【文章內(nèi)容簡介】 ，物價(jià)總體水平增加5倍。由于房地產(chǎn)具有“投資保值”的特性，使社會對物業(yè)的需求持續(xù)增加。物業(yè)價(jià)格的上升接近甚至超過物價(jià)的升幅。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)生了對房地產(chǎn)的巨大需求，包括居民住宅需求與作為經(jīng)濟(jì)活動載體的物業(yè)——如寫字樓、商業(yè)樓宇的需求。這種需求的增長刺激了房地產(chǎn)在香港的發(fā)展。表187顯示1987年以來私人住宅單位的興建數(shù)量每年達(dá)到2萬～3萬個(gè)。表188用主要承建商所完成的工程總值表示香港建筑業(yè)的規(guī)模。建筑工程總值由1983年的247億港元上升到1990年的613億，1997年達(dá)到1315億的高峰。1997～2004年，私人地盤和公營地盤工程總值均有顯著下降，反映1997年以后物業(yè)市場的調(diào)整。由于1980年代以來，服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展，寫字樓面積增長最為迅速，其次是商業(yè)樓宇和倉庫。分層工廠大廈建筑面積在1992年以后基本平穩(wěn)，因?yàn)橹圃鞓I(yè)在香港逐漸收縮，部分已被改建成商業(yè)樓宇。在2004年底時(shí)各類物業(yè)存量按落成年份的分類，顯示城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的密切關(guān)系。私人分層工廠大廈總面積為1748萬平方米，大部分在1970~1980年代建成，反映工業(yè)發(fā)展對這類物業(yè)的需求。，主要在1990年代建成，反映香港向服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變及金融、商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。私人商業(yè)樓宇和私人住宅的發(fā)展比較穩(wěn)定，在1960、1970、1980、1990年代落成的數(shù)量相對接近。私人住宅單位以實(shí)用面積100平方米以下的中小型單位為主，共有96萬個(gè)，%。在2004年落成的26036個(gè)私人住宅單位中，實(shí)用面積在40~，占70%。160平方米以上的單位只有467個(gè)，100~，70~。由此可見，由于樓價(jià)非常昂貴，私人住宅主要供應(yīng)中小型單位，為中產(chǎn)人士提供價(jià)格在100萬~300萬港元之間的單位。房地產(chǎn)的一手、二手市場也空前活躍。樓宇買賣合約總值每年在1850億港元以上，1997年更創(chuàng)下8680億港元的記錄?？梢?，住宅樓宇買賣無論是合約個(gè)數(shù)還是合約總值均在房地產(chǎn)市場中占主導(dǎo)地位，占75%以上。，%。二手市場買賣合約總值為2767億港元，%。但是由于現(xiàn)代城市發(fā)展過程中，居民收入不平等的趨勢，市場機(jī)制并不能保證低收入階層居民能夠安居樂業(yè)，私人市場上的住宅價(jià)格可能會超過低收入居民的承受能力。如果政府不進(jìn)行介入，提供低成本、低租金的住房，低收入居民將被迫居住在擁擠、破舊的房屋乃至木屋，就像香港在1950年代以前的情況一樣，影響公眾衛(wèi)生、安全和社會穩(wěn)定。從1953年石硤尾大火開始，香港政府開始大規(guī)模興建低成本公屋，一方面為低收入居民提供住房，改善居民的住房條件，一方面拆遷的舊樓與木屋區(qū)又為工業(yè)、經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展提供了寶貴的土地，香港政府可以說是走出了一條“以房換地、以地養(yǎng)房、以房安民”的路子。除了公屋出租外，香港政府亦在1976年開始建造居屋，以低于私人市場的價(jià)格出售給收入水平在一定標(biāo)準(zhǔn)以下的人士，幫助部分人士自置居所。到2004年，%居于私人房屋，%居于政府資助的房屋。1989年起，永久住宅單位總數(shù)已超過家庭住戶總數(shù)，但未造成大規(guī)?？罩们闆r。香港政府大規(guī)模提供公屋的政策有效地緩解了樓價(jià)上升時(shí)中、低收入階層的沖擊，緩解了社會矛盾，同時(shí)也減少了政府大力干預(yù)私人物業(yè)市場的需要，使私人物業(yè)市場能夠通過市場機(jī)制調(diào)節(jié)供應(yīng)和需要。（三）房地產(chǎn)業(yè)對城市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對城市經(jīng)濟(jì)增長有正面的影響，可以從房地產(chǎn)業(yè)對政府財(cái)政收入、本地生產(chǎn)總值、就業(yè)及金融業(yè)的貢獻(xiàn)加以說明。香港政府從房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的收入包括賣地收入、差餉、地租、物業(yè)及投資收入。香港的土地由政府擁有，土地是以“批租”方式賣出，年期一般到2047年6月30日。政府仍然擁有土地所有權(quán)，征收地租，相當(dāng)于物業(yè)應(yīng)課差餉租值的3%。差餉是對物業(yè)征收的間接稅，用作維持公共服務(wù)。政府會定期進(jìn)行評估，確定物業(yè)的應(yīng)課差餉租值(即合理的年租)。2005～2006年財(cái)政年度，差餉征收率為應(yīng)課差餉租值的5%，1947年以來主要年份政府從房地產(chǎn)業(yè)獲得的相關(guān)收入及其在政府總收入的比重，有關(guān)收入占政府總收入的10%~30%。1993～1994年之前，這一比例大部分年份在15%以下。在早期1947～1962年，差餉、物業(yè)及投資收入為重要收入來源，遠(yuǎn)高于賣地收入。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1851~1970年。