【文章內(nèi)容簡介】 園多層，銷售率過80%客戶個人、清華泰豪等企業(yè)團購數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司團購房源特征n 地理位置上都與城市中心有一定的距離，難以吸引市中心的客戶群購買。n 項目的規(guī)模都比較大，每一期推量比較大，區(qū)域消化有限。n 小區(qū)內(nèi)景觀均好，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良，內(nèi)部配套齊全。n 傾向于小高層，團購價格明顯低于市場售價。n 房型以緊湊的兩房、三房為主。結(jié)論福利分房的體制在中國已經(jīng)取消多年，但在南昌這種房地產(chǎn)發(fā)展還不成熟區(qū)域，企業(yè)分房的觀念仍殘留記憶，特別是一些經(jīng)濟環(huán)境較好的國有大中型企業(yè)為留住人才，不惜通過分房來達到目標(biāo)。這部分客戶因購房數(shù)量大，價格需求又相對適中，城郊項目是他們購買的主要對象，這就給城郊項目，特別是因地理位置不夠好導(dǎo)致銷售上存在一定抗性項目，一次新的契機，因此只要針對這類客戶群制定合理的營銷方式，就可以吸引他們，最終取得項目的銷售成功。八、南昌房地產(chǎn)市場分析總結(jié)南昌經(jīng)濟的快速發(fā)展、居民收入水平的逐步提高、城市人口再次擴容，給南昌房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，未來兩年南昌的大環(huán)境仍將促進房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。南昌房地產(chǎn)業(yè)對南昌GDP的貢獻已經(jīng)越來越大，并已成為南昌重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，以房地產(chǎn)現(xiàn)今在南昌的地位，政府必然會謹(jǐn)慎、合理的維護房地產(chǎn)的長遠發(fā)展，使南昌房地產(chǎn)在政府的調(diào)控下，走健康發(fā)展的道路，我們認(rèn)為未來兩年南昌房地產(chǎn)市場運行穩(wěn)定。在過去的幾年中，南昌的房地產(chǎn)供求穩(wěn)步增長，并呈現(xiàn)供小于求的局面，顯示南昌的房地產(chǎn)市場的發(fā)展活力，未來兩年將在市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化下，市場需求將被進一步激發(fā)。南昌商品住宅價格連年上漲，但漲幅趨緩，對比中部五省會城市的房價收入比，南昌房價處中位水平，在現(xiàn)有基礎(chǔ)條件下還是比較合理的，未來兩年在市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整下，整體房價仍將上漲，但漲幅不會太大，估計年漲幅不會高于8%。房地產(chǎn)開工面積逐年增加，特別是2004年，新開工超過1000萬㎡，增量之大，預(yù)示著未來兩年南昌房地產(chǎn)的競爭將更加激烈，市場細分，差別定位將是規(guī)避競爭的主要手段，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷水平將是一個重要考驗。在房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了不少隱患，主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，房型面積適中，價格相對平和的中檔住宅開發(fā)量偏少，普通大眾的住宅需求被抑制，未來兩年，大量普通住宅會逐步上市，緩解市場矛盾。南昌房地產(chǎn)的黃金銷售周期是6月和12月，銷售最為暗淡時期在4月、8月、9月三個月。南昌商品房的外地購買人群已經(jīng)接近三成，購買產(chǎn)品傾向住宅類型，購買能力強，他們是南昌高檔住宅的重要支撐者，隨著南昌經(jīng)濟的發(fā)展，這類購房群仍將增多。二手房市場直逼新房市場，這也將刺激新房市場進一步的發(fā)展，同時從側(cè)面反映出，在現(xiàn)有住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)下，不利于一、二級市場的整體發(fā)展，我們認(rèn)為，這一不利因素將隨著土供應(yīng)的郊區(qū)化逐步化解，二級市場將被再次激發(fā)，從而促進一級市場的發(fā)展。南昌土地供應(yīng)的放量，存量土地的解禁開發(fā)，都預(yù)示著南昌房地產(chǎn)將進入高增量時期，市場競爭將更加激烈，但可以看到，未來的市場供應(yīng)逐步從市中心向城郊轉(zhuǎn)移，未來市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)將逐步改變。