【文章內(nèi)容簡介】 時和總包進場后。由于時間問題和各種因素制約，作為總包合同附件的施工組織設計并不能完全反映實際施工組織需要，需要在總包單位進場后根據(jù)施工圖、工期、施工現(xiàn)場的實際情況進行補充。所以在總包合同簽訂階段，施工單位上報的施工組織設計并未按公司流程進行正式審核。但是，由于總包合同為包死合同，后期上報的施工組織設計完善部分中，涉及到造價的部分往往很難確定，審批時間一再延后。另一方面，作為總包合同附件的施工組織設計的不健全，造成開工后，總包單位將很多子分項工程也單列出來作為專項施工技術(shù)措施報批。這樣，一來總包單位經(jīng)常私自增加施工技術(shù)保障措施，給我方成本控制增加風險；二來影響施工、耽誤工期。《建設管理手冊中》已經(jīng)明確需要制訂專項施工技術(shù)措施的范圍。所以，除去需要單獨審批的專項施工技術(shù)措施，應要求總包在開工前必須完善全部的施工組織方案和措施，并經(jīng)過公司的正式審批，否則后期不予辦理，責任由施工單位承擔。這樣既避免了成本控制風險，還能確保各項施工技術(shù)措施得到嚴格的落實?，F(xiàn)場施工圖技術(shù)管理從對項目后期施工和驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題來看，有些建筑使用功能上的問題，無法在施工圖上反映出來。所以，施工現(xiàn)場的專業(yè)工程師應在熟練掌握圖紙的基礎上，通過現(xiàn)場巡查，及時的發(fā)現(xiàn)問題。這就要求，現(xiàn)場工程師應在工程施工前就對施工圖有深刻的認識，能夠在下一階段工程開始施工前，組織施工單位進行技術(shù)交底，并在施工過程中將發(fā)現(xiàn)的問題及時采取措施（現(xiàn)場工程師應有能力在不改變設計意圖的前提下，獨立制訂出技術(shù)核定方案）進行糾正。如果必須走變更的，應盡快按照公司管理流程進行審批，必要時可及時與設計單位進行溝通變更。（五）施工過程及驗收資料管理；合同管理；經(jīng)過公司多年的發(fā)展和集團的規(guī)范，所有工程合同都采用了比較嚴謹?shù)臉藴驶贤谋?。相對于以前的合同，?nèi)容更加豐富，各項約定更加細致，可操作性更強。但從目前的情況來看，現(xiàn)場工程師對合同執(zhí)行過程中可能產(chǎn)生索賠或作為甲方應該行使的權(quán)利等各項執(zhí)行要素沒有做到真正的掌握。封樣產(chǎn)品的管理；由于人員變動和流程不清晰的原因，項目的樣品管理還存在問題：（1）樣品交接時間滯后；（2）封樣的手續(xù)不嚴謹；（3）樣品的保管主責不明晰；（4）檢查驗收時忽略與樣品的比對。綜上所述，在后期項目的工程招標完成后，應及時對樣品進行封樣（不能晚于施工隊伍進場）。樣品的封樣工作應由成本部組織，設計部確認后，由各參建單位共同確認，并由設計部、項目部共同封存。樣品封存確認單位應包括分包單位、總包單位、項目部、設計部、成本部、監(jiān)理單位。封樣后，應嚴格按照封樣標準執(zhí)行質(zhì)量把控和驗收?？⒐を炇召Y料的管理；（1）項目各參建單位基本能夠及時完成施工過程驗收和見證取樣資料的整理。在通過工程驗收前，項目部和監(jiān)理單位的檢查把關后，能夠順利的達到驗收標準。（2）另一方面。通過項目的工程驗收，體現(xiàn)出我們對工程驗收的必檢項目了解還存在欠缺，對政府驗收工作的動態(tài)了解不及時。如此次驗收中增加的節(jié)能工程的各項檢測，給驗收增加了很多被動工作。所以，在后期項目開發(fā)中，我們應該及時了解政府對工程驗收要求變化，平時注意收集必檢項目的檢測報告（至少要保留復印件），監(jiān)督施工單位對必檢工程的報驗和檢測的執(zhí)行情況。（3）按照《建設工程管理手冊》的要求，項目建設的過程驗收資料、檢測報告等項目部應及時的收集、歸檔。當無法取得原件的時候，也應該保存一份復印件?？⒐D紙的管理； 竣工圖做為工程產(chǎn)品的一部分，應該引起足夠的重視?？⒐D為工程的正常使用、各種功能的發(fā)揮和后期的維修保養(yǎng)提供重要的數(shù)據(jù)支持。