【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)環(huán)境，與自然風(fēng)光相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)小區(qū)的自然美，實(shí)現(xiàn)人與自然的融合；（2）為業(yè)主提供一個(gè)安全、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進(jìn)鄰里關(guān)系；（3）建立方便快捷、完善的智能化系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位的便利服務(wù)。本項(xiàng)目屬于商品住宅，結(jié)合項(xiàng)目所在地周圍情況及以上的市場分析，將項(xiàng)目的目標(biāo)市場定位如下：（1）大雁塔附近的中高收入家庭（2）項(xiàng)目附近集體購買的企事業(yè)單位（3）南郊各高校具有高級職稱的中高收入水平的教師（4）附近一部分有較高收入的醫(yī)生、部隊(duì)軍官、公司白領(lǐng)階層等（5）有意對房地產(chǎn)進(jìn)行保值、增值的投資商人（6）有意在南郊進(jìn)行二次置業(yè)的高收入者本項(xiàng)目的價(jià)格定位采用市場比較法。市場比較法的基本原理是對選擇的案例的售價(jià)進(jìn)行修正，然后計(jì)算出修正價(jià)格，最后將各修正價(jià)格的加權(quán)平均價(jià)格作為項(xiàng)目的價(jià)格。市場比較法要經(jīng)過選擇案例、確定修正因素、計(jì)算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重、計(jì)算修正價(jià)格以及確定項(xiàng)目價(jià)格等六個(gè)步驟。小高層價(jià)格確定（1）選擇案例可比案例中選擇與本項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的有：曲江6號(hào)、匯景新都、紫薇城市花園等三個(gè)案例。（2）修正因素的確定三個(gè)案例與本項(xiàng)目在結(jié)構(gòu)上比較接近，功能上相同，但在以下方面存在差異：★ 區(qū)域因素★ 交易情況★ 交易時(shí)間★ 個(gè)別因素因此，本項(xiàng)目將從以上四個(gè)方面對案例進(jìn)行價(jià)格修正。（3）計(jì)算修正系數(shù)修正系數(shù)的計(jì)算方法如下：每個(gè)因素的取值以項(xiàng)目為基準(zhǔn)值計(jì)算，項(xiàng)目的各個(gè)因素取值均為100，案例的因素取值參照基準(zhǔn)值計(jì)算。最終的修正系數(shù)為同一案例各修正因素系數(shù)的乘積。：（4）權(quán)重的確定因曲江6號(hào)與本項(xiàng)目較為接近，對項(xiàng)目的影響較大，對各案例的權(quán)重確定如下： 曲江6號(hào) ；匯景新都 ；紫薇城市花園 表24 小高層修正系數(shù)計(jì)算表可比實(shí)例 比較因素A曲江6號(hào)4160元/m2B匯景新都3484元/m2C紫薇城市花園3580元/m2區(qū)域因素100/102100/99100/98交易情況100/100100/100100/100交易時(shí)間100/100100/100100/100個(gè)別因素100/105100/98100/99修正系數(shù)（5）比準(zhǔn)價(jià)格的確定根據(jù)以上結(jié)果，確定各案例的比準(zhǔn)價(jià)格確定如下：案例一比準(zhǔn)價(jià)格：4160＝3869 元/m2案例二比準(zhǔn)價(jià)格：3484＝3589 元/m2案例三比準(zhǔn)價(jià)格：3580＝3687 元/m2（6）項(xiàng)目最終合理比準(zhǔn)價(jià)格的確定項(xiàng)目的價(jià)格為以上三個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均，計(jì)算如下：項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格 ＝3869＋3589＋3687＝3730元/m2　　依據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，考慮到“低價(jià)入市”的銷售策略，綜合確定本項(xiàng)目的小高層入市均價(jià)為3700元/ m2。