【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 西新城、星馬新城。 圖12 長(zhǎng)株潭區(qū)域規(guī)劃 圖13 長(zhǎng)株潭空間結(jié)構(gòu)2）城市建設(shè)目標(biāo)基本形成與區(qū)域性中心城市相匹配的城市功能結(jié)構(gòu)，按照“一主(城市主體)、兩次(河西、星馬新城)、四組團(tuán)(暮云、撈霞、高星、含浦組團(tuán))”，構(gòu)筑青山、秀水、綠洲、名城融為一體的城市空間格局。3）區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局星馬新城位于城市主體東面，規(guī)劃城市建設(shè)用地64平方公里，城市人口規(guī)模為53萬(wàn)人。以星沙國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園以及廣電中心、世界之窗為依托，擴(kuò)大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地的規(guī)模，利用其特有的對(duì)外交通優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展新型工業(yè)、高科技農(nóng)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)和文化休閑產(chǎn)業(yè)。l 長(zhǎng)永高速公路以南，遠(yuǎn)大路以北，規(guī)劃為電子、生物工程等新型工業(yè)區(qū)，以外向型、高檔次、集約型的產(chǎn)業(yè)為主；遠(yuǎn)大路以南，馬坡嶺一帶，以省農(nóng)科院、湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)為依托，重點(diǎn)建設(shè)馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園。l 長(zhǎng)永高速公路以北，京珠高速公路以東，規(guī)劃建成影視傳媒、娛樂(lè)休閑基地。 圖14 長(zhǎng)株潭城市群4）商業(yè)規(guī)劃l 規(guī)劃形成以五一廣場(chǎng)為核心的市級(jí)商業(yè)中心，河西、星馬兩個(gè)次中心和若干個(gè)居住區(qū)級(jí)中心的零售商業(yè)中心體系。l 商務(wù)中心以芙蓉廣場(chǎng)為核心，東至韶山路，西到蔡鍔路，北至湘雅路、展覽館路，南到人民路，總面積約為4平方公里。集金融、商務(wù)、辦公于一體。另在河西新城、星馬新城規(guī)劃商務(wù)辦公區(qū)。小結(jié)：從長(zhǎng)沙市城市發(fā)展規(guī)劃中可知，長(zhǎng)沙縣城星沙鎮(zhèn)已列為長(zhǎng)沙市的都市區(qū)、主城區(qū)范圍，是長(zhǎng)沙市的商業(yè)次中心，是商務(wù)辦公的規(guī)劃發(fā)展區(qū)。芙蓉CBD對(duì)湘潭和株洲的輻射有限，今后黃興鎮(zhèn)作為高鐵東部新城發(fā)展長(zhǎng)株潭CBD更為合適,因此，經(jīng)開(kāi)區(qū)發(fā)展東城區(qū)域性CBD，重點(diǎn)服務(wù)長(zhǎng)沙縣和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，完全與長(zhǎng)沙市城市發(fā)展戰(zhàn)略思路相吻合。第二章 經(jīng)開(kāi)區(qū)CBD發(fā)展產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分析一、高速發(fā)展的工業(yè)工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r長(zhǎng)沙縣工業(yè)發(fā)展的推動(dòng)力源自于國(guó)家級(jí)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的創(chuàng)建，特別是2000年開(kāi)發(fā)區(qū)升級(jí)為國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)后，堅(jiān)持“以工業(yè)項(xiàng)目為主、吸收外資為主、出口為主和致力于發(fā)展高新技術(shù)”的辦區(qū)方針，積極圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展招商引資，走工業(yè)興區(qū)之路，已形成了以工程機(jī)械先進(jìn)制造和電子信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為補(bǔ)充，以現(xiàn)代物流為配套的“兩業(yè)為主、多元推進(jìn)、成龍配套”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，實(shí)現(xiàn)了園區(qū)經(jīng)濟(jì)超常規(guī)跨越式發(fā)展。