【正文】 拓展并優(yōu)化空間布局，初步形成由中心主城區(qū)、南沙副城區(qū)、花都副城區(qū)、蘿崗副城區(qū)、荔城組團(tuán)、街口組團(tuán)組成的“一主三副兩組團(tuán) ”的城市空間布局，同時(shí)不斷完善城市服務(wù)功能，優(yōu)化功能分區(qū)，強(qiáng)化城市六大功能建設(shè)目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)中心、國際都會(huì)、創(chuàng)業(yè)之都、文化名城、生態(tài)城市、和諧社會(huì)?！　〗ㄔO(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型城市。? 城市發(fā)展目標(biāo)城市發(fā)展目標(biāo)　　2022 年，省委、省政府提出：到 2020 年， “把廣州建設(shè)成帶動(dòng)全省、輻射華南、影響東南亞的現(xiàn)代化大都市”的戰(zhàn)略目標(biāo)?！　　鐣?huì)和諧　　城鎮(zhèn)就業(yè)崗位持續(xù)增加，城鄉(xiāng)人口充分就業(yè)；城鄉(xiāng)居民收入進(jìn)一步提高，社會(huì)保障制度進(jìn)一步完善，確保人民群眾共享發(fā)展成果；城市管理水平全面提高，社會(huì)安全和城市形象明顯改善，營造治安良好、安定文明、安居樂業(yè)的社會(huì)環(huán)境。　　——資源節(jié)約　　改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能，高效利用資源，實(shí)現(xiàn)單位資源消耗、能源消耗的顯著下降，提高政府投資的總體效率?！?經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景、保障條件及現(xiàn)有研究基礎(chǔ)2022 年廣州市市域現(xiàn)狀人口規(guī)模是 1107 萬人， 《廣州城市總體規(guī)劃（20222022 ） 》預(yù)測2022 年廣州市域人口規(guī)模 1225 萬?！　∫虼?，未來廣州應(yīng)該穩(wěn)抓節(jié)能降耗，必須清楚的認(rèn)識(shí)到降低能耗就是提升競爭力。中新鎮(zhèn)風(fēng)門坳某地塊可行性研究報(bào)告 20222022年 國 民 增 長0100020223000400050006000700080009000100002022年 2022年 2022年 2022年 2022年單位\億元 廣 州 市 生 產(chǎn) 總 值 投資貢獻(xiàn)率相應(yīng)由 2022 年的 %下降至 2022 年的 %。旅游資源效益增長明顯，廣州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2022 年，我市一般預(yù)算財(cái)政支出 億元，同比增長 %。5）人均可支配收入與房地產(chǎn)發(fā)展人均可支配收入走勢圖：050001000015000202202500030000%%%%%%%%%%城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入(元 )城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入(元 )城 市 居 民 人 均 可支 配 收 入 (元 ) 1396144113381500168818281985224625312761城 市 居 民 人 均 可支 配 收 入 (元 ) %%%%%00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年表：房地產(chǎn)發(fā)展與人均 GDP 關(guān)系緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型發(fā)展特征改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求需求特征8000以上4000～ 80003000～ 4000800～ 3000人均 