隨著時(shí)間的推移，項(xiàng)目配套設(shè)施日趨完善，項(xiàng)目人氣逐漸上漲，因此項(xiàng)目價(jià)格也可逐步上調(diào)。多層價(jià)格確定（1）選擇案例可比案例中選擇與本項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的有：、翰林世家、精典四季花園等三個(gè)案例，對項(xiàng)目的影響較大，對各案例的權(quán)重確定如下： ；翰林世家 ；精典四季花園 計(jì)算修正系數(shù) （方法同上）表25 多層修正系數(shù)計(jì)算表可比實(shí)例 比較因素3800元/m2B翰林世家3600元/m2C精典四季花園3200元/m2區(qū)域因素100/103100/103100/99交易情況100/100100/100100/100交易時(shí)間100/100100/100100/100個(gè)別因素100/102100/102100/99修正系數(shù)（2）比準(zhǔn)價(jià)格的確定根據(jù)以上結(jié)果，確定本案的比準(zhǔn)價(jià)格如下：案例一比準(zhǔn)價(jià)格：3800 ＝ 3610元/m2案例二比準(zhǔn)價(jià)格：3600 ＝ 3420 元/m2案例三比準(zhǔn)價(jià)格：3200 ＝ 3264 元/m2（3）項(xiàng)目最終合理比準(zhǔn)價(jià)格的確定項(xiàng)目的價(jià)格為以上三個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均，計(jì)算如下：項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格 ＝ 3610＋3420＋3264＝3503元/m2依據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，考慮到“低價(jià)入市”的銷售策略，綜合確定本項(xiàng)目的多層入市均價(jià)為3500元/ m2，隨著時(shí)間的推移，價(jià)格逐步上漲。別墅價(jià)格確定（1）選擇案例可比案例中選擇與本項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的有：紫薇山莊、湖濱花園等兩個(gè)案例因湖濱花園與本項(xiàng)目較為接近，對項(xiàng)目的影響較大，對各案例的權(quán)重確定如下：湖濱花園 紫薇山莊 計(jì)算修正系數(shù) （方法同上）表26 別墅修正系數(shù)計(jì)算表可比實(shí)例 比較因素A紫薇山莊4500B湖濱花園6000區(qū)域因素100/97100/105交易情況100/100100/100交易時(shí)間100/100100/100個(gè)別因素100/102100/106修正系數(shù)（2）比準(zhǔn)價(jià)格的確定根據(jù)以上結(jié)果，確定本案的比準(zhǔn)價(jià)格如下：案例一比準(zhǔn)價(jià)格：4500＝4545 元/m2案例二比準(zhǔn)價(jià)格：6000＝5400元/m2（3）項(xiàng)目最終合理比準(zhǔn)價(jià)格的確定項(xiàng)目的價(jià)格為以上兩個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均，計(jì)算如下：項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格＝4545＋5400＝4887元/m2依據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，考慮到“低價(jià)入市”的銷售策略，綜合確定本項(xiàng)目的聯(lián)派別墅入市均價(jià)為4800元/ m2，隨著時(shí)間的推移，價(jià)格逐步上漲。根據(jù)西安市同類居住小區(qū)內(nèi)車位的定價(jià)情況及本項(xiàng)目停車位的環(huán)境等情況，我們確定車位的價(jià)格為8萬元/車位。