【正文】 心，房地產(chǎn)項目定位高，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化抑制了部分購房需求；三是在2003年大記事中，非典橫行，整個“”房地產(chǎn)黃金銷售周期被錯過，縮短了全年的房地產(chǎn)銷售時間。南昌居民人均可支配收入持續(xù)增加，為房地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展提供了強有力的保障。n 在宏觀調(diào)控政策下，南昌購買人群將趨于理性，開發(fā)高品質(zhì)的商品房將受到市場青睞。四、政策影響下的南昌房地產(chǎn)市場總結(jié)及趨勢預(yù)判市場總結(jié)n 市場總體發(fā)展較為穩(wěn)定，受政策影響不明顯。新建商品住房購買對象狀況，比重達73%；，比重為27%。新建商品房供求狀況，%，%；，%，%。為了保社會和經(jīng)濟穩(wěn)定，政府不敢采取過大力度的政策，因此，收效甚微。單一的政策調(diào)價在市場極度繁榮的形勢下，力度有限，往往能夠被市場通過各種手段抵消。但是從實際結(jié)果看，初期的土地限制政策適得其反，導(dǎo)致房價不降反升，最新推出的加大經(jīng)濟適用房供給政策，效果并不明顯。所得稅屬于直接稅，而營業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅（尚未推出）則屬于間接稅，在持有和交易環(huán)節(jié)征收。據(jù)了解，2004年南昌市區(qū)總供應(yīng)商品房用地1500余畝，2005年則計劃出讓住房用地4500畝。按照建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見》的要求，南昌市擬定了普通住房的具體標準：、單套建筑面積在144平方米以下、。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴格土地管理。特別是今年3月份以來，相關(guān)政策連續(xù)出臺，引發(fā)市場頻繁震動，其相關(guān)政策表述如下：n 2005年3月16日，中國人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，%，同時實行下限管理。五是運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。n 據(jù)南昌房管局信息中心工作人員介紹，從31日起，南昌市房地產(chǎn)市場上進行交易的商品房，逐步將在房地產(chǎn)交易中心的網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站上公布。限制土地供給，調(diào)節(jié)土地供給結(jié)構(gòu)（增加中低價房和經(jīng)濟適用房土地供給），規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓，防止土地囤積。5）市場規(guī)范政策。政府采取的還是以局部調(diào)控為主。２）政策力度不斷加大除了調(diào)節(jié)的綜合性外，政策的力度不斷加大，３月１６日的加息，以及后來的首付提高，導(dǎo)致購買者貸款門檻提高，貸款成本增大。后續(xù)政策的推出肯定會沿著這個方向繼續(xù)下去，因此，可以稱為結(jié)構(gòu)性緊縮政策。商品房價格狀況2005年一季度南昌市市區(qū)商品住房預(yù)銷售均價為2871元/M2，%；14月份為3026元/M2，%；15月份為2996元/M2，%，房價走勢基本平穩(wěn)。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場，另一方面，如投資購房比重增長過快，對南昌市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展有一定的負面影響。n 存量房市場近期表現(xiàn)強勁，成交量迅速激增。投資環(huán)境的優(yōu)化、合理政策的出臺猶如一張溫床，滋潤著南昌各項產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 2004年，%的增長幅度，高居全國27個省會城市中二甲的位置，南昌正逐步被熟悉和關(guān)注，同時日益高漲的經(jīng)濟發(fā)展給南昌的城市建設(shè)帶來勃勃生機。同時人口的增長也意味著城市化，南昌城市化進程腳步的加快，將有力拉動房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。未來市場增量分析2004年，占全省房地產(chǎn)投資1／3（），％；南昌市商品房新開工面積達379萬平方米，加上跨年度施工的項目，2004年南昌市商品房施工面積首次突破1000萬平方米，達1067萬平方米，％，其中商品住宅施工面積達791萬平方米，％。但造成結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀，有其特殊性，南昌 2004年的房地產(chǎn)項目中70%的樓盤位于市中心，城市土地的稀缺性，直接導(dǎo)致了開發(fā)成本的增加，另外不少開發(fā)商為追求價值最大化，檔次定位傾向于高檔，最后形成的價格自然就只能針對市場高端客戶群。