǎn)品將是未來開發(fā)的主流,建議本項(xiàng)目在檔次定位上向中檔靠近。 抓住南昌12月份的黃金銷售周期,合理安排項(xiàng)目開發(fā)銷售周期。 本項(xiàng)目位于城郊結(jié)合地帶,區(qū)域又有眾多的大型企業(yè)聚集,在項(xiàng)目營銷中若能爭取這些企業(yè)團(tuán)購客戶,將極大促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。未來兩年南昌房地產(chǎn)的市場競爭加劇,本項(xiàng)目應(yīng)充分認(rèn)識市場,重點(diǎn)在市場定位上錯(cuò)開競爭。第三章 高新區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、高新區(qū)區(qū)位分析高新區(qū)位于南昌東部,緊鄰南昌中心城區(qū),確切的說應(yīng)該是南昌城郊結(jié)合地帶,是南昌城市化進(jìn)程中最先輻射到的位置,區(qū)位優(yōu)勢明顯。二、高新區(qū)配套設(shè)施分析高新區(qū)的城市定位是國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園,是集科技產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)、貿(mào)易、倉儲于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū),基礎(chǔ)市政配套上比較齊全,但在居民日常生活配套上初教育機(jī)構(gòu)外,其余的十分匱乏,特別是交通不夠方便,現(xiàn)有的條件不能滿足區(qū)域居民的生活需求,因此,區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)中,小區(qū)內(nèi)規(guī)劃商業(yè)部分變得必不可少。三、高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)分布居住講究氛圍,開發(fā)講究聚集,高新區(qū)的住宅項(xiàng)目開發(fā)主要集中在南京東路兩側(cè),聚集項(xiàng)目較多,而萬科四季花城因?yàn)榫o靠艾溪湖自成一個(gè)區(qū)域。高新區(qū)北面主要為產(chǎn)業(yè)科技園,居住環(huán)境和基本條件都不具備,現(xiàn)在尚不存在商品住宅項(xiàng)目,按照現(xiàn)有的規(guī)劃,這里也不可能成為住宅項(xiàng)目聚集的區(qū)域。受土地和住宅開發(fā)特性的影響,高新區(qū)未來房地產(chǎn)開發(fā)將由東向西、由北向南逐步推進(jìn)。四、高新區(qū)在售項(xiàng)目分析高新區(qū)在售樓盤(主要)樓盤項(xiàng)目豐源天域尚東大道廬山花園四季花城新城國際商都開 發(fā) 商豐源房地產(chǎn)開發(fā)華龍房地產(chǎn)開發(fā)天驥物業(yè)萬科地產(chǎn)新城建設(shè)產(chǎn)品類型小高層、花園洋房多層、小高層、高層、酒店式公寓多層、小高層、酒店式公寓多層、花園洋房、高層小戶型公寓占地面積㎡㎡4萬㎡66萬㎡㎡建筑面積㎡㎡㎡65萬㎡6萬㎡容 積 率綠 化 綠42%%42%53%34%房型面積花園洋房(150~257㎡)公寓(95~140㎡)87~213㎡小高層(111~205㎡)酒店式公寓(50~78)多層88~167㎡、花園洋房135㎡左右、4350主力戶型兩房、三房兩房、三房小高層(三房、四房)二房、三房標(biāo)間戶數(shù)532戶798戶160戶(酒店式公寓)3411戶168戶房屋均價(jià)2700(公寓)2800(花園洋房)報(bào)價(jià)(2800~300)小高層2800酒店式公寓(3600)多層2850、花園洋房3300、高層標(biāo)間32~40一室一廳61㎡、二室一廳83㎡銷售情況60%(花園洋房)15%(公寓)0小高層80%,酒店式公寓65%75%(五期)已售100套備注配套設(shè)計(jì)了幼兒園、會所和沿街商業(yè)籃球場、會所、地下及半地下車位、商業(yè)風(fēng)情街會所,幼兒園、商業(yè)街會所、商業(yè)街瀚林園雙語、藍(lán)天學(xué)院、單位房屋均價(jià):元/平方米;戶型面積:平方米表1—1數(shù)據(jù)來源:上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司在售重點(diǎn)樓盤分析提及萬科城市花園,在高新區(qū),可以說在整個(gè)南昌區(qū)都是無人不知,無人不曉,它是南昌樓盤的明星,更是南昌人所向往的理想居所,并對高新區(qū)樓盤的檔次和區(qū)域形象的提升起到了推波助瀾的作用。萬科城市花園的成功絕不僅僅是它的品牌使然,更多的應(yīng)歸類到產(chǎn)品的品質(zhì)上。1)項(xiàng)目成功的背景n 1000畝的土地規(guī)模給了萬科足夠的思考、規(guī)劃和發(fā)展空間,他把它當(dāng)作一個(gè)城來對待,可以做不同的產(chǎn)品形態(tài)來適應(yīng)不同的人群,可以通過合理的商業(yè)布局來引導(dǎo)居民生活,也可以發(fā)揮低成本優(yōu)勢來建造精致的園林景觀,規(guī)模效應(yīng)十分明顯。