【文章內(nèi)容簡介】 了有利于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的園區(qū)環(huán)境，有力地促進了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 清華大學 科技園地處中關(guān)村科技園區(qū)的核心地帶，占地面積 22 公頃，總規(guī)劃建筑面積 60 萬平方米，是北京市政府首都經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略中科技產(chǎn)業(yè)的 重要基地，也是中關(guān)村科技園區(qū)的重點建設(shè)工程之一。 20xx 年1 月， 清華大學 科技園被國家科技部和教育部遴選為 15 個國家大學科技園試點之一，給予重點扶持。 清華大學 科技園在快速健康的發(fā)展過程中形成了自身的特色。 1．經(jīng)過 1994 年以來近七年的建設(shè)， 清華大學 科技園已初具規(guī)模，起步區(qū) 10 萬平方米的同方大廈、紫光大廈、華業(yè)大廈、學研大廈等建筑相繼建成并投入使用。 萬平方米的國際科技交流中心正在建設(shè)，園區(qū)已初具規(guī)模。 2．初步形成了有利于高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展的獨特的園區(qū)環(huán)境，目前入園企業(yè)已達 150 余家，經(jīng)濟 效益逐年大幅提高。一批國內(nèi)外知名高科技企業(yè)和中介服務(wù)機構(gòu)進駐：世界 500 強寶潔公司、斯倫貝謝公司進駐園清華大學 科技園土地一級開發(fā)可行性研究報告 － 10－ 區(qū)。 清華大學 企業(yè)集團和以 清華大學 同方、紫光兩個上市公司為骨干的近二十家校辦高科技企業(yè)率先進駐，同時，還吸引了外資企業(yè)和北京、江蘇、山東、上海等地的 40 余家科技企業(yè)進駐園區(qū)。此外，會計師事務(wù)所、管理咨詢公司、律師事務(wù)所和投資顧問公司等各類中介機構(gòu)已在園區(qū)運行，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐服務(wù)體系日漸完善。 3．建立 清華大學 科技園園中園― 清華大學 創(chuàng)業(yè)園，孵化科技型中小企業(yè)： 清華大學 創(chuàng)業(yè)園第一期 3000 多平方米孵化場地 吸引包括在校學生、在職教工在內(nèi)的創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)辦科技型中小企業(yè)。 清華大學 創(chuàng)業(yè)園已入駐了以慧點、視美樂、 Fanso 為代表的三十余家高科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)，其中多家公司已經(jīng)成功引進風險投資，還有若干家企業(yè)正在與風險投資機構(gòu)進行融資洽談， 清華大學 創(chuàng)業(yè)園已表現(xiàn)出良好的成長性。 4．初步形成面向市場的研發(fā)能力：已有四個國家級和部委級的工程研究中心進駐科技園，涌現(xiàn)出一批國家級科技成果，并且開始按企業(yè)機制為這些研發(fā)中心建立實施產(chǎn)業(yè)化的“下游”實體。科技部在園區(qū)設(shè)立了“國家火炬計劃軟件產(chǎn)業(yè)基地”，是全國第一批四家軟件產(chǎn)業(yè)基地之一。北京 — 清華大學 工業(yè)開發(fā)研究院在園區(qū)成立，已向北京市相關(guān)企業(yè)提供項目近百項。一些外資企業(yè)在園區(qū)設(shè)立了技術(shù)研發(fā)機構(gòu)。 5．初步建立起科技成果轉(zhuǎn)化網(wǎng)絡(luò)：由教育部牽頭、 6 個部屬重點大學、 36 家理事單位參加的“中國高?？萍紖f(xié)作網(wǎng)”在園區(qū)建立，保持 4000余項高校最新的可推廣科技成果供企業(yè)查詢。此外，設(shè)在園區(qū)內(nèi)的校企合作委員會也發(fā)揮著重要作用。 20xx 年 4 月 26 日 清華大學 科技園園區(qū)內(nèi)第一個單體項目“創(chuàng)新中心”開工，標志著 清華大學 科技園主體區(qū)建設(shè)全面啟動并進入建設(shè)高潮。今年要完成征地拆遷范圍內(nèi)“七通一平”基礎(chǔ)設(shè)施骨干網(wǎng)建設(shè)。 