【正文】 方向已為小區(qū)帶來(lái)了廣闊的前景。為改善居住環(huán)境和投資所用的參照周邊樓盤(pán)客戶定位，根據(jù)本項(xiàng)目屬性，我們的客戶主要定位為：為改善居住生活條件，注重家庭和諧生活以及用于投資的。根據(jù)地勢(shì)與采光通風(fēng)的關(guān)系，住宅全南北向布置，分成三排：南面一排為 6層的底商住宅；中間為 11 層的高層住宅，西側(cè)局部住宅為底商；北面是 1720層的高層住宅，西側(cè)局部住宅為底商。兩帶西邊及南邊商業(yè)帶，結(jié)合西邊城市綠化空間，做成坡形綠化空間，大大的提高了商業(yè)的價(jià)值。各生活區(qū)域均保證充分的活動(dòng)空間，合理地實(shí)現(xiàn)公私分區(qū)，衛(wèi)生間與廚房相鄰，使房?jī)?nèi)干濕分區(qū)。臥室與客廳相隔較遠(yuǎn)，使動(dòng)靜分區(qū)，讓生活休息會(huì)客兩不誤。俯瞰群落，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，青綠綻放，優(yōu)美的水系繚繞，與城市的繁華融入一體，和諧唯美盡收眼底。項(xiàng)目周邊項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目主要以兩房?jī)蓮d和三房?jī)蓮d為主，面積區(qū)間為 80 平方米—130 平方米，而且從客戶訪問(wèn)和市場(chǎng)銷(xiāo)售率來(lái)看，92 平方米的兩房和 120 平方米的三房市場(chǎng)接受率最高。特點(diǎn)：衛(wèi)生間與廚房均與陽(yáng)臺(tái)相聯(lián)，使得濕氣更好的排出，保證室內(nèi)的干爽。C、戶型設(shè)計(jì)：特點(diǎn)：南北對(duì)流，且各個(gè)臥室均保證有良好的采光和通風(fēng)，廚房與花壇陽(yáng)臺(tái)連接，更好的解決了油煙對(duì)室內(nèi)污染的影響問(wèn)題，同時(shí)實(shí)現(xiàn)干濕非區(qū)。商業(yè)空間則在西面和南面沿路布置，有利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的同時(shí)有效隔離道路噪聲對(duì)居住區(qū)的影響。用簡(jiǎn)法的構(gòu)件演繹具有西班牙風(fēng)情的建筑元素，營(yíng)造溫馨怡人的居住空間。（3）項(xiàng)目定位1）整體戰(zhàn)略定位在市場(chǎng)背景下，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和客戶分析，本項(xiàng)目的核心戰(zhàn)略為：環(huán)境制勝、產(chǎn)品護(hù)航以環(huán)境作為激勵(lì)因素，產(chǎn)品為保健因素，滿足目標(biāo)客戶的需求，突出項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)。斗門(mén)區(qū)“一河兩岸”的發(fā)展格局。四、服務(wù)保證旭日華庭由國(guó)際知名物業(yè)管理公司戴德梁行提供專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造人性化的尊貴禮中新鎮(zhèn)風(fēng)門(mén)坳某地塊可行性研究報(bào)告 遇，智能化控制中心 24 小時(shí)全天候封閉式管理，全社區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對(duì)講，停車(chē)管理系統(tǒng)等設(shè)施保證您的安全，并已申辦 “省智能化管理優(yōu)良工程” 。旭日華庭在開(kāi)發(fā)過(guò)程中潛心研究，充分利用周邊有力資源，在寬闊浩渺的白藤湖畔投巨資打造了一個(gè)供業(yè)主使用，休閑娛樂(lè)為一體的全景色湖畔公園，并在小區(qū)東面（東湖湖畔）精心打造了一個(gè)集籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、400 米環(huán)形跑道和健身廣場(chǎng)于一體的健身休閑廣場(chǎng)。在締造旭日華庭的過(guò)程中，延承世界級(jí)湖畔的尊貴氣質(zhì)，大膽采用前沿建筑設(shè)計(jì)理念和全水系水景園林，小區(qū)景觀以水相通，以水相連，小區(qū)景觀星羅棋布，處處雅致。，吸引不少重視教育的客戶置業(yè)中新鎮(zhèn)風(fēng)門(mén)坳某地塊可行性研究報(bào)告 開(kāi)發(fā)商自行整治、修建前山河景觀大道，同時(shí)修建私家路和綠化帶避免城市主干道的噪音污染項(xiàng)目啟示：? 