目前，全縣工業(yè)總量占長(zhǎng)沙市三分之一，成為湖南省最大的制造基地；已經(jīng)形成了以長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為龍頭，覆蓋暮云、榔梨、干杉、江背、黃花、金井、安沙等七個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)園區(qū)的 “一區(qū)七園”產(chǎn)業(yè)布局，園區(qū)內(nèi)聚集了LG、可口可樂(lè)、博世等17家世界500強(qiáng)企業(yè)和三一重工、遠(yuǎn)大、長(zhǎng)豐汽車等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)；已經(jīng)形成了工程機(jī)械、汽車及零部件、電子信息及家用電器三大產(chǎn)業(yè)集群，被省政府正式授予為“湖南省汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地”。主要代表性知名企業(yè)有：工程機(jī)械制造業(yè)：三一重工、浦沅、山河智能汽車及零部件制造業(yè)：長(zhǎng)豐獵豹、北汽福田、同心實(shí)業(yè)、德國(guó)博世電子信息產(chǎn)業(yè)：LG、HEG等家電制造業(yè)：遠(yuǎn)大、伊萊克斯為核心新材料產(chǎn)業(yè)：力元、瑞翔、凱豐等，%；，增長(zhǎng)20%。 “一區(qū)七園”完成規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值606億元，%。工程機(jī)械、汽車及零部件、%。70家億元企業(yè)累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值560億元，%。單位規(guī)模工業(yè)增加值能耗下降8%。工業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)72%，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。產(chǎn)業(yè)升級(jí)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)推動(dòng)長(zhǎng)沙縣乃至長(zhǎng)沙市、湖南省經(jīng)濟(jì)的發(fā)展曾起到至關(guān)重要作用，在新的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下，其仍然肩負(fù)著推動(dòng)長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展的重任。隨著科技的進(jìn)步、產(chǎn)品的升級(jí)換代、城市化進(jìn)程的加快以及長(zhǎng)株潭一體化發(fā)展，特別是為適應(yīng)“兩型社會(huì)”的發(fā)展需要，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)已是必然。首先由過(guò)去的擴(kuò)大地盤為主的增量發(fā)展模式向存量發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，提高核心區(qū)域單位面積的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，使有限土地資源利用價(jià)值最大化；其次需對(duì)能耗高、有污染、技術(shù)落后企業(yè)進(jìn)行淘汰，重點(diǎn)發(fā)展高科技、綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)扶持發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的科研平臺(tái)。規(guī)劃創(chuàng)建新的工業(yè)園區(qū)、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)與人才、發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、打造產(chǎn)業(yè)集群、完善基礎(chǔ)配套建設(shè)及相關(guān)服務(wù)發(fā)展平臺(tái)是長(zhǎng)沙實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、保持發(fā)展后勁、實(shí)現(xiàn)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效選擇。