根據(jù)區(qū)域規(guī)劃的要求，加強外延性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，協(xié)作配套區(qū)內(nèi)局部地區(qū)的基清華大學 科技園土地一級開發(fā)可行性研究報告 － 11－ 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。預計開復工面積 10 萬平方米，完成固定資產(chǎn)投資 10 億元。 項目批復情況 20xx年 9月 29日，市計委和市建委聯(lián)合發(fā)出“關(guān)于開發(fā)建設(shè) 清華大學科技園工程項目建議書的批復”標志著 清華大學 科技園立項工作完畢，科技園二期建設(shè)正式啟動，進入嶄新階段。 20xx年 10月 31日，獲得“ 清華大學 科技園選址規(guī)劃意見書”。 20xx年 12月 18日，獲得“關(guān)于開發(fā)建設(shè) 清華大學 科技園工程可行性報告的批復”。 20xx年 12月 25日 ，獲得“ 清華大學 科技園建設(shè)用地規(guī)劃許可證”。 20xx年 12月 28日，獲得“ 清華大學 科技園審定設(shè)計方案通知書（總體）”。 20xx年 1月 2日，獲得“ 清華大學 科技園審定設(shè)計方案通知書（單體）”。 清華大學 科技園土地拆遷工作已全面展開，并得到了海淀區(qū)房屋土地管理局的大力支持。園區(qū)拆遷工作于 20xx年 1月開始，預計 20xx年 7月完成全部拆遷工作。 第四章 招商形勢分析 招商引資現(xiàn)狀 隨著 清華大學 科技園開發(fā)建設(shè)的前期工作的不斷開展，招商工作也有了重大進展。一些國內(nèi)外知名公司非常關(guān)注 清華大學 科技園，并有明顯投資意向。誠志股份有限公司和 清華大學 科技園建設(shè)股份有限公司合作開發(fā)的“創(chuàng)新中心”總建筑面積 60000 平方米，已于 20xx 年 4 月動工。清華大學 科技園土地一級開發(fā)可行性研究報告 － 12－ 臺灣威盛集團與 清華大學 科技園建設(shè)股份有限公司簽訂了投資意向書，將在 清華大學 科技園設(shè)立威盛研發(fā)大廈，總建筑面積 50000 平方米。北京硅谷興業(yè)投資有限公司也與 清華大學 科技園建設(shè)股份有限公司簽訂了30000 平方米的合作開發(fā)協(xié)議。韓國著名公司 ims 總裁一行曾多次來訪清華大學 科技園，希望與 清華大學 科技園建設(shè)股份有限公司共同在中、日、韓三國設(shè)立風險投資大廈。此外 清華大學 萬博 、 清華大學 紫光、 清華大學 陽光、校企合作委員會都已遞交書面申請，希望與 清華大學 科技園建設(shè)股份有限公司合作開發(fā) 清華大學 科技園。 20xx年 11月 清華大學 科技園建設(shè)股份有限公司，對園內(nèi)（建成區(qū)）200多家入園客戶所做問卷調(diào)查表明：由于目前 清華大學 科技園一期（起步區(qū)）入住率已達 100%，許多急切入園的企業(yè)和希望擴大辦公空間的企業(yè)愿望無法實現(xiàn)。因此加快 清華大學 科技園的建設(shè)，已是眾望所歸。 招商引資前景分析 1．中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場供求分析 （ 1）中關(guān)村高科技園區(qū)的發(fā)展對房地產(chǎn)提出了巨大的需求 為加速中 關(guān)村高科技園區(qū)的建設(shè)，吸引投資者，國家和北京市出臺了一系列優(yōu)惠政策。如 1998 年北京市政府頒布了《關(guān)于鼓勵民營科技企業(yè)發(fā)展的若干規(guī)定》、《關(guān)于鼓勵外商投資高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的若干規(guī)定》、《關(guān)于進一步促進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干政策》和《關(guān)于吸引國內(nèi)外投資者在京設(shè)立研究開發(fā)機構(gòu)的暫行辦法》。這些政策的出臺，極其有利于各類創(chuàng)業(yè)投資者、各類研究機構(gòu)和各類服務(wù)機構(gòu)進入中關(guān)村地區(qū)。這些機構(gòu)和人員進駐中關(guān)村地區(qū)，對各類房地產(chǎn)提出了巨大的需求，從而使中關(guān)村地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨極其有利的時機。 （ 2）“中關(guān)村經(jīng)濟”烘熱中關(guān)村房地 產(chǎn)市場 清華大學 科技園土地一級開發(fā)可行性研究報告 － 13－ 北京的寫字樓市場多年來一向是以東部商區(qū)為“坐標”的，中關(guān)村電子一條街雖然發(fā)源于 80 年代，但該地區(qū)薄弱的基礎(chǔ)設(shè)施、擁擠的交通以及中小企業(yè)偏多的情況，使該地區(qū)很長時間沒有形成成熟的商務(wù)氛圍。去年，在國務(wù)院“加快建設(shè)中關(guān)村高科技園區(qū)的批復”下發(fā)后，“中關(guān)村經(jīng)濟”成為人們關(guān)注的新的經(jīng)濟增長熱點。此時，中關(guān)村“硅谷”地帶的中小企業(yè)已歷經(jīng)多年的奮斗，度過了資金原始積累期，走進了較高層面的二次創(chuàng)業(yè)階段。尤其是去年以來 IT 行業(yè)的迅猛發(fā)展，使這一地區(qū)成為北京最具發(fā)展?jié)摿Φ母呖萍忌虅?wù)辦公區(qū)。盡管 1999 年上半年 北京寫字樓市場租價下跌了 %，下半年下跌了近 1%，但中關(guān)村寫字樓租價卻十分堅挺，其市場出現(xiàn)需大于供的局面。眼下幾乎無面積可租。據(jù)北京中原物業(yè)顧問有限公司的統(tǒng)計，目前，中關(guān)村地區(qū)先后共有 17 個寫字樓涌現(xiàn)于市場，總建筑面積為 萬平方米，其中，檔次較高的項目有數(shù)碼科技大廈、海龍大廈、知春大廈、太平洋國際大廈、泛亞大廈、北大太平洋、希格瑪大廈、中電信息大廈，總建筑面積 30 余萬平方米。這17 個寫字樓項目，除去尚未完工的數(shù)碼科技大廈、太平洋國際大廈，其余 14 個項目租售率都在 85%以上，平均值為 95%。海龍大廈 、希格瑪大廈、翠宮飯店寫字樓租售情況最好。而且，中電信息大廈、知春大廈、泛亞大廈、理工大廈、希格瑪大廈的入駐率幾乎達到 100%。眼下，寸土寸金的中關(guān)村地段幾乎所有的樓盤都炙手可熱。 （ 3）租售價位較低，適合投資 看好“中關(guān)村經(jīng)濟”的企業(yè)自然考慮到了中關(guān)村巨大的升值潛力，希望捷足先登。中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場中銷售最高價格的項目為翠宮飯店，為 元／天／平方米；最低價格項目為理想大廈，為 元／天／平方米；市場中絕大部分項目價格在 4 至 元之間。與北京東部商圈及金融街的寫字樓相比，中關(guān)村地區(qū)寫字樓 的租金價位還是不高的。清華大學 科技園土地一級開發(fā)可行性研究報告 － 14－ 從近期看，目前，中關(guān)村除了正在建設(shè)的數(shù)碼科技大廈和中關(guān)村大廈還可以增加甲級寫字樓的供量，其他近期能夠投入使用的項目并不多。隨著中關(guān)村核心區(qū)的全面開發(fā)，及中關(guān)村其他園區(qū)的投資建設(shè)，中關(guān)村地段有限的寫字樓租金還會進一步上揚。對于有意進入中關(guān)村的企業(yè)來說，此時無論選擇甲級寫字樓還是普通寫字樓都可獲得一定的升值空間。 （ 4）中關(guān)村物業(yè)環(huán)境有待改善 由于中關(guān)村地區(qū)擁有得天獨厚的智力密集優(yōu)勢及享譽國內(nèi)外的知名度，一些國內(nèi)外的高科技大公司也希望能在中關(guān)村地區(qū)設(shè)立窗口，建立中國市場管理總部、研究開發(fā)機 構(gòu)，這些新的發(fā)展趨勢對該地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量和物業(yè)管理水平提出了更新、更高的要求。另外，由于區(qū)位優(yōu)勢和積聚效應(yīng)，現(xiàn)位于中關(guān)村地區(qū)的絕大部分中小型公司都不愿離開中關(guān)村，希望這里能提供集辦公、營銷為一體的大型專業(yè)市場和柜臺區(qū)域?qū)I(yè)分工的開放式環(huán)境，使得中小型公司能夠擁有市場的整體形象宣傳，以適應(yīng)高科技市場的升級管理要求。 2． 清華大學 科技園招商引資的優(yōu)勢 （ 1）與中關(guān)村地區(qū)其他科技園區(qū)的比較優(yōu)勢 中關(guān)村地區(qū)現(xiàn)有各類科技園區(qū) 6 家，中關(guān)村西區(qū)、軟件園、生命科學園、北大科技園、航空科技園和 清華大學 科技園。就地理位置 、周邊環(huán)境、園區(qū)狀況，園區(qū)規(guī)模、開發(fā)建設(shè)主體實力等方面而言，與 清華大學 科技園具有可比性的只有中關(guān)村西區(qū)、北大科技園。 