【文章內容簡介】 預測，今后，衡陽的精品住宅的銷售價格將達到2300元/m2到3000元/m2，中心商鋪22000元/m2。北京、上海的房地產價格波及到了衡陽，衡陽的水漲到衡山應為時不遠。該項目的銷售價格經過充分的市場調查和經濟效益分析，住宅均價定為1680元/m2，商業(yè)門面售價按3880元/m2，車庫按1480元/m2的價格銷售。 建設規(guī)模根據市場預測和場地的實際情況，本項目擬建建筑總面積：63000m2，其中住宅建筑面積54083m2，全部系小高層電梯房，共計338戶，小區(qū)主力戶型為三室兩廳、四室兩廳，面積134—158 m2，采用單梯肆戶式， m，車庫4519 m2，南北向通透，房型功能區(qū)分明確，套型使用效率較高，日照采光優(yōu)勢明顯等；商業(yè)步行街鋪面建筑面積4398 m2，沿街獨立商鋪，框架結構，層高6m，面積40—150m2左右，可自由分割組合，能夠適合不同層次的客戶群體的需求。第五章 建設方案 規(guī)劃目標該項目是湖南省金貝爾投資有限公司建設的高檔商住小區(qū)，為滿足人民生活水平不斷提高的需要，該項目將按照現(xiàn)代居住生活模式建設具有優(yōu)美的居住環(huán)境，完善的配套服務設施，豐富的歷史文化內涵的二十一世紀的新型建筑，規(guī)劃中力求環(huán)境效益、經濟效益達到有機統(tǒng)一，達到小康住宅的標準。（1）擴大集中綠地面積，增強景觀設計意識，充分尊重地形地貌，體現(xiàn)地方文化內涵。院落空間環(huán)境組織及其建筑風貌反映江南文化之特色。（2）以人為核心，一切從居住者的生活行為模式和現(xiàn)代文明居住生活模式為依據，合理組織住宅套型平面，住宅設計達到四明，突出起居廳為主的設計原則。廚、廁設施標準化，集中管井，力求達到居住性、舒適性和安全性的要求。（3）廣泛應用新材料，新產品、新技術，改善居住功能，提高節(jié)能、節(jié)地和節(jié)材的綜合經濟效益和社會效益。（4）加強物業(yè)管理的設施建設，提高物業(yè)管理水平，在規(guī)劃的設計中，提前進入物業(yè)管理，提供菜單式平面設計，便于二次裝飾的實施。（5）考慮小區(qū)管理智能化。 規(guī)劃的原則本規(guī)劃設計以“時代特色和地方性居住環(huán)境”為主題，以二十一世紀初葉的居住水準為目標，積極采用新觀念、新產品和新技術，在兼顧環(huán)境質量和社會經濟效益的同時，力求創(chuàng)造適合地方性的、舒適、安全、優(yōu)美、方便的居住環(huán)境，促進該地區(qū)住房建設的整體發(fā)展。本規(guī)劃思想總結歸納以下三條指導原則：（1）該項目是一個尊重地方文化和塑造社區(qū)文化的宜居住性綜合住宅項目。充分考慮該地區(qū)和周圍環(huán)境特點，圍繞清涼港的水系做整個小區(qū)的景觀視線走廊，建筑風格充分體現(xiàn)時代特色和地域風貌；引導社區(qū)文化的形式，塑造一個有豐富文化內涵的、充滿生機的、并為居民認同的居住社區(qū)。（2）該項目是一個與自然和諧的“綠色”商住小區(qū)；規(guī)劃與住宅設計處理好自然的山水和樹木的關系，注重利用自然資源和條件，將清涼港的水系延伸引入小區(qū)，并減少對生態(tài)影響。重視地方氣候條件和景觀因素。（3）該項目是一個重視人際交流的家園性商住樓；合理組織室外步行和活動場地，進一步提高室外公共設施水平。通過景觀設計為居住都創(chuàng)造宜人的空間環(huán)境，為人際交流提供多樣的空間。 總平面設計建筑與基地的關系：在處理基地與建筑的關系上，首先為保持與城市周邊環(huán)境交通順暢，建筑西面為衡山大道，建筑后退基地紅線5m，減輕城市主干道的壓力，主樓后退8m，高層在衡山大道南面的主入口處退讓出一個商業(yè)廣場，設置了旱地噴泉，創(chuàng)造了豐富的街道景觀，同時也留出足夠的停車位置，滿足現(xiàn)代生活需要。