【文章內容簡介】 3 ．加強小區(qū)裝修期間的消防安全管理； 4 ．嚴禁違章燃放煙花爆竹； 5 ．嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品； 6 ．防止電器短路、管煤泄露等引發(fā)火災因素。 1 ．制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實； 2 ．制訂消防事故處理預案，防患于未然； 3 ．建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習； 4 ．定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發(fā)現隱患，及時消除； 5 ．做好消防器材、設備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)； 6 ．制止任何違反消防安全的行為； 7 ．積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識； 8 ．發(fā)生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。 管理措施 報告保安隊長接到火災報警巡邏員發(fā)現火情通知巡邏保安員趕到現場確認火情通知隊員協助通知門崗報119通知隊友協助報告保安隊長物業(yè)部經理疏散人群組織隔離帶關閉電源開關和煤氣點閥報告各級領導用消防器材控制火勢協助消防人員滅火進行滅火做好記錄一般情況特殊情況有人被困組織營救有傷員撥打120消防情況處理流程圖 綠化保潔直接關系到小區(qū)形象及業(yè)主生活居住環(huán)境，也是測定環(huán)境質量的一個重要指標?！?綠化保潔管理方案 』 管理內容 1 ．綠化養(yǎng)護：綠化工應做到管理日?；?、養(yǎng)護科學化。 1）根據氣候，給花木適量澆水； 2）根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土； 3）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對損壞花木及時扶正、整修或補苗； 4）制定預防措施，防治病蟲害； 5）做好惡劣天氣花草樹木的保護工作； 6）定期修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。 2 ．清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、 無破損。 1）小區(qū)道路及公共區(qū)域地面每天保潔二次，隨時清除各類污漬、積水，公共綠化區(qū)域每天 保潔二次； 2）每天9點前收集清理垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏； 3）每周對垃圾桶進行清潔、消毒，每月對垃圾房或收集區(qū)消毒二次； 4）各類公共照明、消防等設施，每月保潔二次； 5）公共設施每天保潔二次，環(huán)衛(wèi)設備、電表箱蓋、大門，扶手、欄桿、臺階每天保潔二 次，共用門、窗每周保潔二次； 6）下水道等排污管道定期清理一次； 7）告示牌、指示牌等每天保潔一次； 8）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）； 9）電梯轎廂每天保潔二次，每日對電梯廳門及轎廂門滑軌進行一次清潔； 10）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。1．建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；2．加強業(yè)務培訓，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導養(yǎng)護；3．落實“三查” （綠化清潔工自查、管理員巡查、項目經理抽查），加強日常監(jiān)督檢查， 按月考核，確保綠化服務滿意率95%、保潔服務滿意率95%；4．強化行為規(guī)范管理，服裝統一、標識齊全、言行文明。 管理措施 房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到小區(qū)的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關系到業(yè)主的生活與居住安全?！?房屋及公共設施設備管理方案 』 管理內容 1．房屋公共部位管理：根據現狀，小區(qū)內房屋可分為已領房、空關房和公共用房。 1）業(yè)主已領房 房屋交付時，及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè) 主檔案； 加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節(jié)嚴重者，提請有關行政管理 部門依法處理； 加強外立面管理，屋頂不得擅自安裝任何設施設備，外墻面不得擅自改變顏色， 戶外不得安裝?