表 41 清華大學 科技園與中關(guān)村西區(qū)、北大科技園對比表 規(guī)劃面積 價格（七通一平） 中關(guān)村西區(qū) 占地面積 公頃；地上面積100 萬平方米 3910 元 清華大學 科技 占地 22 公頃；建筑面積 60 萬 (包 3300 元 清華大學 科技園土地一級開發(fā)可行性研究報告 － 15－ 園 括起步區(qū) 10 萬 )平方米 北大科技園 占地面積 19 公頃；建筑面積 45萬平方米 未定 清華大學 科技園與中關(guān)村西區(qū)相比功能各異、優(yōu)勢互補，動態(tài)鏈結(jié)。中關(guān)村西區(qū)將規(guī)劃建設(shè) 成為高科技商務(wù)區(qū)，成為高科技產(chǎn)業(yè)資本市場中心、高科技產(chǎn)品專業(yè)銷售市場集散中心。而 清華大學 科技園將科技與環(huán)境、人文與生態(tài)有機結(jié)合；創(chuàng)造良好的社區(qū)環(huán)境；堅持以人為本，通過機制、體制創(chuàng)新，建立有利于技術(shù)創(chuàng)新的人才激勵機制，營造培養(yǎng)、吸引、凝聚高素質(zhì)創(chuàng)新人才和企業(yè)家的良好氛圍與環(huán)境。 清華大學 科技園與北大科技園相比，雖然在功能、位置、綜合優(yōu)勢方面有許多相似之處，但 清華大學 科技園有許多優(yōu)越條件：首先、 清華大學 科技園起步較早，目前已建成起步區(qū) 10 萬平方米； 清華大學 科技園修建性詳細規(guī)劃、建設(shè)用地規(guī)劃許可證都已獲得批準，前 期準備工作充分，而北大科技園修建性詳規(guī)還未獲批準；北大科技園分為東、南、西三區(qū)，跨度較大，布局相對分散。 清華大學 科技園地塊結(jié)構(gòu)緊湊，體量適宜，并且在城府路取直、改造過程中， 清華大學 科技園出資 6000 萬進行道路北側(cè)的居民拆遷和市政管網(wǎng)建設(shè)，為將來園區(qū)大規(guī)模建設(shè)打下良好基礎(chǔ)。 （ 2）功能定位有別于其他園區(qū) 清華大學 科技園作為中關(guān)村科技園區(qū)重要組成部分，依托世界一流大學 清華大學 營造出勤奮、務(wù)實、創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的文化氛圍，注重基礎(chǔ)科學的研究，沒有嘈雜浮躁的商業(yè)環(huán)境，與以國際科貿(mào)、商務(wù)中心為主的中關(guān)村西區(qū)，形成功能互補，動態(tài)連接的大園區(qū)格局。 清華大學 科技園功能定位為創(chuàng)新人才培育中心、創(chuàng)業(yè)企業(yè)孵化中心、科技成果轉(zhuǎn)化中心，既不同于中關(guān)村西區(qū)的商貿(mào)中心、中科院科學城的科貿(mào)中心，又有別于清華大學 科技園土地一級開發(fā)可行性研究報告 － 16－ 北大科技園的科研中心和中關(guān)村核心區(qū)的其他項目。 （ 3）創(chuàng)新文化氛圍和服務(wù)支撐環(huán)境優(yōu)越 清華大學 科技園所依托的 清華大學 是一所具有學科交叉綜合優(yōu)勢的著名學府。擁有高素質(zhì)、多層次的人才資源，踞全國高校之 首；擁有先進的儀器設(shè)備和 15 個裝備精良的國家重點實驗室，形成了較為完整的研究開發(fā)和工程設(shè)計體系。七年來 清華大學 科技園依托 清華大學 強大的科技、人才、設(shè)備等資源優(yōu)勢，營造出一個獨特的具有地區(qū)優(yōu)勢的空間。清華大學 科技園已經(jīng)架起高校與企業(yè)之間的橋梁，能及時溝通高校科技成果與企業(yè)需求的信息。在營造良好的空間環(huán)境的同時特別注重創(chuàng)新文化氛圍和服務(wù)支撐、技術(shù)支持、成果轉(zhuǎn)化、風險投資體系等軟環(huán)境的建設(shè)。 清華大學 科技園利用 清華大學 強大的綜合優(yōu)勢，創(chuàng)造一流園區(qū)環(huán)境已促成了多家入園企業(yè)的多項研發(fā)成果的轉(zhuǎn)化，為企業(yè)帶來巨大社會效益和 經(jīng)濟效益。 第五章 項目選址及建設(shè)條件 項目選址 清華大學 科技園（主體區(qū)）位于中關(guān)村科技園區(qū)的核心地段，地處清華大學 校園東南部，東起規(guī)劃建設(shè)中的 清華大學 南路，西至 清華大學 、北大蘭旗營教師住宅小區(qū)，南到成府路，北與 清華大學 校園圍墻接壤（詳見附圖一）?？傆玫孛娣e 165247 平方米。 擬開發(fā)土地現(xiàn)狀 清華大學 科技園開發(fā)用地 165247 平方米，分別屬于北京市自來水公清華大