GDP（美元）減緩發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段快速發(fā)展階段啟動(dòng)階段發(fā)展階段緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型發(fā)展特征改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求需求特征以上～～～人均（美元）減緩發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段快速發(fā)展階段啟動(dòng)階段發(fā)展階段09 年廣州市人均 GDP 可支配收入到 元，消費(fèi)需求以改 城鎮(zhèn)居民 Urban Households22953 28425 14農(nóng)村居民與城鎮(zhèn)居民對(duì)比(農(nóng)村居民為1)Ratio of Consumption of Urban Households toRural Households (rural households=1)01:03.01:03.注:本表絕對(duì)數(shù)按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算，增長速度按可比價(jià)格計(jì)算。受 08 年樓市萎靡不振的影響，廣州 09 年上半年土地市場也一片沉寂。根據(jù)市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，早在10 月廣州的住宅成交均價(jià)就已破萬元大關(guān)，結(jié)合廣州 11 月發(fā)布的《2022 年度廣東地區(qū)薪酬調(diào)查報(bào)告》兩組數(shù)據(jù)計(jì)算，廣州市民要三個(gè)月不吃不喝才能買得起一平方米房，房價(jià)收入比高達(dá) 36倍。社會(huì)環(huán)境分析：城鎮(zhèn)就業(yè)崗位持續(xù)增加，城鄉(xiāng)人口充分就業(yè)；城鄉(xiāng)居民收入進(jìn)一步提高，社會(huì)保障制度進(jìn)一步完善，確保人民群眾共享發(fā)展成果；城市管理水平全面提高，社會(huì)安全和城市形象明顯改善，營造治安良好、安定文明、安居樂業(yè)的社會(huì)環(huán)境?！?022 年，省委、省政府提出：到 2020 年，“把廣州建設(shè)成帶動(dòng)全省、輻射華南、影響東南亞的現(xiàn)代化大都市”的戰(zhàn)略目標(biāo)。歷史文化環(huán)境分析：中新鎮(zhèn)風(fēng)門坳某地塊可行性研究報(bào)告 尊重歷史文化遺產(chǎn)、繼承并發(fā)揚(yáng)光大嶺南文化特色的城市文化，發(fā)展現(xiàn)代化文化體育設(shè)施和先進(jìn)文化作品，形成高品位的都市文化形象，成為古今相承、中西融匯的文化名城。2）商品房市場分析? 供應(yīng)分析圖：商品房施工面積及竣工面積走勢圖0202240006000800010000%%%%%%%商品房累計(jì)施工面積 商品房累計(jì)同比增長率商品房累計(jì)施工面積 39934271 43094391 44454517 46764931 50775178 8327商品房累計(jì)同比增長率 23456789012月度數(shù)據(jù)中新鎮(zhèn)風(fēng)門坳某地塊可行性研究報(bào)告 05001000150020222500%%%%%%%%%商品房累計(jì)竣工面積商品房累計(jì)竣工面積 198 271305 324353 437474 571598 617208 173272商品房累計(jì)同比增長率 .09.0209.0309.0409.0509.0609.0709.0809.0909.1009.1109.1210.0210.03這一年來，廣州市商品房供應(yīng)穩(wěn)定增長，09 年第三季度供應(yīng)增長 %，受全國低迷的市場影響，09 年末供應(yīng)增長停滯，10 年 3 月年剛性需求爆發(fā)，供應(yīng)增長近三倍，施工面積達(dá)到 6851萬平方米；全市竣工面積在 10 年 3 月達(dá)到谷底后，同比上個(gè)季度增長－5%，同比前個(gè)季度增長－20%，但是施工面積卻在不斷攀升。