【文章內(nèi)容簡介】 市特色創(chuàng)造，運用城市設(shè)計的方法，綜合考慮自然、人文和居民需要，規(guī)劃城市空間環(huán)境，提高城市的環(huán)境質(zhì)量。◆ 經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)社會經(jīng)濟發(fā)展背景、保障條件及現(xiàn)有研究基礎(chǔ)2022 年廣州市市域現(xiàn)狀人口規(guī)模是 1107 萬人， 《廣州城市總體規(guī)劃（20222022 ） 》預(yù)測2022 年廣州市域人口規(guī)模 1225 萬。根據(jù)上述分析，廣州市土地資源承載人口規(guī)模 15001800 萬人，生態(tài)綠地承載人口規(guī)模 2490 萬人，水資源雖然缺乏，但是通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，可承載人口規(guī)模 1400 萬人，廣州市環(huán)境承載能力仍有發(fā)展空間。 　　總體講，廣州市地質(zhì)狀況良好，土地資源、生態(tài)環(huán)境等承載能力基本能滿足發(fā)展需求，但是能源基本主要依賴國內(nèi)外市場，能源安全存在隱患；水資源面臨均衡性和水質(zhì)性缺水的危機等。基礎(chǔ)設(shè)施方面，供電設(shè)施相對滯后，供水設(shè)施基本充足，能源設(shè)施基本滿足需求但是儲備不足，防洪防災(zāi)基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)提高但是體系未完善，缺乏統(tǒng)籌?！　∫虼耍磥韽V州應(yīng)該穩(wěn)抓節(jié)能降耗，必須清楚的認識到降低能耗就是提升競爭力。首先保證水資源的供應(yīng)，不斷挖掘水資源內(nèi)部潛力以及適當(dāng)從外部調(diào)水的努力；再次集約利用土地，中新鎮(zhèn)風(fēng)門坳某地塊可行性研究報告 保護生態(tài)環(huán)境；然后加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大力加強電網(wǎng)建設(shè)，進一步緩解電力供需矛盾；建立能源儲備體系，應(yīng)對突發(fā)事件；進一步理順和明確整體防洪防災(zāi)戰(zhàn)略。結(jié)論：隨著新一輪的城市規(guī)劃的實施，城鎮(zhèn)就業(yè)崗位持續(xù)增加，城鄉(xiāng)人口充分就業(yè)；城鄉(xiāng)居民收入進一步提高，社會保障制度進一步完善，將會給該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來新的機遇。三、廣州市房地產(chǎn)分析(1) 宏觀經(jīng)濟分析1)GDP 增長分析廣州近年生產(chǎn)總值年度統(tǒng)計%%%%%%%%%地 區(qū) 生 產(chǎn) 總 值 (億 元 )地 區(qū) 生 產(chǎn) 總 值 (億 元 )地 區(qū) 生 產(chǎn) 總 值 (億元 ) 9113地 區(qū) 生 產(chǎn) 總 值 (億元 ) 00年01年02年03年04年05年06年07年08年09年10年結(jié)論：近年生產(chǎn)總值大體穩(wěn)步增長，且增長率平穩(wěn)。中新鎮(zhèn)風(fēng)門坳某地塊可行性研究報告 20222022年 國 民 增 長0100020223000400050006000700080009000100002022年 2022年 2022年 2022年 2022年單位\億元 廣 州 市 生 產(chǎn) 總 值 第 一 產(chǎn) 業(yè) 第 二 產(chǎn) 業(yè) 第 三 產(chǎn) 業(yè)結(jié)論：由上表可以看出，近幾年來廣州市的國民經(jīng)濟增長呈上升趨勢，特別是第三產(chǎn)業(yè)所占的比重最大，增速最快。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。2）固定資產(chǎn)投資050000001000000015000000202200002500000030000000%%%%%%全 社 會 固 定 資 產(chǎn) 投 資 額 (萬元 )全 社 會 固 定 資 產(chǎn) 投 資 額 (萬元 )全 社 會 固 定 資 產(chǎn)投 資 額 (萬 元 ) 1E+01E+01E+01E+02E+02E+02E+03E+02E+03E+0全 社 會 固 定 資 產(chǎn)投 資 額 (萬 元 ) 00年01年02年03年04年05年06年07年08年09年10年2022 年，我市固定資產(chǎn)投資率為 %，比上年下降 2 個百分點，為近 10 年的最低位。投資貢獻率相應(yīng)由 2022 年的 %下降至 2022 年的 %。2022 年，全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 %；中新鎮(zhèn)風(fēng)門坳某地塊可行性研究報告 近年來，廣州市固定資產(chǎn)投資增長迅速，基礎(chǔ)設(shè)施進一步完善，這為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。3）旅游增長2022 年接待游客總?cè)藬?shù)達 億人次，據(jù)介紹。同比增長 %接待過夜旅游人數(shù)約 萬人次，同比增長 %旅游業(yè)總收入首次超過 1000 億元，達 億元。旅游資源效益增長明顯，廣州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，進一步促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。