【文章內(nèi)容簡介】 但是由于 ******高 新區(qū)分文教高新區(qū)和濱海高新區(qū)，在一定程度上文教高新區(qū)的市區(qū)概念對本項目區(qū)域的政策優(yōu)惠優(yōu)勢具有一定的影響。 園林化布局 本項目作為一個科技園區(qū)，最大的特色就是園林化布局；所謂園林化布局包括生態(tài)型環(huán)境設(shè)計、充足的配套保障、統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)。園區(qū)型商務(wù)群在一定程度上發(fā)揮居住、辦公互動一體化的作用，是吸引中小創(chuàng)業(yè)企業(yè) SOHO 辦公情節(jié)的最好優(yōu)勢。 ****大科技園系的規(guī)模背景 **大學(xué)國家大學(xué)科技園是國家一個重點的科技企業(yè)孵化器項目，是 **省唯一的國家級科技園、省青年創(chuàng)業(yè)基地；擁有百年 ****大資源和信譽(yù)保證， 本案可以充分利用 ****大科技園的品牌形象優(yōu)勢。 三、本案的劣勢分析 地理位置 本案地處 ******濱海區(qū)，在 ******很多人的觀念里面，濱海屬于 ******的郊區(qū)，甚至被劃入簫山區(qū)，一定程度上影響了本案的 ******商務(wù)概念。同時由于文教高新區(qū)的存在，一定程度上也激化了濱海的距離感。建議在宣傳過程中，加強(qiáng)對錢江一橋、四橋、三橋貫穿市區(qū)和江南大道連接簫山國際機(jī)場的交通樞紐概念，并提升因臨江花園、太陽國際公寓、彩虹城、碧水豪園、銀色港灣等大型住宅區(qū)的交付使用而屈指可盼的區(qū)域活力概念，弱化地理位置劣勢。 人氣氛圍 盡管濱海住宅房產(chǎn)大肆擴(kuò)張、風(fēng)起云涌，但是濱海房產(chǎn)還是以投資性住宅為主，區(qū)域人氣很淡；商務(wù)氛圍不強(qiáng)。尤其是商務(wù)寫字樓，辦公人員大部分居住在市區(qū)，區(qū)域的逗留時間也僅僅是上班時間，所以區(qū)域商業(yè)也不發(fā)達(dá)；預(yù)計需要 35年時間濱海區(qū)活力才能展現(xiàn)。由此建議加強(qiáng) “引領(lǐng)高新風(fēng)云，把握區(qū)域先機(jī)；筑就創(chuàng)業(yè)夢想，揮灑自由空間 ”；積極推廣濱海高新區(qū)作為未來高新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭羊的發(fā)展前景，突出天堂硅谷著名企業(yè)集中圈。 四、本案的機(jī)會分析 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇 隨著長三角的經(jīng)濟(jì)騰飛， ******政府確立主動接軌大上海的戰(zhàn)略，在 繼續(xù)打造******休閑旅游城市戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，借 ******評為最佳居住城市的影響吸引科技新貴居住在 ******、創(chuàng)業(yè)在 ******，進(jìn)一步加強(qiáng)天堂硅谷的建設(shè)；力爭實現(xiàn)兩對翅膀騰飛的夢想。政府的規(guī)劃對于 ******高新區(qū)的發(fā)展注入了更多的機(jī)會。 微觀特色機(jī)會 本案的個性化園林式寫字樓設(shè)計，對于吸引從事高智力開發(fā)、研究、創(chuàng)作為住的公司具有教大的優(yōu)勢；該類目標(biāo)群崇尚健康辦公、個性化商務(wù)，追求體現(xiàn)企業(yè)獨特審美取向和價值觀的辦公氛圍，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造靈感、氛圍營造的可塑性。