【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 預(yù)測(cè)，今后，衡陽(yáng)的精品住宅的銷售價(jià)格將達(dá)到2300元/m2到3000元/m2，中心商鋪22000元/m2。北京、上海的房地產(chǎn)價(jià)格波及到了衡陽(yáng)，衡陽(yáng)的水漲到衡山應(yīng)為時(shí)不遠(yuǎn)。該項(xiàng)目的銷售價(jià)格經(jīng)過充分的市場(chǎng)調(diào)查和經(jīng)濟(jì)效益分析，住宅均價(jià)定為1680元/m2，商業(yè)門面售價(jià)按3880元/m2，車庫(kù)按1480元/m2的價(jià)格銷售。 建設(shè)規(guī)模根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和場(chǎng)地的實(shí)際情況，本項(xiàng)目擬建建筑總面積：63000m2，其中住宅建筑面積54083m2，全部系小高層電梯房，共計(jì)338戶，小區(qū)主力戶型為三室兩廳、四室兩廳，面積134—158 m2，采用單梯肆戶式， m，車庫(kù)4519 m2，南北向通透，房型功能區(qū)分明確，套型使用效率較高，日照采光優(yōu)勢(shì)明顯等；商業(yè)步行街鋪面建筑面積4398 m2，沿街獨(dú)立商鋪，框架結(jié)構(gòu)，層高6m，面積40—150m2左右，可自由分割組合，能夠適合不同層次的客戶群體的需求。第五章 建設(shè)方案 規(guī)劃目標(biāo)該項(xiàng)目是湖南省金貝爾投資有限公司建設(shè)的高檔商住小區(qū)，為滿足人民生活水平不斷提高的需要，該項(xiàng)目將按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)具有優(yōu)美的居住環(huán)境，完善的配套服務(wù)設(shè)施，豐富的歷史文化內(nèi)涵的二十一世紀(jì)的新型建筑，規(guī)劃中力求環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到有機(jī)統(tǒng)一，達(dá)到小康住宅的標(biāo)準(zhǔn)。（1）擴(kuò)大集中綠地面積，增強(qiáng)景觀設(shè)計(jì)意識(shí)，充分尊重地形地貌，體現(xiàn)地方文化內(nèi)涵。院落空間環(huán)境組織及其建筑風(fēng)貌反映江南文化之特色。（2）以人為核心，一切從居住者的生活行為模式和現(xiàn)代文明居住生活模式為依據(jù)，合理組織住宅套型平面，住宅設(shè)計(jì)達(dá)到四明，突出起居廳為主的設(shè)計(jì)原則。廚、廁設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化，集中管井，力求達(dá)到居住性、舒適性和安全性的要求。（3）廣泛應(yīng)用新材料，新產(chǎn)品、新技術(shù)，改善居住功能，提高節(jié)能、節(jié)地和節(jié)材的綜合經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。（4）加強(qiáng)物業(yè)管理的設(shè)施建設(shè)，提高物業(yè)管理水平，在規(guī)劃的設(shè)計(jì)中，提前進(jìn)入物業(yè)管理，提供菜單式平面設(shè)計(jì)，便于二次裝飾的實(shí)施。（5）考慮小區(qū)管理智能化。 規(guī)劃的原則本規(guī)劃設(shè)計(jì)以“時(shí)代特色和地方性居住環(huán)境”為主題，以二十一世紀(jì)初葉的居住水準(zhǔn)為目標(biāo)，積極采用新觀念、新產(chǎn)品和新技術(shù)，在兼顧環(huán)境質(zhì)量和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，力求創(chuàng)造適合地方性的、舒適、安全、優(yōu)美、方便的居住環(huán)境，促進(jìn)該地區(qū)住房建設(shè)的整體發(fā)展。本規(guī)劃思想總結(jié)歸納以下三條指導(dǎo)原則：（1）該項(xiàng)目是一個(gè)尊重地方文化和塑造社區(qū)文化的宜居住性綜合住宅項(xiàng)目。