20xx年商業(yè)地產(chǎn)--江南數(shù)碼港營(yíng)銷戰(zhàn)略方案提報(bào)(編輯修改稿)
2025-07-02 17:30 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地下單層停車數(shù)771輛，地下室雙層停車數(shù)265輛；非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)5110輛。（2）設(shè)計(jì)主題：順應(yīng)寫字樓的世界發(fā)展趨勢(shì)，力求在建筑的生態(tài)化、高效智能化、人性化設(shè)計(jì)等方面突出其個(gè)性，力求造型獨(dú)特優(yōu)美、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)介、經(jīng)濟(jì)使用、空間組織高效合理，交通流線順暢便捷。4．項(xiàng)目SWOT分析（1）Strength（優(yōu)勢(shì)）l 項(xiàng)目定位是數(shù)碼生活為主體的高端商務(wù)、休閑、娛樂(lè)綜合體，獨(dú)一無(wú)二l 周圍有存量較大的生活和商務(wù)新區(qū)，未來(lái)的中心商務(wù)區(qū)，市場(chǎng)人氣得以保障l 附近中關(guān)村項(xiàng)目講帶來(lái)未來(lái)的價(jià)值高點(diǎn)且推盤時(shí)間晚于本案，機(jī)會(huì)較好l 秀洲區(qū)門面地帶，杭、蘇、滬、湖交通非常便捷（2）Weakness（劣勢(shì)）l 地段偏離商務(wù)聚集中心；l 周邊生活配套較差；l 消費(fèi)者對(duì)該區(qū)位存在邊緣思維慣性。（3）Opportunity（機(jī)會(huì)）l 嘉興乃至杭州地區(qū)唯一的高端數(shù)碼生活廣場(chǎng)l 項(xiàng)目高度與上海接軌，引領(lǐng)消費(fèi)潮流l 推盤速度快，將成為該區(qū)域的領(lǐng)漲價(jià)值高點(diǎn)（4）threats（威脅）l 中關(guān)村推盤在即，如速度不能超前則成為中關(guān)村附庸l 周邊寫字樓控制率較高，定位不準(zhǔn)則成為雞肋l 嘉興整體寫字樓價(jià)格偏低，較為難以銷售二、目標(biāo)客戶群洞察根據(jù)以往我司對(duì)寫字樓項(xiàng)目的操盤經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，寫字樓的客戶會(huì)有不同的利益要求，根據(jù)這一原則，我們可以將目前市場(chǎng)有需求的大型客戶分為五類：A 地段取向型。例如：“我只選擇中山西路”。B 價(jià)格取向型。例如：“我的預(yù)算是每平米6000元以下”。C 質(zhì)量取向型。例如：“我要求最先進(jìn)最完善的通訊設(shè)施”。D 時(shí)間取向型。例如：“我要在2010年內(nèi)進(jìn)住”。E 品牌取向型。例如：“我只買**品牌的寫字樓”。F 行業(yè)概念引導(dǎo)型。例如：“我只買IT領(lǐng)域的寫字樓”。G 功能選擇型。例如：“我只買多功能的寫字樓”。這個(gè)細(xì)分方案是建立在假定每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)在選擇辦公樓時(shí)，只考慮一個(gè)利益要素的前提下進(jìn)行的，事實(shí)上，客戶會(huì)追求不同的利益組合。例如，地段──價(jià)格取向型、地段──質(zhì)量取向型、地段──時(shí)間取向型、地段──服務(wù)取向型等10種演化類型通過(guò)分析，我們發(fā)現(xiàn)地段因素（區(qū)位優(yōu)勢(shì)）和品牌因素（口碑和實(shí)力）是我們的優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)項(xiàng)，因此我們可以把營(yíng)銷重點(diǎn)放在地段取向型和品牌取向型的細(xì)分市場(chǎng)上。從地段周邊環(huán)境來(lái)看，中山西路路貫穿嘉興老城區(qū)，秀洲工業(yè)園區(qū)周邊工業(yè)企業(yè)聚集。