【正文】 構(gòu)。在中心交通順暢處布置幼兒園，既能夠解決小區(qū)居民子女的托管問題，又方便居民上下班時(shí)接送子女。在中心文化休閑廣場(chǎng)有大面積的中心綠地，讓人們生活在綠色海洋之中。公建的規(guī)劃本著交通便利功能搭配合理的原則，在小區(qū)的不同位置結(jié)合其位置特點(diǎn)規(guī)劃了幼兒園、會(huì)所等公共建筑。結(jié)合項(xiàng)目地勢(shì)，樓層高度按由北向南方向依次呈遞減趨勢(shì)，每層層高設(shè)計(jì)為三米，較好地滿足居民對(duì)光照、空間間距以及綠化的要求。同時(shí)它們還將小區(qū)內(nèi)的居民聯(lián)系在一起，形成良好的居住氛圍。公建的設(shè)置強(qiáng)調(diào)區(qū)域性與標(biāo)志性，充分發(fā)揮不同地段的各自優(yōu)勢(shì)，結(jié)合小區(qū)居民流向，以向心方式合理布置配套公建。組團(tuán)內(nèi)部空間、組織與建筑布置盡可能采取自由式布局以增強(qiáng)空間的多樣性、靈活性和可識(shí)別性，塑造具有個(gè)性化的組團(tuán)空間形象。主干路簡(jiǎn)捷而不呆板，配有較多景點(diǎn)，是小區(qū)內(nèi)的一道美麗風(fēng)景線。富有時(shí)代氣息、人文氛圍和地域特色是我們?cè)O(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)，從宏觀上使小區(qū)各功能塊科學(xué)合理布局，使整個(gè)小區(qū)體現(xiàn)出新穎、莊重、大方的建筑風(fēng)格的特點(diǎn)。 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想 建筑規(guī)模春曉苑二期項(xiàng)目占地面積52264平方米，規(guī)劃建筑面積104000平方米，其中住宅建筑面積為77437平方米。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想充分體現(xiàn)曲江新區(qū)獨(dú)特的區(qū)位、地理特征，營(yíng)造一個(gè)以中、高品位居住建筑為主，以人為核心，具有獨(dú)特綠色景觀和豐富的現(xiàn)代居住文化環(huán)境的居住社區(qū)。5. 科學(xué)布置人、車道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，使之與住宅有機(jī)的結(jié)合，創(chuàng)造豐富多變的靜態(tài)與動(dòng)態(tài)的景觀和空間效果。3. 統(tǒng)一規(guī)劃，分片實(shí)施，體現(xiàn)小區(qū)設(shè)計(jì)的整體性。第四章 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的原則1. 本項(xiàng)目符合西安市總體規(guī)劃及曲江新區(qū)規(guī)劃的要求。（7）餐飲:世紀(jì)花園大酒店、西影大酒店、小寨飯店、安泰酒店、肯德基、海云臺(tái)韓國(guó)燒烤。（5）醫(yī)院：同濟(jì)醫(yī)院、醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院、二六二醫(yī)院、解放軍三十五醫(yī)院。（2）商業(yè)：小寨國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心、軍人服務(wù)社、飛旋購(gòu)物廣場(chǎng)（3）超市：家樂超市長(zhǎng)安南路店、麥德龍超市、好又多量販超市、老百姓大藥房。（8）網(wǎng)絡(luò)：家庭綜合布線系統(tǒng)，高標(biāo)準(zhǔn)寬帶信息網(wǎng)絡(luò)，家庭信息化、網(wǎng)絡(luò)化。（6）天然氣：小區(qū)天然氣管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由天然氣公司配合設(shè)計(jì)實(shí)施。乘5022500、3407路即可抵達(dá)，項(xiàng)目距小寨約3000米。（3）供電：臨時(shí)用電可協(xié)調(diào)曲江水廠部分解決，區(qū)內(nèi)永久供電需向供電局申辦。 項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件（1）供水：由于該項(xiàng)目緊鄰曲江水廠，該水廠向城市有兩條自壓供水管線和一條向067航天小區(qū)的不定時(shí)加壓供水管線，所以供水條件便利。 項(xiàng)目建設(shè)的地形、地質(zhì)條件項(xiàng)目用地北高南低，平均落差為15米。 項(xiàng)目建設(shè)的用地條件項(xiàng)目的建設(shè)用地位于西安市曲江水廠東側(cè)，東西間距以水廠東圍墻為界，向東寬度為254米，南部以水廠南圍墻為界，向北長(zhǎng)度大約為322米，項(xiàng)目用地呈反L形。