南面后退用地控制線10m，與用地周邊建筑共同圍合成綠地庭園空間，通過花草樹木等的植栽、休閑設施的設計，創(chuàng)造了宜人的居住環(huán)境，同時也形成自身良好的消防環(huán)道。其次，為保證建筑良好的通風、采光環(huán)境，按照衡陽市政府頒布的規(guī)劃行政技術準則，嚴格控制日照間距，以保證戶戶有良好的通風與采光環(huán)境。出入口布局：為使交通流線清晰，方便管理，選擇將公用商業(yè)建筑出入口設于建筑西面衡山大道，形成人流集中的公共廣場空間，住宅人流出入口設在南側，臨清涼港，與商業(yè)廣場相連，與車流出入口完全分隔，形成了秩序分明的入口空間，方便將來住宅樓出入口直接與綠化庭院空間相聯(lián)；地下車庫出入口布置在相對比較寬的東面小巷?；乇泵嬖O4米寬消防通道，盡頭設計回車場，沿路設計部分?草式臨時停車位，基地四周設計4個室外消防栓，建筑東、南、西面均可作為消防登高面。第六章 供配電 用電指標（1）普通單元住宅用電指標6KW/戶；（2）公共建筑用電指標60KW/戶；（3）規(guī)劃1個10KV箱式變電站，變電站裝機容量為500KVA。 變配電系統(tǒng)由城市主干道引入10KV高壓電源（雙路獨立）電纜埋設至變電站，由變電站至各棟住宅樓內配電箱采用直埋方式，電源線為三相五線制，供電系統(tǒng)為T/V－S系統(tǒng)。單元住宅樓采用單相供電。內設二個光端機站，位于公共建筑一層，面積不小于22平方米，城市有線廣播電視光纜管道敷設引到光端機站。由光端機站引出支干線至住宅樓內放大器箱，每個放大器所服務用戶≤60戶。第七章 給排水 給水（1）用水市政給水管網供給，使主干道與市政管線連成環(huán)網，以保證供水安全性。（2）規(guī)劃用水居民：用水人口1352人（338戶，每戶按4人計）　　　用水標準：250升/人日公建：按居民用水量的20%計。綠化：2次/日道路：2次/日未預見用水量管網漏失量按最高日水量的15%計。 排水排水系統(tǒng)采用雨水、污水分流制。污水經沉淀后排入載流干渠到污水處理場處理、排放。雨水利用地形就近排入自然水體。 消防用水消防用量按小區(qū)內消防用水量最大的一棟建筑物計算，室外消火栓用水量為25L/s，室內消火栓用水量為20L/s。室外消防給水管接自市政供水管網，共設兩個引入管，并在小區(qū)內布置成環(huán)狀管網，為滿足多層住宅室內消防用水量和水壓的要求，在小區(qū)中心結合中央水系設置集中消防水池。室外消火栓系統(tǒng)為低壓制，與生活給水系統(tǒng)合用。在室外環(huán)狀給水管網上設置室外消火栓，室外消火栓沿小區(qū)道路均勻布置，并保證室外消火栓之間的間距不大于120m，距建筑物外墻的距離不小于5m，不大于40m，距路邊的距離不大于2m。第八章 節(jié) 能 總則我國建筑用能已超過全國能源消費總量的1/4，并將隨著人民生活水平的提高逐步增加到1/3以上。公共建筑用能數量巨大，浪費嚴重。實施公共建筑節(jié)能，有利于改善公共建筑的熱環(huán)境，提高暖通空調系統(tǒng)的能源利用效率，從根本上扭轉公共建筑用能嚴重浪費的狀況，為實現(xiàn)國家節(jié)約能源和保護環(huán)境的戰(zhàn)略，貫徹有關政策和法規(guī)作出貢獻。目前，我國已經編制了北方嚴寒和寒冷地區(qū)、中部夏熱冬冷地區(qū)和南方夏熱冬暖地區(qū)的居住建筑節(jié)能設計標準，既室內環(huán)境節(jié)能設計計算參數，建筑與建筑熱工設計，采暖、通風和空氣調節(jié)節(jié)能設計等，并已先后發(fā)布實施。以適應節(jié)能工作不斷進展的需要。 總體建筑布局建筑的總體布局決定了建筑的朝向，并與基地的通風和熱環(huán)境狀況密切相關。因此，適應氣候的總體布局是建筑節(jié)能的起點。 