投資 億元建設(shè)容閎學(xué)校以及相關(guān)商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)克服區(qū)域陌生感；? 通過(guò)對(duì)前山河沿河景觀棧道、社區(qū)內(nèi)部園林景觀、以及產(chǎn)品品質(zhì)的打造體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)；? 在一期開(kāi)盤(pán)初期，將教育設(shè)施、1200 米前山河景觀棧道及低密度多層一并展示；? 珠海華發(fā)品牌＝對(duì)品質(zhì)保證和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的承諾。? 項(xiàng)目首期啟動(dòng)低密多層住宅，迎合珠海當(dāng)前中高端客戶不斷追求居住品質(zhì)的需求，通過(guò)對(duì)前山河沿河景觀棧道、社區(qū)內(nèi)部園林景觀、以及產(chǎn)品品質(zhì)的打造體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)。180 米的名店長(zhǎng)廊直通萬(wàn)米購(gòu)物中心，盡情享受生活的便利。中新鎮(zhèn)風(fēng)門(mén)坳某地塊可行性研究報(bào)告 五、項(xiàng)目發(fā)展定位（1）本項(xiàng)目 SWOT 分析優(yōu)勢(shì)（S）? 恒?；▓@地處中新鎮(zhèn)，地緣優(yōu)勢(shì)明顯現(xiàn)在廣州市要打造東部知識(shí)城，地點(diǎn)就在中新鎮(zhèn)。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) ：恒大山水城為低密度住宅區(qū)，擁有優(yōu)美的環(huán)境。恒大山水城采用“9A 精品戰(zhàn)略 ”，全面整合國(guó)內(nèi)外知名品牌技術(shù)優(yōu)勢(shì),與幾十家國(guó)內(nèi)外著名的建筑公司、裝修裝飾公司、家電企業(yè)等組成戰(zhàn)略聯(lián)盟,從規(guī)劃設(shè)計(jì)、主體施工、園林建設(shè)、裝修裝飾及每一種材料設(shè)備的選用,均采用國(guó)內(nèi)外名優(yōu)品牌。項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)分析 ：成本價(jià)開(kāi)售，最低的折扣項(xiàng)目貫徹恒大“開(kāi)盤(pán)必特價(jià)、特價(jià)必升值”的營(yíng)銷(xiāo)策略，以成本價(jià)開(kāi)盤(pán)，并創(chuàng)下毛坯價(jià)“2 字頭”的價(jià)格新低。市場(chǎng)定位：項(xiàng) 目 具 有 豐 富 的 生 態(tài) 資 源 、 交 通 規(guī) 劃 合 理 ， 規(guī) 劃 定 位 為 集 酒 店 、 休 閑 、 健 身 為 一 體 的 超大 型 原 生 態(tài) 山 林 三期：恒大山水城 1 月 15 號(hào)推三期臨湖洋房，主打 82㎡、83㎡的二房；120㎡的三房，128㎡的四房單位，售價(jià) 6950 元/㎡起，帶 1600 元/㎡的裝修，現(xiàn)接受誠(chéng)意登記，可優(yōu)先購(gòu)房。主力戶型為 96㎡100㎡的小三房單位。超高性價(jià)比誰(shuí)與爭(zhēng)鋒，還送價(jià)值 1200 元/㎡精裝，輕輕松松過(guò)上自己夢(mèng)寐以求的奢崇生活。恒大山水城擁有近 1100 平米的國(guó)際風(fēng)情商業(yè)面積、約 1900 平米的雙語(yǔ)幼兒園、5200平米的摩洛哥皇家會(huì)所，國(guó)際級(jí)航母配套，尊享從容生活。 規(guī) 劃 中 的 廣 河 高 速 也 位 于 項(xiàng) 目 的西 北 側(cè) 。而恒?；▓@則可以滿足附近一些剛性要求的客戶的需求。2）項(xiàng)目周邊項(xiàng)目調(diào)研 周邊項(xiàng)目列表：部分項(xiàng)目占地規(guī)模（平方米）建筑面積（平方米）容積率 建筑類(lèi)型本案㎡（合 畝） ，37462 平方米2.6；普通住宅僑建御溪谷 1200 畝 萬(wàn)平米 單棟別墅恒大山水城 408900 平方米546100 平方米 聯(lián)排 雙拼周邊項(xiàng)目位置：中新鎮(zhèn)風(fēng)門(mén)坳某地塊可行性研究報(bào)告 接本案較近的在售項(xiàng)目中，有僑建御溪谷、恒大山水城。四、廣州市增城片區(qū)房地產(chǎn)調(diào)研1）周邊土塊調(diào)研 恒?