【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有；（1） 貫徹實(shí)施國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的法律、法規(guī)；（2） 對(duì)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行資質(zhì)審查，核發(fā)資質(zhì)證書(shū)；（3） 依法查處違法犯紀(jì)管理規(guī)定的行為；（4） 在管理過(guò)程中，涉及到有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)營(yíng)權(quán)利處經(jīng)營(yíng)范圍，應(yīng)納稅金，交易價(jià)格及傭金收取等問(wèn)題時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理機(jī)構(gòu)協(xié)同工商、稅務(wù)、物價(jià)等部門(mén)共同處理。行業(yè)協(xié)會(huì)的管理 房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)是行內(nèi)服務(wù)和行內(nèi)外協(xié)調(diào)的自律性社會(huì)團(tuán)體，同時(shí)也是政府的助手和參謀，中介行業(yè)協(xié)會(huì)的主要任務(wù)是：（1） 宣傳、貫徹國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)中繼管理方面的政策、法規(guī)；（2） 進(jìn)行行業(yè)調(diào)研、理論探討，向政府提出相關(guān)建議；（3） 制定行規(guī)和行為守則，規(guī)范行業(yè)行為；（4） 組織專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，開(kāi)展交流研究活動(dòng)，提高從業(yè)人員素質(zhì)，促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展；（5） 協(xié)調(diào)和推動(dòng)行內(nèi)外的聯(lián)系與協(xié)作。第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)運(yùn)作一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營(yíng)范圍目前我國(guó)各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)范圍 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)活動(dòng)可以貫穿房地產(chǎn)市場(chǎng)，并在各個(gè)環(huán)節(jié)不同程度的發(fā)揮其積極的作用。由于各國(guó)以及我國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體狀況和管理制度不一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的范圍以及動(dòng)作方式也有所區(qū)別。 目前我國(guó)各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，各省市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的發(fā)育和發(fā)展也參差不齊，在中國(guó)各地實(shí)際運(yùn)作的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)范圍大致歸納如下：（1） 在一級(jí)市場(chǎng)中充當(dāng)政府的參謀，發(fā)展商的投資顧問(wèn)，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查分析，提供信息，對(duì)政府將要出讓的土地使用權(quán)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)、擬定投資方案，制定投標(biāo)方案、提出報(bào)價(jià)建議等；（2） 在二級(jí)市場(chǎng)中，為開(kāi)發(fā)商提供咨詢(xún)服務(wù)，如房地產(chǎn)政策、法規(guī)、信息咨詢(xún)，市場(chǎng)調(diào)查研究、可行性研究、項(xiàng)目策劃、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、營(yíng)銷(xiāo)策劃等；（3） 經(jīng)紀(jì)或代理房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中的土地轉(zhuǎn)讓或租賃；（4） 經(jīng)紀(jì)或代理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓或合作；（5） 經(jīng)紀(jì)或代理房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的樓花和現(xiàn)樓；（6） 經(jīng)紀(jì)或代理房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的樓宇轉(zhuǎn)讓或租賃；（7） 經(jīng)紀(jì)或代理互換房屋；（8） 代辦房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與等有關(guān)事務(wù)，如納稅、按揭、辦證等；（9） 為購(gòu)房者作投資置業(yè)指導(dǎo)；（10）為社會(huì)各界人士提供房地產(chǎn)市場(chǎng)供求信息，價(jià)格信息等。 上述業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍，從法律關(guān)系和政府規(guī)定來(lái)看，有些服務(wù)項(xiàng)目是各省市地方管理規(guī)定允許的，有的暫時(shí)尚未規(guī)范，也沒(méi)有受到限制，有的屬于公開(kāi)市場(chǎng)，有的屬于隱形市場(chǎng)，有的已經(jīng)超越出了經(jīng)紀(jì)人的活動(dòng)范圍，如代理人、咨詢(xún)、策劃等從法律關(guān)系上來(lái)說(shuō)，是直接服務(wù)而不是居間行為。但由此可見(jiàn)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)在逐漸向綜合性服務(wù)方向發(fā)展。但是在實(shí)際運(yùn)做過(guò)程中，還是要注意合法經(jīng)營(yíng)，尤其是要遵守當(dāng)?shù)氐男姓ㄒ?guī)，有些違背法律規(guī)定的不能去做。如依據(jù)民法規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例就明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就同一宗業(yè)務(wù)，不得同時(shí)兼為代理、經(jīng)紀(jì)行為；不得同一宗經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)所涉及的房地產(chǎn)交易雙方中的任何一方發(fā)生房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃關(guān)系。