1982年以后，賣地收入開始大大超過上述差餉、物業(yè)及投資收入。1993～1994年以后，從房地產(chǎn)業(yè)獲得的相關(guān)收入占政府總收入的比例基本上在15%以上。1997～，%。，%。1997年樓市下跌以后，政府賣地收入大大減少，2003～，%的收入。上述分析可見，賣地收入是1982年以后香港政府重要的收入來源，但其波動性較大，同房地產(chǎn)市場的起伏緊密相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)對本地生產(chǎn)總值也有重大的貢獻(xiàn)。這里把建造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和樓宇業(yè)權(quán)定義為廣義的房地產(chǎn)業(yè)。在國民經(jīng)濟(jì)核算中，樓宇業(yè)權(quán)當(dāng)作一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動，包括業(yè)主為本身和租客提供的租賃服務(wù)，其創(chuàng)造的本地生產(chǎn)總值以推算的租金計(jì)算。如表1812所示，廣義的房地產(chǎn)業(yè)在1980~2003年期間對本地生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)在18%以上。%，之后略有下降。創(chuàng)造的本地生產(chǎn)總值由1980年的377億港元猛增到1997年的3457億港元。在2003年，%(449億港元)，%(485億港元)，%(1346億港元)，其重要性甚至超過第一、第二產(chǎn)業(yè)對本地生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)(%，1291億港元)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也提供大量的就業(yè)機(jī)會。據(jù)統(tǒng)計(jì)，%。據(jù)表1813，建筑設(shè)計(jì)、測量及工程策劃，地產(chǎn)發(fā)展、租賃、經(jīng)紀(jì)及保養(yǎng)管理，創(chuàng)造增加值1057億港元。從人均創(chuàng)造增加值來說，地產(chǎn)發(fā)展、租賃行業(yè)為最高，就業(yè)人數(shù)為8794人，地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃毛利收入210億港元，創(chuàng)造增加值420億港元，人均478萬港元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于地產(chǎn)保養(yǎng)管理服務(wù)行業(yè)(人均13萬港元)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對許多行業(yè)產(chǎn)生重大影響，其中最顯著的是銀行和金融業(yè)。建造業(yè)和房地產(chǎn)買賣對銀行貸款的需求成為銀行金融的重要業(yè)務(wù)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷升溫，金融業(yè)用于建造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的貸款(包括墊款)%%。在2004年的9972億港元的總貸款中3865億港元用于建造業(yè)、物業(yè)發(fā)展與投資，765億港元用于政府資助房屋的按揭貸款，5342億港元用于私人樓宇的按揭貸款。由此可見，高度發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場已把房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)緊密地捆綁在一起了。2002年香港政府提出一系列穩(wěn)定樓市的措施，其中一個(gè)考慮是物業(yè)價(jià)格進(jìn)一步下跌會影響金融業(yè)的安全。當(dāng)時(shí)樓價(jià)已從1997年高峰下滑65%，負(fù)資產(chǎn)達(dá)到11萬宗以上，影響銀行按揭業(yè)務(wù)。（四）房地產(chǎn)市場波動對城市競爭力的影響1960年代以來香港城市經(jīng)濟(jì)的基本特征是總體上持續(xù)增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在短短三四十年趕上發(fā)達(dá)國家水平。但受到內(nèi)外經(jīng)濟(jì)因素的影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)歷多次起伏，1961971985及1998年均出現(xiàn)本地生產(chǎn)總值增長率大幅放緩，甚至出現(xiàn)負(fù)增長的情況。1979～1995年期間，還經(jīng)歷了持續(xù)的通貨膨脹，除1985～1988年以外，綜合消費(fèi)物價(jià)指數(shù)年增長8%以上。這無疑大大刺激了對于具有“保值”能力的房地產(chǎn)的需求，并產(chǎn)生房地產(chǎn)投機(jī)的風(fēng)氣，使房地產(chǎn)價(jià)格扶搖直上。理論上來說，自由經(jīng)濟(jì)中的房地產(chǎn)市場具有自我調(diào)節(jié)的功能，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升、供應(yīng)不斷增加，在需求與購買力落后供應(yīng)時(shí)，房地產(chǎn)市場就會產(chǎn)生大量空置，引起房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整。1950年代末以來，香港已經(jīng)經(jīng)歷了四次循環(huán)周期，即1959～1961968～19719