4）居民生活水平城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加。2022 年，我市城市居民人均可支配收入 30658 元，同比增長%，其中工資性收入增長 %；農(nóng)村居民人均純收入 12688 元，同比增長 %。財政對民生的支出較快增長。2022 年，我市一般預(yù)算財政支出 億元，同比增長 %。我市繼續(xù)深入貫徹落實“惠民 66 條”、“補充 17 條”措施和“十大民生實事”措施，千方百計惠民生，財政對民生的支出明顯加快。2022 年，廣州財政用于社會保障和就業(yè)、公共安全、醫(yī)療衛(wèi)生的支出分別為 億元、 億元和 億元，同比分別增長 %、%和%。2022年單位:元/人 (yuan/person)項 目 Item 2022 20222022年比2022年增長(%)Growth Rate in 2022over 2022(%)全市居民 Total Households 20227 24818 14 農(nóng)村居民 Rural Households7200 8157 中新鎮(zhèn)風(fēng)門坳某地塊可行性研究報告 居民消費水平該表顯示，全市居民消費水平皆有所提高，城鎮(zhèn)居民的消費水平提高較為明顯，而農(nóng)村同城鎮(zhèn)的增長率基本相近。5）人均可支配收入與房地產(chǎn)發(fā)展人均可支配收入走勢圖：050001000015000202202500030000%%%%%%%%%%城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入(元 )城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入(元 )城 市 居 民 人 均 可支 配 收 入 (元 ) 1396144113381500168818281985224625312761城 市 居 民 人 均 可支 配 收 入 (元 ) %%%%%00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年表：房地產(chǎn)發(fā)展與人均 GDP 關(guān)系緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型發(fā)展特征改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求需求特征8000以上4000～ 80003000～ 4000800～ 3000人均 GDP（美元）減緩發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段快速發(fā)展階段啟動階段發(fā)展階段緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型發(fā)展特征改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求需求特征以上～～～人均（美元）減緩發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段快速發(fā)展階段啟動階段發(fā)展階段09 年廣州市人均 GDP 可支配收入到 元，消費需求以改 城鎮(zhèn)居民 Urban Households22953 28425 14農(nóng)村居民與城鎮(zhèn)居民對比(農(nóng)村居民為1)Ratio of Consumption of Urban Households toRural Households (rural households=1)01:03.01:03.注:本表絕對數(shù)按當(dāng)年價格計算，增長速度按可比價格計算。Note: The level data in this table are calculated at current prices while the growth rates at parable prices.中新鎮(zhèn)風(fēng)門坳某地塊可行性研究報告 善需求為主；綜合來看，廣州市房地產(chǎn)市場正進入平穩(wěn)發(fā)展階段。（2）房地產(chǎn)市場分析1）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析圖：房地產(chǎn)投資額走勢圖%%%%%%%　 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 額 (萬 元 )　 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 額 (萬 元 )　 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投資 額 (萬 元 ) 4E+0 5E+05E+06E+07E+08E+08E+0　 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投資 額 (萬 元 ) %%%%%%%%%00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年07 年房地產(chǎn)投資飛速增長，增長速度達到 %，08 年房地產(chǎn)投資迅速遞減，投資額達到 億元，09 年，廣州房地產(chǎn)投資額達到 億元，同比增長 %。適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求25%15%~25％5%~15%5%~5%5%房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅異?；菊?常正常運行基本正常異常適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求％房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅異?