【文章內(nèi)容簡介】 6530㎡停車位（地下）：98 位 寫字樓面積 6527㎡停車位（地上）：31 位地下室面積： 7300㎡ 綠地率： 33%建筑密度 % 容積率： 項目周邊設(shè)施分析城東處喧鬧之地，享幽靜之愉，是一塊可以在鬧市與幽靜中穿插生活的理想佳地，既離開了市中心又不失其繁華，既遠離郊區(qū)又不乏其幽靜，這里無疑是新都市主義的核心區(qū)域。一些外來投資商和本土開發(fā)商紛紛瞄準這一區(qū)域，眾多高品質(zhì)大盤的涌現(xiàn)將使東城區(qū)域價值得到逐步提升，并將蘊涵極大的潛力。近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得項目所處區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。周邊日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。生態(tài)城東是西安現(xiàn)在發(fā)展的主推品牌，大幅提升了西安宜居品位。項目所在地附近14 / 85水、電、路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、商場、郵政、交通等基礎(chǔ)設(shè)施及市政設(shè)施非常完善。周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好。目前，項目周邊商業(yè)氣氛濃厚，沿西安長樂路一線向東，相繼涌現(xiàn)了白馬世紀廣場、西北商貿(mào)中心、時丹達服裝城、丹尼爾世紀廣場、新興 24G、西北輕工市場等商業(yè)地產(chǎn)項目，使這一傳統(tǒng)商圈呈現(xiàn)出新的活力。與此相對應的金花南路一帶，立豐購物廣場也將展示 MALL 在西北地區(qū)的全新內(nèi)涵，沃爾瑪、時代華納等世界級名品的入駐，給這一區(qū)域帶來全新的商業(yè)活力與新鮮的商業(yè)氣息?？祻吐?、輕工一線商圈的壯大，將逐漸引領(lǐng)西北地區(qū)批發(fā)零售的時代潮流，并以其幾十年的商業(yè)底蘊與商脈，成為西安商業(yè)地產(chǎn)市場上的一支生力軍。項目周邊教育文化氛圍濃厚，有西安電力高等專科學校、西工大附屬中學、西安現(xiàn)代職業(yè)學校西北電機小學、西安現(xiàn)代職業(yè)學校、西安電機中學、西安電力高等?？茖W校、西安市自達中學、西工大附屬中學等學校。項目附近醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施非常發(fā)達，附近有西京醫(yī)院、第四軍醫(yī)大學西安五仁醫(yī)院、陜西中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、瑞光口腔醫(yī)院、陜西生殖醫(yī)學醫(yī)院、康大藥房、圣和醫(yī)院、西京醫(yī)院、澡露堂新康大藥房、北方醫(yī)院等。項目周邊金融設(shè)施齊全，各大銀行均在項目周圍設(shè)有支行或是儲蓄所，如中國光大銀行長樂西路儲蓄所、建設(shè)銀行胡家廟支行、工商銀行長樂西路西口儲蓄所、西安商業(yè)銀行長樂西路支行、金華北路郵政儲蓄所等。項目周邊交通非常便利，10 路、410 路、527 路、27 路車等均15 / 85可直接到達，可到達項目所在地的主要車次詳細可見圖 。且西安市近期建設(shè)規(guī)劃安排建設(shè)兩條地鐵線路，即火車北客站至韋曲，三橋后圍寨至紡織城，全長 公里，總投資 億元。其中，地鐵一號線經(jīng)過項目所在地，這就使得項目所在地的交通更加便捷。綜上所述，該項目宗地地理位置較好，未來增值潛力具大，自然條件很好，區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，周邊配套設(shè)施齊全，項目開發(fā)前景很好。16 / 85圖 項目附近交通示意圖 施工單位公司簡介西北電力建設(shè)集團公司（陜西電力建設(shè)總公司）是具有突出管理優(yōu)勢和雄厚施工實力的電力建設(shè)企業(yè)。前身是西北電力建設(shè)局，始建于 1952 年，歷經(jīng)多次體制變革，1988 年更名為陜西電力建設(shè)總公司，1999 年改組為西北（陜西）電力建設(shè)集團公司。歷經(jīng)五十多年的艱苦創(chuàng)業(yè)和蓬勃發(fā)展，現(xiàn)已成為一個資產(chǎn)近 5 億元、年產(chǎn)值超過 25 億元、擁有四個專業(yè)工程施工全資子公司、近十個控（參）17 / 85股公司和直屬單位、員工近萬人的企業(yè)。