第三章 項(xiàng)目的建設(shè)條件項(xiàng)目的建設(shè)條件包括項(xiàng)目建設(shè)的自然條件、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件、項(xiàng)目建設(shè)的地形、地質(zhì)條件以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件等幾個(gè)方面。別墅價(jià)格確定（1）選擇案例可比案例中選擇與本項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的有：紫薇山莊、湖濱花園等兩個(gè)案例因湖濱花園與本項(xiàng)目較為接近，對(duì)項(xiàng)目的影響較大，對(duì)各案例的權(quán)重確定如下：湖濱花園 紫薇山莊 計(jì)算修正系數(shù) （方法同上）表26 別墅修正系數(shù)計(jì)算表可比實(shí)例 比較因素A紫薇山莊4500B湖濱花園6000區(qū)域因素100/97100/105交易情況100/100100/100交易時(shí)間100/100100/100個(gè)別因素100/102100/106修正系數(shù)（2）比準(zhǔn)價(jià)格的確定根據(jù)以上結(jié)果，確定本案的比準(zhǔn)價(jià)格如下：案例一比準(zhǔn)價(jià)格：4500＝4545 元/m2案例二比準(zhǔn)價(jià)格：6000＝5400元/m2（3）項(xiàng)目最終合理比準(zhǔn)價(jià)格的確定項(xiàng)目的價(jià)格為以上兩個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均，計(jì)算如下：項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格＝4545＋5400＝4887元/m2依據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，考慮到“低價(jià)入市”的銷售策略，綜合確定本項(xiàng)目的聯(lián)派別墅入市均價(jià)為4800元/ m2，隨著時(shí)間的推移，價(jià)格逐步上漲。隨著時(shí)間的推移，項(xiàng)目配套設(shè)施日趨完善，項(xiàng)目人氣逐漸上漲，因此項(xiàng)目?jī)r(jià)格也可逐步上調(diào)。最終的修正系數(shù)為同一案例各修正因素系數(shù)的乘積。（2）修正因素的確定三個(gè)案例與本項(xiàng)目在結(jié)構(gòu)上比較接近，功能上相同，但在以下方面存在差異：★ 區(qū)域因素★ 交易情況★ 交易時(shí)間★ 個(gè)別因素因此，本項(xiàng)目將從以上四個(gè)方面對(duì)案例進(jìn)行價(jià)格修正。市場(chǎng)比較法要經(jīng)過(guò)選擇案例、確定修正因素、計(jì)算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重、計(jì)算修正價(jià)格以及確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格等六個(gè)步驟。本項(xiàng)目屬于商品住宅，結(jié)合項(xiàng)目所在地周圍情況及以上的市場(chǎng)分析，將項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)定位如下：（1）大雁塔附近的中高收入家庭（2）項(xiàng)目附近集體購(gòu)買的企事業(yè)單位（3）南郊各高校具有高級(jí)職稱的中高收入水平的教師（4）附近一部分有較高收入的醫(yī)生、部隊(duì)軍官、公司白領(lǐng)階層等（5）有意對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行保值、增值的投資商人（6）有意在南郊進(jìn)行二次置業(yè)的高收入者本項(xiàng)目的價(jià)格定位采用市場(chǎng)比較法。開發(fā)本著實(shí)用、舒適和適度超前的原則，把“人性化”、“綠色建筑”等一些先進(jìn)的開發(fā)理念融為一體，全面提升社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，開創(chuàng)居住新概念。本項(xiàng)目地處曲江區(qū)，遠(yuǎn)離鬧市，自然、生態(tài)、人文環(huán)境吸進(jìn)了更多消費(fèi)者的眼球。西安市居民將會(huì)由以往大部分人住“安置型、實(shí)用型”住宅，少數(shù)住“舒適型”住宅，極少數(shù)人住“豪華型”住宅的現(xiàn)狀向多數(shù)人住“實(shí)用型、舒適型、豪華型”的狀況過(guò)渡。