二是在當前市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，很多人不得不通過出售固定資產(chǎn)來改善居住環(huán)境，供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)抑制了二級市場的發(fā)展，對房地產(chǎn)一級市場也是不利的，未來南昌住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將促進二級市場的快速發(fā)展。其中老城區(qū)最多，共成交11宗，其次為城南片區(qū)，共成交5宗，紅谷灘和高心開發(fā)區(qū)今年尚無一宗地出讓。各區(qū)域預(yù)、銷售價格分析數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司2004年南昌住宅交易價格表明，市中心房價已經(jīng)超過3000元/平方米，其中屬清山湖的房價最貴，原因是它擁有城市中心稀缺的自然湖泊資源。6800建筑密度21%綠化率43 %建筑結(jié)構(gòu)全框架/磚混容積率這部分客戶因購房數(shù)量大，價格需求又相對適中，城郊項目是他們購買的主要對象，這就給城郊項目，特別是因地理位置不夠好導(dǎo)致銷售上存在一定抗性項目，一次新的契機，因此只要針對這類客戶群制定合理的營銷方式，就可以吸引他們，最終取得項目的銷售成功。南昌商品房的外地購買人群已經(jīng)接近三成，購買產(chǎn)品傾向住宅類型，購買能力強，他們是南昌高檔住宅的重要支撐者，隨著南昌經(jīng)濟的發(fā)展，這類購房群仍將增多。第三章 高新區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、高新區(qū)區(qū)位分析高新區(qū)位于南昌東部，緊鄰南昌中心城區(qū)，確切的說應(yīng)該是南昌城郊結(jié)合地帶，是南昌城市化進程中最先輻射到的位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯。n 地塊所處的位置既是城郊結(jié)合地帶，發(fā)展前景看好，另外又是高新區(qū)的中心位置，能夠吸引大量科技園區(qū)內(nèi)的高收入人群，區(qū)位條件優(yōu)良。項目東面的市政綠化帶通過簡單的修造，在視覺上并已成為小區(qū)的組成部分。三房的面積范圍在105～130平方米之間，市場銷售反映這類房型符合市場客戶的需求，我們認為隨著，住宅價格的上揚，緊湊房型將是未來開發(fā)趨勢。 因為區(qū)域生活配套設(shè)施的缺乏，各樓盤都將商業(yè)設(shè)施作為必備配套。產(chǎn)品形態(tài)以多層和花園洋房為主，小高層為輔，同時建造一部分純正的酒店式公寓，采取酒店式服務(wù)客戶，銷售上以年固定回報方式返還客戶。南昌高新區(qū)坐落在南昌市城東高教科研密集區(qū)內(nèi)，距市中心3千米，交通便捷，11路公交車直達區(qū)內(nèi)。污水處理完成青山湖污水處理廠建設(shè)，日處理污水100萬噸，首期33萬噸污水處理工程已投入使用。進區(qū)企業(yè)已達580家，其中高新技術(shù)企業(yè)占全省75%以上，國家重點高新技術(shù)企業(yè)4家，國外和外地的投資企業(yè)103家，形成了電子信息、應(yīng)用軟件、生物醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保以及礦產(chǎn)資源深加工為支柱的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。高新區(qū)從業(yè)人口結(jié)構(gòu)圖21 園區(qū)人口職業(yè)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司目前高新技術(shù)開發(fā)區(qū)全區(qū)從業(yè)人員總數(shù)為38161人，其中工人總數(shù)為25156人，占65%；技術(shù)人員為10756人，占28%；中高級管理人員為2249人，占7%。區(qū)域內(nèi)的從業(yè)人員收入高，支付能力強，本項目完全可以以這類人群為目標，開發(fā)我們的項目，根據(jù)人群結(jié)構(gòu)的不同，建議本項目產(chǎn)品中，中檔產(chǎn)品為主，適當建造中高檔產(chǎn)品。二、項目SWOT分析優(yōu)勢（S）l 臨近艾溪湖這一天然水系生態(tài)資源l 園區(qū)內(nèi)30000多m2生態(tài)湖景觀資源l 住宅部分規(guī)劃相對靈活，利于營造良好的區(qū)內(nèi)“小環(huán)境”劣勢（W）l 生活配套和商業(yè)設(shè)施相當缺乏，交通不便l 項目周邊整體環(huán)境不佳，不利于樹立項目良好的整體形象l 園區(qū)產(chǎn)業(yè)功能會對住宅物業(yè)居住品質(zhì)的弱化l 高新產(chǎn)業(yè)區(qū)招商不理想，提供的有效客源相當有限機會（O）l 整體經(jīng)濟向好，房地產(chǎn)發(fā)展迅速l 艾溪湖畔周邊項目的聚集效應(yīng)帶動京東板塊的發(fā)展l 