【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”。因?yàn)榉课菅a(bǔ)償方式相當(dāng)于房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付貨幣補(bǔ)償資金，然后被拆遷戶再用這筆貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房屋，因此應(yīng)按公允價(jià)值或同期同類房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的土地成本中。也就是說(shuō)：回遷房和其他的商品房一樣，成本也分為兩個(gè)方面建筑成本等以房換地按房屋公允價(jià)值計(jì)算的土地成本，注意這里以房換地要按公允價(jià)值計(jì)算。 會(huì)計(jì)的規(guī)定： 以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出 ，適用上述《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計(jì)未來(lái)能帶來(lái)更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量。企業(yè)所得稅方面可以該資產(chǎn)的公允價(jià)值為計(jì)稅基礎(chǔ) 。 所得稅實(shí)施條例第66條（3)的規(guī)定：通過(guò)捐贈(zèng)、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無(wú)形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ) 例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場(chǎng)售價(jià)8000元，土地成本(土地出讓金)2億元，建筑施工等其他開(kāi)發(fā)成本1億元，總可售面積8萬(wàn)平米。第1：支付建筑施工等其他開(kāi)發(fā)成本1億元第拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出：5000*8000=4000萬(wàn)元 （注意：這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不是拆遷戶5000平米的，而是整個(gè)樓盤(pán)的，拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出要按總可售面積計(jì)算分?jǐn)?。?視同銷售收入： 5000*8000=4000萬(wàn)元第單位可售面積計(jì)稅成本=（土地2億+土地4000萬(wàn)+建筑1億）/80000平米=4250/平米第視同銷售成本=4250*5000=2125萬(wàn)元， 視同銷售所得=40002125=1875萬(wàn)元 (五)以土地使用權(quán)投資入股方式 取得土地成本的確定 以土地使用權(quán)投資入股，節(jié)省稅負(fù)的有限，只按財(cái)稅【2002】191號(hào)文件規(guī)定省略了營(yíng)業(yè)稅，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2008]828號(hào))文件規(guī)定，凡是資產(chǎn)所有權(quán)屬發(fā)生改變的應(yīng)按規(guī)定視同銷售確認(rèn)收入。因此對(duì)外投資的土地，對(duì)于投資的法人企業(yè)應(yīng)當(dāng)視同銷售，對(duì)外投資的土地按照公允價(jià)值確認(rèn)視同銷售收入，對(duì)其計(jì)稅基礎(chǔ)確認(rèn)視同銷售成本，差額調(diào)增應(yīng)納稅所得額；對(duì)于接受土地使用權(quán)投資入股法人企業(yè)的好處是投資的溢價(jià)可以作為土地成本在企業(yè)所得稅前扣除。 (六)以合作建房方式取得土地成本的確定 合作建房主要有兩種方式第一種方式：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)，合作建房，然后分房子。此種合作建房，必須是聯(lián)合立項(xiàng)，或者乙方立項(xiàng)。 在分配產(chǎn)品環(huán)節(jié)確認(rèn)成本（該項(xiàng)土地） 國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)　第三十一條規(guī)定： 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：　　企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：　　換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。這里主要是考慮收入與成本的配比 【案例1】A公司與甲房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，將其名下100畝土地（按評(píng)估價(jià)每畝100萬(wàn)元，總價(jià)10000萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓）用于與甲房地產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)，待項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，分得該項(xiàng)目30000平方米房屋，房地產(chǎn)公司取得該項(xiàng)土地時(shí)支付各項(xiàng)稅費(fèi)500萬(wàn)元元，分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，房屋的單位成本價(jià)為每平方米3000元，公允價(jià)值為每平方米5500元。計(jì)算該項(xiàng)土地的成本。 該土地的成本＝550030000＋500＝17000萬(wàn)元 注意 （1）不能按照土地轉(zhuǎn)讓價(jià)作為成本； （2）不能按照開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本價(jià)作為成本。 在接受土地環(huán)節(jié)確認(rèn)成本（其他土地） 換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 這樣規(guī)定主要是考慮換出的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品并非在該土地上建造的，可能會(huì)存在換入土地使用權(quán)的同時(shí)就交付開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的情況，二者可能是同步的。 