【文章內容簡介】 混凝土 混凝土用量/建筑面積 ≦ m179。/㎡ 7．如經甲方審核的設計成果的建安成本突破甲方提出的成本指標，則按以下原則執(zhí)行： 當實際成果大于限額指標，且范圍不超過3%的，可不予以調整。 當實際成果大于限額指標，且范圍在3%～6%的，乙方在工程實施前20天內完成設計調整，調整內容設計承包方須做經濟性分析及評估，設計調整后需滿足成本限額指標的要求。 當實際成果大于限額指標、且范圍大于6%的，乙方除應在工程實施前20天內完成設計調整，調整內容設計承包方須做經濟性分析及評估，設計調整后需滿足成本限額指標的要求。如最終設計成果不能滿足限額指標的要求，乙方須以書面形式說明原因，并得到甲方認可。 8．甲方可以約請咨詢公司，按現行國家規(guī)范及計量標準對乙方的施工圖進行同模型、同條件的計算復核。咨詢結果如不滿意合同條款中的具體限制，乙方應無條件對施工圖進行優(yōu)化修改。 9．乙方對咨詢公司的計算復核有異議的，應與甲方一起對設計計算有關的原始數據、重要參數、計算書進行認真的研究復核。共同找出問題的原因，乙方并對相應設計進行修改優(yōu)化。 10．直到乙方完成每階段設計任務，包括完成對設計成果的經濟評審，甲方通過經濟評審認為乙方的設計成果達到限額設計及限限額指標的要求后，才按每階段的設計成果付款。 五、甲方設計過程中的成本管理 (一)、甲方設計階段成本控制的具體程序是： 專題調研—設計任務書—方案設計—施工圖任務書—施工圖設計—圖紙會審。 （以上共計六個節(jié)點，其中四個節(jié)點是要求甲方完成的）由于關注點的不同，設計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應該由開發(fā)單位牽頭，由設計單位來實現。在委托設計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調研，如：土方工程、基礎部位、地下室，主體材料，通過考察相關項目、收集最新技術資料，組織專題會等方式，與設計單位共同完成。在確定項目技術方案的同時，確定成本控制目標。 舉例一：xxx項目的基礎設計 專題調研： 項目公司當地考察，發(fā)現當地地質情況較好，多采用筏板基礎。 設計院建議：樁基 經兩種方案比較，筏板基礎比樁基基礎節(jié)省10%，且施工方便，最終確定筏板基礎。 比較的關鍵點：經濟、安全、施工方便 一個經濟、安全、施工方便的基礎方案是基礎方面成本控制的關鍵。 (二)設計管理重點是：提高全員成本意識 （1）部門間密切協作 （2）明確建筑、結構、景觀工程師職責加強對設計公司的管理與協調 （1）合同管理 （2）項目攻關 （3）做好與設計人員的溝通 （4）落實獎懲措施 （5）開展設計公司間的交流與競爭建立管理程序與制度 （1）完善甲方設計標準 （2）堅持設計全過程優(yōu)化 （3）建立專家會議評審制度 （4）內部審核制度化(二)甲方設計技術管理重點是： 建筑方案的選擇 設計前期方案一旦確定，成本大勢也基本確定。結構設計從方案入手可以對項目總成本進行較大優(yōu)化。結構方案的選擇 （1）結構型式的確定 （2）樁基型式的確定結構計算數據的審核結構成本控制的重要環(huán)節(jié)是對技術指標的審核（1）輸入信息的審核 核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地 類別、設防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風壓、地面粗糙程度、各類荷載數值、荷載折減、梁端彎矩調幅系數、放大系數等等是否有誤，有無刻意放大。（2）輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項技術指標是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。 細部做法的控制與審查 對細部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。（1）Ⅲ級鋼的應用 由于Ⅲ級鋼強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在我司一些成本控制較好的項目中廣泛采用（2）合理歸并結構構件 結構平面及構件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。（3）細部大樣做法的規(guī)范 對設計高層項目中構件的細部做法，設計部進行了梳理，有利于施工圖的規(guī)范。（4）結構含鋼量限額 由于建筑產品的非標準型、物業(yè)類型的多樣性，結構的經濟性指標很難同工業(yè)標準化產品一樣采用絕對指標。