房產(chǎn)合同中的不公平(編輯修改稿)
2025-06-23 18:34 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 功能的前提下，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)或設(shè)計單位同意，出賣人對原規(guī)劃方案作出局部調(diào)整，可不通知買受人；若該變更無需政府主管部門或設(shè)計單位同意的，則出賣人亦可不通知買受人，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任，買受人因設(shè)計變更而受到直接損失的除外?！薄 l款二：將買賣合同第十九條替換為以下內(nèi)容：“（2）買賣合同履行期間，發(fā)生下列情況導(dǎo)致本房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計發(fā)生變化的，出賣人可不予事先通知買方，買受人對此變更不得提出任何異議或要求修改、變更或解除合同，賣方也無須向買方作任何賠償：①因政府原因?qū)е卤痉康禺a(chǎn)建筑設(shè)計變更或小區(qū)平面布局變更，且該變更經(jīng)政府規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)；②因任何原因（包括但不限于出賣人原因、政府原因）導(dǎo)致本房地產(chǎn)項目的共有部分、共有設(shè)施的用途、設(shè)計和項目名稱的變更。” 點評意見：涉評條款中規(guī)定“在不影響消費者所購商品房質(zhì)量或使用功能的前提下出賣人對原規(guī)劃方案作出局部調(diào)整，可不通知消費者”。首先，對原方案的局部調(diào)整是否影響到消費者所購商品房質(zhì)量或使用功能并沒有一個明確的標(biāo)準(zhǔn)，只是一個模糊的界線，消費者與開發(fā)商對此也可能有不同的理解；其次，對原規(guī)劃方案進行局部調(diào)整，有可能對房屋買賣合同內(nèi)容進行了變更，而合同內(nèi)容的變更需要雙方當(dāng)事協(xié)商一致，否則該變更的內(nèi)容對消費者不具有約束力?！ ∩嬖u條款中規(guī)定“因任何原因?qū)е卤痉康禺a(chǎn)項目共有部分、共有設(shè)施的用途、設(shè)計和項目名稱的變更，賣方可不予事先通知買方，買方對此變更不得提出任何異議或要求修改、變更或解除合同，賣方也無須向買方作任何賠償”，這是最無理的霸王條款之一，開發(fā)商利用格式條款賦予了自己隨意變更共有部分、共有設(shè)施用途、設(shè)計的權(quán)利，同時限制了消費者對此提出異議或要求修改、變更或解除合同的權(quán)利，消費者的合法權(quán)益受到了嚴(yán)重的侵害，根據(jù)《消費者權(quán)益保護法》第26條關(guān)于格式條款的規(guī)定，此類條款內(nèi)容應(yīng)屬無效?！ ⊥ㄖx務(wù)是房屋買賣合同的附隨義務(wù)，其主要價值及作用是要求合同一方當(dāng)事人基于誠實信用及交易習(xí)慣保護對方當(dāng)事人利益不受損失，保障消費者的知情同意權(quán)，而兩個涉評條款都免除了開發(fā)商對規(guī)劃等事項變更的通知義務(wù)，違反了民事法律行為應(yīng)當(dāng)遵循的誠實信用原則?！ ∫笙M者放棄權(quán)利 條款一：“雙方共同確認(rèn)：本補充約定經(jīng)買賣雙方友好協(xié)商一致后達成，對于其中如有涉及免除、限制開發(fā)商責(zé)任、加重消費者責(zé)任、或弱化消費者權(quán)利的條款，本補充約定簽訂前均經(jīng)消費者討論并達成一致，并非出賣人提供的格式合同。消費者承諾在任何時候都不會提出本補充約定系格式合同或格式條款之主張，亦不會基于該項主張而提出本補充協(xié)議全部或部分條款歸于無效的主張或做出不利于出賣人的解釋?！秉c評意見：在房地產(chǎn)買賣中，補充協(xié)議雖然是對政府示范文本的修訂，不同的房地產(chǎn)公司的補充協(xié)議也有差別，表面上不屬于格式條款，但事實上這些補充協(xié)議是由開發(fā)商為重復(fù)使用而預(yù)先制定，且并未與消費者協(xié)商，消費者也沒有修改的余地，其本質(zhì)上仍屬于格式合同條款。開發(fā)商通過事先約定的方式消除了補充協(xié)議屬于格式條款的性質(zhì)，致使其免除格式條款的限制，對消費者來說也是不公平的?！ ∧：嚓P(guān)法律規(guī)定，逃避自身責(zé)任 條款一：“按套內(nèi)建筑面積計算本房地產(chǎn)價格的，如交付使用的房地產(chǎn)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e出現(xiàn)差異的，買賣雙方互相不退不補，也不承擔(dān)違約責(zé)任。出賣人交付的本房地產(chǎn)實際套內(nèi)建筑面積與合同第三條約定的套內(nèi)建筑面積如果存在差異，分別按以下方式處理：（3）差異值超過177。3%以上（不含本數(shù)）時，買受人可選擇按買賣合同約定的房屋單價多退少補或退回所購商品房。買受人要求退房的，出賣人應(yīng)在辦妥買賣合同解除手續(xù)后30天內(nèi)退還買受人交付的購房款及利息（利息以付款日起至退款日止為期，按退款日人民銀行同期按揭貸款利率計算）?！ ↑c評意見：《商品房買賣合同司法解釋》第14條規(guī)定：“面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，消費者請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出3%，消費者請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。消費者同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由消費者按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸消費者；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還消費者，面積誤差比超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還消費者”。具體如下圖：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)面積誤差比絕對值超出3%3%以內(nèi)（含3%）+3%以內(nèi)（含3%）3%以上+3%以上3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還消費者3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由消費者按照約定的價格補足超出3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還消費者超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān) 涉評條款中規(guī)定“差異值超過177。3%以上（不含本數(shù)）時，買受人可選擇按買賣合同約定的房屋單價多退少補或退回所購商品房”，但根據(jù)
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