充分考慮該地區(qū)和周圍環(huán)境特點(diǎn)，圍繞清涼港的水系做整個(gè)小區(qū)的景觀視線走廊，建筑風(fēng)格充分體現(xiàn)時(shí)代特色和地域風(fēng)貌；引導(dǎo)社區(qū)文化的形式，塑造一個(gè)有豐富文化內(nèi)涵的、充滿生機(jī)的、并為居民認(rèn)同的居住社區(qū)。（2）該項(xiàng)目是一個(gè)與自然和諧的“綠色”商住小區(qū)；規(guī)劃與住宅設(shè)計(jì)處理好自然的山水和樹木的關(guān)系，注重利用自然資源和條件，將清涼港的水系延伸引入小區(qū)，并減少對(duì)生態(tài)影響。重視地方氣候條件和景觀因素。（3）該項(xiàng)目是一個(gè)重視人際交流的家園性商住樓；合理組織室外步行和活動(dòng)場(chǎng)地，進(jìn)一步提高室外公共設(shè)施水平。通過景觀設(shè)計(jì)為居住都創(chuàng)造宜人的空間環(huán)境，為人際交流提供多樣的空間。 總平面設(shè)計(jì)建筑與基地的關(guān)系：在處理基地與建筑的關(guān)系上，首先為保持與城市周邊環(huán)境交通順暢，建筑西面為衡山大道，建筑后退基地紅線5m，減輕城市主干道的壓力，主樓后退8m，高層在衡山大道南面的主入口處退讓出一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，設(shè)置了旱地噴泉，創(chuàng)造了豐富的街道景觀，同時(shí)也留出足夠的停車位置，滿足現(xiàn)代生活需要。南面后退用地控制線10m，與用地周邊建筑共同圍合成綠地庭園空間，通過花草樹木等的植栽、休閑設(shè)施的設(shè)計(jì)，創(chuàng)造了宜人的居住環(huán)境，同時(shí)也形成自身良好的消防環(huán)道。其次，為保證建筑良好的通風(fēng)、采光環(huán)境，按照衡陽(yáng)市政府頒布的規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則，嚴(yán)格控制日照間距，以保證戶戶有良好的通風(fēng)與采光環(huán)境。出入口布局：為使交通流線清晰，方便管理，選擇將公用商業(yè)建筑出入口設(shè)于建筑西面衡山大道，形成人流集中的公共廣場(chǎng)空間，住宅人流出入口設(shè)在南側(cè)，臨清涼港，與商業(yè)廣場(chǎng)相連，與車流出入口完全分隔，形成了秩序分明的入口空間，方便將來住宅樓出入口直接與綠化庭院空間相聯(lián)；地下車庫(kù)出入口布置在相對(duì)比較寬的東面小巷?；乇泵嬖O(shè)4米寬消防通道，盡頭設(shè)計(jì)回車場(chǎng)，沿路設(shè)計(jì)部分?草式臨時(shí)停車位，基地四周設(shè)計(jì)4個(gè)室外消防栓，建筑東、南、西面均可作為消防登高面。第六章 供配電 用電指標(biāo)（1）普通單元住宅用電指標(biāo)6KW/戶；（2）公共建筑用電指標(biāo)60KW/戶；（3）規(guī)劃1個(gè)10KV箱式變電站，變電站裝機(jī)容量為500KVA。 變配電系統(tǒng)由城市主干道引入10KV高壓電源（雙路獨(dú)立）電纜埋設(shè)至變電站，由變電站至各棟住宅樓內(nèi)配電箱采用直埋方式，電源線為三相五線制，供電系統(tǒng)為T/V－S系統(tǒng)。單元住宅樓采用單相供電。內(nèi)設(shè)二個(gè)光端機(jī)站，位于公共建筑一層，面積不小于22平方米，城市有線廣播電視光纜管道敷設(shè)引到光端機(jī)站。由光端機(jī)站引出支干線至住宅樓內(nèi)放大器箱，每個(gè)放大器所服務(wù)用戶≤60戶。第七章 給排水 給水（1）用水市政給水管網(wǎng)供給，使主干道與市政管線連成環(huán)網(wǎng)，以保證供水安全性。（2）規(guī)劃用水居民：用水人口1352人（338戶，每戶按4人計(jì)）　　　用水標(biāo)準(zhǔn)：250升/人日公建：按居民用水量的20%計(jì)。綠化：2次/日道路：2次/日未預(yù)見用水量管網(wǎng)漏失量按最高日水量的15%計(jì)。 排水排水系統(tǒng)采用雨水、污水分流制。