本項目的生態(tài)布局、個性化設(shè)計是此類人群的最大機(jī) 會選擇。 五、本案的威脅分析 區(qū)域競爭威脅 ******寫字樓市場在經(jīng)歷過大肆擴(kuò)張后，已經(jīng)逐漸顯露出供過于求的狀態(tài)，******寫字樓空置率也逐步上升；尤其是隨著錢江新城的開發(fā)， ******寫字樓市場的競爭將進(jìn)一步加劇；而 ******作為旅游休閑城市，世界 500強(qiáng)企業(yè)入駐率并不高，寫字樓經(jīng)濟(jì)的空間有限。 裝修程度威脅 ******寫字樓一直以酒店式商務(wù)配套、樓宇智能化、公共空間豪華氛圍等概念為主導(dǎo)；本案為全毛坯交付，內(nèi)墻粉刷乳膠漆，不安裝中央空調(diào)或分體空調(diào)，在一定程度上降低項目的檔次定位。 同時由于 本案面對的群體大部分是初創(chuàng)業(yè)企業(yè)，其辦公樓的裝修工程對與新創(chuàng)企業(yè)的首期投資成本決策具有很大的劣勢；一般新創(chuàng)立的公司初期投資很多，資金又不足，而且存在很大的風(fēng)險，因此花巨資裝修商務(wù)樓對于新企業(yè)來說具有一定的認(rèn)可劣勢；從而增加本案的波動。 第四部分 項目的招商目標(biāo)群定位 一、項目招商目標(biāo)要點分析 綜合分析本項目所處區(qū)塊現(xiàn)狀及本項目周邊寫字樓的調(diào)查和分析： 在政策優(yōu)惠方面，同樣享受政策的文教區(qū)高新板塊位于市區(qū)范圍，地理位置優(yōu)越與本板塊；據(jù)調(diào)查火炬大廈、文欣大廈等商務(wù)樓空置率在 15%左右。 在商務(wù)氛圍方面，由 于本項目所在的之江區(qū)塊的住宅大部分為投資性置房，居民入住率偏低，商業(yè)氣氛不夠旺盛，寫字樓的商務(wù)空間明顯不足。 在同類競爭方面，東冠發(fā)展大廈、先鋒大廈、亞琪公司、志誠大廈和恒生電子科技園等項目的相繼建成，該部分的項目和本項目具有一定的同質(zhì)性，盡管相互之間可以烘托出整個區(qū)塊的前景，但同時也為本項目帶來更多的競爭壓力。 過于專業(yè)的產(chǎn)業(yè)范疇限制往往會導(dǎo)致本項目招商目標(biāo)群體的匱乏，從而影響到整個科技園的商務(wù)氣候；由此必須在政策允許的條件下，項目招商憑借自己的特色和優(yōu)勢擴(kuò)大招商目標(biāo)范圍，吸引更多的企業(yè)入駐。 本項目 在建筑設(shè)計上以個性化辦公空間設(shè)計為特色，單套排屋式的樓宇適應(yīng)于職工人數(shù)不多、從事技術(shù)研發(fā)或者創(chuàng)意靈感的中小企業(yè)或部門。 一號樓設(shè)計尊貴，彰顯氣派，作為可以享受高新優(yōu)惠政策的商務(wù)樓，對于部分無法享受優(yōu)惠政策的高新技術(shù)企業(yè)提供了機(jī)遇；招商該類企業(yè)的某個部門或管理層總部，既可以加強(qiáng)企業(yè)的形象，同時還可以充分享有政策扶持。 裙樓部分為三層大框架建筑，又是位于園區(qū)正門，其可以作為本園區(qū)的配套營業(yè)用房，招商包括銀行、展示廳、產(chǎn)業(yè)物流配送、會議中心等多類型的營業(yè)型機(jī)構(gòu)或配套性機(jī)構(gòu)。 2至 9號樓為個性化的辦公樓，其孤套、復(fù) 式的建筑設(shè)計，為一些創(chuàng)造型的企業(yè)提供一個獨立的、自由的靈感空間，是科研開發(fā)、設(shè)計咨詢等類型機(jī)構(gòu)的最佳選擇。 