；▓@地處交通主干道省道 S118 旁邊，離廣州市區(qū)只有三十分鐘路程，交通便利；北至農(nóng)工商學(xué)院，人文氣息濃厚；東至水田、南至園地及林地，接近大自然，感受大自然的清新。? 商業(yè)、辦公樓市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)方面:廣州一手寫(xiě)字樓成交 62 套，共 5857 平方米,表現(xiàn)平穩(wěn)。中新鎮(zhèn)風(fēng)門(mén)坳某地塊可行性研究報(bào)告 表：項(xiàng)目周邊典型項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格項(xiàng)目?jī)r(jià)格 區(qū)域 推出產(chǎn)品去年均價(jià)（元/平方米）目前起價(jià)（元/平方米）增城學(xué)府雅苑增城 普通住宅 待定 6,300匯東國(guó)際花園增城（新塘）普通住宅 待定 8,000保利東江首府增城（新塘）普通住宅 公寓 別墅待定 12,000錦繡新天地增城（新塘）商住樓 8，000 8,500合景譽(yù)山國(guó)際增城（新塘）普通住宅 別墅 商住樓11，000 20,000恒大山水城增城（中新）普通住宅 6，500 7,100僑建御溪谷增城（中新）別墅 15,000 18,000在經(jīng)歷 2022 年漲價(jià)后，2022 年房?jī)r(jià)又上了一個(gè)臺(tái)階，但隨著后市住宅供應(yīng)增加與信貸收緊，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力減弱，但房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)仍然存在。因此，這個(gè)時(shí)候該項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，應(yīng)該大力推出 100M2—140M2這個(gè)區(qū)間的戶型，同時(shí)適當(dāng)推出 60—90 平方米的戶型。結(jié)論：上表顯示，近期樓盤(pán)交易均價(jià)大體平穩(wěn)，而 2022 年 10月 1 日至 2022 年 10 月 20 日為是交易量的高峰期，2022 年 1 月 24日至 2022 年 2 月 15 交易量則為低谷期。由上表可看出，下個(gè)季度商品房供應(yīng)將快速增長(zhǎng)，將出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮。從宏觀、中觀、微觀三個(gè)層面深入研究傳統(tǒng)風(fēng)貌保護(hù)和城市特色創(chuàng)造，運(yùn)用城市設(shè)計(jì)的方法，綜合考慮自然、人文和居民需要，規(guī)劃城市空間環(huán)境，提高城市的環(huán)境質(zhì)量。20222020 年，為了實(shí)現(xiàn)廣州城市發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，我們提出城市規(guī)劃目標(biāo)為：建設(shè)健康安全、人人享有的新廣州——經(jīng)濟(jì)高效、社會(huì)和諧、環(huán)境友好、資源節(jié)約、文化昌盛、風(fēng)貌獨(dú)特。以中心鎮(zhèn)帶動(dòng)外圍地區(qū)發(fā)展，社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)成效顯著，基層組織體系不斷完善，城鄉(xiāng)管理水平全面提高，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同繁榮。地理環(huán)境分析：項(xiàng)目北面和東面是農(nóng)工商學(xué)院，南面是規(guī)劃中的學(xué)院南路。隨著樓市的回暖，土地市場(chǎng)也開(kāi)始熱鬧起來(lái)，火熱程度之瘋狂是以往任何一年都無(wú)法比擬的。Note: The level data in this table are calculated at current prices while the growth rates at parable prices.中新鎮(zhèn)風(fēng)門(mén)坳某地塊可行性研究報(bào)告 善需求為主；綜合來(lái)看，廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。我市繼續(xù)深入貫徹落實(shí)“惠民 66 條”、“補(bǔ)充 17 條”措施和“十大民生實(shí)事”措施，千方百計(jì)惠民生，財(cái)政對(duì)民生的支出明顯加快。4）居民生活水平城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加。