特別是分項工程中的各項配套工程，如強弱電、水暖等。但從目前的情況看，竣工圖的制作和管理并不完善。首先，除主體施工圖外，其余各分包單位的竣工圖管理并沒有統(tǒng)一的制度和流程。造成不是所有的分包工程竣工后均能完成竣工圖的制作，或是在收集后不知去向。其次，對竣工圖的制作關注度不夠，往往是施工單位拿來什么我們就接收什么。缺少嚴格的標準和把關機制。比較明顯的是，車庫劃線體現(xiàn)不出來車位的具體情況，需要公司多次復核；工程驗收后，無法按室外管網(wǎng)竣工圖確定管線的具體位置；主體工程的很多重要變更（特別是結(jié)構(gòu)、安裝的隱蔽工程）沒有隨竣工圖一起歸檔。（六）設計成果管理；設計成果的質(zhì)量控制；（1）設計基礎數(shù)據(jù)的收集；① 施工圖設計前應收集齊周邊道路和市政配套管線竣工圖，并應請專業(yè)人員對場地實際標高和場地與周邊道路的實際相對標高進行測量，做為確定工程一層正負零和后期室外工程的設計依據(jù)。② 項目配套工程方案往往在工程建設過程中發(fā)生變化，影響項目開發(fā)節(jié)奏和施工組織。所以，應在施工圖設計階段就跟各配套工程專業(yè)局和政府主管單位，就項目配套工程形式、接口、設備選型、配套工程用房條件等施工圖設計必要條件達成一致。避免后期施工發(fā)生窩工、返工、無法通過驗收等現(xiàn)象，或產(chǎn)生無法彌補的工程缺陷。③ 項目施工圖設計前，組織公司各相關部門根據(jù)產(chǎn)品定位、施工的可實現(xiàn)性等條件對工程的交工標準（特別是建筑面層的交工標準）進行更加細化的確認，避免在施工圖完成后再進行變更，或由于遲遲不能確定，造成工期延誤和其他不必要的損失。（2）設計過程質(zhì)量的控制與實效性；① 缺乏對設計規(guī)范強條內(nèi)容和行業(yè)標準的把控，給項目的銷售和驗收工作造成很大的困難。設計部應在施工圖設計階段提高對施工圖過程階段會審質(zhì)量。應對過程階段會審成果進行量化考核，要求不能在圖紙完成后再發(fā)現(xiàn)有重大的使用功能問題和原則性失誤。② 限額設計。施工圖的限額設計對整個工程成本的影響很大。公司應在施工圖設計前，根據(jù)建筑方案和項目定位組織公司各部門或聘請專家對施工圖制訂全面的限額設計方案，作為施工圖合同的補充約定。限額設計應全面考慮，不應只局限于結(jié)構(gòu)限額設計，如安裝工程的設備選型、接口，建筑設計的保溫、防水、面層裝飾、挑檐、公共部位裝飾、門窗、幕墻等都應全面考慮。目前集團對限額設計的審計力度也正在加強，如：集團提出的獨立基礎的上部鋼筋設置問題。③ 圖紙會審。從目前圖紙會審情況來看，由于沒有對施工單位、監(jiān)理、項目部提出強制性的要求，造成圖紙審查不細致，看圖深度不夠，對建筑物各項使用功能缺乏關注等情況。造成圖紙會審后，仍遺留很多問題沒有解決。圖紙會審前，總包合同已經(jīng)簽訂，施工圖預算已經(jīng)完成。由于圖紙質(zhì)量問題，只會給總包單位在施工過程中提出索賠制造有利條件，因此制約了施工單位進行認真圖紙審查的動力，給成本控制造成隱患。所以，在會審前首先應該就圖紙會審的責任進行明確，要求總包單位對圖紙的可實現(xiàn)性給與認定，否則后期因?qū)張D不細造成的工程變更，不予增加工程投入。同時，也應給現(xiàn)場專業(yè)工程和監(jiān)理單位留有足夠的審圖時間來發(fā)現(xiàn)問題。④ 各專業(yè)配合。各專業(yè)設計工程師在審核設計成果的時候，往往忽略了比對相關專業(yè)圖紙。造成各專業(yè)圖紙不交圈，影響了建筑物的使用功能。如：結(jié)構(gòu)不滿足建筑表現(xiàn)要求，建筑忽略了細部構(gòu)造做法，沒有給安裝工程預留土建條件，安裝工程出口位置未核對市政配套條件，建筑防水和一層出入口忽略了景觀標高等。后期除了要加強對設計單位的要求和處罰力度外，還應對各專業(yè)設計工程師的專業(yè)設計成果進行有效的考核，督促其提高工作質(zhì)量。