n 地塊所處的位置既是城郊結(jié)合地帶,發(fā)展前景看好,另外又是高新區(qū)的中心位置,能夠吸引大量科技園區(qū)內(nèi)的高收入人群,區(qū)位條件優(yōu)良。n 緊鄰城市湖泊——艾溪湖,超過3000米的湖岸線,給予了他成為水景住宅的優(yōu)厚資源,高調(diào)的身段一開始就已經(jīng)注定。n 萬科地產(chǎn)多年的大盤運(yùn)作經(jīng)驗(yàn),特別是城郊大盤的運(yùn)作,其全新營銷手法、內(nèi)部資源都是其成功的重要因素。2)產(chǎn)品規(guī)劃特色n 綜觀南昌市中心樓盤,第一感覺就是建筑密度大,樓間距小,私密性差,而萬科以低密度住宅面市,迅速吸引了廣大客戶的眼球。n 萬科開發(fā)的樓盤都比較善于用色,建筑外立面是直接呈現(xiàn)在客戶眼前的,合理的選擇色彩,合理的搭配色彩能給人耳目一新的感覺,該項(xiàng)目的給人的第一感覺就是這里是一個(gè)充滿青春、充滿活力、充滿時(shí)尚的生活城,非常符合現(xiàn)代都市人的生活習(xí)性。n 戶型規(guī)劃上,當(dāng)市中心項(xiàng)目還在走大戶型,高價(jià)格的模式時(shí),萬科城市花園已改變成小戶型、高價(jià)格的模式,在總價(jià)上優(yōu)勢明顯,瞬間得到客戶的關(guān)注。n 利用教育優(yōu)勢來開發(fā)樓盤的項(xiàng)目不勝枚舉,屢試不爽,萬科城市花園很精明的前期引進(jìn)高新國際學(xué)校,不僅提升了樓盤的檔次,更得到廣大因孩子教育購房客戶的響應(yīng)。n 巧借市政綠化為己所用。項(xiàng)目東面的市政綠化帶通過簡單的修造,在視覺上并已成為小區(qū)的組成部分。n 時(shí)尚的沿街商業(yè),隱藏的內(nèi)街商業(yè),氣派的小區(qū)會所給小區(qū)增色的同時(shí),更打消了客戶對周邊配套缺乏所產(chǎn)生的顧慮。n 在產(chǎn)品類型上更不拘泥一格,規(guī)劃有花園洋房、聯(lián)排別墅、多層、高層,并在設(shè)計(jì)上合理的組團(tuán)分隔,符合多樣客戶的需求。n 在建筑選材和建筑施工上注重產(chǎn)品的品質(zhì),建筑的每一個(gè)細(xì)節(jié)都能感到精雕細(xì)鑿。n 小區(qū)內(nèi)部硬質(zhì)的部分少,更多的是水景和綠化,并在植物選擇和搭配上體現(xiàn)小區(qū)的四季如春,整個(gè)小區(qū)給人的感覺就是綠意昂然。n 物業(yè)管理細(xì)致到位,處理事件及時(shí),充分體現(xiàn)人性化,因而受到客戶的贊賞。五、高新區(qū)房地產(chǎn)市場特征 市場客戶群帶有明顯的區(qū)域特性,區(qū)域購買客戶占60%,市區(qū)客戶占30%,另外還有10%的外地客戶,從客戶身份看,教師居多,其次是園區(qū)內(nèi)的中高技術(shù)人員和領(lǐng)導(dǎo),政府公務(wù)員的比例也不少,購房的區(qū)域性是它的第一大特征。 市場供應(yīng)房型以兩房、三房為主,兩房的面積范圍在80~90平方米。三房的面積范圍在105~130平方米之間,市場銷售反映這類房型符合市場客戶的需求,我們認(rèn)為隨著,住宅價(jià)格的上揚(yáng),緊湊房型將是未來開發(fā)趨勢。 區(qū)域產(chǎn)品類型多樣,包括多層、小高層、高層、花園洋房、酒店式公寓,其中多層住宅和花園洋房相對受歡迎,其次是小高層,高層去化最慢,其中類似酒店式公寓項(xiàng)目也受到大量投資客戶的認(rèn)可。而且只要是超過7萬平方米的項(xiàng)目,產(chǎn)品形態(tài)一般超過三種,產(chǎn)品的多樣性是其又一特征。 類似于酒店式公寓的精裝修公寓異軍突起。新城國際商都開盤不到2個(gè)月,既銷售100多套,說明了此類產(chǎn)品在市場上的活力,這與他所處的產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分不開的。早期的上海金橋開發(fā)區(qū)同現(xiàn)在的高新開發(fā)區(qū)一樣,酒店缺乏,金橋酒店公寓正是在那個(gè)時(shí)候橫空出世,迅速得到市場響應(yīng),一方面它離開發(fā)區(qū)很近,可以用做接待公司業(yè)務(wù)人員的住宿和會談,工作方便快捷。另一方面可以作為公司重要高級技術(shù)人員的長期居住用房,而且裙樓的酒店餐飲部分還可以聚集人氣,酒店式公寓已經(jīng)成為開發(fā)區(qū)不可或缺的重要組成部分。我們認(rèn)為本項(xiàng)目所在區(qū)域酒店式公寓產(chǎn)品前景良好,但應(yīng)在產(chǎn)品品質(zhì)上下工夫,建造真正的酒店式公寓。 因?yàn)閰^(qū)域生活配套設(shè)施的缺乏,各樓盤都將商業(yè)設(shè)施作為必備配套。 多層的銷售價(jià)格集中在2500~2800元/平方米之間,小高層價(jià)格在2800元/平方米左右,花園洋房的售價(jià)超過3000元/平方米,車位一般采用租賃形式。 低密度,高綠化率的產(chǎn)品更受客戶青睞。