【文章內(nèi)容簡介】 一個農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測中心，并努力將其建設(shè)成為“立足上海、服務(wù)全國的農(nóng)產(chǎn)品檢測認證服務(wù)平臺，對規(guī)范農(nóng)產(chǎn)品市場，保證農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量，推動農(nóng)產(chǎn)品進出口貿(mào)易均具有十分重要的作用。本項目規(guī)劃建設(shè)立足于高起點、現(xiàn)代化、規(guī)范化、科學(xué)化，致力于發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品認證標(biāo)準(zhǔn)體系，開拓農(nóng)產(chǎn)品“訂單”、深加工、配送、代理、進出口等各項現(xiàn)代營銷服務(wù)方式，有利于“訂單”農(nóng)業(yè)和“認證”農(nóng)業(yè)等現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)的發(fā)展。? 是滿足上海市民自身消費的需要隨著上海市經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的提高，上海市農(nóng)產(chǎn)品的消費規(guī)模和流通規(guī)模迅速擴大。一方面對農(nóng)產(chǎn)品的數(shù)量要求更多，質(zhì)量要求更高；另一方面，上海城市郊區(qū)可用于生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品的資源日趨減少，農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本也相對提高。因此，為滿足上海市民的消費需求，必須形成跨地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品流通格局。因此，為了適應(yīng)農(nóng)產(chǎn)品流通的需要，有效地引導(dǎo)生產(chǎn)和流通，最大限度地滿足市民消費需要，上海必須加快建設(shè)具有大規(guī)模集散功能的批發(fā)市場作為供銷平臺，本項目則恰好解決了這一問題。38 / 38第3章 市場分析與預(yù)測 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場商業(yè)模式分析 通用商業(yè)模式? 傭金+管理費模式即投資商投資建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場后，將批發(fā)市場分割成小攤位出售給投資商，在營運初期就收回投資甚至獲取商業(yè)地產(chǎn)贏利。在以后的經(jīng)營中采用“傭金+管理費”的模式獲利。其中的傭金是按不同交易品種和交易量對上下家按不同比率收取，管理費是按提供的配套服務(wù)收取費用。這一模式在食用農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建立的早期和一些小型食用農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場比較普遍。該模式下，批發(fā)商進場經(jīng)營的成本較小，沒有租金負擔(dān)，在交易額較小的情況下，仍然有持續(xù)經(jīng)營能力；但是，批發(fā)市場的經(jīng)營者收入取決于批發(fā)商的交易量和一定的管理費，建設(shè)投資回收期長，收入隨市場變化波動較大，經(jīng)營風(fēng)險較高。? 租金+傭金模式即投資商投資建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場后，將批發(fā)市場分割成小攤位出租給經(jīng)營商收取租金，租賃合同一般為三至十年，其間商鋪租賃價格不變，在以后的經(jīng)營中按不同交易品種和交易量對上下家按不同比率收取傭金。這一模式在上海農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場比較普遍。如，上海農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場，豬肉交易大廳，熱白條、預(yù)冷肉交易的雙方，按交易金額算，上家向市場交納8‰的傭金，規(guī)模越大傭金比例就越優(yōu)惠；下家用IC卡交納2‰傭金，用現(xiàn)金則須支付4‰。豬肉交易大廳的經(jīng)營戶都租用場內(nèi)的豬肉掛架。而分割肉攤位的經(jīng)營戶則向市場交納租金。對于蔬菜，交易的上家須交納的傭金為3％~5％，如果是蔬菜，晚上12點以后上家須交納8％的傭金。對于水果上家按交易金額的4％交納傭金。對于停車費，上海農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場則采取“全天候管理，分時段收費”的收費策略。