二、項目招商目標(biāo)群定位 由以上對本案的分析我們可以看出，本案區(qū)別于其他盤的最大優(yōu)勢就是園區(qū)式生態(tài)型個性化科技類商務(wù)群，其具有園區(qū)的一體化配套、生態(tài)健康的環(huán)境控制、個性化排屋的 SOHO 理念和高新科技政策優(yōu)惠等；由此本案的目標(biāo)群體主要定位于一下四類： ※ 信息、軟件、醫(yī)藥等科技產(chǎn)業(yè)企業(yè)。該類企業(yè)具有申報高新企業(yè)的潛力，也就可以潛在的享受到高新區(qū)塊的政策優(yōu)惠；同時由于該類企業(yè)大多為創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展中的企業(yè)，創(chuàng)業(yè) 成本、空間和氛圍、配套都是關(guān)注的要點。本案身處開發(fā)區(qū)低廉的租金水平、個性化小套型辦公間、園區(qū)集群經(jīng)濟(jì)、工作生活一體化配套；對該類企業(yè)具有一定吸引力。由于本案作為科技園項目，考慮到未來的孵化器發(fā)展方向和穩(wěn)定的科技園區(qū)品牌，該類企業(yè)占目標(biāo)群 60%。 ※ 藝術(shù)前沿。 ******近年興起的 LOFT寫字樓風(fēng)潮，野風(fēng) 現(xiàn)代領(lǐng)地已經(jīng)開始打造 ******首個 LOFT寫字樓。本項目的推出，依其園林史生態(tài)布局、排屋式獨立空間、完備的后勤保障，極大的增強(qiáng)了辦公氛圍的可塑性和創(chuàng)作靈感的刺激度，為廣告策劃、創(chuàng)意工作室等藝術(shù)前沿企業(yè)營 造至上的寬松、自然的辦公氛圍，滿足此類企業(yè)對個性化、藝術(shù)化辦公的需求。此類企業(yè)對活躍本案的 SOHO 商務(wù)和個性化理念大有裨益，因此可以其控制在 20%左右。 ※ 管理前研。由于本項目前述所定位的兩類企業(yè)，更多的傾向中小企業(yè)，其管理基礎(chǔ)薄弱，更多的精力和企業(yè)能力傾向技術(shù)科研、創(chuàng)意藝術(shù)；而這類企業(yè)又是高速發(fā)展的企業(yè)，在一定程度上需要外來的企業(yè)投資分析、管理咨詢、財務(wù)謀劃、法律支援等專業(yè)性的管理前沿服務(wù)。依本案內(nèi)部眾多的這種需求，建議選擇 10%的管理前沿服務(wù)企業(yè)入園。 ※ 其他類型企業(yè)。其他類型企業(yè)可包括外地企業(yè)駐 ******辦事處、外資企業(yè)和物流企業(yè)等。其中駐杭辦事處有一大部分因需要生活、工作一體化而 “屈居 ”住宅、公寓；外資企業(yè)在 WTO放開之際快速增加，國外 SOHO辦公的理念和新入 ******時成本節(jié)約可以吸引更多外資的注意；物流企業(yè)主要為裙樓大開間所定，因江南大道、錢江一橋、復(fù)興大橋等組成的濱?？焖俳煌ňW(wǎng)，直達(dá)簫山國際機(jī)場、城站火車站等重要城市出入口。該類企業(yè)建議選擇約 10%定位。 三、項目招商目標(biāo)客戶的細(xì)分 本項目在招商過程中主要分為三大塊：主樓招商、個性化樓招商和配套服務(wù)設(shè)施招商。 主樓招商目標(biāo)群定位。 項 目主樓是以傳統(tǒng)寫字樓設(shè)計為內(nèi)涵，每層面積近 1200 平方米。中恒世紀(jì)公司及下屬香溢世紀(jì)公司、 ******中恒世紀(jì)公司本身就需要自用辦公區(qū)，該部分自用辦公室建議安置在主樓 9 層。如主樓招商情況較好，建議主樓 9 層和附樓 3層自用。 主樓一層至七層為對外招商部分。該部分辦公室作為寫字樓設(shè)計，在整個園區(qū)內(nèi)突出商務(wù)氣派和尊貴；但是由于 1號樓沒有安裝中央空調(diào)系統(tǒng)，相對高檔寫字樓又有著一定的劣勢。