【文章內(nèi)容簡介】 ①、②號綜合樓和③、④、⑤、⑥號住宅樓)主要經(jīng)濟技術(shù)指標表表114主要經(jīng)濟技術(shù)指標數(shù)值備注規(guī)劃總用地面積(單位m2) 　其中：地塊1用地面積 　地塊2用地面積 　地塊3用地面積 　總建筑面積(單位m2) 已含騎樓獎勵面積計算容積率面積(單位m2) 　其中：綜合樓商場建筑面積 綜合樓計容總建筑面積：綜合樓建筑面積 住宅建筑面積 　物管用房 　不計算容積率面積(單位m2) 已含騎樓獎勵面積其中：居委會用房 　住宅架空層建筑面積 　住宅地下室建筑面積 　綜合樓架空層建筑面積 　綜合樓地下室建筑面積 　綜合樓過街樓面積 　屋頂梯間、機房、水池面積 　綜合樓騎樓及騎樓獎勵面積 其中騎樓建筑面積： 騎樓獎勵建筑面積:地下室總建筑面積(單位m2) 　容積率 　基底面積　建筑密度%　綠地率%　戶數(shù)547　居住總?cè)藬?shù)1751地下室汽車總停車位(輛)700　本項目屬新建項目，各專業(yè)工程由施工承包單位實施和管理,在項目實施過程中,委托咨詢公司和監(jiān)理公司對項目的勘察設(shè)計、工程招投標、工程的投資、質(zhì)量、進度、安全等進行全過程及全方位監(jiān)督和管理，為本項目建設(shè)提供有力保證。 為加強本項目工程建設(shè)管理，確保工程質(zhì)量和進度，在我公司現(xiàn)有人員中抽調(diào)精干人員及向社會招聘技術(shù)經(jīng)濟骨干人員組成項目組織機構(gòu)，設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)部、行政部、公關(guān)部、策劃部、預算部、工程部、招標部等部門，具體見下表12。表12 項目組織機構(gòu)圖 總經(jīng)理副總經(jīng)理公關(guān)部財務(wù)部行政部策劃部預算部工程部招標部本工程從項目申請報告階段開始到竣工止，建設(shè)進度計劃為24個月。申請報告2個月；勘察、設(shè)計2個月；工程招標1個月；地基處理工程3個月；基礎(chǔ)及主體工程12個月；裝修工程12個月；安裝工程12個月；竣工驗收1個月。裝修、安裝工程可根據(jù)主體工程建設(shè)進度穿插進行，以節(jié)約工期，使工程按時完工。~，包括規(guī)劃報建、編制項目申請報告、申請立項等；~；~；~，包括地地基處理工程、基礎(chǔ)及主體工程、設(shè)備安裝工程、裝飾裝修工程、道路工程、中心景觀區(qū)工程、綠化工程等。，驗收合格后交付使用。具體時間安排見如下項目實施進度計劃表13一、投資估算（未含土地使用費），其中：建筑安裝工程費為: ； 設(shè)備及工、器具購置費為：120萬元；工程建設(shè)其他費用為：；預備費為：；，流動資金為：30萬元。（1）建設(shè)投資估算：①號綜合樓（辦公公寓）及設(shè)備工具器購置安裝。：消防、給排水、供電、供氣、網(wǎng)絡(luò)通訊、總圖、綠化及環(huán)境保護等工程項目。：固定資產(chǎn)其他費用、其他資產(chǎn)費用和預備費用等。（2）建設(shè)期借款利息估算本工程項目資金由公司自籌，不用借款，因此建設(shè)期內(nèi)不計利息。（3）流動資金估算流動資金估算按50萬元估算。（1）國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資[2006]1325號文發(fā)布的《國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知》（第三版）。（2）國家有關(guān)行業(yè)部委《建設(shè)項目工程設(shè)計概算編制辦法》。（3）建設(shè)單位提供的編制項目申請報告的外部條件和相關(guān)資料。（4）各專業(yè)提供的資料、條件、圖表說明等。（5）價格定額指標主要選用①設(shè)備器材價格參照現(xiàn)行生產(chǎn)廠家或市場銷售價格和調(diào)研詢價確定。②建筑安裝工程，參照近年來類似工程概預算造價和 “廣東省建筑工程計價定額”、“工程費用定額”以及2009年12月湛江地區(qū)市場材料價格調(diào)整價差，結(jié)合本工程設(shè)計方案的標準及規(guī)模進行編制估算。（6）費用價格估算①建筑安裝工程費:綜合樓按1680元/ｍ2估算。②工程建設(shè)其他費用按有關(guān)規(guī)定并結(jié)合本項目實際估算。其中，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費按建筑工程費4%計算，土地使用費按實際發(fā)生計算。③勘察設(shè)計費參照國家發(fā)展計劃委員會、建設(shè)部頒發(fā)的《工程勘察設(shè)計收費標準》（計價格[2002]10號），（90/米），（19/每平方米）。④工程監(jiān)理費參照建設(shè)部《關(guān)于做好建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定貫徹實施工作的通知》（建辦市函[2007]233號）及《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》（發(fā)改價格[2007]670號），結(jié)合市場價格并根據(jù)本項目實際估算，%估算。⑤其余應(yīng)列入的工程建設(shè)其他費用按有關(guān)規(guī)定并根據(jù)本項目實際估算。⑥基本預備費按工程費用和其它工程費用之和的5%估算。⑦漲價預備費按第一部分工程費用的2 %估算。詳見：項目總投資估算匯總表14。建設(shè)投資估算詳見表15。項目總投資估算匯總表表14 人民幣單位：萬元序號費用名稱投資額占項目投入總資金的比例（%）估算說明一建筑安裝工程費用市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費按建筑工程費4%估算，管理費按建筑安裝工程費的1%估算，勘察費按90元/米估算。