與美國(guó)相比我國(guó)在電子基礎(chǔ)元器件、傳感器、電腦CPU、飛機(jī)電子設(shè)備、航空發(fā)動(dòng)機(jī)、航空復(fù)合材料等領(lǐng)域均處于落后地位，導(dǎo)致我國(guó)眾多產(chǎn)業(yè)處于產(chǎn)業(yè)鏈條下端，以犧牲環(huán)境和低廉勞動(dòng)力為代價(jià)換取的世界加工廠地位，屬于不可持續(xù)的發(fā)展方式。工程機(jī)械集群，以三一重工、山河智能等為代表，應(yīng)該是長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)域的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，圍繞工程機(jī)械所需要的關(guān)鍵技術(shù)，是值得我們?cè)趨^(qū)域CBD中給予重點(diǎn)服務(wù)的對(duì)象，對(duì)他們的研發(fā)活動(dòng)給予支持和促進(jìn)。建設(shè)具有工程化能力的國(guó)際級(jí)試驗(yàn)室，促進(jìn)工程機(jī)械、材料產(chǎn)業(yè)化是CBD建設(shè)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)值得思考的方向。兄弟省市在支持裝備制造產(chǎn)業(yè)方面已經(jīng)開(kāi)始具體扶持建設(shè)大型實(shí)驗(yàn)室。江蘇徐工機(jī)械研究院是省委省政府振興徐州老工業(yè)基地，重點(diǎn)支持徐州裝備制造千億產(chǎn)業(yè)的重大建設(shè)項(xiàng)目，目前由省里提供的5000萬(wàn)元建設(shè)資金已全部到位，旨在進(jìn)行關(guān)鍵技術(shù)研究與試驗(yàn)、新產(chǎn)品研發(fā)的四大實(shí)驗(yàn)室也已初步建成。江蘇徐州工程機(jī)械研究院選址在徐州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，建設(shè)期三年，將新建獨(dú)立的研發(fā)基地和高技術(shù)人才培訓(xùn)基地、高新技術(shù)產(chǎn)品展示中心、引進(jìn)人才專家公寓等設(shè)施。研究院建成后，將以江蘇省工程機(jī)械主導(dǎo)產(chǎn)品為研究開(kāi)發(fā)方向，特別是在工程起重機(jī)械、道路施工機(jī)械、鏟運(yùn)機(jī)械、挖掘機(jī)械、特種工程機(jī)械、混凝土機(jī)械和消防裝備七大類產(chǎn)品上形成技術(shù)支撐能力，盡快實(shí)現(xiàn)江蘇省工程機(jī)械產(chǎn)品由模仿創(chuàng)新、合作創(chuàng)新向自主創(chuàng)新的飛躍。江蘇徐州工程機(jī)械研究院選址在徐州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的做法對(duì)長(zhǎng)沙經(jīng)開(kāi)區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)具有借鑒意義，如果能夠在長(zhǎng)沙經(jīng)開(kāi)區(qū)與中南大學(xué)合作建立國(guó)家級(jí)材料工程實(shí)驗(yàn)室，將部分工程改造為實(shí)驗(yàn)車間，CBD內(nèi)建設(shè)科研辦公樓，我們認(rèn)為是發(fā)展新型材料產(chǎn)業(yè)的好機(jī)會(huì)。工程機(jī)械是長(zhǎng)沙經(jīng)開(kāi)區(qū)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，與企業(yè)合作建設(shè)湖南工程機(jī)械實(shí)驗(yàn)室是值得加緊研究的專題項(xiàng)目。 圖15 經(jīng)開(kāi)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃示意二、商業(yè)、零售業(yè) 商業(yè)發(fā)展總體狀況 經(jīng)過(guò)最近幾年的培育，長(zhǎng)沙縣商貿(mào)流通業(yè)得到一定發(fā)展，通程商業(yè)廣場(chǎng)、中南汽配市場(chǎng)成為兩大商貿(mào)流通重點(diǎn)區(qū)域。作為長(zhǎng)沙市商業(yè)副中心的星沙商圈目前主要以通程商業(yè)廣場(chǎng)為中心，向東、向南擴(kuò)散，商圈內(nèi)商業(yè)除易初蓮花、新一佳、步步高、蘇寧電器、國(guó)美電器等規(guī)模性超市、百貨、電器賣場(chǎng)外，仍以傳統(tǒng)的沿街商業(yè)為主，其整體發(fā)展水平較低、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)較為單一、商品層次不高、商業(yè)集中度不高、缺少規(guī)模效應(yīng)、商圈輻射范圍小，因此可以說(shuō)星沙商圈尚處于發(fā)展啟動(dòng)階段，商圈成熟度不夠，長(zhǎng)沙商業(yè)副中心的商業(yè)地位尚未形成。