該模式主要有兩種策略：一是租金為主，傭金為輔，批發(fā)市場經(jīng)營者收入主要來源是場地租金收入，收入穩(wěn)定，風(fēng)險較低，但不利于吸引批發(fā)商進場，也不利于提高經(jīng)銷商的經(jīng)營積極性；二是傭金為主，租金為輔，批發(fā)市場經(jīng)營者不僅有較穩(wěn)定的租金收入，而且還能在市場繁榮時獲得更多的利潤，有利于降低批發(fā)商的經(jīng)營成本和經(jīng)營風(fēng)險，提高批發(fā)商的積極性，促進市場繁榮。? 租金+傭金+管理費模式這種商業(yè)模式在“租金+傭金”模式基礎(chǔ)上，按提供的配套服務(wù)收取一定的管理費。這一模式在大型食用農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場中比較普遍。如上海江橋批發(fā)市場，深圳布吉農(nóng)批市場等。該種商業(yè)模式除了采取租金為主或傭金為主的策略外，還要收取一定的管理費用。有利于批發(fā)市場經(jīng)營者為批發(fā)商提供不斷改善的市場環(huán)境，但也容易滋生巧立名目的亂收費現(xiàn)象。 本項目的商業(yè)模式為了保證本項目建成后既能有效抵御市場風(fēng)險、穩(wěn)定運營，又能在市場繁榮時獲得更多的利潤，同時為經(jīng)銷商提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，建議本項目采用以收取傭金為主，“傭金+租金+管理費”的商業(yè)模式。該模式下，本項目的經(jīng)營收入主要由三部分構(gòu)成：（1） 未來風(fēng)險分成（傭金）（2） 固定收益（租金）（3） 管理費（如停車費、垃圾清運費） 上海農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場供需分析 總需求分析與預(yù)測目前，上海市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的交易需求主要分為上海地區(qū)交易需求、上海輻射地區(qū)交易需求以及出口海外需求三大部分。各類需求分析如下。 上海地區(qū)交易需求上海地區(qū)交易需求是指上海地區(qū)常住居民對日常食用農(nóng)產(chǎn)品，如糧食、蔬菜、瓜果、肉禽蛋類等產(chǎn)品的消費額。經(jīng)專家訪談研究，其消費的農(nóng)產(chǎn)品70%來自上海市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。上海地區(qū)交易需求即為上海地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品消費額*70%。上海地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品消費額計算公式為：上海地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品消費額=上海人均農(nóng)產(chǎn)品消費額*上海常住人口數(shù)量注：農(nóng)產(chǎn)品一般包括糧油、肉禽蛋水產(chǎn)品、蔬菜、干鮮瓜果、糕點和奶及奶制品。根據(jù)上海市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年上海人均農(nóng)產(chǎn)品消費額為4,129元，%，具體見表31。表31 上海人均農(nóng)產(chǎn)品消費額單位：元類別 年份2004年2005年2006年2007年2008年糧油429432452561673肉禽蛋水產(chǎn)品1,2761,3451,3521,6661,935蔬 菜346383402443509干鮮瓜果311334378450487糕點、奶及奶制品376379410484525合計2,7382,8732,9943,6044,129數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局網(wǎng)站根據(jù)上海市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年上海年末常住人口為1,，%，具體見表32。表32 上海常住人口數(shù)量單位：萬人年份2004年2005年2006年2007年2008年年末常住人口1, 1, 1, 1, 1, 數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局網(wǎng)站根據(jù)表31和表32，可以測算出上海地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品消費額，%。上海地區(qū)消費額的70%即為上海地區(qū)交易需求（該有70%的概念），%。，具體見表33。表33 上海地區(qū)交易需求單位：萬元年份2004年2005年2006年2007年2008年消費額4,798, 3,359, 5,109, 3,576, 5,434, 3,804, 6,696, 4,687, 7,797, 5,458, 交易需求額3,359, 3,576, 3,804, 4,687, 5,458, 上海輻射地區(qū)交易需求上海輻射地區(qū)交易需求是指該地區(qū)城鎮(zhèn)常住居民日常食用農(nóng)產(chǎn)品中來自上海農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的消費額。