污水經(jīng)沉淀后排入載流干渠到污水處理場(chǎng)處理、排放。雨水利用地形就近排入自然水體。 消防用水消防用量按小區(qū)內(nèi)消防用水量最大的一棟建筑物計(jì)算，室外消火栓用水量為25L/s，室內(nèi)消火栓用水量為20L/s。室外消防給水管接自市政供水管網(wǎng)，共設(shè)兩個(gè)引入管，并在小區(qū)內(nèi)布置成環(huán)狀管網(wǎng)，為滿足多層住宅室內(nèi)消防用水量和水壓的要求，在小區(qū)中心結(jié)合中央水系設(shè)置集中消防水池。室外消火栓系統(tǒng)為低壓制，與生活給水系統(tǒng)合用。在室外環(huán)狀給水管網(wǎng)上設(shè)置室外消火栓，室外消火栓沿小區(qū)道路均勻布置，并保證室外消火栓之間的間距不大于120m，距建筑物外墻的距離不小于5m，不大于40m，距路邊的距離不大于2m。第八章 節(jié) 能 總則我國(guó)建筑用能已超過全國(guó)能源消費(fèi)總量的1/4，并將隨著人民生活水平的提高逐步增加到1/3以上。公共建筑用能數(shù)量巨大，浪費(fèi)嚴(yán)重。實(shí)施公共建筑節(jié)能，有利于改善公共建筑的熱環(huán)境，提高暖通空調(diào)系統(tǒng)的能源利用效率，從根本上扭轉(zhuǎn)公共建筑用能嚴(yán)重浪費(fèi)的狀況，為實(shí)現(xiàn)國(guó)家節(jié)約能源和保護(hù)環(huán)境的戰(zhàn)略，貫徹有關(guān)政策和法規(guī)作出貢獻(xiàn)。目前，我國(guó)已經(jīng)編制了北方嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)、中部夏熱冬冷地區(qū)和南方夏熱冬暖地區(qū)的居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，既室內(nèi)環(huán)境節(jié)能設(shè)計(jì)計(jì)算參數(shù)，建筑與建筑熱工設(shè)計(jì)，采暖、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)節(jié)能設(shè)計(jì)等，并已先后發(fā)布實(shí)施。以適應(yīng)節(jié)能工作不斷進(jìn)展的需要。 總體建筑布局建筑的總體布局決定了建筑的朝向，并與基地的通風(fēng)和熱環(huán)境狀況密切相關(guān)。因此，適應(yīng)氣候的總體布局是建筑節(jié)能的起點(diǎn)。 疏導(dǎo)基地和建筑群體通風(fēng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，合理、高效地利用自然通風(fēng)是節(jié)能設(shè)計(jì)的一個(gè)重要手段。衡陽(yáng)的夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槟媳毕?，為減少夏季空調(diào)運(yùn)行時(shí)間和保證不使用空調(diào)季節(jié)室內(nèi)的熱舒適性，在群體空間布局上采用前后錯(cuò)列、斜列、前疏后密等方式以疏導(dǎo)氣流，并使建筑物處于周圍建筑物的氣流漩渦區(qū)以外。 選擇夏季熱輻射強(qiáng)度較低的朝向太陽(yáng)輻射熱對(duì)建筑能耗影響很大，根據(jù)太陽(yáng)高度角方位角的變化規(guī)律，建筑南向夏季可減少太陽(yáng)輻射得熱，冬季可增加太陽(yáng)輻射得熱，是最有利的建筑朝向。 創(chuàng)造節(jié)能環(huán)境當(dāng)前，環(huán)境設(shè)計(jì)已成為居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中重要的一環(huán)。創(chuàng)造對(duì)節(jié)能有利的微氣候條件對(duì)建筑節(jié)能也非常重要。具體措施有：(1)增加綠化種植面積，考慮地面綠化、屋頂綠化、墻面垂直綠化和陽(yáng)臺(tái)綠化的整體結(jié)合，有效調(diào)節(jié)環(huán)境溫度。(2)減少硬質(zhì)鋪地，采用生態(tài)鋪地設(shè)計(jì)，使場(chǎng)地具有可呼吸的特性。