公司及所屬公司具有電力工程施工總承包一級資質(zhì)、房屋建筑施工總承包一級資質(zhì)、調(diào)試甲級、監(jiān)理甲級資質(zhì)，以及國家對外承包工程經(jīng)營資格證書。五十多年來，公司及下屬公司在國內(nèi)近三十個省、市以及國外十余個國家承擔了百余項工程項目建設(shè)任務(wù)，尤其是承擔了從日本、英國引進的第一座大型火電站、中國第一條 330kV 輸電線路及變電站、中國第一條 500kV 交直流輸電線路施工、750kV 輸變電線路監(jiān)理，積累了先進的施工技術(shù)和管理經(jīng)驗。五十多年來，公司始終秉承“品質(zhì)成就未來”的核心理念，強化管理和技術(shù)創(chuàng)新，公司參與工程總承包、施工承包、工程管理、調(diào)試、監(jiān)理、咨詢、技術(shù)服務(wù)的所有在建工程進度正點、安全良好、質(zhì)量優(yōu)良，贏得了各方的廣泛贊譽，也獲得了十余項國家、省部級榮譽稱號，使“西北電建”響徹國內(nèi)，叫響國際。承建的深圳媽灣電廠工程、齊魯石化自備熱電廠工程榮獲“魯班獎”；唐山陡河電站、秦嶺電廠二期、500kV 平武輸電線路及 330KV 秦北莊輸電線路工程、國華內(nèi)蒙準格爾電廠、寧夏石嘴山電廠、寧夏中寧電廠擴建、京能內(nèi)蒙岱海電廠一期、陜西韓城第二發(fā)電廠一期、750kV示范等 10 余個工程先后榮獲國家工程質(zhì)量銀獎；陜西渭河電廠二、三期、陜西寶雞第二發(fā)電廠、陜西戶縣第二發(fā)電廠等 10 余個工程榮獲電力優(yōu)質(zhì)工程獎。近十多年來，公司立足國內(nèi)，瞄準國際，合縱連橫，全面進軍國際電力建設(shè)市場，先后與中國東方電氣集團公司、中國技術(shù)進出口總公司、中國機械設(shè)備進出口總公司、中國成達工程公司等知名企業(yè)合作，承接并實施完成了 24 臺火電機組、一條國家級輸變電線路、共 11 個涉外工程的施工、管理、技術(shù)服務(wù)、監(jiān)理、調(diào)試等任18 / 85務(wù)。其中，主要有伊朗阿拉克電站，伊拉克巴格達東電廠，印度加爾各答 Durgapur 電廠、Sagardighi 電廠、Rosa 電廠、Hisar 電廠，印度尼西亞莫加克托電廠、蘇娜拉亞電廠、南望電廠，越南汪秘電廠以及剛果（布）輸變電項目，工程質(zhì)量、管理、進度均創(chuàng)造了所在國一流水平，得到了中外各方的高度贊譽，提升中國電力建設(shè)形象的同時，樹立了“西北電建”響亮的國際品牌。近年來，公司注重科學管理，實施全面創(chuàng)新，整合并通過了國內(nèi)國際質(zhì)量、職業(yè)健康安全及環(huán)境管理體系認證；公司被評為“陜西省文明單位標兵”、陜西省“守合同、重信用”單位、陜西省重點工程立功競賽先進單位、建設(shè)銀行“AAA 級信用等級企業(yè)”、2022 年度全國電力建設(shè)優(yōu)秀施工企業(yè)、陜西省電力公司綜合先進、“四好”領(lǐng)導班子、黨風廉政建設(shè)、思想政治工作、雙文明先進等多項榮譽。目前，公司擁有雄厚的施工機具、管理和技術(shù)隊伍，積累了豐富的國內(nèi)國際工程建設(shè)經(jīng)驗，具有同時承建 6—8 座大中型電站、1500—2022 公里送變電線路及配套變電站、20 萬平方米工業(yè)與民用建筑工程的能力，可廣泛開展工程施工總承包、專業(yè)承包、工程監(jiān)理、調(diào)試以及建設(shè)管理、咨詢服務(wù)等各項業(yè)務(wù)。19 / 85第四章 市場分析與項目定位 西安房地產(chǎn)投資環(huán)境現(xiàn)狀和總體發(fā)展趨勢 西安房地產(chǎn)投資環(huán)境現(xiàn)狀自 1992 年以來，西安的房地產(chǎn)業(yè)受本地經(jīng)濟環(huán)境的影響，經(jīng)歷了一個從市場初步啟動到相對高速發(fā)展的過程，1993 年、1994 年西安房地產(chǎn)投資均成倍增長。在商品房制度出臺初期，市場開發(fā)及銷售均表現(xiàn)出一定的不成熟，而從 1995 年開始，國家加強了對房地產(chǎn)投資和信貸資金的計劃管理，嚴格控制高檔房地產(chǎn)建設(shè)，從 95 年到99 年，經(jīng)過國家的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)強勢企業(yè)的不斷崛起，西安的房地產(chǎn)業(yè)從盲目開發(fā)、無序競爭、不甚理智購買階段逐步向平穩(wěn)成熟階段過渡。