；菊?常正常運行基本正常異常根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展理論，目前廣州市房地產(chǎn)投資增長速度為%，房地產(chǎn)處于基本正常運行狀態(tài)。受 08 年樓市萎靡不振的影響，廣州 09 年上半年土地市場也一片沉寂。隨著樓市的回暖，土地市場也開始熱鬧起來，火熱程度之瘋狂是以往任何一年都無法比擬的。中新鎮(zhèn)風(fēng)門坳某地塊可行性研究報告 據(jù)廣州市財政局最新披露的數(shù)據(jù)顯示，今年的土地出讓金收益超過 425 億元，創(chuàng)下歷史新高，約是 08 年的四倍。土地的熱賣隨之而來的是房價的上漲。根據(jù)市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，早在10 月廣州的住宅成交均價就已破萬元大關(guān)，結(jié)合廣州 11 月發(fā)布的《2022 年度廣東地區(qū)薪酬調(diào)查報告》兩組數(shù)據(jù)計算，廣州市民要三個月不吃不喝才能買得起一平方米房，房價收入比高達 36倍。地理環(huán)境分析：項目北面和東面是農(nóng)工商學(xué)院，南面是規(guī)劃中的學(xué)院南路。本項目西北稍遠方向依次是僑建御溪谷、僑建風(fēng)光小鎮(zhèn)、恒大山水城，以及中新知識城。另外，本項目這個區(qū)位板塊受到中新知識城的輻射效應(yīng)，穗莞深城際軌道、廣惠汕高速鐵路、地鐵 6 號線（蘿崗線） 、地鐵 14 號線、廣河高速等形成強大的立體交通路網(wǎng)。社會環(huán)境分析：城鎮(zhèn)就業(yè)崗位持續(xù)增加，城鄉(xiāng)人口充分就業(yè)；城鄉(xiāng)居民收入進一步提高，社會保障制度進一步完善，確保人民群眾共享發(fā)展成果；城市管理水平全面提高，社會安全和城市形象明顯改善，營造治安良好、安定文明、安居樂業(yè)的社會環(huán)境。以中心鎮(zhèn)帶動外圍地區(qū)發(fā)展，社會主義新農(nóng)村建設(shè)成效顯著，基層組織體系不斷完善，城鄉(xiāng)管理水平全面提高，促進城鄉(xiāng)共同繁榮。經(jīng)濟環(huán)境分析：改變經(jīng)濟發(fā)展方式，節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能，高效利用資源，實現(xiàn)單位資源消耗、能源消耗的顯著下降，提高政府投資的總體效率。2020 年，單位 GDP 能耗將在 2022 年 噸標(biāo)煤/萬元的基礎(chǔ)上，明顯下降?！?022 年，省委、省政府提出：到 2020 年，“把廣州建設(shè)成帶動全省、輻射華南、影響東南亞的現(xiàn)代化大都市”的戰(zhàn)略目標(biāo)。20222020 年，為了實現(xiàn)廣州城市發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，我們提出城市規(guī)劃目標(biāo)為：建設(shè)健康安全、人人享有的新廣州——經(jīng)濟高效、社會和諧、環(huán)境友好、資源節(jié)約、文化昌盛、風(fēng)貌獨特。綜合經(jīng)濟實力在國內(nèi)城市中名列前茅，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整及經(jīng)濟增長方式的根本性轉(zhuǎn)變?nèi)〉妹黠@成效，經(jīng)濟運行的質(zhì)量和效益得到顯著提高。到2020 年全市人均生產(chǎn)總值達 2 萬美元。歷史文化環(huán)境分析：中新鎮(zhèn)風(fēng)門坳某地塊可行性研究報告 尊重歷史文化遺產(chǎn)、繼承并發(fā)揚光大嶺南文化特色的城市文化，發(fā)展現(xiàn)代化文化體育設(shè)施和先進文化作品，形成高品位的都市文化形象，成為古今相承、中西融匯的文化名城。從宏觀、中觀、微觀三個層面深入研究傳統(tǒng)風(fēng)貌保護和城市特色創(chuàng)造，運用城市設(shè)計的方法，綜合考慮自然、人文和居民需要，規(guī)劃城市空間環(huán)境，提高城市的環(huán)境質(zhì)量。政策環(huán)境分析：要進一步加強領(lǐng)導(dǎo),明確目標(biāo)責(zé)任,及時制定實施細則,有效抑制投資投機性需求,增加普通商品住房供給,堅決落實進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施。大規(guī)模實施保障性安居工程,加大投入,完善機制,公平分配,保質(zhì)保量,努力改善群眾房地產(chǎn)住房條件。2）商品房市場分析? 供應(yīng)分析圖：商品房施工面積及竣工面積走勢圖0202240006000800010000%%%%%%%商品房累計施工面積 商品房累計同比增長率商品房累計施工面積 39934271 43094391 44454517 46764931 50775178 8327商品房累計同比增長率 23456789012月度數(shù)據(jù)中新鎮(zhèn)風(fēng)門坳某地塊可行性研究報告 05001000150020222500%%%%%%%%%商品房累計竣工面積商品房累計竣工面積 198 271305 324353 437474 571598 617208 173272商品房累計同比增長率 .09.0209.0309.0409.0509.0609.0709.0809.0909.1009.1109.1210.0210.03這一年來，廣州市商品房供應(yīng)穩(wěn)定增長，09 年第三季度供應(yīng)增長 %，受全國低迷的市場影響，09 年末供應(yīng)增長停滯，10 年 3 月年剛性