二設(shè)備及工、器具購置費120三工程建設(shè)其他費用市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費、管理費等相關(guān)費用招標費用0. 29勘察費設(shè)計費監(jiān)理費土地使用費360四預備費基本預備費漲價預備費五建設(shè)期利息 六流動資金30　項目總投資 表15 建設(shè)投資估算表序號工程或費用名稱估 算 價 值數(shù)量計費基礎(chǔ)單位建筑安裝費（萬元）建筑安裝費單價（元）設(shè)備購置費（萬元）其他費用（萬元）一第一部分：工程費用1201建筑工程①號綜合樓（辦公公寓）㎡120二第二部分：工程建設(shè)其他費用市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費、管理費等相關(guān)費用項招標費用（含代理費）項勘察費189m設(shè)計費㎡監(jiān)理費項土地使用費畝360三第三部分：預備費基本預備費項漲價預備費項四第四部分：流動資金30合計建設(shè)總投資：120二、資金籌措方案（含土地使用費），全部是湛江市金輝煌房地產(chǎn)有限公司自籌資金投入。建設(shè)資金從本項目開展前期工作起陸續(xù)籌措，項目總投資資金使用計劃表16。項目總投資資金使用計劃表表16 人民幣：萬元項 目合計建設(shè)前期建設(shè)期勘探、設(shè)計招標、報建2011年2012年總投資 （1）項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有利于湛江市的經(jīng)濟社會發(fā)展，有利于城鄉(xiāng)建設(shè)。項目有良好的建設(shè)條件，建設(shè)規(guī)模適宜，建設(shè)依據(jù)充分，建設(shè)內(nèi)容全面，建設(shè)方案可行。（2）項目建設(shè)有良好的社會效益和經(jīng)濟效益，有較強的抗風險能力。，全部為固定資產(chǎn)投資。項目無社會風險，基本上無經(jīng)濟風險。129 金輝煌領(lǐng)峰商住小區(qū)①號綜合樓（辦公公寓）建設(shè)項目申請報告 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和 行業(yè)準入分析 項目建設(shè)符合國家房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃概況房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值在GDP中的比重逐步提高，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的作用不斷增大。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，19531978年，%，其中房地產(chǎn)業(yè)年均增長5%，%。19782005年，%，%，%，%。 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，波及面廣，國民經(jīng)濟中絕大部分產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系，在投入產(chǎn)出表的40個部門中，有38個部門與房地產(chǎn)業(yè)存在后向直接關(guān)聯(lián)或前向直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，從房地產(chǎn)業(yè)的直接帶動系數(shù)看，其中帶動系數(shù)高于平均水平的產(chǎn)業(yè)有金融保險業(yè)、商業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、建筑業(yè)等7個行業(yè)。從房地產(chǎn)業(yè)的完全帶動系數(shù)看，其中帶動系數(shù)高于平均水平的產(chǎn)業(yè)有金融保險業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、化學工業(yè)、社會服務(wù)業(yè)等16個行業(yè)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》頒發(fā)施行后，經(jīng)過20 多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年規(guī)劃綱要》以及《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》都肯定的提及。我國房商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃隨著經(jīng)濟全球化進程的加快，全球產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，在知識技術(shù)和全球化力量的推動下，商貿(mào)服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為越來越多國家新的支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為促進經(jīng)濟增長、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、緩解就業(yè)壓力、改善市民生活質(zhì)量的有效渠道。因此，提升和大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展工作的重點之一。《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中就明確提出“鼓勵發(fā)展所有制形式和營業(yè)態(tài)多樣化，誠信便民的零售、餐飲等商貿(mào)服務(wù)。積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、物流配道等現(xiàn)代化流通方式和組織形式。