綜合我們的市場(chǎng)調(diào)研和以上對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析可以得出以下結(jié)論：住宅市場(chǎng)供需兩旺，穩(wěn)中有升，消費(fèi)者需求理念有所變化，中高檔住宅的市場(chǎng)供給量與市場(chǎng)潛量之間仍有足夠大的市場(chǎng)空間，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)不太激烈，項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)較為明顯，在所處市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)大于威脅，隨著曲江新區(qū)整體開發(fā)的進(jìn)展會(huì)更加突顯本項(xiàng)目的價(jià)值，市場(chǎng)前景樂觀。由此可分析得出，該地段附近的住宅市場(chǎng)需求潛力較大，銷售形勢(shì)看好。該項(xiàng)目采用板式剪力墻結(jié)構(gòu)、三洋電梯、一梯兩戶，由于有高品位的環(huán)境、低人口密度和建筑密度以及“健康、享受、自我實(shí)現(xiàn)的理念”而受到市場(chǎng)青睞。尤其是位于大雁塔以南、雁塔南路大唐不夜城以西、南依植物園、西臨翠華南路的曲江六號(hào)，由于擁有1：1車位設(shè)置、35畝超大專屬運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、室內(nèi)游泳池等設(shè)施和高架空層增大綠化率（48%），當(dāng)選2004年度陜西省住宅產(chǎn)業(yè)總評(píng)榜最佳住宅環(huán)境獎(jiǎng)。西安市東南郊未來(lái)環(huán)境秀美、交通便利，已經(jīng)潛移默化地在人們心目成為“富人區(qū)”的代名詞，受到包括投資者在內(nèi)的消費(fèi)者的普遍青睞，這一點(diǎn)無(wú)疑將成為項(xiàng)目升值的巨大潛在無(wú)形資產(chǎn)。因此，應(yīng)把握有利投資時(shí)機(jī)，在短期內(nèi)成功開發(fā)高質(zhì)量項(xiàng)目創(chuàng)立名優(yōu)樓盤品牌，為公司未來(lái)發(fā)展打下基礎(chǔ)，逐步形成企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的企業(yè)品牌戰(zhàn)略。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款以及個(gè)人住房貸款等要求也比較嚴(yán)格，這對(duì)于本項(xiàng)目的資金籌集帶來(lái)一定影響。因此，開發(fā)商應(yīng)與公交部門磋商爭(zhēng)取早日開通直達(dá)小區(qū)的公交車。交通狀況有待改善盡管曲江新區(qū)內(nèi)道路建設(shè)較快，很快即可形成“兩環(huán)七橫五縱”的路網(wǎng)格局。項(xiàng)目周圍城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待完善項(xiàng)目周邊多為待開發(fā)用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度雖然較快，但有待改善。從整體上看，曲江春曉苑第二期項(xiàng)目的建設(shè)具有很大的優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目已經(jīng)通過(guò)省建設(shè)廳2A級(jí)住宅預(yù)審，符合使用性、耐久性、環(huán)境性、安全性的高品質(zhì)居住要求。在整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃上，本項(xiàng)目都強(qiáng)調(diào)一種全新的住宅理念。4．需求優(yōu)勢(shì)從調(diào)研結(jié)果可以看到，居民生活所需主要以小高層和多層為主，%的調(diào)查對(duì)象表示，將會(huì)在南郊選擇住宅。綠化設(shè)計(jì)采用中心綠地為主，組團(tuán)綠地與宅前綠地相結(jié)合的手法，使二期項(xiàng)目綠地覆蓋率達(dá)到45%，不但遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)家規(guī)定的25％，而且超過(guò)大多數(shù)同類住宅小區(qū)。★ 綠化環(huán)境 隨著社會(huì)的發(fā)展與進(jìn)步，人們生活質(zhì)量和消費(fèi)意識(shí)不斷提高，綠色環(huán)保住宅越來(lái)越受到消費(fèi)者的青睞。（4）綠化景觀優(yōu)勢(shì)★ 良好的水景景觀 項(xiàng)目與曲江水廠僅一墻之隔，水源豐富。