六、區(qū)域市場分析對本項(xiàng)目的建議針對區(qū)域市場特征分析,并借鑒萬科四季花城中的成功經(jīng)驗(yàn),建議本項(xiàng)目:作為高新科技園區(qū),區(qū)域樓盤尚未用園區(qū)定位作為項(xiàng)目開發(fā)主題,本項(xiàng)目可以以次為契機(jī),拉近項(xiàng)目與園區(qū)的關(guān)系。周邊在售的樓盤似乎都是針對區(qū)域高端人群,檔次較高,競爭相對激烈,建議本項(xiàng)目在檔次定位上錯(cuò)開。細(xì)分市場,本項(xiàng)目應(yīng)主要針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員開發(fā)為主,另外吸引部分周邊學(xué)校的教師,凸顯項(xiàng)目科教的結(jié)合。產(chǎn)品戶型建議以緊湊的兩房、三房為主,其中兩房的房型面積建議控制在90㎡以內(nèi),三房的房型控制在125㎡以內(nèi)。適當(dāng)排布舒適的房型,滿足客戶的不同需求。產(chǎn)品形態(tài)以多層和花園洋房為主,小高層為輔,同時(shí)建造一部分純正的酒店式公寓,采取酒店式服務(wù)客戶,銷售上以年固定回報(bào)方式返還客戶。設(shè)置小區(qū)商業(yè)街和多功能會所,完善社區(qū)生活配套。建筑立面新穎、現(xiàn)代、科技,能給人耳目一新的感覺。降低項(xiàng)目的建筑密度,營造小區(qū)良好的景觀環(huán)境,特別在景觀小品的設(shè)置中于項(xiàng)目主題聯(lián)系起來。 聘請經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司。第四章 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析科技園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)不同于普通的城市房地產(chǎn)開發(fā),它不僅受到城市房地產(chǎn)的大環(huán)境影響,也受到科技園區(qū)小環(huán)境的影響,因?yàn)榭萍紙@區(qū)的相對封閉或是遠(yuǎn)離城市的特性,形成了明顯的區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣,房地產(chǎn)開發(fā)也正是基于此類人群而產(chǎn)生。高新區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行,成為區(qū)域,特別是類似本項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵,而影響經(jīng)濟(jì)的重要因素是高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境,因此研究了區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境,便可以為項(xiàng)目的開發(fā)周期、客戶群定位、項(xiàng)目評判提供依據(jù)。一、高新區(qū)區(qū)位環(huán)境南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)(下稱高新區(qū))建于1991年3月,1992年11月份經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn),成為全國53家國家經(jīng)高新區(qū)之一,享受國家和省、市賦予的科技特區(qū)優(yōu)惠政策。南昌高新區(qū)坐落在南昌市城東高教科研密集區(qū)內(nèi),距市中心3千米,交通便捷,11路公交車直達(dá)區(qū)內(nèi)。高新區(qū)東領(lǐng)艾溪湖,西接青山湖,風(fēng)景秀麗、地勢平坦,是南昌市大氣環(huán)境最好的區(qū)域之一,投資環(huán)境優(yōu)良。南昌飛機(jī)制造公司科技園和南昌航空學(xué)院科技園為南昌高新區(qū)的組成部分。二、高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境道路設(shè)施,并形成五橫九縱完善的道路循環(huán)網(wǎng)絡(luò),通過相互之間的道路體統(tǒng),能方便快捷的抵達(dá)南昌市中心。供水系統(tǒng)日供水能力10萬噸,采用環(huán)網(wǎng)供水,與市區(qū)直接連通,可滿足生產(chǎn)、生活用水。供電系統(tǒng),完成一座裝機(jī)容量315萬KVA的220KV變電站建設(shè),滿足園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)和生活用電。通訊系統(tǒng)建有終局容量4萬門的程控電話和高速、寬帶的計(jì)算機(jī)通訊網(wǎng)絡(luò),并隨著園區(qū)的發(fā)展,適時(shí)擴(kuò)大系統(tǒng)容量。煤氣管道管道煤氣已鋪設(shè)完成,并與南昌市煤氣管網(wǎng)貫通,根據(jù)需要,可以隨時(shí)與園區(qū)或居民區(qū)連接。污水處理完成青山湖污水處理廠建設(shè),日處理污水100萬噸
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