第三章 項(xiàng)目的建設(shè)條件項(xiàng)目的建設(shè)條件包括項(xiàng)目建設(shè)的自然條件、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件、項(xiàng)目建設(shè)的地形、地質(zhì)條件以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件等幾個(gè)方面。 項(xiàng)目建設(shè)的自然條件（1）氣溫：；（2）風(fēng)：平均風(fēng)速2米/秒；（3）日照：；（4）濕度：相對濕度64%；（5）霜期：無霜期236天；（6）氣壓：；（7）降水：年降水量362毫米。 項(xiàng)目建設(shè)的用地條件項(xiàng)目的建設(shè)用地位于西安市曲江水廠東側(cè)，東西間距以水廠東圍墻為界，向東寬度為254米，南部以水廠南圍墻為界，向北長度大約為322米，項(xiàng)目用地呈反L形。規(guī)劃用地為52264平方米，建設(shè)項(xiàng)目已取得建設(shè)用地許可證，具備用地條件。 項(xiàng)目建設(shè)的地形、地質(zhì)條件項(xiàng)目用地北高南低，平均落差為15米。土質(zhì)貧差，自然狀況無法施灌，農(nóng)業(yè)用途低。 項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件（1）供水：由于該項(xiàng)目緊鄰曲江水廠，該水廠向城市有兩條自壓供水管線和一條向067航天小區(qū)的不定時(shí)加壓供水管線，所以供水條件便利。（2）排水：項(xiàng)目所處區(qū)域暫無直接可利用的下水市政管道，可利用的下水管道為曲江水廠專用雨污混合排水管線；待市政配套做好后，可有專用的排水管道。（3）供電：臨時(shí)用電可協(xié)調(diào)曲江水廠部分解決，區(qū)內(nèi)永久供電需向供電局申辦。（4）道路：小區(qū)緊鄰雁塔南路、雁南五路和環(huán)城高速公路，交通便利。乘5022500、3407路即可抵達(dá)，項(xiàng)目距小寨約3000米。（5）通訊：小區(qū)室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設(shè)計(jì)后期由市電信局配合設(shè)計(jì)實(shí)施。（6）天然氣：小區(qū)天然氣管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由天然氣公司配合設(shè)計(jì)實(shí)施。（7）供暖：分戶式計(jì)量，集中供暖，地輻式采暖。（8）網(wǎng)絡(luò)：家庭綜合布線系統(tǒng)，高標(biāo)準(zhǔn)寬帶信息網(wǎng)絡(luò)，家庭信息化、網(wǎng)絡(luò)化。 項(xiàng)目建設(shè)的外部配套條件（1）學(xué)校：西工大第二附屬學(xué)校、陜師大附小、大雁塔小學(xué)、翠華路小學(xué)、陜師大附中、85中、99中、明達(dá)中學(xué)、陜師大大學(xué)、交大財(cái)經(jīng)學(xué)院、西安外國語學(xué)院、西北政法學(xué)院、西安郵電學(xué)院、陜西省廣播電視大學(xué)。（2）商業(yè)：小寨國貿(mào)購物中心、軍人服務(wù)社、飛旋購物廣場（3）超市：家樂超市長安南路店、麥德龍超市、好又多量販超市、老百姓大藥房。（4）銀行：中國銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等。（5）醫(yī)院：同濟(jì)醫(yī)院、醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院、二六二醫(yī)院、解放軍三十五醫(yī)院。 （6）休閑娛樂：金碧輝煌娛樂超市、海蘭云天洗浴中心、美倫嘉年華娛樂廣場。（7）餐飲:世紀(jì)花園大酒店、西影大酒店、小寨飯店、安泰酒店、肯德基、海云臺(tái)韓國燒烤。（8）星級酒店：曲江賓館、曲江惠賓苑、唐華賓館。第四章 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的原則1. 本項(xiàng)目符合西安市總體規(guī)劃及曲江新區(qū)規(guī)劃的要求。2. 結(jié)合西安曲江新區(qū)區(qū)自然條件，合理布局，節(jié)約用地。