同時國家實施積極的住房消費調(diào)控政策，商品房建設(shè)、銷售方面的法律、法規(guī)日益完善，物業(yè)管理逐步規(guī)范，將西安的房地產(chǎn)市場逐步推上了一個良性、健康地發(fā)展軌道，伴隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)走好，西安的房地產(chǎn)業(yè)也步入了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時期。2022 年是西部大開發(fā)走向深入的一年，在市政府“十五”計劃地指引下，西安兩大支柱產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，同時在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、固定資產(chǎn)投資、旅游、對外貿(mào)易等方面都取得了好的成績，國民經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益不斷改善，城鄉(xiāng)人民生活水平也相應獲得提高，居民收入穩(wěn)步增長，消費領(lǐng)域逐漸擴大，消費方式也呈現(xiàn)出多樣化，表現(xiàn)在住房消費方面的支出也有較大幅度增長。2022 年伴隨著政府各項宏觀調(diào)控政策平穩(wěn)運行以及市場環(huán)境的持續(xù)改善，西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也漸入佳境。二手房市場開放、土地市場交易招拍掛制度、交易契稅減半政策出臺，這些政策無不顯20 / 85示出政府進一步將房地產(chǎn)推向市場，由市場來進行產(chǎn)業(yè)的調(diào)整、運作、發(fā)展，同時也體現(xiàn)出政府對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度。城市化建設(shè)步伐的加快，舊城改造工程的深入實施，長安撤縣設(shè)區(qū)、 “西安 CBD建設(shè)規(guī)劃”及“大西安都市圈構(gòu)想”等等政策的出臺，為西安的房地產(chǎn)業(yè)帶來了更大的發(fā)展契機。西安市房地產(chǎn)市場經(jīng)過短期的政策及季節(jié)性調(diào)整，步入了發(fā)展的新階段，各級市場交投活躍，土地市場供給充足，交易已經(jīng)開始實行招拍掛制度，通過市場競爭來調(diào)節(jié)土地資源的分配。二手房市場完全開放后目前對新商品房市場的影響已經(jīng)有所顯現(xiàn)，在商品房開發(fā)方面，商品房建設(shè)仍表現(xiàn)出較高的增長態(tài)勢，從 2022 年市場新推出的樓盤可以看出：開發(fā)商在產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計、銷售策略等方面均對市場有了較為深刻的認識，較之前成熟了許多。2022 年在政府宏觀政策的引導以及市場的自我調(diào)節(jié)下，西安房市保持了良好的發(fā)展態(tài)勢，土地市場實行招拍掛制度后，地價相對于改革前有一定程度上?。坏臒崆?，同時市場銷售的走高也給其帶來了相當大的信心支持。從政府的角度來看，上年全國局部地區(qū)市場存在的一些過熱及結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象已引起其注意，從 2022 年以來政府對土地市場的規(guī)劃及控制政策，銀行放貸利率的一系列調(diào)整均可見一斑，這也為促進、規(guī)范樓市良好運行提供了政策引導。西安房地產(chǎn)市場經(jīng)過 2022 年種種政策規(guī)范及市場的快速發(fā)展，為 2022 年的市場帶來了更新、更高的發(fā)展起點。2022 年西安房地產(chǎn)市場仍然平穩(wěn)運行，開發(fā)及銷售較去年同比均保持著較高的增長幅度。同時經(jīng)過 20 張中，自中介市場而始的二手房市場變革逐步開始上演，作為市場交易雙方的中間方，中介市場的逐步規(guī)范運作將為未來西安二手房市場的進一步發(fā)展起到重要作用。從新商品房市21 / 85場運行來看，2022 年被稱之為房地產(chǎn)市場的“土地年” ，而 2022 年則被謂之“金融年”的稱號，而這種來自土地與金融市場的變革仍處于不斷深入的演變之中。 之后的房地產(chǎn)市場經(jīng)過對土地市場的深層次調(diào)控，從源頭對未來的房地產(chǎn)市場運作肅清了一系列障礙，但也讓眾多開發(fā)商未來運營面臨著更大的挑戰(zhàn)。