高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展前景看好威脅（T）l 傳統(tǒng)的置業(yè)習(xí)慣l 區(qū)域競爭處于劣勢，青山湖區(qū)域的客源分流不可避免l 本區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量大，有限的客源極易被稀釋三、項目操作難點分析n 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展緩慢，未來發(fā)展招商引資具有不確定性產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)過長期建設(shè)進展緩慢，入駐企業(yè)數(shù)量有限，企業(yè)層次參差不齊，園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位略顯混亂，在建項目未來招商引資具有較強的不確定性。結(jié)論：綜觀本項目競爭，不僅競爭惡劣，而且競爭對手強勁，通過不同地產(chǎn)因子對比，本項目已經(jīng)處于明顯的弱勢，在此競爭環(huán)境下，如何突出重圍，將是本項目成功的關(guān)鍵。張江園區(qū)步入了快速發(fā)展階段。一大批知名軟件企業(yè)進駐園區(qū)：如微軟、花旗、畢博、SONY、京瓷，銀聯(lián)、金蝶、東軟、Tata、Infosys、Satyam；“國家軟件產(chǎn)業(yè)基地”的集聚與輻射效應(yīng)已經(jīng)展現(xiàn)。重點發(fā)展孵化和創(chuàng)新項目。重點發(fā)展高等教育和科學(xué)基礎(chǔ)研究。上海金橋出口加工區(qū)金橋出口加工區(qū)位于上海浦東新區(qū)中部,規(guī)劃面積20平方公里，西連陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，北靠外高橋保稅區(qū)，南接張江高科技國區(qū)。金橋現(xiàn)代生活園區(qū)內(nèi)還注重開發(fā)一流的社會綜合配套功能。是以轎車工業(yè)和轎車生產(chǎn)配套工業(yè)為主的現(xiàn)代化綜合性工業(yè)城，也是上海西部的中心城鎮(zhèn)。216。216。公園內(nèi)設(shè)有“環(huán)球汽車廣場”汽車博物館和國內(nèi)外著名品牌汽車的展示場館以及試架車道等配套設(shè)施，形成集汽車博覽、旅游、休閑、會展、科普等多功能于一體的開放式公共文化休閑空間。將以優(yōu)惠的引資政策、良好的管理服務(wù)，繼續(xù)吸引國際知名的汽車零部件制造廠商入駐，成為具有相當規(guī)模的汽配產(chǎn)業(yè)基地。 一期開發(fā)獨立、。 其他高爾夫球場和中心公園是汽車城規(guī)劃的亮點之一。海港新城有著得天獨厚的地理環(huán)境，是上海通向沿海各大島嶼的重要“門戶”。到2020年，把海港新城建設(shè)成為與洋山港功能相適應(yīng)的濱海新城。2000年4月，經(jīng)國務(wù)院批準，在區(qū)內(nèi)設(shè)立了中國中部地區(qū)唯一的出口加工區(qū)。已形成雙水源供水、雙回路供電，煤氣、蒸氣、通訊、道路、鐵路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施一應(yīng)俱全。規(guī)劃面積2000畝的民營科技工業(yè)園，主要以電子、飲料、服飾、醫(yī)藥等為發(fā)展重點，2004年已實現(xiàn)企業(yè)總產(chǎn)值34億元以上。 區(qū)規(guī)劃理念新穎，整體性強，配套生活設(shè)施、居住區(qū)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)有效結(jié)合，利于吸引外來投資。開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的塊頭越來越大，占南昌市經(jīng)濟總量的比重不斷提高，成為南昌市經(jīng)濟的“龍頭”。開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)功能定位特色鮮明。東鄰長江黃金水道，上海至拉薩的318國道橫穿東西，北京至珠海的高速公路縱貫?zāi)媳保肪W(wǎng)絡(luò)四通八達。根據(jù)規(guī)劃，海港新城的城市快速公路系統(tǒng)，與四通八達的上海高速公路網(wǎng)相連接，與不斷擴展的城市產(chǎn)業(yè)用地連成一片。2002年9月20日，市府批復(fù)同意市規(guī)劃局組織編制的《海港新城總體規(guī)劃》。 中心公園規(guī)劃占地1150畝，將建成以汽車為主題，在具備自然生態(tài)、綠化、水體為特點的自然風(fēng)光的同時，與汽車博覽展示功能相結(jié)合，形成具有會展業(yè)態(tài)功能的綜合性博覽場館群，對提升汽車城總體形象等將產(chǎn)生巨大的促進作用。 ，綠化面積100萬平方米。216。 制造區(qū)178。 服務(wù)貿(mào)易區(qū)178。n 整體規(guī)劃216。216。由國家科技部任命的金橋現(xiàn)代科技園位于金橋出口加工區(qū)工業(yè)區(qū)東部，總面積6平方公里。