而均價(jià)則大體持平，少數(shù)的波動(dòng)情況也在短時(shí)間內(nèi)回復(fù)正常水平。圖：住宅施工面積及竣工面積走勢圖340035003600370038003900%%%%%%商 品 住 宅 施 工 面 積 （ 萬 平 方米 ）商 品 住 宅 施 工 面 積 （ 萬 平 方米 ）商 品 住 宅 施 工 面積 （ 萬 平 方 米 ） 3643381837763750359536603707商 品 住 宅 施 工 面積 （ 萬 平 方 米 ） %%%%%%00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年0500100015002022250030003500%%%%%%商 品 住 宅 竣 工 面 積 （ 萬 平 方米 ）商 品 住 宅 竣 工 面 積 （ 萬 平 方米 ）商 品 住 宅 竣 工 面積 （ 萬 平 方 米 ） 2966 13171046881 906 675 674 888商 品 住 宅 竣 工 面積 （ 萬 平 方 米 ） %%%%00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年中新鎮(zhèn)風(fēng)門坳某地塊可行性研究報(bào)告 09 年施工面積達(dá)到 3707 萬平方米，減速 %，竣工面積 萬平方米，減速 %。? 住宅價(jià)格走勢圖：住宅價(jià)格走勢圖中新鎮(zhèn)風(fēng)門坳某地塊可行性研究報(bào)告 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022住宅年度成交均價(jià)走勢圖年度住宅2002414 2003388 2004461 2005511 2006631 2007859 2008933 2009934 近年來，廣州房價(jià)穩(wěn)步上漲，09 年均價(jià)為 9, 元/平方米。圖：房價(jià)收入比合理表中新鎮(zhèn)風(fēng)門坳某地塊可行性研究報(bào)告 價(jià) 收 入 比 合 理范 圍 ； 房 地 產(chǎn) 發(fā)展 平 穩(wěn)房 價(jià) 收 入 比 偏低 ， 房 價(jià) 片低 ， 需 求 增 加 房 價(jià) 收 入 比 偏高 ， 房 價(jià) 偏高 ， 需 求 減 少房 價(jià) 收 入 比市 場 供 給市 場 供 給市 場 需 求 市 場 需 求4)其它物業(yè)市場分析? 經(jīng)濟(jì)適用房分析近年來，政府將加大力度投資保障性住房，這對(duì)商品房市場有一定的沖擊性。? 廣州市商品房市場總結(jié)? 廣州市房地產(chǎn)投資穩(wěn)步發(fā)展，其中住宅和辦公樓市場投資增長較為明顯；? 近年來政府土地出讓節(jié)奏減緩，土地市場呈量跌價(jià)升的態(tài)勢；? 09 年，剛性需求爆發(fā)，商品房供應(yīng)和成交都出現(xiàn)大幅增長? 近年來商品住宅均價(jià)持續(xù)上漲，房價(jià)趨高，但仍處于合理范圍內(nèi)，隨著供應(yīng)增加和中新鎮(zhèn)風(fēng)門坳某地塊可行性研究報(bào)告 信貸政策收緊以及限購令的實(shí)施，后市上漲動(dòng)力減弱。相對(duì)于著路程來說，恒福是居住比較理想的一個(gè)樓盤。隨著周邊空置土地的釋放，未來競爭白熱化，未來物業(yè)的發(fā)展趨勢必然走向產(chǎn)品和客戶多樣化、精致、倡導(dǎo)新生活理念的方向。4）增城客戶分析客戶來源：恒大山水城僑建御溪谷中新鎮(zhèn)風(fēng)門坳某地塊可行性研究報(bào)告 主要有增城區(qū)市居民、鄰近縣項(xiàng)目周邊學(xué)校的教師，其次為廣州市及周邊縣城的居民，以及用于投資所用的一些投資者（增城還沒有限購）客戶特點(diǎn)：為改善居住環(huán)境以中層收入階層為主，用以居住以自住為主，投資需求比例上升部分客戶用作投資看中增城的原因：氣候比較好，增城的口號(hào)是“公園中的城市” ，自然環(huán)境較好總體房價(jià)比廣州市區(qū)低生活、交通配套逐漸成熟，鬧中帶靜教師：離學(xué)校近 增城還沒有限購5）商業(yè)調(diào)研6）典型項(xiàng)目分析本案中新鎮(zhèn)風(fēng)門坳某地塊可行性研究報(bào)告 恒大山水城項(xiàng)目背景：位 于 增 城 區(qū) 與 蘿 崗 區(qū) 交 界 處 ， 西 鄰 廣 州 市 開 發(fā) 區(qū) ， 南 依 新 塘 鎮(zhèn) ， 毗 鄰 廣 汕 快 速 、 坪 中 公路 、 新 新 公 路 等 交 通 要 道 路 ， 現(xiàn) 已 融 入 廣 州 一 小 時(shí) 生 活 圈 。