消費(fèi)品零售額根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年長(zhǎng)沙縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額79億元，%，為5年以來(lái)最高增速。按行業(yè)分，%；，%；，同比增長(zhǎng) %。，%。按地區(qū)分，%；，%。作為中部第一縣，其商貿(mào)流通業(yè)相對(duì)繁榮，但作為長(zhǎng)沙市的“兩翼”之一，無(wú)論從社會(huì)消費(fèi)品零售總額還是人均社會(huì)消費(fèi)品零售數(shù)額方面，與長(zhǎng)沙市相比較仍存在很大差距。，按常住人口計(jì)算，人均社會(huì)消費(fèi)品零售額為19359元，而長(zhǎng)沙縣人均社會(huì)消費(fèi)品零售額只有10180元，%，、%，這充分反映出長(zhǎng)沙縣商業(yè)發(fā)展與長(zhǎng)沙市的差距，同時(shí)也說(shuō)明長(zhǎng)沙縣城鎮(zhèn)居民消費(fèi)外溢現(xiàn)象的突出。主要商業(yè)業(yè)態(tài)及其分布長(zhǎng)沙縣主要商業(yè)活動(dòng)集中于板倉(cāng)中路、開(kāi)元中路，基本上呈“丁”字型分布，整個(gè)商業(yè)布局大致可分為四大板塊：開(kāi)元中路板塊、板倉(cāng)中路板塊、星沙1—6區(qū)、中南汽車市場(chǎng)板塊。1）板倉(cāng)中路匯聚超市、電器、建材、酒店、數(shù)碼通訊、便宜利店、小百貨、服裝專賣等業(yè)態(tài)，是星沙早期形成的商業(yè)街；2）開(kāi)元中路主要以規(guī)模商業(yè)為主，主要業(yè)態(tài)有超市大賣場(chǎng)、百貨、酒店、休閑中西餐飲等，為星沙中后期新興的商業(yè)區(qū)域；3）星沙1—6區(qū)為星沙鎮(zhèn)主要居住區(qū)、也是星沙自發(fā)形成的以餐飲、休閑娛樂(lè)、賓館住宿、社區(qū)超市等為主的商業(yè)集中區(qū)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積（含酒店、賓館）規(guī)模估計(jì)達(dá)到50萬(wàn)平方米以上，其中2—3區(qū)聚集了星沙約70%的賓館、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)；4）中南汽車市場(chǎng)板塊為專業(yè)市場(chǎng)區(qū)，主要以汽車交易、汽車零配件、建材、刺繡、工藝品為主。圖16 商業(yè)分布現(xiàn)狀l 板倉(cāng)中路主要業(yè)態(tài)與業(yè)種從數(shù)量上看，板倉(cāng)中路商業(yè)業(yè)態(tài)以服裝、數(shù)碼通訊、酒店、便利店為主，分別占17%、13%、10%、10%，其它業(yè)態(tài)數(shù)量比例均在10%以下。具體統(tǒng)計(jì)圖表顯示如下：業(yè)態(tài)數(shù)量比例數(shù)量業(yè)態(tài)數(shù)量比例數(shù)量餐飲8%11皮鞋箱包9%12超市大賣場(chǎng)1%1銀行2%3酒店10%8辦公文具1%2休閑娛樂(lè)4%5診所1%2電器4%5網(wǎng)吧1%1數(shù)碼通訊13%17藥店2%3建材五金6%8小超市2%3燈飾4%6便利店10%14家居飾品2%3其他6%8服裝17%23合計(jì)100%135l 星沙16區(qū)主要業(yè)態(tài)與業(yè)種1—6區(qū)以休閑娛樂(lè)、賓館住宿、餐飲、服裝店為主，%、%、%、11%，是星沙休閑、餐飲、賓館住宿的聚集地。具體統(tǒng)計(jì)圖表顯示如下：業(yè)態(tài)數(shù)量比例數(shù)量業(yè)態(tài)數(shù)量比例數(shù)量賓館%193藥店%43休閑娛樂(lè)%226銀行網(wǎng)點(diǎn)%11餐飲%209辦公文具%7小吃店%152醫(yī)院診所%14小超市%95網(wǎng)吧%37酒店%17護(hù)膚化妝品%49小百貨%91美容美發(fā)%56數(shù)碼通訊%72汽修汽配%7建材五金%66水果店%7摩托專賣%7干洗店%8家居飾品%9電器維修%13服裝%187其他%74皮鞋箱包%46合計(jì)%1696重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目（不含專業(yè)市場(chǎng)）目前星沙規(guī)模以上（2000平米以上）商業(yè)營(yíng)業(yè)面積已突破10萬(wàn)平方米（不含專業(yè)市場(chǎng)），其中超市約25000平方米，占25%。