【文章內(nèi)容簡介】 本了開發(fā)成本的無謂增加。（2）開發(fā)成本構成籌劃開發(fā)間接費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。開發(fā)間接費用核算的內(nèi)容包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷、利息支出、以及其他費用。不同于管理費用，管理費用是房地產(chǎn)企業(yè)的行政管理部門為了組織、管理房地產(chǎn)開發(fā)及相關活動的費用支出。按照現(xiàn)行企業(yè)所得稅的有關規(guī)定，開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期費用允許在企業(yè)所得稅稅前扣除，如果將應計入開發(fā)間接費的一些費用計入了當期費用，這樣企業(yè)所得稅當期少繳納了一部分金額（時間性差異），但是在進行該項目土地增值稅清算時，扣除項目金額少扣除了應計入開發(fā)間接費用的25%（永久性差異）。因土地增值稅和企業(yè)所得稅受開發(fā)項目的利潤水平、是否銷售、單一項目還是多項目開發(fā)等諸多因素的影響，建議企業(yè)根據(jù)各項目的實際情況來進行開發(fā)間接費的會計核算。開發(fā)企業(yè)取得竣工備案證明后，其發(fā)生的費用直接計入當期損益，不在開發(fā)間接費用中核算。在實務操作時，除總部外項目公司的公司部門設置全部是為項目開發(fā)服務的，所以在進行土地增值稅清算時，可以和稅務機關就此問題進行溝通，闡明理由，在賬務處理時項目公司各部門的費用向開發(fā)間接費用傾斜，如果項目當?shù)囟悇詹块T無法認同，可以在進行土增稅清算時按部門將費用調(diào)出。如此可以最大程度的加大開發(fā)間接費用，即加大開發(fā)成本，增加土地增值稅計算時的扣除基數(shù)。我公司在實際工作中充分利用此政策，首先從人員歸屬上將除辦公室、財務部、銷售部外員工盡可能劃分到項目工作人員，其相關工資、福利等劃歸開發(fā)間接費，其次公司發(fā)生的費用也根據(jù)實際情況盡可能劃歸開發(fā)間接費。【案例5】背景介紹ABC 公司，其職能部門及總經(jīng)理室、行政部、人力資源部等在項目運行過程中發(fā)生費用500 萬元。假設土地增值稅增值額測算為127000 萬元，扣除項目前為100435 萬元，在項目進行土地增值稅清算時做法如下：情況一：賬務處理時，將職能部門費用計入開發(fā)間接費用情況二：賬務處理時，將職能部門費用計入管理費用。案例分析情況一：公司土地增值稅計算如下增加的扣除項：500*=650 萬元增值額：127000100435650=25915 萬元增值率：25915/101085=%土地增值稅：25915*30%101085*0%= 萬元情況二：公司土地增值稅計算如下增加的扣除項：0 萬元增值額：127000100435=26565 萬元增值率：26565/100435=%土地增值稅：26565*30%100435*0%= 萬元案例總結兩種情況進行比較可以發(fā)現(xiàn)，土地增值稅的差異為195 萬元，當然在減少土地增值稅繳納金額的情況下，企業(yè)所得稅會產(chǎn)生一定程度的增加，但最后企業(yè)會獲得由于稅收籌劃帶來的額外利潤。（3）借款費用的籌劃房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，需要大量的資金支持才能進行可持續(xù)的發(fā)展。大量的資金來源渠道多樣，而不同的融資方式帶給企業(yè)的稅收影響也有不同。由于房地產(chǎn)公司大多為集團公司，在集團內(nèi)部會形成一個資金池，用集團總公司籌措來的資金，給其項目公司提供資金支持。而對于這種集團總部和項目公司的借款形式，集團總部是要獲得利息收入的，按照營業(yè)稅法的規(guī)定，應該對于利息收入繳納營業(yè)稅。但根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于非金融機構統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務征收營業(yè)稅問題的通知》財稅字[2000]7 號規(guī)定“企業(yè)集團中的核心企業(yè)向金融機構借款后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨立核算單位和非獨立核算單位），并按支付給金融機構的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構的利息不征收營業(yè)稅。統(tǒng)借方將資金分撥給下屬單位，不得按高于支付給金融機構的借款利率水平向下屬單位收取利息，否則，將視為具有從事貸款業(yè)務的性質(zhì)，應對其向下屬單位收取的利息全額征收營業(yè)稅”。如果集團內(nèi)部對貸款的使用，按照統(tǒng)借統(tǒng)還的方式使用，是可以免營業(yè)稅的，這樣減少房地產(chǎn)企業(yè)的由于資金調(diào)用帶來的稅收成本。國家政策規(guī)定企業(yè)集團中的核心企業(yè)向金融機構借款后，將所借資金分撥給下屬單位，在納稅實務中，對于此項的把握較為嚴格。另外，《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。　　在實際操作中，以上兩種方法計算的房地產(chǎn)開發(fā)費用必然存在差異。因為第一種方法中允許據(jù)實扣除的利息和第二種方法中合計數(shù)的5％（即因包括利息費用而增加的部分）不一定相等。如果企業(yè)進行納稅籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對應的方法，作為企業(yè)的最后選擇。如果允許據(jù)實扣除的利息費用較高，應選用第一種方法，單獨計算利息支出；否則，應選用后一種方法，按合計數(shù)的10％扣除全部費用。企業(yè)判斷是否提供金融機構證明，關鍵在于所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利，如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。