【文章內(nèi)容簡介】 不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。裝飾政策對(duì)比19942008年政策規(guī)定2009年之后政策規(guī)定舊細(xì)則第五條： 一項(xiàng)銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個(gè)體經(jīng)營者的混合銷售行為，視為銷售貨物，不征收營業(yè)稅；其他單位和個(gè)人的混合銷售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。 　　納稅人的銷售行為是否屬于混合銷售行為，由國家稅務(wù)總局所屬征收機(jī)關(guān)確定。 國稅發(fā)〔2002〕117號(hào)：銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)同時(shí)符合以下條件的，對(duì)銷售自產(chǎn)貨物和提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)取得的收入征收增值稅，提供建筑業(yè)勞務(wù)收入征收營業(yè)稅：（一）必須具備建設(shè)行政部門批準(zhǔn)的建筑業(yè)施工（安裝）資質(zhì)；（二）簽訂建設(shè)工程施工總包或分包合同中單獨(dú)注明建筑業(yè)勞務(wù)價(jià)款。 凡不同時(shí)符合以上條件的，對(duì)納稅人取得的全部收入征收增值稅，不征收營業(yè)稅。新細(xì)則第六條： 一項(xiàng)銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為。除本細(xì)則第七條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營業(yè)稅；其他單位和個(gè)人的混合銷售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，繳納營業(yè)稅。 新細(xì)則第七條： 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額：　?。ㄒ唬┨峁┙ㄖI(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為；國家稅務(wù)總局公告2011年第23號(hào) 納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收營業(yè)稅?；旌箱N售政策對(duì)比例題1：2009年1月1日后，涉及建筑行業(yè)的計(jì)稅和發(fā)票開具情形實(shí)例分析項(xiàng)項(xiàng)目情形計(jì)稅依據(jù)發(fā)票金額乙包工包料1200萬12001200建筑工程，甲供料200萬，乙勞務(wù)1000萬12001000裝飾工程，甲供料200萬，乙勞務(wù)1000萬10001000甲供設(shè)備200萬，乙勞務(wù)1000萬10001000乙供設(shè)備200萬，乙勞務(wù)1000萬12001200乙銷售自產(chǎn)塑鋼門窗1000萬，安裝200萬10002001000200乙銷售購買塑鋼門窗1000萬，安裝200萬12001200建筑業(yè)營業(yè)稅納稅申報(bào)表的填報(bào)方法、浙江批復(fù)、廣東和海南規(guī)定。申報(bào)表：問題甲供材收入填1200，發(fā)票開1000?？瓷陥?bào)表填表說明原簽訂了包工包料的合同，但后來一部分材料是甲供，一定要補(bǔ)充一個(gè)合同。異常甲供材應(yīng)當(dāng)繳納增值稅，建筑商全額開建安發(fā)票，然后用購進(jìn)的材料抵頂工程款，這是要視同銷售的，有的地方按3%補(bǔ)稅，還沒有按17%讓你補(bǔ)稅。四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)企業(yè)所得稅土地增值稅（行業(yè)財(cái)務(wù)制度）指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 　　思考題：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的綠化工程如何繳納流轉(zhuǎn)稅？　　農(nóng)產(chǎn)品銷售增值稅政策變遷和綠化工程征收營業(yè)稅的由來?！　? 不征稅　　 免稅 要開建安發(fā)票政策分析國稅函1995年156號(hào) 園林綠化是房開搗鬼的一個(gè)主要方面。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者不納稅。二次流通的要納稅，這是外購的農(nóng)產(chǎn)品。財(cái)稅字1995年52號(hào) 種子種苗不征稅財(cái)稅2001年113號(hào)有的在地里種了幾天再賣，按自產(chǎn)就不納稅，但要認(rèn)定你這是一種保存方法就要征稅了。員工自己種植的不征稅，你是發(fā)工資，自己為受雇單位提供的勞務(wù)。五、公共配套設(shè)施費(fèi)企業(yè)所得稅土地增值稅（行業(yè)財(cái)務(wù)制度）指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 　　(一)公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)的判定原則　　物權(quán)法、法釋[2009]7號(hào)、物業(yè)管理?xiàng)l例?！　?二)公共配套設(shè)施的企業(yè)所得稅和土地增值稅處理　　　　，車位應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為普通住宅還是非普通住宅。車位有地上地下之分，簽合同三類：出售但不能辦證、出租只有幾十年的使用權(quán)（但法律規(guī)定不能超過20年、第三種簽20年以下合法的。出租的也要征收土地增值稅。遼寧2010年改過來的，形式重于實(shí)質(zhì)。天津也有規(guī)定?！暗厣厦妗边€是“地上的”建筑物？河北省車位是征收土地增值稅的。但屬于哪一類呢？應(yīng)當(dāng)放到第三類。