；\； 做好房屋公共部位的維護、保養(yǎng)，發(fā)現破損，及時維修，確保房屋的安全、美 觀；裝修結束后，及時進行房屋公共部位的修繕與養(yǎng)護。 2）空關房（含業(yè)主托管房） 管理處應每月通風打掃一次； 對房屋和設施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現問 題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。 3）公共用房 做好公共用房（幼兒園、物業(yè)用房、公共設施用房）的維護、保養(yǎng)，發(fā)現破損，及 時維修，確保房屋的安全、美觀。2 ．設備設施維護 1）公共水電設備設施定期巡查，發(fā)現損壞，及時維修； 2）公共衛(wèi)生設施每周檢查一次； 3）對住戶自用水電設施報修，應按規(guī)定填寫《有償服務聯系單》，確保維修及時率與合 格率。1．加強裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發(fā)現問題及時 制止；2．維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時；3．強化維修人員技術培訓，提高業(yè)務素質；4．建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98%以上，且設回訪制度和記錄；5．實施分線管理，依靠公司總部技術協作，分項做好日、周、月運行狀況記錄，確保房屋及 配套設施完好率達98%以上。 管理措施 是是是否否按預定保養(yǎng)計劃進行被保養(yǎng)設備保養(yǎng)過程中是否需退出服務設備退出服務是否影響住戶日常生活開始工作清潔表面及機內灰塵，潤滑軸承等機件緊固各接線端子檢查是否過熱、有異味，是否有警告工作完成后填寫保養(yǎng)記錄文員存檔是否影響業(yè)主正常使用進行保養(yǎng)檢查原因維修提前通知物管處，知會受影響的住戶按保養(yǎng)程序進行保養(yǎng)否公共設施設備保養(yǎng)工作流程圖 通過有序的管理，確保小區(qū)水系運行正常，有效節(jié)省管理成本?！?水系使用管理方案 』 管理內容 1．定期巡查泵房設施，確保設施設備運行正常；2．定期清潔蓄水池，保持水質潔凈；3．專人管理蓄水池，定時開放。 管理措施 1．測算水系運行成本，結合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定；2．建立設施設備檔案，做好巡檢記錄；3．按規(guī)定操作，發(fā)現異常，及時報修。 通過財務管理，在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業(yè)經濟效益。『 財務管理方案 』 管理內容 1．加強現金收支管理；2．搞好財務核算；3．及時統計物業(yè)維修更新費用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次）；4．做好年度預算和決算工作；5．認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷；6．及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據。 管理措施 1．根據財務法規(guī)政策，制定財務管理制度；2．財務人員持證上崗，規(guī)范操作；3．抓好財務人員業(yè)務培訓，不斷提高業(yè)務素質；4．加強成本控制；5．加強財務監(jiān)督和財務檢查。 導入ISO9000質量體系標準，實施全面質量管理，有助于實現“以人為本”的管理理念，有助于實現決策、計劃與控制、協調的結合，實現既定的質量目標。『 質量管理方案 』1．參照ISO9000質量體系標準要求，制定小區(qū)質量工作計劃；2．實施所制訂的工作計劃和措施；3．對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現和8總結存在問題；4．根據檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。 管理內容 1．抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作，不斷提高質量意識；2．制訂質量責任制，保證質量管理工作落到實處； 3．接受總公司及上級主管部門對小區(qū)管理工作的現場指導；4．配合總公司開展質量體系審核，發(fā)現問題及時糾正，對系統性的問題制定整改方案。 管理措施 接待投訴做投訴記錄輕微投訴重要投訴重大投訴作出承諾作出承諾主管上報總經理上報部門領導上報部門領導召開辦公會議部門領導組織解決總經辦組織解決總經理組織解決歸檔并進行回訪業(yè)主投訴處理流程圖 加強小區(qū)的檔案資料管理，有助于保存小區(qū)的歷史資料，維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯系 ?！?檔案資料管理方案 』 管理內容 1．工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資 料等； 2．