江蘇金鷹國(guó)際花園綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃書_51p_20xx年_銷售推廣方案(編輯修改稿)
2025-06-24 01:12 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 形成與綠地觀湖 1號(hào)、錦繡香江、香溢 〃 孔望等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目明顯競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔 ? 項(xiàng)目與城市的喧嘩形成有效分割，獨(dú)具“離塵不離城”的高檔物業(yè)的標(biāo)志 ? 獨(dú)有原生態(tài)景觀資源、學(xué)區(qū)圍繞、行政中心、商業(yè)核心區(qū)環(huán)繞項(xiàng)目周邊 ? 交通組織方式及停車系統(tǒng)設(shè)計(jì)提升居住品質(zhì) 項(xiàng)目研判 公交車運(yùn)行情況 ?本項(xiàng)目將設(shè)立本項(xiàng)目案名公交站點(diǎn) ?本項(xiàng)目周邊有 3路、 10路、 18路、 21路、 24路、 103路公交通行 ?從本項(xiàng)目至新 、 海 、 連三區(qū)和市中心都很便捷 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 城市規(guī)劃力量：政府區(qū) CBD ? 科教新區(qū) ? 未來(lái)城市中心 跳出“從屬地位”形成獨(dú)立的門戶價(jià)值：城市軸線上的核心，注意力焦點(diǎn)，將輻射性帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的級(jí)數(shù)式增長(zhǎng) 交通動(dòng)力力量：城市走廊式 ?帶狀組團(tuán)式 ?網(wǎng)狀組團(tuán)式 客源輻射范圍將由點(diǎn)狀向帶狀延伸，由“市郊”向“全市”擴(kuò)容 規(guī)劃?rùn)n次力量：全景規(guī)劃 +內(nèi)外交界處理 +內(nèi)部交通空間組織 最大化項(xiàng)目的資源區(qū)隔資本，現(xiàn)代特征明顯的外立面昭示 產(chǎn)品區(qū)隔力量：原生態(tài)別墅區(qū) +全景高層 +未來(lái)高空間增值型商業(yè)街 綜合型的產(chǎn)品組合形成項(xiàng)目的產(chǎn)品區(qū)隔資本 品牌標(biāo)桿力量：金鷹實(shí)力品牌 +國(guó)際團(tuán)隊(duì)合力打造 +國(guó)際品牌硬件設(shè)施 項(xiàng)目的品牌使命感、市場(chǎng)占位使命感所帶來(lái)的價(jià)值提升投入 項(xiàng)目研判 綜合價(jià)值體系的核心杠桿力量 根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，項(xiàng)目將打造成一個(gè)集頂級(jí)別墅、豪華排屋、高端住宅、商業(yè)街區(qū)于一體的城市化高端項(xiàng)目 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 外在美 內(nèi)在美 品牌 實(shí)力 國(guó)際團(tuán)隊(duì) 品牌硬件 物業(yè) 服務(wù) 原生態(tài) 價(jià)值 輻射影響 區(qū)域價(jià)值 配套價(jià)值 人文價(jià)值 項(xiàng)目研判 —— 連接世界的城市原生態(tài)住區(qū) —— 新華地塊的項(xiàng)目定位為 項(xiàng)目研判 基于價(jià)值體系的原則 項(xiàng)目背景 銷售目標(biāo) 市場(chǎng)研判 項(xiàng)目研判 客戶定位 價(jià)格定位 推案策略 推廣計(jì)劃 營(yíng)銷費(fèi)用 報(bào)告體系 Analyze System 客戶屬性 家庭結(jié)構(gòu) 