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)和布局”。近年來，一些外資大型綜合購物中心紛紛到我國各大中城市落戶，一種不同于傳統(tǒng)的商鋪租賃形式，以全面融合房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的商用物業(yè)有望成為引領(lǐng)我國房地產(chǎn)的新增長點；隨著我國零售業(yè)的全面對外開放，商用物業(yè)也將掀起新一輪的投資熱潮。本項目的建設(shè)將為社會提供較高質(zhì)量和較高層次的商務(wù)辦公樓和商住樓產(chǎn)品，對項目所在城市商務(wù)網(wǎng)點的合理分布、城市功能的提升和優(yōu)化都將產(chǎn)生積極的影響和促進作用，是符合國家擴大國內(nèi)需求的宏觀經(jīng)濟政策的，也是符合國家房地產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的。 項目建設(shè)符合湛江市發(fā)展規(guī)劃湛江市城市發(fā)展和規(guī)劃概況湛江市近年來加快實施“工業(yè)立市、以港興市”發(fā)展戰(zhàn)略，綜合經(jīng)濟實力躍上新臺階。2006年全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP），%。其中，基本建設(shè)投資完成 億元，增長 %；更新改造投資完成 ，增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，增長 %。湛江市十一五規(guī)劃提出，到 2010 年，湛江市綜合經(jīng)濟實力要上新臺階。經(jīng)濟增長質(zhì)量明顯提高，增長方式進一步轉(zhuǎn)變。全市生產(chǎn)總值增長10%，到2010 年達到1200 億元，%，累計1300 億元。 根據(jù)湛江市中長期規(guī)劃，到 2010 年市區(qū)建成面積達 110 平方公里，城市非農(nóng)業(yè)人口規(guī)模為 110 萬，年平均增加近 5 萬人；湛江市及所轄的五縣市目前的城市化水平達至 35%以上，新增城市人口 73 萬以上，年均增加近 15 萬人；2010 年市域總?cè)丝谶_到700－750 萬人，城市化水平為55%，2020年市域人口達到870－920萬元，城市化水平提升至65%，逐步提速的城市化進程。這必將帶來對住宅和各類商業(yè)物業(yè)的旺盛需求，為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 湛江市房地產(chǎn)行業(yè)簡況據(jù)湛江房產(chǎn)管理局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2009 年湛江市批準預售的商品房項目共173 個，可預售商品房面積為 萬平方米，；可預售住宅套數(shù)為 3525套。商品房銷售額 億元，商品房面積 萬平方米，其中住宅商品房銷售額 億元，住宅商品房銷售面積 。 據(jù)此分析，湛江市今后一段時間內(nèi)房地產(chǎn)銷售逐步增長，價格仍將有所上升。 項目與城市總體規(guī)劃的銜接（1）該擬建項目布局符合土地使用功能的規(guī)劃，該地塊的使用功能是作為商業(yè)、住宅用途的；（2）該項目的規(guī)劃布局符合城市公共建筑的設(shè)置規(guī)劃，符合商業(yè)網(wǎng)的規(guī)劃分布；（3）項目建設(shè)選址符合湛江市城市總體規(guī)劃。湛江市錄塘商貿(mào)發(fā)展有限公司已就有關(guān)方案向湛江市城市規(guī)劃局提出申報，湛江市城市規(guī)劃局對此以湛城規(guī)（規(guī)劃）[2007]688號文作出批復。項目的建設(shè)符合房產(chǎn)市場和商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展的需求當前，全國寫字樓（商用物業(yè)）市場的需求和供應(yīng)呈現(xiàn)強勁勢頭，越來越多的國內(nèi)投資者和海外基金關(guān)注商用物業(yè)的投資。湛江市的商用物業(yè)十分搶手。國際零售業(yè)巨頭沃爾瑪置地落戶湛江；位于開發(fā)區(qū)龍潮東路與海濱路交匯處東南側(cè)的湛江美食廣場正在興建；包括國貿(mào)C座在內(nèi)的各已開發(fā)房地產(chǎn)樓盆和正在開發(fā)的房地產(chǎn)樓盆的商用物業(yè)（商鋪位）均已被預售、預定一空，售價和租金十分可觀。據(jù)湛江市統(tǒng)計局統(tǒng)計資料，2005年湛江市全年批發(fā)零售業(yè)發(fā)展迅猛，％，扣除物價因素，％；（其中：，％；，％）。商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展神速，對商用物業(yè)的需求也大大增加。隨著大批中小型公司完成原始積累，不愿再躋身于混雜著自住戶的住宅和公寓中辦公，開始尋找真正意義上的辦公場所；湛江招商引資工作開展及珠三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，眾多國內(nèi)外知名的制造業(yè)廠商及房地產(chǎn)商紛紛進駐湛江發(fā)展，這也增加了對商用物業(yè)的需求?？梢姡椖康慕ㄔO(shè)符合房產(chǎn)市場和商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展的需求。從以上分析來看，由于湛江市城市經(jīng)濟的發(fā)展，湛江市區(qū)域內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)勢，當?shù)刭彿空吆驮絹碓蕉嗟耐鈦碣彿空邔Ψ课莸男枨髸饾u增加；湛江企業(yè)購置寫字樓的需求也會逐步增加，而湛江市近年逐漸減少土地供應(yīng)量，房地產(chǎn)業(yè)準入門檻逐漸提高，也使湛江房市身價倍增。因此，本項目的建