據(jù)此，若企業(yè)主要依靠負債籌資，利息費用占的比例較大，應提供金融機構貸款證明，將利息費計入房地產(chǎn)開發(fā)費用。反之，若主要依靠權益資本籌資，則可利用另外一種方法。我公司在對于土地增值稅匯算中利息的扣除計算方法選擇上也進行了測算。，而我公司預計利息至少在3906萬元，在匯算清繳時應選擇“管理費用及銷售費用在土地使用權所支付的金額和開發(fā)土地、新建房及配套設施之和的5%以內(nèi)計算扣除，財務費用據(jù)實扣除”這一計算方法。這就要求我公司在利息費用的日常核算上就要嚴格按要求取得合法利息票據(jù)。（4）配套設施的處理方法公共配套設施費是指房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會公共事業(yè)設施所發(fā)生的支出。非營利性的社會公共事業(yè)設施主要是指：物業(yè)辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。原則處理:第一建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；第二，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；第三，建成后有償轉(zhuǎn)讓的應計入收入，并準予扣除成本、費用。由于各開發(fā)項目配套設施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設施面積后再進行分攤。對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發(fā)生的費用進行分攤。對于后期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調(diào)整分攤。但是，在實際工作中財務人員依據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第三十二條允許三項預提費用在預提時依法稅前扣除。這樣對納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機械性規(guī)定。除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本?！　、俪霭こ涛醋罱K辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10% ?！　、诠才涮自O施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件?！　、蹜蛘辖坏形瓷辖坏膱笈鷪蠼ㄙM用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。（5）房地產(chǎn)項目公司建造階段涉及土地增值稅籌劃①普通住宅項目定價時應充分考慮土地增值稅的起征點稅法規(guī)定：納稅人建造普通住宅出售，增值額沒有超過扣除項目金額 20%時，享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。因此，納稅人建造房屋出售時，應考慮增值額增加帶來的效益與放棄起征點的優(yōu)惠而增加的稅收負擔的關系，在定價前應核算土地增值稅的臨界點，選擇適當?shù)亩▋r區(qū)間。②成片開發(fā)土地分攤共同扣除項目時，一方面應使增值額的絕對值大的項目所分攤的共同扣除項目多，另一方面應使所有項目的增值率都最小。（6）以下是根據(jù)上述原則結合東留公項目具體情況所做的相關分析東留公項目概況：東留公A地塊通用未來城項目位于煙臺市福山區(qū)中心城區(qū)南部，項目東至河濱南路，西至西山路、南至軫八繞城高速路，地塊東側隔河濱南路與夾河相望，西側為規(guī)劃住宅用地，已建成部分多層住宅，南側繞城高速公路以南為未開發(fā)用地，北側為擬建的仁和時代廣場商業(yè)綜合體。地塊東鄰夾河，北靠青龍山，交通方便，周圍環(huán)境優(yōu)美，配套設施齊備。本項目規(guī)劃總用地面積為79215平米，建筑密度≤18%，綠地率≥40%。其中普通住宅包括5棟11層住宅樓、4棟15層住宅樓、1棟16層住宅樓、8棟18層住宅樓、1棟19層住宅樓、1棟21層住宅樓，總戶數(shù)1640戶，占地面積9050平米；，占地面積1940平米；商業(yè)網(wǎng)點（設計為一層），住宅外占地面積3432平米，住宅內(nèi)占地面積1068平米；道路綠化等公共部分占地面積64793平米。，包括地下車庫、。另外，。通用未來城主要技術經(jīng)濟指標（報規(guī)）序號項目單位數(shù)量說明1規(guī)劃用地面積㎡79215　2地上總建筑面積㎡158400　其中住宅（含保溫）㎡151500　沿街商業(yè)㎡4477　會所及配套㎡2423　3地下車庫面積㎡49900未計容4地下夾層㎡10000　5建筑容積率　　6建筑密度　%　7綠地率　40%　8總戶數(shù)戶1640　我公司東留公項目規(guī)模不大，只分一期開發(fā)，土地增值稅籌劃不需考慮不同業(yè)態(tài)在不同開發(fā)分期如何布局，只需考慮普通、非普通住宅如何搭配（設計階段）、成本如何歸集分攤（施工、核算階段）以及在既定成本下，銷售如何定價（銷售階段），以實現(xiàn)稅負最低、利潤最大。按照福山地稅局要求，我公司開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點、小棚、車位、夾層均要按照非普通住宅進行匯算清繳（購普通住宅贈送價值較小的小棚可按普通住宅匯算清繳），這就要求我們要盡可能做大商業(yè)網(wǎng)店成本，降低其增值率，同時要保證普通住宅增值率最小，達到少繳或免稅。①按占地面積法初次分配土地成本：（9050=）（1940=）（3432=）（64793=）②按建筑面積法二次分配土地成本：。（(44773432）/(151500+44773432)= 1045/152545=)（=）（+=）③各業(yè)態(tài)開發(fā)成本如下：除土地、()/=+=+=+=地下車庫、小棚、