房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳16個疑難問題解析(編輯修改稿)
2024-09-01 07:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 稅申報的營業(yè)稅金及附加但未實際繳納是否可以稅前扣除？ 不可以，必須按實際繳納金額扣除。問題：房開企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品預繳的營業(yè)稅及土地增值稅，在所得稅清繳時如何扣除？ 第一種在預繳營業(yè)稅及土地增值稅的當年扣除，也就是按預收房款乘以預計毛利率計算出毛利額后，可以扣除預繳營業(yè)稅及土地增值稅等，計算當年的所得額。 第二種 不在預繳營業(yè)稅及土地增值稅的當年扣除，而是在產(chǎn)品完工后，預收房款結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的那年稅前扣除。 上述哪種方式是正確的理解？ 國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)局人，第一種理解是正確的。六、政府返還土地出讓金和返還稅收的處理土地出讓金返還的會計處理 企業(yè)按照招拍掛確定金額全額繳納的土地出讓金已經(jīng)取得了全額票據(jù)，計入土地受讓成本。而后政府給予返還款一般應(yīng)確認為政府補助的性質(zhì)。 與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助，應(yīng)當確認為遞延收益，并在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，計入當期收益。 與收益相關(guān)的政府補助。（一）用于補償企業(yè)以后期間的相關(guān)費用或損失，確認為遞延收益，并在確認相關(guān)費用的期間，計入當期損益。 （二）用于補償企業(yè)已發(fā)生的相關(guān)費用或損失的，直接計入當期損益?，F(xiàn)實中，一般直接計入當期損益。財稅[2011]70：專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理 企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入（5年內(nèi)不征稅，5年后再計入應(yīng)納稅所得額），在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；（二）財政部門或其他撥付資金的政府付部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；（三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。問：A企業(yè)購買土地，國土局掛牌價100萬元并按照100萬元開票給企業(yè)，企業(yè)按照與政府簽訂的協(xié)議繳納40萬元，另外60萬元的補貼由地方政府與國土局結(jié)算，不撥付給企業(yè)。企業(yè)按照40萬元計入無形資產(chǎn)—土地并按規(guī)定期限攤銷，請問政府補貼60萬元 是否應(yīng)征所得稅？如果征稅，是否允許企業(yè)按100萬元計入土地成本進行攤銷？ 答：根據(jù)企業(yè)所得稅法第六條規(guī)定，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，都應(yīng)計入收入總額。因此該筆補貼應(yīng)計信企業(yè)的收入總額，同時地土地的計稅成本為100萬元。問：土地增值稅只預征不清算，做何處理？一些地方地地增值稅只預征不清算。國稅發(fā)[2010]53號，要求企業(yè)及時依法進行清算，核定征收率原則上不得低于5%七、房地產(chǎn)企業(yè)借款利息稅務(wù)處理疑難問題財稅（2008）121號文件：非金融企業(yè)關(guān)聯(lián)方之間的借款扣除限額，不超過規(guī)定比例準予扣除。即債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資的比例 為2：1，如果債權(quán)是投資的2倍以上，超過規(guī)定比例不予扣除。問：向銀行借款時作為利息外費用的顧問費是否能稅前列支？根據(jù)會計準則來，可以資本化的計入資產(chǎn)，不能資本化的計入財務(wù)費用。問：企業(yè)將資金無償借給關(guān)聯(lián)方，同時又向銀行支付利息稅前扣除問題。 答：企業(yè)如果有銀行貸款但將資金無償借給關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人的，其相當于銀行貸款利息支出的部分（與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)）不得在稅前扣除； 貸款自有資金出借確實未收取利息的可不計算利息收入。 企業(yè)將資金無償借給關(guān)聯(lián)企業(yè)使用，其向銀行支付的借款利息中應(yīng)由關(guān)聯(lián)方負擔的部分，不得在稅前扣除。房企借款約定幾年后一次性支付利息，收入、扣除如何確定？利息收入，按照合同約定的債務(wù)應(yīng)付利息的日期確認收入的實現(xiàn)。相關(guān)的利息支出應(yīng)在利息收入確認的當期扣除。八、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)損失的扣除疑難問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有的財產(chǎn)損失項目 （1）國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失。 （2）開發(fā)產(chǎn)品整體報廢或毀損的凈損失。 整體是指：以成本對象為計量單位。（而不是個別樓層質(zhì)量問題返工屬工程成本增加；如已經(jīng)封頂了，整體倒塌屬整體報廢。） 專項申報：依據(jù)國稅公告2011年25號 扣除項目：作為非貨資產(chǎn)損失。九、企業(yè)支付違約賠償金扣繳個人所得稅問題關(guān)于個人取得解除商品房買賣合同違約金征收個人所得稅問題的批復國稅函（2006）865號規(guī)定：商品房買賣過程中，有的房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購房認不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無法繳納后續(xù)房屋價款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購房人支付的違約金，屬購房個人的“其他所得”，由房產(chǎn)公司代扣代繳個人所得稅。如因延期交房支付的違約金，不屬解除合同之類，不代扣個人所得稅。十、房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅是否計入開發(fā)成本？稅收沒有特別的規(guī)定，所以遵循新的企業(yè)會計準則和會計制度的規(guī)定。十一、甲供材的涉稅問題稅務(wù)機關(guān)對甲供材關(guān)注的重點：（1）甲方供材的發(fā)票都可以直接在開發(fā)企業(yè)所得稅、土地增值稅前扣除。
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