因此該部分招商可以選擇新起步的中小型企業(yè)，該類企業(yè)對租金的水平要求比較重，對企業(yè)日常運營成本考慮較多；同時利用本主樓和整個園區(qū)整 體性和生態(tài)型統(tǒng)一，在隱晦掉主樓單體建筑的不豪華同時，大打生態(tài)型、園林化寫字樓概念，吸引更多不注重商務(wù)豪華，而在乎商務(wù)休閑的企業(yè)注意力。 一號樓招商對象之一選擇信息咨詢、投資咨詢、企業(yè)管理咨詢等公司，既可以為該類企業(yè)提供低廉的房屋租賃成本，同時還可以讓此類公司擁有園區(qū)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的咨詢業(yè)務(wù)，實現(xiàn)資源的內(nèi)部利用。 一號樓招商對象之二選擇各類經(jīng)濟(jì)開發(fā)、科技開發(fā)和推廣、文化藝術(shù)開發(fā)等公司，此類公司作為科技園區(qū)的科技型企業(yè)主體，可以充分享受到優(yōu)惠政策的傾斜力度，從而為企業(yè)的發(fā)展提供更大的空間和動力。 一號樓招商對象 之三選擇一些租用面積較大的大、中型企業(yè)，用作銷售、管理、研發(fā)總部。 個性化樓招商目標(biāo)群定位。 項目的個性化樓部分是本項目的特色之一，作為一個科技園區(qū)項目，采用單套復(fù)式的排屋設(shè)計，這是一個新創(chuàng)商務(wù)空間概念。如今很多中小型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型新企業(yè)由于創(chuàng)業(yè)之初成本因素，更多選擇住宅區(qū)中辦公，而隨著國家政策的出臺，工商局針對居民住宅區(qū)內(nèi)開辦企業(yè)的審批越來越嚴(yán)；這給本項目的招商提供了一定的機(jī)遇。單套式寫字樓可以讓一些軟件開發(fā)、動漫制作、廣告設(shè)計等系列需要靈感、尋求創(chuàng)新的企業(yè)得到一種 SOHO辦公的感覺。 本部分商務(wù)樓的招 商由此定位于針對一些中小型智力企業(yè)、設(shè)計公司進(jìn)行， 2至 5 號樓定位于軟件開發(fā)、系統(tǒng)集成類 IT 產(chǎn)業(yè)企業(yè)， 6 至 7 號樓定位于生物醫(yī)藥、動漫制作和其他類型企業(yè)， 8至 9號樓暫不定；同時由于 SOHO辦公理念在國外商務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)成熟，因此吸引海外留學(xué)回來創(chuàng)業(yè)者也將成為個性化商務(wù)樓招商目標(biāo)之一。 配套服務(wù)設(shè)施的招商目標(biāo)群定位。 本項目的配套設(shè)施首先是 10號樓和 11 號樓的招商。 根據(jù)前期工程建設(shè)的設(shè)計， 10 號樓定位于園區(qū)職工的酒店式公寓；該部分酒店式公寓每間面積在 33 平方米，帶有獨立衛(wèi)生間和陽臺，并計劃安置兩個床位進(jìn)行裝修 ；該部門設(shè)計在居住面積上略顯擁擠，要達(dá)到酒店式公寓的舒適度相對困難；建議降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，將該部分定位于在園企業(yè)普通職工的宿舍。 11 號樓 1 層和 2 層為職工食堂，三樓、四樓為包廂形式，設(shè)計和裝修上體現(xiàn)出一定的層次，定位于園區(qū)企業(yè)招待所用。同時三樓的露天陽臺利用盆景綠色設(shè)計成露天的休閑茶吧；五樓設(shè)計成 KTV、棋牌等文體包廂，為園區(qū)內(nèi)的居住職工提供娛樂場所。