圖：恒大山水城規(guī)劃圖分期產(chǎn)品與組合：一期：首期占地約 300 畝，總開發(fā)建筑面積約 52 萬平方米，以精品標(biāo)桿大盤引領(lǐng)涪城宜居未來。恒大山水城以國際標(biāo)準(zhǔn)的 9A 精裝體系打造涪陵精裝生活標(biāo)桿，眾多知名品牌齊聚，材料智能化環(huán)保健康，家裝名牌薈萃，原裝材料全國統(tǒng)一配送保障成品豪宅的國際優(yōu)良品質(zhì)。均價(jià)在 4300 元/㎡。物業(yè)管理費(fèi)為 元/㎡*月。售價(jià)5900 元/㎡起，帶 1600 元/㎡裝修。開 發(fā) 策 略 ：雙拼：首推 55%貨量 118 套，均價(jià)底價(jià)為 6330 元/平方米（視公開發(fā)售前雙拼別墅認(rèn)籌客戶的數(shù)量，而考慮是否全推 214 套雙拼別墅） ；聯(lián)排：78 套全推，均價(jià)底價(jià)為 5801 元/平方米；洋房：按產(chǎn)品綜合質(zhì)素的好、中、差為準(zhǔn)則，總共 9 棟，選取其中 4 棟共 288 套，均價(jià)底價(jià)為 3797 元/平方米。社區(qū)森林覆蓋率超過 70%，擁有長達(dá)三公里的天然私家湖岸線和五大新古典主義皇家園林。項(xiàng)目成交分析：恒大山水城在樓市低迷的情況下，憑借自身的品牌及價(jià)格優(yōu)勢創(chuàng)造了不敗的成交記錄，項(xiàng)目的銷售量一直領(lǐng)先于各大項(xiàng)目。同時(shí)，區(qū)域缺乏整體規(guī)劃，各種配套設(shè)施稀少。俯瞰群落，鳥語花香，青綠綻放，優(yōu)美的水系繚繞，與城市的繁華融入一體，和諧唯美盡收眼底。? 項(xiàng)目位于珠海南屏，緊鄰前山河，占地規(guī)模在 45 萬平米。 圖：啟動(dòng)策略圖，讓人流連忘返。二、設(shè)計(jì)理念：旭日華庭在開發(fā)過程中秉承了旭日企業(yè)以人為本，打造精品的精神理念。小區(qū)主要以兩房，三房為主，南北朝向，并引進(jìn)贈(zèng)送 20—70㎡雙層挑高觀景露臺(tái)設(shè)計(jì)。小區(qū)將水景園林景觀巧妙融入自然，與白藤湖交相輝映，讓您零距離體會(huì)純貴族的水岸生活。六、發(fā)展前景隨著珠海城市西拓，東西雙城發(fā)展策略的不斷發(fā)展之下，交通大動(dòng)脈大提升。項(xiàng)目啟示? 企業(yè)以人為本，打造精品的精神理念? 充分利用周邊有力資源? 選取知名度高的物業(yè)管理公司，從物業(yè)管理這方面入手，抓住客戶。客戶來源：教師、公務(wù)員、周邊生意人、投資者3）住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)主題概念：恒福花園，我們幸福的家建筑設(shè)計(jì)A、建筑風(fēng)格在整體造型上采用新古典式的設(shè)計(jì)手法。形成南低北高、開陽聚氣的空間形態(tài)。四組團(tuán)小區(qū)組團(tuán)花園設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)精致怡人的尺度，具有相對(duì)較好的私密空間，中央庭院則設(shè)計(jì)大氣而舒適，起伏的植被結(jié)合蜿蜒曲折的水系、自然別致的汀步等創(chuàng)造了自然舒適的環(huán)境空間，組團(tuán)花園圍繞中央庭院布置，有“眾星拱月”之式。主臥室更有獨(dú)立的衣帽間，使居住更方便而有條理。特點(diǎn)：同樣人性化的入戶花園，客廳與大陽臺(tái)相接，采光充足，廚房餐廳均與陽臺(tái)相接，更好的排除飲食所帶來的污染，保持室內(nèi)空氣清新。園林設(shè)計(jì)上，采用多種現(xiàn)代園林元素相結(jié)合的方