2022 年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長(zhǎng) %；中新鎮(zhèn)風(fēng)門(mén)坳某地塊可行性研究報(bào)告 近年來(lái)，廣州市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速，基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，這為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。 第 三 產(chǎn) 業(yè)結(jié)論：由上表可以看出，近幾年來(lái)廣州市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈上升趨勢(shì)，特別是第三產(chǎn)業(yè)所占的比重最大，增速最快。 首先保證水資源的供應(yīng)，不斷挖掘水資源內(nèi)部潛力以及適當(dāng)從外部調(diào)水的努力；再次集約利用土地，中新鎮(zhèn)風(fēng)門(mén)坳某地塊可行性研究報(bào)告 保護(hù)生態(tài)環(huán)境；然后加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大力加強(qiáng)電網(wǎng)建設(shè)，進(jìn)一步緩解電力供需矛盾；建立能源儲(chǔ)備體系，應(yīng)對(duì)突發(fā)事件；進(jìn)一步理順和明確整體防洪防災(zāi)戰(zhàn)略。根據(jù)上述分析，廣州市土地資源承載人口規(guī)模 15001800 萬(wàn)人，生態(tài)綠地承載人口規(guī)模 2490 萬(wàn)人，水資源雖然缺乏，但是通過(guò)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，可承載人口規(guī)模 1400 萬(wàn)人，廣州市環(huán)境承載能力仍有發(fā)展空間。2020 年，單位 GDP 能耗將在 2022 年 噸標(biāo)煤/ 萬(wàn)元的基礎(chǔ)上，明顯下降?！　∫灾行逆?zhèn)帶動(dòng)外圍地區(qū)發(fā)展，社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)成效顯著，基層組織體系不斷完善，城鄉(xiāng)管理水平全面提高，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同繁榮?！　?0222020 年，為了實(shí)現(xiàn)廣州城市發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，我們提出城市規(guī)劃目標(biāo)為：建設(shè)健康安全、人人享有的新廣州——經(jīng)濟(jì)高效、社會(huì)和諧、環(huán)境友好、資源節(jié)約、文化昌盛、風(fēng)貌獨(dú)特。要重視集約和節(jié)約利用建設(shè)用地，合理開(kāi)發(fā)城市地下空間資源，通過(guò)發(fā)展節(jié)水技術(shù)、建設(shè)再生水利用設(shè)施等提高水資源利用效率。完善城市基礎(chǔ)設(shè)施體系。另外本項(xiàng)目這個(gè)區(qū)位板塊受到中新知識(shí)城的輻射效應(yīng)，穗莞深城際軌道、廣惠汕高速鐵路、地鐵 6 號(hào)線（蘿崗線） 、地鐵 14 號(hào)線、廣河高速等形成強(qiáng)大的立體交通路網(wǎng)，區(qū)位板塊的發(fā)展前景相當(dāng)大結(jié)論：項(xiàng)目周邊交通設(shè)施逐步完善，隨著地鐵與高速路的發(fā)展，本項(xiàng)目將真正融入中心城商圈，項(xiàng)目?jī)r(jià)值會(huì)得到巨大的提升。 穗莞深線計(jì)劃 2022 年建成，按每小時(shí) 140 公里設(shè)計(jì)時(shí)速看，市民從增城到廣州只需 20 分鐘，到深圳只需 30 分鐘，到東莞只需 15 分鐘。? 交通狀況分析距離廣州蘿崗 1 公里的路程，而且項(xiàng)目毗鄰廣汕路和鏈接廣園快速的新新大道，這樣優(yōu)越的交通位置，驅(qū)車(chē)去往新塘 30 分鐘以內(nèi)，到廣州天河區(qū)在 50 分鐘以內(nèi)時(shí)間，這樣的價(jià)位定位完全可以吸引到這兩地地的投資客流和首次置業(yè)者。市區(qū)眾山環(huán)抱，一江穿城。