【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的租賃合同到期，廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。11月10日廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出150萬(wàn)元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。3月15 日，廠房賬面余額為1 200萬(wàn)元，其中成本1 000萬(wàn)元，累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)200萬(wàn)元。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1）207年3月15日～11月10日：借：在建工程 1 500 000 貸：銀行存款 1 500 000（2）207年11月10日，改擴(kuò)建工程完工：借：投資性房地產(chǎn)——成本 1 500 000 貸：在建工程 1 500 000（二）費(fèi)用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。例如，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)所發(fā)生的支出。企業(yè)在發(fā)生投資性房地產(chǎn)費(fèi)用化的后續(xù)支出時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“銀行存款”等科目?！纠?—6】甲企業(yè)對(duì)其某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維修。本例中，日常維修支出屬于費(fèi)用化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)記入當(dāng)期損益。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：其他業(yè)務(wù)成本 15 000 貸：銀行存款 15 000第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價(jià)值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)一固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計(jì)提折舊或攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回?！纠?—7】甲企業(yè)的一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用，已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。假設(shè)這棟辦公樓的成本為1 800萬(wàn)元，按照直線法計(jì)提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。按照經(jīng)營(yíng)租賃合同，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金8萬(wàn)元。當(dāng)年12月，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測(cè)試，其可收回金額為1 200萬(wàn)元，此時(shí)辦公樓的賬面價(jià)值為1 500萬(wàn)元，以前未計(jì)提減值準(zhǔn)備。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1）計(jì)提折舊：每月計(jì)提的折舊：1 800247。20247。12=（萬(wàn)元）借：其他業(yè)務(wù)成本 75 000 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 75 000（2）確認(rèn)租金：借：銀行存款（或其他應(yīng)收款） 80 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 80 000（3）計(jì)提減值準(zhǔn)備：借：資產(chǎn)減值損失 3 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 3 000 000二、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。所在地，通常指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對(duì)于大中型城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得的同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。同類或類似的房地產(chǎn)，對(duì)建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對(duì)土地使用權(quán)而言，是指同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交換的價(jià)格應(yīng)當(dāng)反映資產(chǎn)負(fù)債表日的市場(chǎng)狀況。確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，可以參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格（市場(chǎng)公開(kāi)報(bào)價(jià)）；無(wú)法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的，可以參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素；也可以基于預(yù)計(jì)未來(lái)獲得的租金收益和相關(guān)現(xiàn)金流量予以計(jì)量。企業(yè)可以采用具有相關(guān)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的資產(chǎn)評(píng)估師評(píng)估確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。企業(yè)選擇公允價(jià)值模式就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在極少數(shù)情況下，已經(jīng)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明某項(xiàng)房地產(chǎn)在完成建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)后或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并且假設(shè)無(wú)殘值。注本段及上段文字為2008年教材新增加內(nèi)容。[white3]投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量。資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；公允價(jià)值低于其賬面余額的差額作相反的賬務(wù)處理?！纠?—8】甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)。207年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開(kāi)發(fā)的一棟精裝修的寫(xiě)字樓于開(kāi)發(fā)完成的同時(shí)開(kāi)始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當(dāng)年10月1日，該寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)完成并開(kāi)始起租，寫(xiě)字樓的造價(jià)為9 000萬(wàn)元。207年12月31日，該寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為9 200萬(wàn)元。甲企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1）207年10月1日，甲公司開(kāi)發(fā)完成寫(xiě)字樓并出租：借：投資性房地產(chǎn)——成本 90 000 000 貸：開(kāi)發(fā)成本 90 000 000（2）207年12月31日，按照公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益：借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 2 000 000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 2 000 000三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更為保證會(huì)計(jì)信息的可比性，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得、且能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)從成本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)量。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式?！纠?9】207年，甲企業(yè)將一棟寫(xiě)字樓對(duì)外出租，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。209年2月1日，假設(shè)甲企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)滿足采用公允價(jià)值模式條件，甲企業(yè)決定采用公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)該寫(xiě)字樓進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。209年2月1日，該寫(xiě)字樓的原價(jià)為9 000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊270萬(wàn)元，賬面價(jià)值為8 730萬(wàn)元，公允價(jià)值為9 500萬(wàn)元。甲企業(yè)按凈利潤(rùn)的10%計(jì)提盈余公積。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——成本　　　　　　　 95 000 000　　累計(jì)折舊　　　　　　　　　　　　　 2 700 000　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　　　 　90 000 000　　　　利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)　　　　　　 6 930 000　　　　盈余公積　　　　　　　　　　　　　 　 770 000第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。這里所說(shuō)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換是針對(duì)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而言，而不是后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，例如自用的辦公樓改為出租等。這里的確鑿證據(jù)包括兩個(gè)方面，一是企業(yè)管理當(dāng)局應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書(shū)面決議，二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變，如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式主要包括：（1）投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固