區(qū)內(nèi)擁有完善的國際貿(mào)易相關(guān)服務(wù)體系，提供報關(guān)、商檢、倉儲運輸、結(jié)匯、保險五位一體的全能級國際貿(mào)易服務(wù)，為現(xiàn)代商貿(mào)特別是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件。重點引進高科技產(chǎn)業(yè)配套項目。在2010年前后，建設(shè)成為世界級的高科技園區(qū)。生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)目前已形成由羅氏、阿莫仙、葛蘭素史克、先鋒藥業(yè)等42個國內(nèi)外一流藥廠組成的產(chǎn)業(yè)群體，引進中科院藥物所、國家人類基因組南方研發(fā)中心等31家研發(fā)機構(gòu)，以及以120多家中小型科技企業(yè)為代表的創(chuàng)業(yè)群體。 化不利為有利條件規(guī)避競爭本項目四周均為小型科技園區(qū)，科研廠房聚集，這既是本項目的劣勢也是優(yōu)勢，如何將劣勢轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢也將成為本案規(guī)避競爭的一條手段。 ——人居環(huán)境不佳n 項目四周被工業(yè)園區(qū)所包圍，在其中獨樹一幟，沒有一點居住氛圍，如果按照普通項目定位，銷售上存在難點。整個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于南昌市的東北部，東鄰艾溪湖、西依青山湖、北靠贛江，南部臨近南昌大學(xué)?，F(xiàn)在高新區(qū)已經(jīng)一躍成為南昌經(jīng)濟增長的重要支撐點，政府投入的不斷加大，區(qū)域產(chǎn)業(yè)氛圍的逐步濃厚，將使整個高新區(qū)對外的吸附能力進一步增強，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展前景看好，這對區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)無疑是利好消息。各項經(jīng)濟指標保持了兩位數(shù)的高速增長，在南昌整個經(jīng)濟增長中已占有舉足輕重的地位。區(qū)域人文氛圍濃厚，大學(xué)、中心、小學(xué)、國際學(xué)校等教育機構(gòu)眾多，形成了一站式的教育體系，超市、銀行、賓館等日常生活配套能滿足周邊居民的日常生活需求，但相比之下，醫(yī)療機構(gòu)還很少，對預(yù)防突發(fā)醫(yī)療事故還存在一定的滯后性。供水系統(tǒng)日供水能力10萬噸，采用環(huán)網(wǎng)供水，與市區(qū)直接連通，可滿足生產(chǎn)、生活用水。 聘請經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司。周邊在售的樓盤似乎都是針對區(qū)域高端人群，檔次較高，競爭相對激烈，建議本項目在檔次定位上錯開。新城國際商都開盤不到2個月，既銷售100多套，說明了此類產(chǎn)品在市場上的活力，這與他所處的產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分不開的。n 小區(qū)內(nèi)部硬質(zhì)的部分少，更多的是水景和綠化，并在植物選擇和搭配上體現(xiàn)小區(qū)的四季如春，整個小區(qū)給人的感覺就是綠意昂然。n 萬科開發(fā)的樓盤都比較善于用色，建筑外立面是直接呈現(xiàn)在客戶眼前的，合理的選擇色彩，合理的搭配色彩能給人耳目一新的感覺，該項目的給人的第一感覺就是這里是一個充滿青春、充滿活力、充滿時尚的生活城，非常符合現(xiàn)代都市人的生活習(xí)性。受土地和住宅開發(fā)特性的影響，高新區(qū)未來房地產(chǎn)開發(fā)將由東向西、由北向南逐步推進。十、南昌房地產(chǎn)市場分析給本項目的建議 在南昌中高檔住宅產(chǎn)品競爭日益激烈和政府對高檔產(chǎn)品又宏觀調(diào)控的雙重壓力下，中檔、中高檔產(chǎn)品將是未來開發(fā)的主流，建議本項目在檔次定位上向中檔靠近。南昌商品住宅價格連年上漲，但漲幅趨緩，對比中部五省會城市的房價收入比，南昌房價處中位水平，在現(xiàn)有基礎(chǔ)條件下還是比較合理的，未來兩年在市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整下，整體房價仍將上漲，但漲幅不會太大，估計年漲幅不會高于8%。n 小區(qū)內(nèi)景觀均好，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良，內(nèi)部配套齊全。南昌居住主題公園樓盤名稱南昌居住主題公園售樓電話5999999　5989898項目地址南昌象湖新城中心區(qū)金沙大道售樓地址南昌象湖新城中心區(qū)金沙大道投資商利嘉上海股份公司開發(fā)商南昌平海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商江西新德安房地產(chǎn)顧問有限公司物管公司居住主題公園物業(yè)公司占地面積1400畝建筑面積130萬平方米建筑類別多層、小高層、花園洋房