嘉興“十一五”規(guī)劃市區(qū)空間布局原則：秀洲———長(zhǎng)三角中的「金三角」 從品牌因素來(lái)看，集團(tuán)企業(yè)實(shí)力雄厚，在嘉興市的品牌影響力要加大推廣，口碑較好；大幅提升項(xiàng)目形象，拉動(dòng)周邊商業(yè)配套的快速完善，便于實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集，一些相關(guān)的中小企業(yè)及金融服務(wù)機(jī)構(gòu)基于提升企業(yè)形象和便于業(yè)務(wù)往來(lái)的因素而選擇該項(xiàng)目。這樣，本案的客戶定位就清晰了， 本案的定位： ■市政府發(fā)展規(guī)劃的重點(diǎn)核心區(qū)域。■ 未來(lái)嘉興高端商務(wù)領(lǐng)域?！?數(shù)碼范疇的嘉年華?！?大型科技人才孵化基地■ 秀洲———長(zhǎng)三角中的「金三角」三、定位建議思考：從本案的優(yōu)勢(shì)思考：“中山路”地段的雙重性是本案較大的優(yōu)勢(shì)，既占有嘉興主干道的地段，但是又是城市的未來(lái)3年的最中心區(qū)域，但從產(chǎn)業(yè)集聚和辦公形象而言，“中山路”都是不可忽略的一大優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)。從本案目標(biāo)客群的劃定而言，前期政府科技發(fā)展規(guī)劃企業(yè)的產(chǎn)業(yè)集聚辦公已經(jīng)形成了本案寫字樓的產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)，是具有“科技”性質(zhì)辦公寫字樓集群。從產(chǎn)品未來(lái)的優(yōu)化建議而言，做為“中山路”上一座標(biāo)志性的數(shù)碼科技區(qū)域建筑群，集聚了實(shí)力型實(shí)業(yè)辦公，提供優(yōu)于目前寫字樓的配套品質(zhì)是必然而然的。從以上思考，我們得出本案的營(yíng)銷形象定位：中山路生活數(shù)碼新地標(biāo)/中山路潮流生活新形象支持理由：中山路有著繁華的商業(yè)百貨形象，但卻沒有過(guò)鮮明的數(shù)碼科技商務(wù)形象。本項(xiàng)目存在的建成將以精品的品質(zhì)和產(chǎn)業(yè)集聚性的優(yōu)勢(shì)形成這條嘉興標(biāo)志路段的標(biāo)志建筑群。2．產(chǎn)品定位語(yǔ)IT商務(wù)+展貿(mào)式（Soto）辦公，5+數(shù)碼生活+生活/+健康/+形象/+配置/+服務(wù)支持理由：“數(shù)碼展貿(mào)”——在當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，“電子商務(wù)”已經(jīng)涉及了就業(yè)、創(chuàng)業(yè)、購(gòu)物、生活的重要平臺(tái)。因此從推廣定位方位，我們強(qiáng)化本案數(shù)碼和創(chuàng)業(yè)的優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化本案寫字樓中政府、淘寶、兩大紐帶關(guān)系，強(qiáng)化新數(shù)碼的概念從而吸引其他產(chǎn)業(yè)的寫字樓入駐者因?yàn)榭梢韵笳髯约旱膶?shí)力而趨之而來(lái)。同時(shí)針對(duì)秀洲區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)，也是大部分經(jīng)營(yíng)實(shí)業(yè)型的公司?？梢晕淝皝?lái)入駐辦公。“5+品質(zhì)”——甲級(jí)寫字樓有5A標(biāo)準(zhǔn)，我們提出“5+品質(zhì)”是根據(jù)本案寫字樓的優(yōu)勢(shì)特色而言的。+生活——本案雖然并不是嘉興寫字樓首選看好的商務(wù)區(qū)域，但卻是擁有非常大的發(fā)展?jié)摿?，周邊生活區(qū)集聚，生活配套日后非常到位，是非常具有數(shù)碼生活味的寫字樓，加之本案底層的商業(yè)配套，更是解決了
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