房地產(chǎn)開發(fā)過程中土地交易的博弈分析(編輯修改稿)
2025-07-13 12:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 理論基礎(chǔ)就是信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的機(jī)制設(shè)計(jì)理論與顯示原理。機(jī)制設(shè)計(jì)是一種特殊的不完全信息博弈規(guī)則設(shè)計(jì)，當(dāng)賣者在選擇出售商品的方式時,事實(shí)上就是設(shè)計(jì)或選取一個博弈規(guī)則。在信息不對稱的情況下，如何使人說真話，也就是采取什么樣的方法來顯示個體的私人信息。拍賣是一種很好的方式，它有兩個基本功能:揭示信息和減少代理成本,有助于減少買者和賣者之間損害委托人的合謀和尋租行為。本文擬對土地拍賣過程建立博弈模型,并進(jìn)行分析。在政府給出一合理底價的條件下，將n個開發(fā)商簡化為博弈的雙方,并對雙方博弈過程進(jìn)行詳細(xì)分析得出均衡解，為政府及開發(fā)商決策提供理論上的參考依據(jù)。（1）．局中人在土地拍賣博弈中有一個賣者(政府)和多個競買方(房地產(chǎn)開發(fā)商)。假設(shè)：賣方是政府，準(zhǔn)備以拍賣方式出讓某塊土地在一定時期的使用權(quán)。存在n個開發(fā)商,在這里可看成是第i個開發(fā)商與其他n1個開發(fā)商進(jìn)行競買，也就是說將其簡化為兩個競價人進(jìn)行博弈,即假定兩個競價人，i=1，2。參與人i的估值為θi，且θi∈| θmin ,θmax|，這里θmin ≥0。每一個參與人知道自己的估值,并且認(rèn)為對手的估值在|θmin ,θmax |服從概率P和正密度函數(shù)p，雙方的估值是獨(dú)立的。實(shí)際上，由于p是獨(dú)立的，所以兩人的分析與n人的分析是完全一樣的。政府設(shè)定一個底價S0θmin,即拒絕所有低于S0的出價。（2）．效用函數(shù)在土地使用權(quán)拍賣中，最終結(jié)果是競價最高者獲得土地使用權(quán)。所以土地拍賣具有排他性。通常只有一家開發(fā)商獲得土地使用權(quán)，即可令開發(fā)商i的出價為Si,如果SiSj且SiS0。開發(fā)商i的效用為ui=θiSi,如果SiSjS0, ui=0。如果雙方出價相同，假設(shè)雙方各以1/2的概率得到該土地，即如果Si=Sj=S0,則ui=θiSi/2。（3）．拍賣策略在國有土地使用權(quán)拍賣中，兩競價人是非合作的。同時，估值低于S0的開發(fā)商不會參與競價(或是出價低162。于S0),競價高于S0時均衡策略是嚴(yán)格遞增的，且策略是連續(xù)的。假定開發(fā)商i (無論何種類型)的競價Si [si, si+],這里si≥s0，但某些類型的開發(fā)商i可能會出價si+或任意接近si+,則開發(fā)商j (無論何種類型)不應(yīng)出價Si [si, si+]，因?yàn)槿绻鸖i[si, si+]。
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