二、項(xiàng)目解析與屬性界定（1）項(xiàng)目基本情況占地面積：㎡（合 畝） ，其中規(guī)劃建設(shè)用地面積 37462㎡（合 畝） ，代征規(guī)劃道路及防護(hù)綠地用地面積 ㎡（合 畝） ；項(xiàng)目位置：中新鎮(zhèn)團(tuán)結(jié)村焦冚崗；開(kāi)發(fā)強(qiáng)度：本項(xiàng)目的容積率為 ，計(jì)容積率總建筑面積為 133235 平米（2）項(xiàng)目解析1）從地塊內(nèi)部來(lái)微觀解析本項(xiàng)目◆ 地塊位置項(xiàng)目位于增城市中新鎮(zhèn)風(fēng)光路 18 號(hào)，毗鄰廣汕路和連接廣園快速的新新大道? 驅(qū)車(chē)去往新塘 30 分鐘以內(nèi)，到廣州天河區(qū)在 50 分鐘以內(nèi)時(shí)間，這樣的價(jià)位定位完全可以吸引到這兩地地的投資客流和首次置業(yè)者。＊ 戶型以市場(chǎng)熱銷(xiāo)的兩房?jī)蓮d和三房?jī)蓮d的為主，面積區(qū)間為 80~140 平方米，以滿足各個(gè)層次客戶的需求；結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際地理位置，也可以適量打造一些 60 平方米左右的單身公寓＊ 結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，車(chē)位數(shù)：867 個(gè) 中新鎮(zhèn)風(fēng)門(mén)坳某地塊可行性研究報(bào)告 （3）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范建議1） 按照計(jì)劃施工，施工期間嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)成本；2） 作好項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研和客戶需求調(diào)查；3） 根據(jù)項(xiàng)目資金運(yùn)用情況向銀行融資，保證資金充足；4） 協(xié)調(diào)各方關(guān)系，保證開(kāi)發(fā)進(jìn)度；加強(qiáng)項(xiàng)目自身品質(zhì)，完善和營(yíng)造良好的住宅環(huán)境，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大營(yíng)銷(xiāo)客戶層面，保證銷(xiāo)售速度；5） 未來(lái)物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)必然走向產(chǎn)品和客戶多樣化、精致、倡導(dǎo)新生活理念的方向，產(chǎn)品要細(xì)分市場(chǎng)走差異化道路。境內(nèi)青山綠水，風(fēng)景秀麗。項(xiàng)目定位：發(fā)展以住宅居住功能為主? 周邊配套分析教育配套：中新中學(xué)、中新小學(xué)；醫(yī)療配套：中新鎮(zhèn)人民醫(yī)院；綜合商場(chǎng)：美嘉購(gòu)物廣場(chǎng)；金融配套：中國(guó)銀行、廣州農(nóng)商銀行、廣州農(nóng)行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄 目前該項(xiàng)目的周邊配套設(shè)施還相對(duì)比較不夠完善，但是根據(jù)未來(lái)十年內(nèi)的城市規(guī)劃，蘿崗區(qū)即將成為廣州市發(fā)展的重點(diǎn)，而該項(xiàng)目就在蘿崗區(qū)的附近，發(fā)展?jié)摿艽蟆? 根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)增城境內(nèi)的軌道交通線路將有穗莞深線、軌道交通 13 號(hào)線、軌道交通 16 號(hào)線、廈深鐵路支線、廣深鐵路第四線，各條軌道交通線路匯交增城新塘，新塘將成為廣州東部交通樞紐。現(xiàn)在增城的產(chǎn)業(yè)升級(jí)必將帶給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)新的發(fā)展契機(jī)，也必將為增城房地產(chǎn)帶來(lái)巨大的發(fā)展和升值空間。中新鎮(zhèn)風(fēng)門(mén)坳某地塊可行性研究報(bào)告 2022 年，在現(xiàn)行城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，廣州市將通過(guò)完善綜合交通網(wǎng)絡(luò)、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保護(hù)城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境、