一般農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的輻射半徑為200公里，按此規(guī)律，本次研究范圍是指長三角15個地級城市，分別為南京、無錫、蘇州、常州、鎮(zhèn)江、南通、揚州、泰州、杭州、寧波、舟山、紹興、臺州、嘉興和湖州。上海輻射地區(qū)交易需求即為上海輻射地區(qū)城鎮(zhèn)人口農(nóng)產(chǎn)品消費額*需求比例 需求比例是指在輻射地區(qū)中，來自上海農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的需求占總需求的比例。經(jīng)專家訪談，本報告需求比例為20%。上海輻射地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品消費額的計算公式為：上海輻射地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品消費額=江蘇城鎮(zhèn)人均農(nóng)產(chǎn)品消費額*輻射地區(qū)（江蘇8市）城鎮(zhèn)人口數(shù)量+浙江城鎮(zhèn)人均農(nóng)產(chǎn)品消費額*輻射地區(qū)（浙江7市）城鎮(zhèn)人口數(shù)量根據(jù)江蘇省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年江蘇城鎮(zhèn)人均農(nóng)產(chǎn)品消費額為2,，%，具體見表34。表34江蘇城鎮(zhèn)人均農(nóng)產(chǎn)品消費額單位：元項目2004年2005年2006年2007年2008年糧食225油脂類肉類禽類蛋類水產(chǎn)品類蔬菜類干鮮瓜果類糕點奶及奶制品合計1,1,2,2,2,數(shù)據(jù)來源：江蘇省統(tǒng)計局網(wǎng)站根據(jù)浙江省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年浙江城鎮(zhèn)人均農(nóng)產(chǎn)品消費額為3,，%，具體見表35。表35浙江人均農(nóng)產(chǎn)品消費額單位：元項目2004年2005年2006年2007年2008年糧食240239244256298油脂類747878101141肉類376398383458568禽類161181166214245蛋類5257556674水產(chǎn)品類500516552598596蔬菜類336335365385414干鮮瓜果類281297334362382糕點69727383100奶及奶制品144155160169210合計2,2332,3282,4102,6923,028數(shù)據(jù)來源：浙江省統(tǒng)計局網(wǎng)站根據(jù)江蘇省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年輻射地區(qū)（江蘇8市）年末總常住人口為2,，%，具體見表36。表36 輻射地區(qū)（江蘇8市）城鎮(zhèn)人口數(shù)量單位：萬人地區(qū)2004年2005年2006年2007年2008年南京 無錫 蘇州 常州 鎮(zhèn)江 南通 揚州 泰州 合計2, 2, 2, 2, 2, 數(shù)據(jù)來源：江蘇省統(tǒng)計局網(wǎng)站根據(jù)浙江省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年輻射地區(qū)（浙江7市）年末總常住人口為1,，%，具體見表37。表37 輻射地區(qū)（浙江7市）城鎮(zhèn)人口數(shù)量單位：萬人地區(qū)2004年2005年2006年2007年2008年杭州 寧波 舟山 紹興 臺州 嘉興 湖州 合計 1,數(shù)據(jù)來源：浙江省統(tǒng)計局網(wǎng)站根據(jù)表3表3表36和表37，可以測算出上海輻射地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品消費額，其中該消費額20%即為上海輻射地區(qū)交易需求，%，具體見表38。表38 上海輻射地區(qū)交易需求單位：萬元地區(qū)2004年2005年2006年2007年2008年江蘇區(qū)域消費額4,706, 5,076, 5,486, 6,664, 8,141, 浙江區(qū)域消費額2,011, 2,166, 2,314, 2,669, 3,116, 江蘇區(qū)域消費交易額需求941, 1,015, 1,097, 1,332, 1,628, 浙江區(qū)域消費交易需求額402, 433, 462, 533, 623, 合計交易總額1,343, 1,448, 1,560, 1,866, 2,251, 出口海外需求出口海外需求是指來從上海農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場進入到國際市場的農(nóng)產(chǎn)品需求量。根據(jù)經(jīng)專家訪談經(jīng)驗估計，上海農(nóng)產(chǎn)品出口量中約有6