臵業(yè)目的 年齡層次 90平米 自住 +投資 2530歲 青年之家 首臵 +首改 自住 +投資 3540歲 三口之家 二臵 +二改 自住為主 3545歲 兩代居住居多 有車家庭為主 實(shí)用性再改客戶 120平米 140160平米 自住為主 4560歲 兩代三代居多 有車家庭為主 高端物業(yè)品質(zhì)需求類客戶 聯(lián)排別墅265355平米 本案產(chǎn)品對(duì)位客戶分析 客戶定位 客戶定位 目標(biāo)客群： □教師 /科研人員 □高科技人員 /高級(jí)白領(lǐng) □公務(wù)員 □私企業(yè)主 □其它高收入行業(yè)的人士 □主要年齡段： 35— 60歲 我們叫作 新中產(chǎn)階級(jí) 他們的共同特點(diǎn)：高文化素質(zhì)，高生活夢(mèng)想 價(jià)值觀： ◎高知識(shí)層 （大約上世紀(jì) 8595年代的大專以上學(xué)歷）： 靠學(xué)習(xí)成才，傳統(tǒng)意識(shí)強(qiáng)，生活講究，溫文爾雅，有較強(qiáng)的消費(fèi)自主感，非常主見(jiàn) …… 或者 目標(biāo)群分析 —— 破譯客戶密碼 新中產(chǎn)階級(jí) 理想主義但不乏實(shí)際的思想者 通過(guò)事業(yè)追求，實(shí)現(xiàn)社會(huì)地位 穩(wěn)定擁有的城市資源 高的文化品味 良好的精神氣質(zhì) 有關(guān)愛(ài)、有責(zé)任心、尊重社會(huì)道德 …… 社會(huì)價(jià)值的擁護(hù)者、執(zhí)行者 特別指出，對(duì)于他們，精神比物質(zhì)更重要。 客戶定位 新中產(chǎn)階級(jí)的精神特質(zhì) 新中產(chǎn)階級(jí) = 中產(chǎn)階層 n 知識(shí)階層 （兩個(gè)階層的交集，同時(shí)具備了兩個(gè)階層的核心特征） 在通常的生活、工作過(guò)程中，評(píng)判他們的價(jià)值不僅僅是靠物質(zhì)財(cái)富，另外以知識(shí)、人生觀、道德和責(zé)任的 “ 軟資本 ” 更是成為判斷他們級(jí)別高低的重要依據(jù)。 知富階層（物質(zhì)生活） +波西米亞（理想浪漫） 客戶定位 人的五種需求階段： 在精神層面，他們已經(jīng)在追求最高人生價(jià)值觀 自我實(shí)現(xiàn) 生存 安全 歸屬 尊重 項(xiàng)目的功能實(shí)現(xiàn) 所以，廣告推廣的社會(huì)屬性目標(biāo)： 新中產(chǎn)階級(jí)的文明城邦 新中產(chǎn)階級(jí) 客戶定位 客戶定位 次主力客群： 年齡： 35歲左右 職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主 收入：約 1萬(wàn)元 /月以上 汽車： 15— 20萬(wàn)以上的轎車 價(jià)值觀： ◎低知識(shí)層 （多在上世紀(jì) 8090年代靠闖天下積累起來(lái)） 拼搏至上，對(duì)自己大方對(duì)別人節(jié)儉，消費(fèi)上非常具有優(yōu)越感，容易沖動(dòng)或者暴躁，特別希望別人認(rèn)同自己的選擇 …… 本案次主力客群分析 本案客戶只有一個(gè)共同點(diǎn)： 他們看好科教園區(qū) 政府區(qū)板塊的發(fā)展前景，看到了城市的明日價(jià)值。 他們?nèi)后w龐大、階層廣泛，屬于金字塔次級(jí)客戶，他們甚至年齡差距都很大，但是他們都具有成熟生活模式，認(rèn)識(shí)事物全面，消費(fèi)觀念穩(wěn)定，同時(shí)客戶重視產(chǎn)品質(zhì)量勝過(guò)一個(gè)概念體系，講究實(shí)際，習(xí)慣追求特色設(shè)計(jì)的存在事實(shí)和使用價(jià)值。 新華項(xiàng)目的出現(xiàn)， 為這座城市人居樹立了新的發(fā)展方向與價(jià)值標(biāo)桿； 為他們提供了品
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