含鋼量指標不是唯一的經濟性指標，如果過分單一強調含鋼量，存在降低結構質量的風險，并對體型規(guī)則要求過高，易影響其內部功能布局及外立面的美觀，難以保證產品的較高品質。建議在市場調研的基礎上做出合理可行的含鋼量目標。成本優(yōu)化與設計合理周期的確定 結構成本監(jiān)控過程的分階段控制要求設計周期尤其是擴初、施工圖設計周期科學合理。只有這樣，才能有充分的時間進行多方案的比較，才能保證設計成果準確、安全、經濟。房地產的開發(fā)模式應該有一個新的改革。(三).甲方設計管理流程是：一般的設計程序包括：方案設計、擴初階段、施工圖階段。由于發(fā)展商最初的定位不明確，導致擺動比較大，很多時候擴初圖和施工圖已經出來了，回頭還要改動設計方案。另外，一邊施工一邊設計的現象存在，這種現象實際上導致設計周期延長。為什么品牌開發(fā)企業(yè)注重先進的開發(fā)管理模式，那些以文化牌善長的地產品牌，專業(yè)化、規(guī)?；难邪l(fā)團隊具備更強大和成熟的開發(fā)經驗。xx上市公司的產品開發(fā)模式：具體產品注重概念創(chuàng)新，對土地價值的識別和挖掘，規(guī)劃設計具備超前性，以“物業(yè)管理”為突破點并形成了超前的物業(yè)管理模式，住宅標準化與產品創(chuàng)新的成功結合，全程品質管理●該上市公司的開發(fā)理念特點：專業(yè)化、細節(jié)化、注重研發(fā)能力，以人文、城市文脈和產品創(chuàng)新并重，支持品牌提升，開發(fā)檔次屬于具較高性價比的中高社區(qū)?！衿淇傄?guī)特點：1．善于借用城市文脈的元素與成熟生活藍本的嫁接，形成度身定做的概念規(guī)劃，2．布局以街區(qū)式圍合為主線，注重街道特色的組團設計，3．設計以體現親和性，家的感覺和運用城市規(guī)劃手法，突出文化氛圍 ●其建筑產品特點：1．建筑風格更多引入現代風格的元素，基本也以歐式風格為主線，但氛圍較濃、運用歐式風情生活基本是強項，2．建筑形態(tài)以多層為主線，小高層為輔不多見，且層數不高，風格以文化生活藍本為主，3．局部架空層使用較多，宅前花園和退臺方式綠化空間運用較多4．戶型設計研發(fā)力較強，戶型設計新穎、創(chuàng)新功能多，5．戶型的觀景性，通透性更強●其園林景觀環(huán)境特點：1．以城市文脈的其它人文景觀作為景觀規(guī)劃的核心，將景觀環(huán)境也賦于文化主題，2．建筑景觀重社區(qū)，情趣街道的建筑景觀與環(huán)境融合，3．廣場景觀分級又匯合，強調景觀的和諧性，均衡性，參與性，4．景觀環(huán)境強調的層次，使建筑物從景觀環(huán)境中“生長”出來，5．街區(qū)式圍合，組團景觀空間強調由組團景觀到庭院的半私密到私密的過渡●客戶服務管理是該上市公司的品牌核心合理在科學、準確的分析基礎上，充分發(fā)掘成本管理空間，在有效的成本前置中，使成本支出能提升客戶價值、帶來經濟收益，控制、減少無效成本的發(fā)生。有序通過精細化的成本管理，用準確的數據提供決策依據，使可研成本測算、目標成本、動態(tài)成本與結算成本相互印證并大體一致，公司對成本的發(fā)生具有較強的事前控制能力。到位設計管理部的全員成本意識的推動性很強，是實現公司經營計劃的保證者,設計工作貫穿項目始終，其規(guī)范化運作成為相關業(yè)務部門工作的隱形管理者,是項目成本總體控制的先驅組織者和最終成本效果的責任者之一。(四).一般房地產公司〔中等開發(fā)規(guī)模的項目公司〕的設計管理流程 ：設計概念與模型確定設計專題研究與會審0、顧問公司全程參與設計方案自審與修正設計方案提交設計方案審驗設計方案修改設計方案細化與確定1施工圖設計1施工配合1效果評估合同談判、合同簽定設計人員深入了解項目和當地市場設計概念研討與意見征集、甲方規(guī)劃設計(五).案例分析XX地產公司設計部日常工作中主要事項及存在問題：1. 公司內部部門間工作協調1. 辦理前期手續(xù)中的設計配合前期部/計劃部 ? 人防面積的計算核實 （人防標準的溝通、協商） ? 消防手續(xù)（審批）中的國家規(guī)范條文等解釋 （設計院修改） ? 施工圖審圖處/審報表/回復意見 ? 房產局 可售商品房（住宅、商鋪）面積核定、公攤等 ? 建委 墻改 節(jié)能 遮陽 ? 規(guī)劃局 （規(guī)劃院）各類總圖 方案文本 /及變更 指標? 用地紅線及規(guī)劃要點 專家咨詢及審批手續(xù) 領證2. 工程部施工過程中的設計支撐與協調工程部 ? 圖紙交底 會審 及設計變更 ? 現場測繪 定位放線的核準 ? 設計院結構等專業(yè)工程師及時到現場解決技術問題 ? 品質監(jiān)控/如景觀、外立面等裝飾用材效果把控 ? 各類綜合專業(yè)管線（網）的施工中技術配合 ? 