伴隨著政府對土地、金融市場的不斷緊縮調(diào)控，新商品房市場的運作也越來越趨于規(guī)范，新物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理等方面的法規(guī)政策也越來越嚴格規(guī)范著商品房市場的運行。2022 年的西安樓市仍然伴隨著來自政策面的深層次調(diào)整相對平穩(wěn)運行， “國八條”及七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》對于調(diào)控市場、穩(wěn)定房價提出指導性意見。西安按照中央宏觀調(diào)控精神，結(jié)合本土市場實際現(xiàn)狀也同樣采取了系列宏觀調(diào)控措施，這些政策的出臺對規(guī)范西安房市場規(guī)范制度對市場的不斷引導及調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)的市場化運作趨勢已經(jīng)越來越為明顯，在市場無形指揮棒的引導下，商品房的供應與購買行為也逐步走向理性與成熟，一級市場、二級市場及三級市場結(jié)構(gòu)也將趨向合理化，而市場的最終成熟必將是價格、供給、需求等市場運作主因素及各影響因素之間的適度平衡。2022 年，西安房地產(chǎn)市場銷售量較去年同比仍有較大增加，發(fā)展勢頭迅猛。但是政策方面更加嚴厲，中央政府出臺了“國六條”及與之配套的“九部委十五條” ，繼續(xù)深化“國八條”的宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)項目提出了具體的戶型面積比例，每個城市的套型建筑面積 90 平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。項長期政策，10 年內(nèi)都很難發(fā)生變化。而開發(fā)商要想“活”下去，就必須盡力做好 90 平米以下戶型的設(shè)計，22 / 85堅持實用主義，才能挺過這次難關(guān)，并在競爭中勝出。2022 年以來，西安商品房銷售量和價格都是加速上漲，上半年銷售量同比增加 %，而價格則上升了 %。這與人們對政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的失望和今年以來的物價快速上漲不無關(guān)系。從總的發(fā)展情況來看，2022 年到 07 年是西安房地產(chǎn)市場發(fā)展較為迅速的時段。在全國政策，以打壓房地產(chǎn)發(fā)展不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，在這種情況下，西安房地產(chǎn)市場的發(fā)展卻相對比較平穩(wěn)，價格每年都保持 5%以上的增長幅度，顯示了其較為健康地運行。2022 年，西安市房地產(chǎn)市場成交量一直處于低位運行且不斷動蕩波動，相比 2022 年市場發(fā)展水平，目前的市場狀況明顯趨冷，表現(xiàn)出從未有過的低迷，進入 2022 年第一季度，整體房地產(chǎn)市場新盤還在不斷推出，供應持續(xù)增長，買賣雙方角色互換，自住需求成為市場主導，成交量溫和放量，持續(xù)攀升，逐步回暖。在西安樓市舊有格局中，南北發(fā)展勢如破竹，高新區(qū)一馬當先，曲江、經(jīng)開區(qū)異軍突起，只有東西樓市顯得矜持、內(nèi)斂，發(fā)展較緩。因而西安樓市有了“南金、北銀、東銅、西鐵”的說法。而近兩三年以來，這一看法在西安地產(chǎn)界正逐漸改變，尤其隨著新興駿景園、紫昕花庭、東尚、紫銘小區(qū)、紫薇家天下、沁水新城、水岸清城以及千畝大盤廣廈水岸東方的相繼建成和亮相，西安城東地產(chǎn)逐漸變得炙手可熱起來。城東處喧鬧之地，享幽靜之愉，是一塊可以在鬧市與幽靜中穿插生活的理想佳地，既離開了市中心又不失其繁華，既遠離郊區(qū)又不乏其幽靜，這里無疑是新都市主義的核心區(qū)域。一些外來投資商和本土開發(fā)商紛紛瞄準這一區(qū)域，眾多高品質(zhì)大盤的涌現(xiàn)將使東城區(qū)域價值得到逐步提升，并將蘊涵極大潛力。23 / 85目前城東房地產(chǎn)的發(fā)展主要在兩個片區(qū)，一是環(huán)城東路以東、浐河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西界以西片區(qū)，近年來在城東開發(fā)的新商品房基本上都集中此片區(qū)；二是紡織城片區(qū)，主要是房改前開發(fā)的集資房和公房。2022 年，城東的住宅價格基本上在 2900 元/平米左右浮動，2022 年，已經(jīng)突破了 3000 元/平米，2022 年價格則達