3. 統(tǒng)一規(guī)劃，分片實(shí)施，體現(xiàn)小區(qū)設(shè)計(jì)的整體性。4. 結(jié)合項(xiàng)目地勢，將小區(qū)內(nèi)建筑設(shè)計(jì)成北高南低的走勢，將社區(qū)規(guī)劃為開放式，有利于居民的交流，體現(xiàn)人性化規(guī)劃理念。5. 科學(xué)布置人、車道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，使之與住宅有機(jī)的結(jié)合，創(chuàng)造豐富多變的靜態(tài)與動(dòng)態(tài)的景觀和空間效果。6. 強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一，提高小區(qū)的綜合效益。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想充分體現(xiàn)曲江新區(qū)獨(dú)特的區(qū)位、地理特征，營造一個(gè)以中、高品位居住建筑為主，以人為核心，具有獨(dú)特綠色景觀和豐富的現(xiàn)代居住文化環(huán)境的居住社區(qū)。1. 堅(jiān)持以“人”為中心，處處體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)思想，創(chuàng)造方便、安全、優(yōu)美、寧靜的人居環(huán)境；；，實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)的整體性與單體個(gè)性的結(jié)合；；，滿足市場需求。 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想 建筑規(guī)模春曉苑二期項(xiàng)目占地面積52264平方米，規(guī)劃建筑面積104000平方米，其中住宅建筑面積為77437平方米。 項(xiàng)目總體布局及空間環(huán)境設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃是藝術(shù)和實(shí)用，自然與心靈的對話。富有時(shí)代氣息、人文氛圍和地域特色是我們設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)，從宏觀上使小區(qū)各功能塊科學(xué)合理布局，使整個(gè)小區(qū)體現(xiàn)出新穎、莊重、大方的建筑風(fēng)格的特點(diǎn)。小區(qū)以最南端的“江河源”為源頭，利用自然地勢，又高到低以自流方式活水景觀，通過坡地的自然落差形成滴水、涌泉、池面、其間點(diǎn)綴小橋、假山、亭、臺(tái)、樓、榭，配植荷花、垂柳、綠竹、棕櫚等，在小區(qū)內(nèi)勾勒出一派江南水鄉(xiāng)的氛圍，另有“清源江”蜿蜒曲折，有湍、有急、有跌、有緩、有藏、有露，環(huán)保社區(qū)。主干路簡捷而不呆板，配有較多景點(diǎn)，是小區(qū)內(nèi)的一道美麗風(fēng)景線。各組團(tuán)的空間開放式布局，不同的形態(tài)，不同的尺度空間，形成強(qiáng)烈的對比，提供了豐富的居住層次，帶來收放有致的園景空間，穿插變幻的空間和場景令人玩味不盡。組團(tuán)內(nèi)部空間、組織與建筑布置盡可能采取自由式布局以增強(qiáng)空間的多樣性、靈活性和可識(shí)別性，塑造具有個(gè)性化的組團(tuán)空間形象。住宅建筑與環(huán)境融合，通過建筑界面的多種組合方式，如圍合、向心等，將住宅建筑與空間環(huán)境有機(jī)地融合為一體，不僅塑造良好的小區(qū)外部環(huán)境，同時(shí)使住宅內(nèi)部具有良好的朝向與景觀，豐富室內(nèi)臨窗外視效果。公建的設(shè)置強(qiáng)調(diào)區(qū)域性與標(biāo)志性，充分發(fā)揮不同地段的各自優(yōu)勢，結(jié)合小區(qū)居民流向，以向心方式合理布置配套公建。各個(gè)景點(diǎn)是小區(qū)內(nèi)的亮點(diǎn)，不但提供了優(yōu)美的人居環(huán)境，而且將各個(gè)組團(tuán)有機(jī)的聯(lián)為一體，體現(xiàn)了小區(qū)空間上的整體性。同時(shí)它們還將小區(qū)內(nèi)的居民聯(lián)系在一起，形成良好的居住氛圍。 