施工過程中的圖紙執(zhí)行情況的監(jiān)控；（1）為了更好的保證施工圖紙的落實，我們制訂了《戶型核對制度》和《房屋竣工產(chǎn)品與建筑規(guī)劃設計保持一致性流程》，在工程竣工驗收前由設計部組織各相關部門按照圖紙和變更等設計成果進行比對，確保設計意圖的實現(xiàn)，確保實體與圖紙的一致性，并在比對過程中及時發(fā)現(xiàn)項目工程還存在的不足和功能上的缺陷，及時進行變更和整改。在對二期的實踐過程中取得了良好的效果。 （2）設計部日常巡查。設計部從項目施工開始，組織專業(yè)工程師對每日施工現(xiàn)場進行巡查，隨時發(fā)現(xiàn)問題，現(xiàn)場及時解決。但在日常巡查工作中，沒有在巡察前對巡查重點工作進行梳理，有目的的開展巡查工作。后期應組織專項檢查，帶著問題開展巡查工作，使檢查有的放矢，提高工作效率，使檢查逐步覆蓋工程的每一個細節(jié)。設計問題的改進；盡管我們在項目工程設計中投入了很多心血，但還是中出現(xiàn)了一些建筑功能上的缺陷，或未考慮到施工實際情況問題。如：結(jié)構(gòu)設計過于激進，混凝土攪拌樁采用C15混凝土，造成后期大量的整改工作；內(nèi)街商鋪基礎未考慮主體建筑基坑放坡寬度，使基礎坐在回填土上；大窗和幕墻與建筑主體的收口設計深度不夠，造成施工困難；A組團住宅地下室甲級防火門無法從戶內(nèi)鎖閉；衛(wèi)生間和廚房間頂棚排水橫管底高度低于窗上口，部分同層排水橫管長度過長；頂層陽臺、小屋面等沒有考慮防水層和排水管；底層墻面外防水高度不夠；室外空調(diào)機位過小，主機安裝不下。B組團部分樓號2層未預留空調(diào)主機位置；B組團部分一層戶型陽臺門和陽臺窗設計顛倒，或無法使用。1B組團地下車庫坡道長度不夠。1地下車庫地面做法不明確，車庫頂面未明確排水方向；等等。這些缺陷雖然有些通過變更和整改，在工程正式交付使用前得到了彌補。但還是值得我們深深的思考，并在后期項目的設計工作中舉一反三，避免此類錯誤的再次發(fā)生。設計成果的收發(fā)、歸檔管理；針對設計成果的管理，公司相繼出臺了《關于圖紙、變更及設計方案資料等下發(fā)的規(guī)定》和《圖紙、技術(shù)資料發(fā)放管理制度》等制度，結(jié)合《工程建設管理手冊》中對設計工作的管理的要求，設計成果的收發(fā)、替換、存檔、作廢等工作有據(jù)可依，已經(jīng)走上了全面正規(guī)化管理。但是，在管理臺帳的建設方面，還不完善，需要嚴格落實管理職責，明確工作考核目標。六、項目主要成效與評價項目評價基本上采取比較分析的方法， 將項目建成前的評估資料、預期目標與建成后的實際情況進行比較分析。 經(jīng)濟效益指標 從投資方的角度出發(fā)，房地產(chǎn)項目的建成、投產(chǎn)，歸根到底還是為著實現(xiàn)一定的盈利，取得一定的利潤，實現(xiàn)預期的經(jīng)濟效益目標?？梢詮囊韵聨讉€指標 來反映投資經(jīng)濟效益的高低： 產(chǎn)值利潤率 = 項目實現(xiàn)的利潤總額/項目完成的總產(chǎn)值 實際建設成本變化率 = （實際建設成本－預計建設成本）/ 預計建設成本 100% 實際投資利潤率 = 年實際利潤或年平均實際利潤額/實際投資額 100% 常用指標有如下幾項（案例參考）：1）、投資回報分析—建設總成本（假設項目案例指標：）項 目金額（萬元）單價（元/m2）備注1土地費用5500/32439㎡土地契稅165/32439㎡拆遷費、過渡費5500//2地質(zhì)勘測費1217㎡7元/㎡3前期建筑設計費25915㎡15元/㎡4建安費主體259331500㎡1500元/㎡水、電、氣管網(wǎng)、通訊、電視給排水、通風及消防智能化設施5城市建設配套費718商：50 ?。?0商：500 ?。?186節(jié)能減排費用1388㎡8元/㎡7建筑工程質(zhì)監(jiān)費、價格調(diào)節(jié)基金%2593300008定額測定費小區(qū)景觀綠化、污水處理費26%2593300009規(guī)劃局技術(shù)服務費32439㎡㎡10環(huán)評報告㎡㎡11人防費330/130+20012氣象局防雷費20㎡13規(guī)劃局放