（3）購(gòu)物環(huán)境優(yōu)勢(shì)西安市南郊商業(yè)中心小寨商圈，長(zhǎng)安南路大型超級(jí)市場(chǎng)麥德隆、家樂以及長(zhǎng)延堡商城都近在咫尺，商業(yè)配套齊全，住戶購(gòu)物非常方便。項(xiàng)目周邊還有省軍區(qū)幼兒園、十所幼兒園、雁塔幼兒園、石油幼兒園、外院幼兒園、262幼兒園等再加上小區(qū)自設(shè)的幼兒園，使得業(yè)主的孩子受到十分便利及高質(zhì)量的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)及至大學(xué)的教育。（2）教育環(huán)境優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目依托西安交大財(cái)經(jīng)學(xué)院、交大醫(yī)學(xué)院、陜西經(jīng)貿(mào)學(xué)院、陜西師范大學(xué)、西安外國(guó)語(yǔ)學(xué)院、西北政法學(xué)院、統(tǒng)計(jì)學(xué)院、郵電學(xué)院和長(zhǎng)安大學(xué)等高校集中區(qū)?！?遠(yuǎn)離污染 項(xiàng)目遠(yuǎn)離鬧市，周邊無(wú)工業(yè)、大型鐵路、公路干道及大型商業(yè)聚集帶來(lái)的噪音和空氣等污染。曲江這塊西安城市環(huán)境的生態(tài)“綠島”，激揚(yáng)西安城市精神的“夢(mèng)工廠”，她必將會(huì)成為重要的居住、休閑、度假、旅游勝地，具有非常大的升值潛力。2．區(qū)位優(yōu)勢(shì)隨著曲江新城的逐步開發(fā)成熟，曲江不僅是西安城區(qū)的一塊大型生態(tài)區(qū)，也是惟一一塊集人文歷史、生態(tài)環(huán)境、完善配套等于一身的一個(gè)絕佳人居地帶。項(xiàng)目類型：聯(lián)排別墅+獨(dú)棟別墅聯(lián)排均價(jià)：4500（III）曲江皇家花園項(xiàng)目地址：城南雁塔區(qū)環(huán)塔路120號(hào)項(xiàng)目類型：獨(dú)棟別墅項(xiàng)目均價(jià)：6500（IV）鉆石王朝項(xiàng)目地址：城南西安曲江旅游渡假區(qū)雁南三路項(xiàng)目類型：獨(dú)棟別墅項(xiàng)目均價(jià)：10000元/平方米 項(xiàng)目自身因素分析（SWOT分析）1．地理優(yōu)勢(shì)曲江春曉苑第二期項(xiàng)目位于曲江新區(qū)雁南五路，南鄰環(huán)城高速；北鄰雁南五路和擬建中的千畝南湖；東鄰情侶路、曲江池，中偉俱樂部，秦二氏墓；西鄰曲江水廠；距大雁塔、擬建的長(zhǎng)安路CBD區(qū)、芙蓉園僅五分鐘車程；距廣電中心曲江項(xiàng)目約500米；。已建成的和在建的別墅項(xiàng)目均處于熱銷狀態(tài)。西安市典型小高層住宅供給情況：（I）曲江6號(hào)項(xiàng)目地址：西安市曲江新區(qū)緯一街項(xiàng)目層數(shù)：11+1層項(xiàng)目均價(jià)：4160元/平方米（Ⅱ）項(xiàng)目地址：西安市雁塔區(qū)司四季南巷（美院北路）項(xiàng)目層數(shù)：11+1項(xiàng)目均價(jià)：3080元/平方米（Ⅲ）紫薇城市花園項(xiàng)目地址：南郊電子城附近項(xiàng)目層數(shù)：12層項(xiàng)目均價(jià)：3580元/平方米（IV）曲江匯景新都項(xiàng)目地址：電視塔東側(cè)會(huì)展路同仁中學(xué)東側(cè)項(xiàng)目層數(shù)：12層項(xiàng)目均價(jià)：3484元/平方米（2）西安市典型多層住宅西安市多層住宅經(jīng)過(guò)多年開發(fā)已發(fā)展成熟并深入人心，是以往的主要住宅類型，市場(chǎng)需求旺盛，但是目前西安市土地價(jià)格不斷上漲，土地的集約利用越來(lái)越高，因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，單一的多層樓盤會(huì)減少，多層在整個(gè)樓盤中所占的比例會(huì)下降，市場(chǎng)基本上會(huì)體現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。從西安市各城區(qū)的小高層分布現(xiàn)狀來(lái)看，城內(nèi)由于受到城市規(guī)劃的限制，高層住宅很少，多為多層住宅。各房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)需求市場(chǎng)的預(yù)期將是積極的。多層和小高層住宅價(jià)位符合西安市居民目前的購(gòu)房水平，已建成項(xiàng)目的銷售情況都較為順利。