1企業(yè)團購是南昌房地產(chǎn)銷售的又一重要對象，在購買特征上傾向于城郊價格適中的項目，未來郊區(qū)項目將逐步重視這類客戶群。十、南昌房地產(chǎn)市場分析給本項目的建議 在南昌中高檔住宅產(chǎn)品競爭日益激烈和政府對高檔產(chǎn)品又宏觀調(diào)控的雙重壓力下，中檔、中高檔產(chǎn)品將是未來開發(fā)的主流，建議本項目在檔次定位上向中檔靠近。 抓住南昌12月份的黃金銷售周期，合理安排項目開發(fā)銷售周期。 本項目位于城郊結(jié)合地帶，區(qū)域又有眾多的大型企業(yè)聚集，在項目營銷中若能爭取這些企業(yè)團購客戶，將極大促進項目的銷售。未來兩年南昌房地產(chǎn)的市場競爭加劇，本項目應(yīng)充分認(rèn)識市場，重點在市場定位上錯開競爭。第三章 高新區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、高新區(qū)區(qū)位分析高新區(qū)位于南昌東部，緊鄰南昌中心城區(qū)，確切的說應(yīng)該是南昌城郊結(jié)合地帶，是南昌城市化進程中最先輻射到的位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯。二、高新區(qū)配套設(shè)施分析高新區(qū)的城市定位是國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，是集科技產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)、貿(mào)易、倉儲于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，基礎(chǔ)市政配套上比較齊全，但在居民日常生活配套上初教育機構(gòu)外，其余的十分匱乏，特別是交通不夠方便，現(xiàn)有的條件不能滿足區(qū)域居民的生活需求，因此，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)中，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃商業(yè)部分變得必不可少。三、高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)分布居住講究氛圍，開發(fā)講究聚集，高新區(qū)的住宅項目開發(fā)主要集中在南京東路兩側(cè)，聚集項目較多，而萬科四季花城因為緊靠艾溪湖自成一個區(qū)域。高新區(qū)北面主要為產(chǎn)業(yè)科技園，居住環(huán)境和基本條件都不具備，現(xiàn)在尚不存在商品住宅項目，按照現(xiàn)有的規(guī)劃，這里也不可能成為住宅項目聚集的區(qū)域。受土地和住宅開發(fā)特性的影響，高新區(qū)未來房地產(chǎn)開發(fā)將由東向西、由北向南逐步推進。四、高新區(qū)在售項目分析高新區(qū)在售樓盤（主要）樓盤項目豐源天域尚東大道廬山花園四季花城新城國際商都開 發(fā) 商豐源房地產(chǎn)開發(fā)華龍房地產(chǎn)開發(fā)天驥物業(yè)萬科地產(chǎn)新城建設(shè)產(chǎn)品類型小高層、花園洋房多層、小高層、高層、酒店式公寓多層、小高層、酒店式公寓多層、花園洋房、高層小戶型公寓占地面積㎡㎡4萬㎡66萬㎡㎡建筑面積㎡㎡㎡65萬㎡6萬㎡容 積 率綠 化 綠42%%42%53%34%房型面積花園洋房（150～257㎡）公寓（95～140㎡）87～213㎡小高層（111～205㎡）酒店式公寓（50～78）多層88～167㎡、花園洋房135㎡左右、4350主力戶型兩房、三房兩房、三房小高層（三房、四房）二房、三房標(biāo)間戶數(shù)532戶798戶160戶（酒店式公寓）3411戶168戶房屋均價2700（公寓）2800（花園洋房）報價（2800～300）小高層2800酒店式公寓（3600）多層2850、花園洋房3300、高層標(biāo)間32～40一室一廳61㎡、二室一廳83㎡銷售情況60%（花園洋房）15%（公寓）0小高層80%，酒店式公寓65%75%（五期）已售100套備注配套設(shè)計了幼兒園、會所和沿街商業(yè)籃球場、會所、地下及半地下車位、商業(yè)風(fēng)情街會所，幼兒園、商業(yè)街會所、商業(yè)街瀚林園雙語、藍天學(xué)院、單位房屋均價：元/平方米；戶型面積：平方米表1—1數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司在售重點樓盤分析提及萬科城市花園，在高新區(qū)，可以說在整個南昌區(qū)都是無人不知，無人不曉，它是南昌樓盤的明星，更是南昌人所向往的理想居所，并對高新區(qū)樓盤的檔次和區(qū)域形象的提升起到了推波助瀾的作用。萬科城市花園的成功絕不僅僅是它的品牌使然，更多的應(yīng)歸類到產(chǎn)品的品質(zhì)上。