工程質量 客戶投訴（維修）? 竣工驗收 竣工圖紙3. 成本 合約 物資采購成本部（與專業(yè)咨詢機構共同完成）工程量清單和標底編制中發(fā)現的圖紙問題及時督促設計院回復（補簽、修改等）各類設計合同的及時簽訂 （合約中費用、標準、進度、要求等說明）相關招標文件中技術參投 （標準、要求等）準確提供建材設備選用的標準和圖紙資料工作中扯皮、拖延問題 協調4. 營銷 策劃銷售部? 產品建議書—規(guī)劃設計任務書（招標等） 項目定位 目標客戶定位? 銷售資料 銷售合同中的貼圖核準 交房標準的技術部分? 銷售代理合同（置業(yè)顧問） 專業(yè)知識培訓 產品研討 技術專家節(jié)點交流如開盤產品解析會? 核準圖—施工圖—規(guī)劃總圖（正式批復） 景觀方案的參與銷售買點? 銷售用模型制作中的技術指導? 樓書 套型圖的設計把關? 客戶咨詢中相關技術問題的答疑? 從市場需求動態(tài)中提出適時適度的方案/擴初設計/施工圖變更 （時效性）? 戶型平面圖的深度研究與細節(jié)把控? 景觀（觀賞、參與）生態(tài)及功能 銷售買賣提煉2. 設計簽紙問題出現的原因（表—里）1. 質量、職責（工程、設計）2. 工作界面/流程/制度/人力資源素質/合理的設計周期3. 設計部的人員 穩(wěn)定性 工作經驗 審圖技巧 （工作態(tài)度、責任心）4. 部門之間的協調、配合 （成本/工程/營銷/前期）5. 外部合作單位的圖審/會簽/交底 質量（問題） 質量 責任認定 獎罰分明 如設計院/施工單位/監(jiān)理公司/甲方各司其職6. 薪酬（設計部專業(yè)技術人員標準較高）/心態(tài)不平衡（工程部專業(yè)技術人員標準較低）/出現推諉、扯皮現象7. 工作界面問題多，如多部門重復找設計院 （多頭—無頭管理）麻煩大8. 審圖時間 泛審/詳審，內審/外審不及時9. 設計變更/統一的管理制度/合同，制度約束/降低風險10. 限額設計/控制好每平米鋼筋/混凝土/ 砌體的含量，門窗交付標準及最合適的窗墻比11. 報批報建/手續(xù) 如：圖審—報告—回復 （一個部門的自始至終的跟蹤）12. 工程設備/材料的提前預控、適時提供技術參投和圖紙 如電梯＃道等標準圖 （合約、工程、營銷）13. 產品研發(fā) 如節(jié)能保溫/防水 外立面用材 產品和部品等深度研究 14. 設計部經理不能光是自己水平 要把部門的員工都調動起來 發(fā)揮部門員工的積極性 用人—謀事—做好事15. 部門之間，部門內部多溝通 觸一發(fā)，動全身；需要集思廣益，一處修改—聯動各處—口說無憑，簽字存檔16. 穩(wěn)重 沉著 克服隨意性/前期部報建中的反復性較多，難免發(fā)牢騷、埋怨17. 舊圖—新圖 改簽 設計流程/設計改圖—變更/設計 會審/會簽制18. 設計標準/流程 全部參照照搬xxxxx項目有問題—如何創(chuàng)新？ 因地制宜想辦法， 如供暖設計xxxx項目已錯的，忌照搬 取其精華 去其不足 氣候條件 生活習慣 (如xxxx項目大規(guī)模管網 各自為政 無人綜合 無供熱地暖等 )缺總圖專業(yè)匯總 —現場會亂 各個擊破—整合專業(yè)公司的壟斷設計 19. 合約、成本對設計工作的制約大 角色定位糊涂 是否代表集團利益 合約、成本與集團溝通聯系 信息的準確性 20. 設計成果—報建—消防 前期時間滯后嚴重 擴初設計完成后一定要先報消防、人防確認方案， 設計成果—出圖和確認晚 前期報建必將更滯后 3. 有序的品質控制流程和制度制度化 標準化 系統化1. 設計質量的評價標準 細節(jié)上嚴格把關 如梁柱的位置、空調機位的安排、管線走向的布置、每一平方米面積的實際效率2. 開發(fā)產品的參與者素質和技術水平參差不齊 設計（眼光 見地 經驗）/施工（圍標、總、分包和違規(guī)操作）/工程監(jiān)理不成熟，責任心缺失/甲方（責任 素質）/質監(jiān)站外部監(jiān)督不力 抽查馬虎4. 設計問題：趕工期 輕質量 各專業(yè)圖紙矛盾多 細部設計缺失 圖紙審核關 多方面、多專業(yè)人員參與 獎罰措施到人頭1. 按照規(guī)范進行技術性審查 另要充分考慮購房者實際居住、使用的功能需要 細節(jié)處理：特別是結構設計和平面布置的協調性2. 房企：專門的品質控制機構 套房好各種資源 制定嚴格統一的系統化質量標準和管理體系 負責設計、施工、驗收交付、客戶服務等各環(huán)節(jié)的全面質量監(jiān)督、檢查和管理3. 施工過程的質量保證 精細化管理 5. xx公司設計部1. 現有人員無一人來過xxxxx項目學習、考察過2. 兩名員工（水暖、電器專業(yè)） 兩名新員工（建/結）尚在試用期未轉正 人手少 磨合中 最忙的階段缺人手 新人試用期3. 工作量 工作強度/配合