業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表和住戶 健康狀況登記表等； 3．財務檔案：逐年形成的小區(qū)財務收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等； 4．文件檔案：有關物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等； 5．管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、 監(jiān)控記錄、榮譽資料等。1．制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行；2．專人管理（由負責內勤的管理員擔任），專室專柜，編目造冊，存放有序，并且尊重業(yè)主 隱私，保守秘密；3．科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；4．逐步實現智能化管理，及時可靠的掌握相關信息，提高物業(yè)管理水平。 管理措施 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質的管理人才和專業(yè)技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工的高質量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。『 人力資源管理方案 』 管理內容 1．按照合理的人才結構，配置各類人才；2．任人唯賢，量材錄用；3．開展業(yè)務培訓，全面提高業(yè)務素質；4．進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。1．制定崗位責任制，做到責、權、利分明； 2．建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性；3．加強思想作風建設，樹立全心全意為業(yè)主服務的觀念和企業(yè)的品牌意識；4．崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合；5．全面考核，做到公開、公平、公正。 管理措施 在小區(qū)倡導做文明業(yè)主，弘揚社會主義精神文明和道德風尚，積極開展豐富多彩的文化娛樂體育活動，有助于加強與業(yè)主的聯系和溝通，有助于實現“以人為本”的管理理念?！?社區(qū)文化建設 』 管理內容 1．重視社區(qū)文化氛圍的營造；2．每年組織業(yè)主文化娛樂不少于四次，以豐富業(yè)主生活，加強業(yè)主之間的溝通聯系；3．開展經常性的健身活動；4．組織業(yè)主參加社會公益活動，加強小區(qū)與外界的聯系。5．根據項目的實際客戶群體，定期舉辦各類主題的沙龍活動。1．擬訂社區(qū)文化建設計劃，經理負責，專人專項管理，日?；顒优c大型活動相結合；2．運用CIS系統（企業(yè)形象識別系統），對社區(qū)文化建設進行整體策劃；3．運用多種形式向業(yè)主宣傳物業(yè)管理知識，使廣大業(yè)主了解并支持物管工作； 4．開展走訪和談心工作，加強與業(yè)主的溝通；5．加強聯絡，搞好協作，充分利用小區(qū)的各項健身設施，積極開展有償專項文娛體育活動， 多渠道籌集活動經費；6 ．創(chuàng)造條件，提供教練指導，使社區(qū)健身活動正規(guī)、健康、內容豐富、形式多樣。 管理措施 六、品牌創(chuàng)新思路與體系建設策略 我司從創(chuàng)建之初，即以高標準、高起點參與市場運作，擁有的良好市場口碑及客戶資源。對東山新天地我司將本著“以服務為己任、以管理為根本、以低碳養(yǎng)生為特色”的經營理念，走物業(yè)管理創(chuàng)新和標準化服務并舉，協議服務和拓展有償服務相結合之路，著重建設標準化流程管理、視覺形象管理、主抓品質品牌效應，提升物業(yè)服務質量，促進地產升值。進行本物業(yè)的形象設計 員工形象設計： 員工工服 工牌設計 行為規(guī)范 禮貌用語 項目形象設計： 小區(qū)項目部名牌設計物業(yè)項目部裝飾設計：物業(yè)服務前臺設計、公司水牌、防撞條、綠化租擺等 小區(qū)電梯廳、電梯轎廂文化等 垃圾桶、公區(qū)標識等 指示牌設計 小區(qū)文化展示、廣告牌設計等 物業(yè)形象設計：辦公形象設計 設備設施標識設計進行企業(yè)文化活動設計 一個企業(yè)的發(fā)展，人才是最大的軟件，人氣是最大的文化，人心是最大的生產力。在企業(yè)內部，我司注重經營員工之心，激發(fā)其熱情，在市場上注重經營客戶之心，搶占其心智資源，建立企業(yè)品牌的美譽度與忠誠度。針對東山新天地設計了系列企業(yè)文化活動，以利于物業(yè)和業(yè)主之間增進感情交流，傳遞物業(yè)文化。 企業(yè)文化快訊（每月一期），網站制作發(fā)布（隨時） 公司服務投訴熱線，項目部設立意見箱 物業(yè)與業(yè)主共建和諧社區(qū)展示專欄（隨時） 健康園地，張貼信息、組織養(yǎng)生健康講座 東山新天地“愛心家園”建設活動 “迎國慶、慶中秋”消夏晚會 感恩節(jié)里話感恩，送賀卡 183