【案例2】A公司與甲房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，用其名下50畝土地（按評(píng)估價(jià)每畝100萬(wàn)元，總價(jià)5000萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓）換取甲房地產(chǎn)公司名下一處房產(chǎn)。交換業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，被交換房產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)值為6000萬(wàn)元。在土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，房屋開(kāi)發(fā)公司支付相關(guān)稅費(fèi)200萬(wàn)元。 該土地的成本＝6000＋200＝6200萬(wàn)元。 注意： （1）以上兩種情況，都是以換出產(chǎn)品的公允價(jià)值加上取得土地時(shí)的相關(guān)稅費(fèi)為土地成本價(jià)； （2）不同的是，成本確認(rèn)時(shí)間不同，前者是在分配產(chǎn)品環(huán)節(jié)，后者是在接受土地環(huán)節(jié)。第二種方式：甲方擁有土地，也擁有開(kāi)發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。操作模式：（1）以甲方為主體開(kāi)發(fā)，實(shí)際由乙方運(yùn)作。（2）乙方將資金投入到甲方。（3）乙方代替甲方的名義賣(mài)房子。 國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文對(duì)于未成立項(xiàng)目公司的只要在合同中約定不在企業(yè)所得稅前分配就不作為土地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)，而對(duì)于是否收取固定利潤(rùn)或費(fèi)用則不作規(guī)定性限制。 (1)分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：　　(一)凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方(即合作、合資方，下同)分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理?！　?在分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的情況下，如果“分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 計(jì)稅成本與其投資額之間的差額”為正數(shù)，調(diào)減應(yīng)納稅所得額； 負(fù)數(shù)，調(diào)增應(yīng)納稅所得額。 【案例】B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與A公司合作（合資）開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，合同約定投資各方分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，A公司投資額為800萬(wàn)元，該項(xiàng)目于2010年12月完工，按約定A公司分得銷售成本為1000萬(wàn)元的房屋，問(wèn)B如何進(jìn)行企業(yè)所得稅處理？假如未結(jié)算計(jì)稅成本分得房屋又應(yīng)如何進(jìn)行企業(yè)所得稅處理？ 不需要做分錄 在已結(jié)算計(jì)稅成本的情況下： 計(jì)稅成本與投資額的差額＝1000－800＝200萬(wàn)，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額200萬(wàn)元。 如果投資額為1800萬(wàn)，銷售成本為1000萬(wàn)元，計(jì)稅成本與投資額的差額＝ 1000－1800＝ 800萬(wàn)，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額800萬(wàn)元。 為什么負(fù)數(shù)，調(diào)增800萬(wàn)？ 如果投資額為1800萬(wàn)，銷售成本為1000萬(wàn)元，負(fù)數(shù)，調(diào)增800萬(wàn)： 之所以這樣規(guī)定，主要是為規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)將售房款以接受投資的名義規(guī)避納稅。 視同銷售收入不等于應(yīng)納稅所得額 在未結(jié)算計(jì)稅成本的情況下：將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 應(yīng)將投資額800萬(wàn)按規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算調(diào)整應(yīng)納稅所得額。 注意，不是800萬(wàn)全額調(diào)增， 800萬(wàn)只是視同銷售收入，不是應(yīng)納稅所得額， 只調(diào)增800*15%=120萬(wàn) （ 2）約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的 凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:　　企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出?！　⊥顿Y方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 雖然沒(méi)有成立法人公司，但是如果協(xié)議中規(guī)定分配利潤(rùn)的，還是要視同股息紅利所得，是免稅的，對(duì)于投資方比 較有利。 假設(shè)，B企業(yè)投資A企業(yè)5000萬(wàn)元，2年后分的利潤(rùn)6000萬(wàn)元。獲利1千萬(wàn)(七)以分立方式取得土地成本的確定財(cái)稅[2009]59號(hào)同時(shí)符合下列條件的，適用特殊性稅務(wù)處理，除此以外按一般稅務(wù)處理：(一)具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。(二)被收購(gòu)、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的比例。(三)企業(yè)重組后的連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來(lái)的實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。(四)重組交易對(duì)價(jià)中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例。(五)企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。 