1）項目成功的背景n 1000畝的土地規(guī)模給了萬科足夠的思考、規(guī)劃和發(fā)展空間，他把它當(dāng)作一個城來對待，可以做不同的產(chǎn)品形態(tài)來適應(yīng)不同的人群，可以通過合理的商業(yè)布局來引導(dǎo)居民生活，也可以發(fā)揮低成本優(yōu)勢來建造精致的園林景觀，規(guī)模效應(yīng)十分明顯。n 地塊所處的位置既是城郊結(jié)合地帶，發(fā)展前景看好，另外又是高新區(qū)的中心位置，能夠吸引大量科技園區(qū)內(nèi)的高收入人群，區(qū)位條件優(yōu)良。n 緊鄰城市湖泊——艾溪湖，超過3000米的湖岸線，給予了他成為水景住宅的優(yōu)厚資源，高調(diào)的身段一開始就已經(jīng)注定。n 萬科地產(chǎn)多年的大盤運作經(jīng)驗，特別是城郊大盤的運作，其全新營銷手法、內(nèi)部資源都是其成功的重要因素。2）產(chǎn)品規(guī)劃特色n 綜觀南昌市中心樓盤，第一感覺就是建筑密度大，樓間距小，私密性差，而萬科以低密度住宅面市，迅速吸引了廣大客戶的眼球。n 萬科開發(fā)的樓盤都比較善于用色，建筑外立面是直接呈現(xiàn)在客戶眼前的，合理的選擇色彩，合理的搭配色彩能給人耳目一新的感覺，該項目的給人的第一感覺就是這里是一個充滿青春、充滿活力、充滿時尚的生活城，非常符合現(xiàn)代都市人的生活習(xí)性。n 戶型規(guī)劃上，當(dāng)市中心項目還在走大戶型，高價格的模式時，萬科城市花園已改變成小戶型、高價格的模式，在總價上優(yōu)勢明顯，瞬間得到客戶的關(guān)注。n 利用教育優(yōu)勢來開發(fā)樓盤的項目不勝枚舉，屢試不爽，萬科城市花園很精明的前期引進高新國際學(xué)校，不僅提升了樓盤的檔次，更得到廣大因孩子教育購房客戶的響應(yīng)。n 巧借市政綠化為己所用。項目東面的市政綠化帶通過簡單的修造，在視覺上并已成為小區(qū)的組成部分。n 時尚的沿街商業(yè)，隱藏的內(nèi)街商業(yè)，氣派的小區(qū)會所給小區(qū)增色的同時，更打消了客戶對周邊配套缺乏所產(chǎn)生的顧慮。n 在產(chǎn)品類型上更不拘泥一格，規(guī)劃有花園洋房、聯(lián)排別墅、多層、高層，并在設(shè)計上合理的組團分隔，符合多樣客戶的需求。n 在建筑選材和建筑施工上注重產(chǎn)品的品質(zhì)，建筑的每一個細節(jié)都能感到精雕細鑿。n 小區(qū)內(nèi)部硬質(zhì)的部分少，更多的是水景和綠化，并在植物選擇和搭配上體現(xiàn)小區(qū)的四季如春，整個小區(qū)給人的感覺就是綠意昂然。n 物業(yè)管理細致到位，處理事件及時，充分體現(xiàn)人性化，因而受到客戶的贊賞。五、高新區(qū)房地產(chǎn)市場特征 市場客戶群帶有明顯的區(qū)域特性，區(qū)域購買客戶占60%，市區(qū)客戶占30%，另外還有10%的外地客戶，從客戶身份看，教師居多，其次是園區(qū)內(nèi)的中高技術(shù)人員和領(lǐng)導(dǎo)，政府公務(wù)員的比例也不少，購房的區(qū)域性是它的第一大特征。 市場供應(yīng)房型以兩房、三房為主，兩房的面積范圍在80～90平方米。三房的面積范圍在105～130平方米之間，市場銷售反映這類房型符合市場客戶的需求，我們認(rèn)為隨著，住宅價格的上揚，緊湊房型將是未來開發(fā)趨勢。 區(qū)域產(chǎn)品類型多樣，包括多層、小高層、高層、花園洋房、酒店式公寓，其中多層住宅和花園洋房相對受歡迎，其次是小高層，高層去化最慢，其中類似酒店式公寓項目也受到大量投資客戶的認(rèn)可。而且只要是超過7萬平方米的項目，產(chǎn)品形態(tài)一般超過三種，產(chǎn)品的多樣性是其又一特征。 類似于酒店式公寓的精裝修公寓異軍突起。新城國際商都開盤不到2個月，既銷售100多套，說明了此類產(chǎn)品在市場上的活力，這與他所處的產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分不開的。早期的上海金橋開發(fā)區(qū)同現(xiàn)在的高新開發(fā)區(qū)一樣，酒店缺乏，金橋酒店公寓正是在那個時候橫空出世，迅速得到市場響應(yīng)，一方面它離開發(fā)區(qū)很近，可以用做接待公司業(yè)務(wù)人員的住宿和會談，工作方便快捷。另一方面可以作為公司重要高級技術(shù)人員的長期居住用房，而且裙樓的酒店餐飲部分還可以聚集人氣，酒店式公寓已經(jīng)成為開發(fā)區(qū)不可或缺的重要組成部分。我們認(rèn)為本項目所在區(qū)域酒店式公寓產(chǎn)品前景良好，但應(yīng)在產(chǎn)品品質(zhì)上下工夫，建造真正的酒店式公寓。 因為區(qū)域生活配套設(shè)施的缺乏，各樓盤都將商業(yè)設(shè)施作為必備配套。 