建筑的平面布置春曉苑二期精品住宅，規(guī)劃住宅建筑面積104000平方米，共12棟樓，為5棟小高層，4棟多層和3棟聯(lián)排別墅中高檔精品住宅組成。結(jié)合項(xiàng)目地勢，樓層高度按由北向南方向依次呈遞減趨勢，每層層高設(shè)計(jì)為三米，較好地滿足居民對光照、空間間距以及綠化的要求。小高層和多層住宅均為板式的，較好的滿足了室內(nèi)通風(fēng)和采光的要求。公建的規(guī)劃本著交通便利功能搭配合理的原則，在小區(qū)的不同位置結(jié)合其位置特點(diǎn)規(guī)劃了幼兒園、會(huì)所等公共建筑。6500平方米的會(huì)所功能齊全，健身房、棋牌室、游泳館、酒吧、書吧、特色吧等設(shè)施應(yīng)于盡有，滿足居民對休閑娛樂的種種需求。在中心文化休閑廣場有大面積的中心綠地，讓人們生活在綠色海洋之中。人們在這樣的小區(qū)里既能享受自然，同時(shí)又能強(qiáng)身健體，并感受社會(huì)的進(jìn)步。在中心交通順暢處布置幼兒園，既能夠解決小區(qū)居民子女的托管問題，又方便居民上下班時(shí)接送子女。幼兒園內(nèi)部設(shè)有獨(dú)立的活動(dòng)場地，小朋友既可以在幼兒園內(nèi)活動(dòng)，又能在老師的帶領(lǐng)下，非常方便地到中心綠地游玩。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)以簡潔、安全、便宜為前提，小高層為小高層和多層采用純板式框架結(jié)構(gòu)，滿足結(jié)構(gòu)受力要求和用戶靈活分割空間的要求；聯(lián)排別墅亦采用框架結(jié)構(gòu)。 道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)道路分為四級，小區(qū)主次干道、組團(tuán)路和宅間小路，道路系統(tǒng)主要采用人車分流，簡潔明快，便于交通組織，避免筆直穿行，彎曲的道路創(chuàng)造出步移景異的效果。次干道與宅前小路曲徑通幽，盡顯園林特色。 綠化設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)部綠化以貼近自然，享受生活為設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)，綠化率高達(dá)到45%。小區(qū)綠化的特點(diǎn)主要有：1. 組團(tuán)圍成一個(gè)半開敞的小區(qū)中心地帶，形成一個(gè)開闊的視野，采用綠化、溪水相結(jié)合的布置方式，強(qiáng)調(diào)了中心的藝術(shù)氛圍，突出了大面積的綠化，使人賞心悅目。2. 時(shí)尚建筑小品為綠化起到了畫龍點(diǎn)睛的作用。 3. 各組團(tuán)內(nèi)部的綠化帶與柱廊相互映襯，幾何化的布置，使得中心綠地在較高的視點(diǎn)看來更是別具一格，強(qiáng)調(diào)高品位的居住環(huán)境。4. 首層住戶門前都有私家室外小花園，減少了外部干擾；平層南有景觀陽臺(tái)，北有生活陽臺(tái)；躍層有空中花園。5. 步移景異，空間富有層次，同時(shí)，空間關(guān)系清晰，可識(shí)別性好。 停車場設(shè)計(jì)規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)設(shè)置地下停車場，利于集中管理，同時(shí)實(shí)現(xiàn)人車分流，同時(shí)也為小區(qū)的綠化景觀的設(shè)計(jì)預(yù)留了充分的空間，其余不足的車位在地上考慮。另外，地下車庫采用半地下車庫，使坡道減短又便于自然采光通風(fēng)，提升地下車庫的品質(zhì)。停車場管理系統(tǒng)采用自動(dòng)化系統(tǒng)，用于停車場內(nèi)車況的監(jiān)測、車輛的服務(wù)管理、場內(nèi)環(huán)境狀況監(jiān)視、計(jì)時(shí)計(jì)費(fèi)管理等，并在東道出入口設(shè)讀卡機(jī)和欄桿機(jī)，入口處和機(jī)房內(nèi)設(shè)有空位數(shù)量顯示。 建筑單體和戶型設(shè)計(jì) 在單體的設(shè)計(jì)上，考慮到北方地區(qū)對陽光的需求和小高層建筑電梯、樓梯的經(jīng)濟(jì)性，小高層、多層采用一梯兩戶，南北通透，使得戶戶有良好的日