財(cái)稅[2009]59號(hào)（五）企業(yè)分立， 被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變?cè)瓉?lái)的實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規(guī)定處理：　　 ，以被分立企業(yè)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。　　 。　　 ，由分立企業(yè)繼續(xù)彌補(bǔ)。在這里，要特別強(qiáng)調(diào)按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)才可以享受特殊重組。以分立方式取得土地成本，如果符合特殊性稅務(wù)處理的條件，并且已經(jīng)去稅務(wù)部門(mén)備案的，可以用原被分立企業(yè)的計(jì)稅基礎(chǔ)入帳；如果只符合一般性稅務(wù)處理的條件，清算后可以按公允價(jià)值入帳。(八)以合并方式取得土地成本的確定財(cái)稅[2009]59號(hào)同時(shí)符合下列條件的，適用特殊性稅務(wù)處理，除此以外按一般稅務(wù)處理：(一)具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。(二)被收購(gòu)、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的比例。(三)企業(yè)重組后的連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來(lái)的實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。(四)重組交易對(duì)價(jià)中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例。(五)企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。以合并方式取得土地成本，如果符合特殊性稅務(wù)處理的條件，并且已經(jīng)去稅務(wù)部門(mén)備案的，可以用持有的被合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)確定；如果只符合一般性稅務(wù)處理的條件，清算后可以按公允價(jià)值入帳。 (九)以劃撥方式取得土地成本的確定目前，在稅收上沒(méi)有無(wú)償劃撥的概念。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2008]828號(hào))文件規(guī)定，凡是資產(chǎn)所有權(quán)屬發(fā)生改變的應(yīng)按規(guī)定視同銷售確認(rèn)收入。因此無(wú)償劃撥的土地，對(duì)于劃出土地的法人企業(yè)應(yīng)當(dāng)視同銷售，對(duì)劃撥的土地按照公允價(jià)值確認(rèn)視同銷售收入，對(duì)其計(jì)稅基礎(chǔ)確認(rèn)視同銷售成本，差額調(diào)增應(yīng)納稅所得額；根據(jù)稅法及條例規(guī)定，企業(yè)接受的來(lái)自其他企業(yè)、組織或者個(gè)人無(wú)償給予的貨幣性資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)屬于捐贈(zèng)收入應(yīng)確認(rèn)所得。因此對(duì)于無(wú)償接受劃撥土地的法人企業(yè)，應(yīng)作為接受捐贈(zèng)處理，按照公允價(jià)值計(jì)入應(yīng)納稅所得額，同時(shí)以公允價(jià)值入賬。無(wú)論采取哪種方式，取得土地后，如果分期開(kāi)發(fā)的，要注意期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 如一項(xiàng)目，土地面積為10000M2，分三期開(kāi)發(fā)，一期基座占地為2500M2，二期基座占地為3000M2，三期占地為1800M2。土地成本為8000萬(wàn)元，如何分配土地成本？ 國(guó)稅發(fā)[2009] 31號(hào)文第二十九條的規(guī)定 ， 應(yīng)該這樣理解：應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用包括兩部分，一部分是屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象； 另一部分是共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象。 2500＋3000＋1800＝7300，各期開(kāi)發(fā)面積對(duì)應(yīng)的成本屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，可以直接計(jì)入成本對(duì)象； 10000－7300＝2700，這部分面積對(duì)應(yīng)的成本屬于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按三期面積比例配比分入各期成本中去。共同成本按面積配比分入第一期的比例是2500247。7300＝%共同成本按面積配比分入第二期的比例是3000247。7300＝%共同成本按面積配比分入第三期的比例是1800247。7300＝%則計(jì)入第一期的成本應(yīng)是8000（2500＋2700%）/10000＝2740計(jì)入第二期的成本應(yīng)是8000（3000＋2700%）/10000＝3288計(jì)入第三期的成本應(yīng)是8000（1800＋2700%）/10000＝1972　 二、前期工程費(fèi)。 指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。 注意：境外的設(shè)計(jì)費(fèi)要代扣營(yíng)業(yè)稅。 《新?tīng)I(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則 》第四條規(guī)定： 　條例第一條所稱在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下簡(jiǎn)稱境內(nèi)）提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指：　?。ㄒ唬┨峁┗蛘呓邮軛l例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個(gè)人在境內(nèi)；　　如果設(shè)計(jì)行為全部發(fā)生在境外，則不需要在中國(guó)繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅條例第七條規(guī)定： 企業(yè)所得稅法第三條所稱來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的所得，按照以下原則確定：（二）提供勞務(wù)所得，按照勞務(wù)發(fā)生地確定如果設(shè)計(jì)行為要來(lái)華提供服務(wù)的 ， 要分清境內(nèi)勞務(wù)與境外勞務(wù)財(cái)