（2）開發(fā)商對(duì)住宅需求市場(chǎng)的預(yù)期房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)需求市場(chǎng)的預(yù)期是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的另一個(gè)重要因素，開發(fā)商對(duì)需求市場(chǎng)的預(yù)期偏好，市場(chǎng)供給量就會(huì)增大，反之，則會(huì)減小。目前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，開發(fā)商普遍持樂觀態(tài)度。（1）開發(fā)商對(duì)國(guó)家政策變化的預(yù)期開發(fā)商對(duì)國(guó)家政策的預(yù)期是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的一個(gè)重要因素，開發(fā)商對(duì)國(guó)家政策的變化的預(yù)期有時(shí)會(huì)在很大程度上決定一個(gè)項(xiàng)目是否開發(fā)。來(lái)自西宇調(diào)研資料顯示（如圖27），西安市城南區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格在2005年5月以來(lái)走勢(shì)比較平穩(wěn)。見下表表23 現(xiàn)有戶型面積分布戶型面積≤60 m260～80m281～100 m2101～120 m2121～150 m2151～180 m2181～250 m2≥250 m2 所占比例3%8%10%18%23%18%10%10%由表23可知，市場(chǎng)供給的房產(chǎn)戶型與在市場(chǎng)需求調(diào)查的戶型需求結(jié)果趨于一致，因此開發(fā)商在確定本項(xiàng)目的戶型時(shí)，應(yīng)注重考慮100～180 m2的戶型。如圖所示：3．物業(yè)類型及總投資比例表22 物業(yè)類型投資比例分布物業(yè)類型住宅寫字樓商鋪別墅總投資比例46%18%27%9%4．現(xiàn)售房產(chǎn)類型及面積 近期房地產(chǎn)市場(chǎng)在售樓盤戶型主要表現(xiàn)為二居室、三居室、四居室、復(fù)式結(jié)構(gòu)、獨(dú)院別墅等。參照?qǐng)D3可知，%的被調(diào)查者欲購(gòu)住宅的面積集中于90－130㎡范圍內(nèi)，這反映出西安消費(fèi)者目前對(duì)中小戶型住宅需求旺盛的狀況。圖24 計(jì)劃購(gòu)房區(qū)域分布2．購(gòu)房類型偏好在被調(diào)查者中，%，%，計(jì)劃購(gòu)買其他類型住宅（主要是多層）%，如圖2－5。1．購(gòu)房區(qū)域偏好調(diào)查顯示，有意向在高新區(qū)和南郊附近購(gòu)買住宅的被調(diào)查者占大多數(shù)。調(diào)查的主要內(nèi)容是市場(chǎng)上最受歡迎的區(qū)域、房型、房?jī)r(jià)等；主要目的是了解西安市居民對(duì)商品住宅的購(gòu)買能力以及偏好的房屋類型。城鎮(zhèn)住房制度改革繼續(xù)深化，商品房個(gè)人消費(fèi)不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控政策逐步到位，可以預(yù)計(jì)今后幾年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持快速健康的發(fā)展勢(shì)頭。隨著商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和改進(jìn)、居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，尤其是商品房銷售的高速增長(zhǎng)，說(shuō)明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)出來(lái)，人們對(duì)西部大開發(fā)的信心日益增強(qiáng)。西安市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)總體呈上漲趨勢(shì)。同時(shí)農(nóng)民人均純收入也保持上漲趨勢(shì)，從1999年—2004年農(nóng)民人均純收入分別為:2203元,2344元,2490元,2641元,2838元,3363元。其中，%；，%；，%；，%。在西部大開發(fā)和國(guó)家加強(qiáng)宏觀調(diào)控的大背景下，西安市固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持較大幅度增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)速度較上年有所放緩，國(guó)家宏觀調(diào)控政策效應(yīng)明顯。從國(guó)民經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，%，%，%，%。從而大大增加