重慶模式之農(nóng)民必須退地進(jìn)城嗎(編輯修改稿)
2025-06-24 00:50 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商品房并存的雙規(guī)制，十年內(nèi)開(kāi)發(fā)4000萬(wàn)平方米的公租屋，只租不賣；第二步，十年內(nèi)1000萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城并給予重慶戶口，前提是進(jìn)城農(nóng)民放棄宅基地，復(fù)耕為農(nóng)地，從而在確保耕地紅線的前提下增加城市建設(shè)用地；第三步，推出三個(gè)層次的IT產(chǎn)業(yè)集群，最高層次引入了惠普、思科等知名公司，解決進(jìn)城農(nóng)民的就業(yè)問(wèn)題。在住房方面，重慶希望能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)與保障“雙軌制”。30%40%的中等偏下收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房予以保障，停建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房；60%70%的中高收入群體由市場(chǎng)提供的商品房解決；對(duì)高端商品房和投機(jī)性炒房采取相應(yīng)的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的制度體系。公租房租金原則上不超過(guò)同等品質(zhì)商品房市場(chǎng)租金的60%。 值得關(guān)注的是，按照重慶農(nóng)民“退地落戶”的規(guī)劃：第一步，2010年至2011年兩年內(nèi)，不包括重慶本市的困難戶，僅轉(zhuǎn)戶進(jìn)城的農(nóng)民就將有338萬(wàn)，重慶三年內(nèi)建60萬(wàn)套，只能滿足占重慶城鎮(zhèn)人口30%的困難戶的居住需求。第二步，2012至2020年，以每年轉(zhuǎn)戶80萬(wàn)90萬(wàn)的速度，最終累計(jì)轉(zhuǎn)戶1000萬(wàn)人，但十年內(nèi)，重慶公租房只能滿足200萬(wàn)人的居住需求，其中存在很大的壓力。 4000萬(wàn)㎡公租房需千億資金 七成需對(duì)外融資 重慶市市長(zhǎng)黃奇帆曾向媒體表示，重慶十年內(nèi)建4000萬(wàn)平方米公租房，以滿足約200萬(wàn)人的住房需求，共需約1000億投資。其中，政府投入30%的資本金，由土地出讓金收入、對(duì)高價(jià)房的稅收、土地儲(chǔ)備收入等來(lái)負(fù)擔(dān)；此外70%要依靠市場(chǎng)融資，包括商業(yè)貸款、保險(xiǎn)資金、信托、債券等。其中，前三年建3000萬(wàn)平米公租房，共需資金超過(guò)700億元。黃奇帆稱，2/3要通過(guò)融資渠道來(lái)解決，包括銀行貸款、保險(xiǎn)基金的融資方式；公租房和與之相配套的商業(yè)店面租金，可以逐年歸還500億元融資的本金和利息。 不過(guò)一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，黃奇帆的估計(jì)過(guò)于樂(lè)觀，3000萬(wàn)平米公租房建設(shè)給政府的財(cái)政壓力不小。分析認(rèn)為，最近三年的公租房建設(shè)3000萬(wàn)平方米總投資規(guī)模超過(guò)700億元，如果考慮到政府劃撥3萬(wàn)畝土地投入建設(shè)，由此損失的土地收益金將達(dá)500億元，一加一減，已與2009年重慶財(cái)政收入1165億元相抵，這是一筆不小的數(shù)目。 令據(jù)媒體報(bào)道，涉及到投資期限的問(wèn)題，重慶各界也沒(méi)有達(dá)成共識(shí)，商業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)貸款一般期限為三年左右，而公租房建設(shè)所需資金期限可能長(zhǎng)達(dá)二三十年，商業(yè)銀行并不樂(lè)意支持這類項(xiàng)目。負(fù)責(zé)數(shù)十萬(wàn)平方米公租房建設(shè)的重慶地產(chǎn)集團(tuán)向外界表示，已與數(shù)家銀行達(dá)成超過(guò)50億元的十年期協(xié)議貸款。一房地產(chǎn)信貸人士表示，重慶這種中長(zhǎng)期協(xié)議貸款，不是每家銀行都認(rèn)可，一方面依靠租金收入作為第一還款源存在不確定性，另一方面公租房通常產(chǎn)權(quán)仍由政府所有，且產(chǎn)權(quán)不能抵押給銀行。雙規(guī)制可滿足部分低收入者住房需求，一線城市復(fù)制不易（數(shù)據(jù)顯示，2010年1月1日至11月22日，重慶通過(guò)賣地共取得約326億元收入，約占重慶當(dāng)年財(cái)政收入的四分之一。今年11月份的一項(xiàng)調(diào)查顯示，亞洲幾大國(guó)際城市中，香港的房?jī)r(jià)超越日本東京，成為亞洲房?jī)r(jià)最貴的城市。一年來(lái)，香港房?jī)r(jià)上漲22%。 ）雙軌制對(duì)一線城市不具普適性 財(cái)政、土地儲(chǔ)備壓力大 隨著重慶兩江新區(qū)規(guī)劃建設(shè)，重慶城市建設(shè)用地總量將從2010年的401平方公里上升至2020年城市建設(shè)總用地520平方公里。盡管目前還沒(méi)有十年內(nèi)1000萬(wàn)農(nóng)民退地進(jìn)城將轉(zhuǎn)增多少城市建設(shè)用地的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但很明顯，新增城市建設(shè)用地主要來(lái)自農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾轉(zhuǎn)增的土地。此外，對(duì)重慶而言，不論是公租房建設(shè)，還是為吸引外資搞的招商引資項(xiàng)目，其資金很大一部分來(lái)自于土地出讓金，而出讓的土地大部分來(lái)自退地落戶的農(nóng)民。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2010年1月1日至11月22日，重慶通過(guò)賣地共取得約326億元收入，約占重慶當(dāng)年財(cái)政收入的四分之一。由此可以看出，重慶的住房雙軌制從土地儲(chǔ)備增加到公租房建設(shè)資金，都要依賴農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾而產(chǎn)生的轉(zhuǎn)增土地。這一模式對(duì)于很多外來(lái)人口占主要新增人口來(lái)源的一線城市來(lái)說(shuō)，都不適用。
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