疏導基地和建筑群體通風在規(guī)劃設計中，合理、高效地利用自然通風是節(jié)能設計的一個重要手段。衡陽的夏季主導風向為南北向，為減少夏季空調運行時間和保證不使用空調季節(jié)室內的熱舒適性，在群體空間布局上采用前后錯列、斜列、前疏后密等方式以疏導氣流，并使建筑物處于周圍建筑物的氣流漩渦區(qū)以外。 選擇夏季熱輻射強度較低的朝向太陽輻射熱對建筑能耗影響很大，根據太陽高度角方位角的變化規(guī)律，建筑南向夏季可減少太陽輻射得熱，冬季可增加太陽輻射得熱，是最有利的建筑朝向。 創(chuàng)造節(jié)能環(huán)境當前，環(huán)境設計已成為居住區(qū)規(guī)劃設計中重要的一環(huán)。創(chuàng)造對節(jié)能有利的微氣候條件對建筑節(jié)能也非常重要。具體措施有：(1)增加綠化種植面積，考慮地面綠化、屋頂綠化、墻面垂直綠化和陽臺綠化的整體結合，有效調節(jié)環(huán)境溫度。(2)減少硬質鋪地，采用生態(tài)鋪地設計，使場地具有可呼吸的特性。(3)采用高大落葉喬木，遮擋陽光輻射，疏導通風。 單體設計 非空調期技術(1)采用南北通透戶型，并保持適度進深（14米左右）。由于《衡陽市節(jié)能規(guī)范》未對體型系數及窗地比作出限制，可利用這一有利條件，通過建筑物一定的凹凸引導自然通風，爭取更多的開啟通風面。作為建筑平面在實際選擇時是多變的，所考慮的制約因素來自眾多的方面，以室外風流對建筑平面的影響而言，通過對典型平面的討論，在衡陽地區(qū)，建筑物所處氣候區(qū)以夏季防熱為主要目標時，宜采取將建筑復雜平面內的最長線（一般為對角連線）與夏季主導風向相垂直布局，以爭取建筑盡量大的吸風面。(2)南北向房間門窗相互對應，避免氣流轉折，保證水平通風的通暢均勻（見對流窗位置與通風示意圖）。(3)適當擴大陽臺（露臺）空間尺度，有利于房間的遮陽、通風和散熱。 空調期技術(1)。低輻射玻璃（Lowe玻璃），這時可不需再設窗戶外遮陽。但低輻射玻璃同時阻擋了冬季通過玻璃窗進入室內太陽輻射熱，不利于冬季太陽能利用，并且對室內的自然采光有負面影響。(2)設置窗戶外遮陽是減少太陽輻射熱進入室內、降低外窗太陽季通過玻璃窗進入室內太陽輻射熱，不利于冬季太陽能利用，并且對室內的自然采光有負面影響。 表皮節(jié)能措施表皮概念的物質實體同建筑圍護體系是一致的，但它賦予了建筑物有機生命的內容，為圍護體系的設計開啟了新的視野，表皮節(jié)能技術是當前國內外建筑節(jié)能技術研究的重點之一?！豆?jié)能規(guī)范》對圍護結構各部分的傳熱系數和熱惰性指標作出了明確的規(guī)定: 外墻節(jié)能以下列出符合《規(guī)范》要求的幾種外墻材料構造及熱工性能： 屋頂節(jié)能改善屋頂的節(jié)能效果，可以采用聚苯乙烯泡沫塑料等材料做屋頂保溫層，降低屋面K值，造價不會成比例增加，是經濟合理的節(jié)能手段。具體構造層次可設計如下：屋面面層；40厚C20配筋細石混凝土；40厚擠塑泡沫保溫隔熱板；防水層；找平層；找坡層；結構層。 外窗節(jié)能門窗是建筑表皮的重要組成部分，是通風氣流的出入口、建筑的采光口。也是表皮中能耗最大的部分。因此，它是節(jié)能設計的重點之一。外窗節(jié)能應包括如下三個方面：(1)降低外窗的傳熱系數，減少因室內外溫差產生的傳熱。減少外窗的溫差傳熱，應采用熱阻大的玻璃、窗框和窗扇材料以及它們之間能滿足傳熱系數指標要求的良好組合。(2)降低窗玻璃的遮陽系數或窗戶的綜合遮陽系數，減少夏季透過窗戶進入室內的太陽輻射熱。(3)提高外窗的氣密性，減少外窗的空氣滲透量。 立體綠化(1)屋頂綠化：屋頂綠化具有良好的保溫隔熱效果，并能為居住者提供戶外活動和交往的空間。具體構造層次可設計為（由下至上）：●鋼筋混凝土屋面板；●2mm厚SBS改性瀝青防水卷材（或其它防水材料）；?40厚C20細石混凝土內配φ4@200雙向；●50～80厚排水層（Φ