因為 11 號樓將來需要進(jìn)行后勤公司招商，具體的定位方案由后勤公司自行確定；上述的定位僅僅作為參考和招商說服。 11 號樓的酒店式公寓因為與園區(qū)休閑場所鄰居，建議提高裝修 標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計成為單人套房，作為園區(qū)企業(yè)的中高層管理、技術(shù)人員的宿舍。 1號樓裙樓一般為營業(yè)性用房，但是因為本項目為一個整體，具有整個園區(qū)的保安監(jiān)控系統(tǒng)。一般來說營業(yè)性用房需要沿街或者開放式對外沿街；根據(jù)對本項目建筑設(shè)計的現(xiàn)狀來看，裙樓作為營業(yè)性用房的招商工作具有一定的困難。在定位上裙樓的三樓可以作為辦公用房。二樓作為商務(wù)會議室和商務(wù)訪問、談判室。一樓部分可以向銀行和中國移動營業(yè)廳進(jìn)行招商或向兩岸咖啡這類提供商務(wù)套餐、休閑場所的企業(yè)招商。 由于裙樓同樣需要經(jīng)過園區(qū)大門保安，在一定程度上將影響到營業(yè)效果；因此建議 園區(qū)的主大門采用開放式設(shè)計，并設(shè)置寬闊視線的草坪綠化設(shè)計，針對園區(qū)內(nèi)部的保安系統(tǒng)。可以在主樓的西側(cè)設(shè)置門衛(wèi)和主樓設(shè)置保安，這樣既可以保證裙樓的營業(yè)通道，又可以有效保護(hù)園區(qū)的整體形象；具體的修改意見供工程部門進(jìn)行參考。 說明：任何的項目建筑招商目標(biāo)群定均以實際招商為準(zhǔn)，一切的安排都以租戶為優(yōu)先，做到租戶就是上帝的服務(wù)理念灌輸，一切為租戶合理要求而增刪服務(wù)項目。 第五部分 項目招商租金定位 一、項目組價調(diào)研分析 本項目是工業(yè)地產(chǎn)范疇，工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)類同，以招商過程中的租金為效益評價的主要參數(shù)。租金主要受到 氛圍和同類項目水平的影響，因此本項目的租金按照參照定價的原則進(jìn)行定位。 橫向比較：同類競爭性商務(wù)樓的比較。 據(jù)調(diào)查，最近開盤招商的東冠發(fā)展大廈租金定位于每平方米每天 ～ ，年遞增 5%—10%；由區(qū)政府牽頭的創(chuàng)新大廈租金為每天 /平方米；濱海威陵大廈租金為每天 元 /平方米，三年合約內(nèi)不浮動，三年后浮動 5%—10%；文三路東部件園租金為每天 元 /平方米， ****大科技園租金每日 2 元 /平方米。本項目作為園區(qū)型寫字樓，綠化條件相對優(yōu)越于其他項目，在重視生態(tài)辦公、期望自由個性、夢寐獨立空 間的今天，本項目在設(shè)計理念上具有一定的前瞻性。 縱向?qū)Ρ龋和悓懽謽堑臍v程對比。 本項目周邊的住宅房產(chǎn)價格基本上都在 70008000 元 /平方米之間，并有著進(jìn)一步上升的趨勢。之江區(qū)塊隨著各住宅小區(qū)的大肆擴(kuò)張和居民入住率的提高，同時各寫字樓、酒店等商務(wù)、休閑場所的興起，板塊活力正迅速發(fā)展，完全有可能未來之江區(qū)塊成為 ******南岸的 EOD板塊。參照 ******xxxx商務(wù)圈的發(fā)展規(guī)律，xxxx商務(wù)圈住宅房價在 12021元 /平方米的時候，寫字樓租金已經(jīng)達(dá)到了每天 元 /平方米，售價達(dá)到了 15000 平方米； 本地塊由于近年居民住宅入住率無法達(dá)到 xxxx商務(wù)圈，同時又因一江相隔 ******市中心，加上 xxxx商務(wù)圈的文體概念，這將在一定程度上削