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營(yíng)范圍的限定1996年國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》中規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”。并允許各省、市可以根據(jù)該規(guī)定制定實(shí)施細(xì)則。部分地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營(yíng)范圍的規(guī)定 上海規(guī)定的“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，是指向進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人有人償提供居間介紹、代理、咨詢(xún)等服務(wù)的營(yíng)業(yè)性活動(dòng)”。 廣東省規(guī)定的“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)各個(gè)環(huán)節(jié)提供方便的一種經(jīng)營(yíng)性的中介服務(wù)工作。中介服務(wù)工作包括房地產(chǎn)投資可行性研究及其策劃、政策資詢(xún)、信息提供、物業(yè)代理等”。深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營(yíng)范圍的規(guī)定 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指以促成房地產(chǎn)交易協(xié)議為目的，為房地產(chǎn)交易雙方提供中介服務(wù)的有償行為”。并明確“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)除為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃當(dāng)事人提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)外，還可以提供代理服務(wù)。以營(yíng)利為目的，為委托人提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃等經(jīng)紀(jì)、代理業(yè)務(wù)，只能由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行”。二、經(jīng)營(yíng)模式 目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營(yíng)模式大致分為以下幾類(lèi)：按經(jīng)營(yíng)主體劃分 按經(jīng)營(yíng)主體劃分有個(gè)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和法人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）。個(gè)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是分散、隱蔽經(jīng)紀(jì)，不易管理，法人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的集中掛牌，公開(kāi)經(jīng)營(yíng)，因此大金數(shù)地區(qū)不允許個(gè)人獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。深圳市規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)注冊(cè)，領(lǐng)取執(zhí)業(yè)證書(shū)，并在該機(jī)構(gòu)服務(wù)，才能從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。按經(jīng)濟(jì)性質(zhì)劃分（1） 政府有關(guān)部門(mén)設(shè)立的下屬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)兼管理機(jī)構(gòu)，如房地產(chǎn)交易中心（或土地交易中心）。（2） 有國(guó)營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、其他企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)，個(gè)人合伙經(jīng)營(yíng)或私營(yíng)等形式的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。（3） 有個(gè)體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，只有少數(shù)地區(qū)允許，深圳市的個(gè)體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)營(yíng)都是非法的。按經(jīng)營(yíng)方向劃分（1） 以代理房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)銷(xiāo)售為主。（2） 以房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓、租賃為主。按經(jīng)營(yíng)規(guī)模劃分（1） 小規(guī)模經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。主要獨(dú)立經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓、租賃業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)方向比較單一。（2） 中等規(guī)模經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。獨(dú)立從事單項(xiàng)或同時(shí)兼幾項(xiàng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)。（3） 大規(guī)模經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。經(jīng)營(yíng)單項(xiàng)或同時(shí)兼幾項(xiàng)的業(yè)務(wù)，有的從事全方位的綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)，有的還設(shè)置連鎖經(jīng)營(yíng)的二級(jí)分支機(jī)構(gòu)，分布各區(qū)域。三、經(jīng)營(yíng)收入 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收入主要靠收取經(jīng)紀(jì)傭金或勞務(wù)費(fèi)、咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)、信息費(fèi)、代理費(fèi)等作為勞務(wù)報(bào)酬。一般是根據(jù)標(biāo)的物總成交額，按固定的費(fèi)率收取。在國(guó)際上，根據(jù)業(yè)務(wù)的不同情況，一般是成交總額的210%。國(guó)內(nèi)因房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未完全成熟，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)觀念、消費(fèi)者的消費(fèi)觀念以及政府制定法規(guī)觀念的限定，以致傭金收取的比例只能維持在國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的低位處，目前