見(jiàn)下表項(xiàng)目名稱區(qū)位規(guī)模（㎡）業(yè)態(tài)通程商業(yè)廣場(chǎng)板倉(cāng)路25000超市、電器、餐飲、服飾專賣店等步步高百貨開(kāi)元中路13000百貨、超市步步高超市三一路3600超市賣場(chǎng)新一佳超市通程廣場(chǎng)內(nèi)5000超市賣場(chǎng)易初蓮花開(kāi)元中路240002F超市（9800㎡）、服飾賣場(chǎng)、餐飲通程電器通程廣場(chǎng)內(nèi)3000電器蘇寧電器板倉(cāng)中路2500電器國(guó)美電器板倉(cāng)中路2000電器商業(yè)樂(lè)園星沙大道18000餐飲、服飾、家居家私商業(yè)步行街星沙大道13000服飾、餐飲、社區(qū)配套星沙購(gòu)物中心天華中路2000超市賣場(chǎng) 在建商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)市場(chǎng)供應(yīng)量項(xiàng)目名稱區(qū)位商業(yè)面積（㎡）層數(shù)物業(yè)類型中央公館星沙大道100003層集中商業(yè)現(xiàn)代城星沙大道40004層集中商業(yè)尚城開(kāi)元東路100002層沿街底商錦璨家園開(kāi)元東路100002層沿街底商幸福里開(kāi)元東路40000集中商業(yè)鵬基諾亞山林（1期）開(kāi)元東路150002層沿街底商彩都開(kāi)元東路50002層沿街底商香檳小鎮(zhèn)星沙大道100002層、3層沿街底商、集中商業(yè)尚都花園城板倉(cāng)南路160002層、4層沿街底商、集中商業(yè)榮鑫花園金茂路50004層集中商業(yè)時(shí)代星城星沙大道與漓湘路交匯處200002層沿街底商楚天馨苑天華南路50002層沿街底商楚天中苑星沙大道60002層沿街底商楚天世紀(jì)城星沙大道南250002層、3層沿街底商、集中商業(yè)松雅湖畔星沙大道北50002層沿街底商合計(jì)186000從上表可知，其中規(guī)模性集中商業(yè)面積達(dá)10萬(wàn)；按現(xiàn)有常住人口計(jì)算，加上現(xiàn)有在經(jīng)商業(yè)，其零售商業(yè)面積總額估計(jì)達(dá)60萬(wàn)平方米（不含專業(yè)市場(chǎng)），按現(xiàn)有人均消費(fèi)性支出12000萬(wàn)元全額計(jì)算，星沙常住人口消費(fèi)性支出總額（按全額計(jì)）約為18億元，即平均零售商業(yè)面積單位營(yíng)業(yè)額最多約為3000元/年，這對(duì)于規(guī)模性零售賣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，根本無(wú)法維持經(jīng)營(yíng)，由此基本可以說(shuō)明星沙零售商業(yè)面積呈嚴(yán)重過(guò)剩態(tài)勢(shì)。 商業(yè)發(fā)展特征1) 以板倉(cāng)路、開(kāi)元路、星沙大道為框架形成星沙主要商業(yè)區(qū)。2) 業(yè)態(tài)由超市、電器、家居、手機(jī)數(shù)碼、服飾、汽車配件、建材、酒店賓館、休閑娛樂(lè)、餐飲等組成。3) 以傳統(tǒng)沿街商業(yè)為主，新興商業(yè)形態(tài)如現(xiàn)代百貨、購(gòu)物中心缺乏，與星沙商業(yè)副中心發(fā)展定位存在很大差距。4) 購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境、商品品質(zhì)與檔次有待提升，目前進(jìn)駐商品主要以價(jià)格相對(duì)低廉的中低端國(guó)內(nèi)品牌為主，這也導(dǎo)致本土中高端消費(fèi)群體的外溢。5) 餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)比較發(fā)達(dá)，但沒(méi)形成規(guī)模及品牌，以中低檔消費(fèi)為主，且競(jìng)爭(zhēng)激烈；與中低檔餐飲消費(fèi)形成對(duì)比的是特色餐飲、中高檔餐飲、環(huán)境優(yōu)雅的休閑咖啡廳生意興隆，這說(shuō)明當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體追求休閑、舒適及面子消費(fèi)的特征明顯。商業(yè)發(fā)展預(yù)期1) 隨著城市建設(shè)步伐加快及房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)力度的加強(qiáng)，商業(yè)面積也將進(jìn)一步增加；2) 商業(yè)開(kāi)發(fā)呈向東向南發(fā)展態(tài)勢(shì)；3) 超市業(yè)態(tài)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈；4) 隨著人口的增加以及居民收入水平