(3)采用高大落葉喬木，遮擋陽(yáng)光輻射，疏導(dǎo)通風(fēng)。 單體設(shè)計(jì) 非空調(diào)期技術(shù)(1)采用南北通透戶型，并保持適度進(jìn)深（14米左右）。由于《衡陽(yáng)市節(jié)能規(guī)范》未對(duì)體型系數(shù)及窗地比作出限制，可利用這一有利條件，通過建筑物一定的凹凸引導(dǎo)自然通風(fēng)，爭(zhēng)取更多的開啟通風(fēng)面。作為建筑平面在實(shí)際選擇時(shí)是多變的，所考慮的制約因素來自眾多的方面，以室外風(fēng)流對(duì)建筑平面的影響而言，通過對(duì)典型平面的討論，在衡陽(yáng)地區(qū)，建筑物所處氣候區(qū)以夏季防熱為主要目標(biāo)時(shí)，宜采取將建筑復(fù)雜平面內(nèi)的最長(zhǎng)線（一般為對(duì)角連線）與夏季主導(dǎo)風(fēng)向相垂直布局，以爭(zhēng)取建筑盡量大的吸風(fēng)面。(2)南北向房間門窗相互對(duì)應(yīng)，避免氣流轉(zhuǎn)折，保證水平通風(fēng)的通暢均勻（見對(duì)流窗位置與通風(fēng)示意圖）。(3)適當(dāng)擴(kuò)大陽(yáng)臺(tái)（露臺(tái)）空間尺度，有利于房間的遮陽(yáng)、通風(fēng)和散熱。 空調(diào)期技術(shù)(1)。低輻射玻璃（Lowe玻璃），這時(shí)可不需再設(shè)窗戶外遮陽(yáng)。但低輻射玻璃同時(shí)阻擋了冬季通過玻璃窗進(jìn)入室內(nèi)太陽(yáng)輻射熱，不利于冬季太陽(yáng)能利用，并且對(duì)室內(nèi)的自然采光有負(fù)面影響。(2)設(shè)置窗戶外遮陽(yáng)是減少太陽(yáng)輻射熱進(jìn)入室內(nèi)、降低外窗太陽(yáng)季通過玻璃窗進(jìn)入室內(nèi)太陽(yáng)輻射熱，不利于冬季太陽(yáng)能利用，并且對(duì)室內(nèi)的自然采光有負(fù)面影響。 表皮節(jié)能措施表皮概念的物質(zhì)實(shí)體同建筑圍護(hù)體系是一致的，但它賦予了建筑物有機(jī)生命的內(nèi)容，為圍護(hù)體系的設(shè)計(jì)開啟了新的視野，表皮節(jié)能技術(shù)是當(dāng)前國(guó)內(nèi)外建筑節(jié)能技術(shù)研究的重點(diǎn)之一?！豆?jié)能規(guī)范》對(duì)圍護(hù)結(jié)構(gòu)各部分的傳熱系數(shù)和熱惰性指標(biāo)作出了明確的規(guī)定: 外墻節(jié)能以下列出符合《規(guī)范》要求的幾種外墻材料構(gòu)造及熱工性能： 屋頂節(jié)能改善屋頂?shù)墓?jié)能效果，可以采用聚苯乙烯泡沫塑料等材料做屋頂保溫層，降低屋面K值，造價(jià)不會(huì)成比例增加，是經(jīng)濟(jì)合理的節(jié)能手段。具體構(gòu)造層次可設(shè)計(jì)如下：屋面面層；40厚C20配筋細(xì)石混凝土；40厚擠塑泡沫保溫隔熱板；防水層；找平層；找坡層；結(jié)構(gòu)層。 外窗節(jié)能門窗是建筑表皮的重要組成部分，是通風(fēng)氣流的出入口、建筑的采光口。也是表皮中能耗最大的部分。因此，它是節(jié)能設(shè)計(jì)的重點(diǎn)之一。外窗節(jié)能應(yīng)包括如下三個(gè)方面：(1)降低外窗的傳熱系數(shù)，減少因室內(nèi)外溫差產(chǎn)生的傳熱。減少外窗的溫差傳熱，應(yīng)采用熱阻大的玻璃、窗框和窗扇材料以及它們之間能滿足傳熱系數(shù)指標(biāo)要求的良好組合。(2)降低窗玻璃的遮陽(yáng)系數(shù)或窗戶的綜合遮陽(yáng)系數(shù)，減少夏季透過窗戶進(jìn)入室內(nèi)的太陽(yáng)輻射熱。(3)提高外窗的氣密性，減少外窗的空氣滲透量。 立體綠化(1)屋頂綠化：屋頂綠化具有良好的保溫隔熱效果，并能為居住者提供戶外活動(dòng)和交往的空間。具體構(gòu)造層次可設(shè)計(jì)為（由下至上）：●鋼筋混凝土屋面板；●2mm厚SBS改性瀝青防水卷材（或其它防水材料）；?40厚C20細(xì)石混凝土內(nèi)配φ4@200雙向；●50～80厚排水層（Φ