多層的銷售價格集中在2500～2800元/平方米之間，小高層價格在2800元/平方米左右，花園洋房的售價超過3000元/平方米，車位一般采用租賃形式。 低密度，高綠化率的產(chǎn)品更受客戶青睞。六、區(qū)域市場分析對本項目的建議針對區(qū)域市場特征分析，并借鑒萬科四季花城中的成功經(jīng)驗，建議本項目：作為高新科技園區(qū)，區(qū)域樓盤尚未用園區(qū)定位作為項目開發(fā)主題，本項目可以以次為契機，拉近項目與園區(qū)的關(guān)系。周邊在售的樓盤似乎都是針對區(qū)域高端人群，檔次較高，競爭相對激烈，建議本項目在檔次定位上錯開。細分市場，本項目應(yīng)主要針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員開發(fā)為主，另外吸引部分周邊學(xué)校的教師，凸顯項目科教的結(jié)合。產(chǎn)品戶型建議以緊湊的兩房、三房為主，其中兩房的房型面積建議控制在90㎡以內(nèi)，三房的房型控制在125㎡以內(nèi)。適當(dāng)排布舒適的房型，滿足客戶的不同需求。產(chǎn)品形態(tài)以多層和花園洋房為主，小高層為輔，同時建造一部分純正的酒店式公寓，采取酒店式服務(wù)客戶，銷售上以年固定回報方式返還客戶。設(shè)置小區(qū)商業(yè)街和多功能會所，完善社區(qū)生活配套。建筑立面新穎、現(xiàn)代、科技，能給人耳目一新的感覺。降低項目的建筑密度，營造小區(qū)良好的景觀環(huán)境，特別在景觀小品的設(shè)置中于項目主題聯(lián)系起來。 聘請經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司。第四章 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析科技園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)不同于普通的城市房地產(chǎn)開發(fā)，它不僅受到城市房地產(chǎn)的大環(huán)境影響，也受到科技園區(qū)小環(huán)境的影響，因為科技園區(qū)的相對封閉或是遠離城市的特性，形成了明顯的區(qū)域消費習(xí)慣，房地產(chǎn)開發(fā)也正是基于此類人群而產(chǎn)生。高新區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的良好運行，成為區(qū)域，特別是類似本項目成功開發(fā)的關(guān)鍵，而影響經(jīng)濟的重要因素是高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，因此研究了區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境，便可以為項目的開發(fā)周期、客戶群定位、項目評判提供依據(jù)。一、高新區(qū)區(qū)位環(huán)境南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（下稱高新區(qū)）建于1991年3月，1992年11月份經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，成為全國53家國家經(jīng)高新區(qū)之一，享受國家和省、市賦予的科技特區(qū)優(yōu)惠政策。南昌高新區(qū)坐落在南昌市城東高教科研密集區(qū)內(nèi)，距市中心3千米，交通便捷，11路公交車直達區(qū)內(nèi)。高新區(qū)東領(lǐng)艾溪湖，西接青山湖，風(fēng)景秀麗、地勢平坦，是南昌市大氣環(huán)境最好的區(qū)域之一，投資環(huán)境優(yōu)良。南昌飛機制造公司科技園和南昌航空學(xué)院科技園為南昌高新區(qū)的組成部分。二、高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境道路設(shè)施，并形成五橫九縱完善的道路循環(huán)網(wǎng)絡(luò)，通過相互之間的道路體統(tǒng)，能方便快捷的抵達南昌市中心。供水系統(tǒng)日供水能力10萬噸，采用環(huán)網(wǎng)供水，與市區(qū)直接連通，可滿足生產(chǎn)、生活用水。供電系統(tǒng)，完成一座裝機容量315萬KVA的220KV變電站建設(shè)，滿足園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)和生活用電。通訊系統(tǒng)建有終局容量4萬門的程控電話和高速、寬帶的計算機通訊網(wǎng)絡(luò)，并隨著園區(qū)的發(fā)展，適時擴大系統(tǒng)容量。煤氣管道管道煤氣已鋪設(shè)完成，并與南昌市煤氣管網(wǎng)貫通，根據(jù)需要，可以隨時與園區(qū)或居民區(qū)連接。污水處理完成青山湖污水處理廠建設(shè)，日處理污水100萬噸