一般35—37平米，因?yàn)榈缆芬珨偂?三)深圳某外資房地產(chǎn)企業(yè)就地下車位是否單獨(dú)核算問題行政復(fù)議深圳國稅案件深圳國稅的案件涉外企業(yè)2300多萬元的稅(四)重慶公共配套設(shè)施成本核算錯(cuò)誤偷稅案件未按規(guī)定給學(xué)校分?jǐn)偼恋爻杀?，造成一期工程多攤成本。棋牌室不?yīng)當(dāng)進(jìn)公共配套設(shè)施，什么人都來消費(fèi)。六、開發(fā)間接費(fèi)企業(yè)所得稅土地增值稅（行業(yè)財(cái)務(wù)制度） 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。 指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 　　工程監(jiān)理費(fèi)應(yīng)放在開發(fā)間接費(fèi)。如放到了建安成本，稅務(wù)局會(huì)說你的建安成本超標(biāo)。思考題：房地產(chǎn)企業(yè)不同種類營銷設(shè)施的財(cái)稅處理方法？　　。如：臨街的門市作為開發(fā)間接費(fèi)用。從長期待攤費(fèi)用轉(zhuǎn)到銷售費(fèi)用。最后要拆除，通過固定資產(chǎn)提折舊。，銷售完畢移交前期物業(yè)管理。穗地稅函2008年342文件土地增值稅方面第四節(jié) 預(yù)提成本　　一、會(huì)計(jì)規(guī)定《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》第五十八條：預(yù)提費(fèi)用，應(yīng)遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制和成本與收入配比的原則。在費(fèi)用尚未發(fā)生以前需從成本中預(yù)提的費(fèi)用項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，由企業(yè)根據(jù)具體情況確定，報(bào)主管財(cái)政機(jī)關(guān)備案。預(yù)提數(shù)與實(shí)際數(shù)發(fā)生差異時(shí)應(yīng)及時(shí)調(diào)整提取標(biāo)準(zhǔn)。多提數(shù)一般應(yīng)在年終沖減成本費(fèi)用。預(yù)提費(fèi)用當(dāng)年能結(jié)清的，年終財(cái)務(wù)決算不留余額；需要保留余額的，應(yīng)在財(cái)務(wù)報(bào)告中予以說明。二、土地增值稅　　國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。重慶有特殊規(guī)定擔(dān)條件從嚴(yán)?！　∪⑵髽I(yè)所得稅　　(一)兩法合并前的內(nèi)資企業(yè)所得稅　　國稅發(fā)[2006]31號(hào)第八條第(一)項(xiàng)第5目：計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提(或應(yīng)付)費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。　　(二)兩法合并前的外資企業(yè)所得稅　　國稅發(fā)[2001]142號(hào)第六條：企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行匯算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請(qǐng)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行。 (三)兩法合并后的企業(yè)所得稅　　出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下（完工的證明稅法上三個(gè)條件），其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額（怎么理解，青島下文是指每一個(gè)成本對(duì)象的）的10%?！?zhǔn)確掌握：建筑安裝成本預(yù)提的時(shí)限、條件、依據(jù)、金額。何時(shí)預(yù)提？預(yù)提后超過合同總金額的部分不能預(yù)提。如已開950萬元，合同總價(jià)1000萬元，最多提50萬元?！　　　」才涮自O(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件?！　?1)不可混淆公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施?！　?2)如何理解預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提？　　(3)已經(jīng)預(yù)提但是多年仍然未建造，如何處理？31號(hào)文件未提，江蘇限定三年?！　? 我省不明確　　應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。查住房專項(xiàng)維修基金鐵規(guī)定?！　?1)如何判斷應(yīng)向政府上交但尚未上交？　　(2)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用應(yīng)上交但一直未上交如何處理？(3)如何理解物業(yè)管理基金和公建維修基金的含義？傭金的政策與檢查平安保險(xiǎn)有關(guān)。第五節(jié) 借款費(fèi)用　　一、房地產(chǎn)企業(yè)支付的銀行顧問費(fèi)應(yīng)當(dāng)取得何種票據(jù)？如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，企業(yè)所得稅和土地增值稅能否稅前扣除？　　(一)會(huì)計(jì)處理　　　　第五十七條：財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。 2.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款費(fèi)用》第十條 　　(二)營業(yè)稅