杭州市別墅市場(chǎng)總體概況(編輯修改稿)
2025-06-13 13:50 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 戶(hù)群對(duì)獨(dú)立別墅的渴望程度也較高，因而供需之間存在嚴(yán)重缺口。 總建筑面積及各功能區(qū)面積在別墅總建筑面積的選擇上，70~100萬(wàn)元的目標(biāo)客戶(hù)集中在150~220平米的房型；101~140萬(wàn)元的目標(biāo)客戶(hù)傾向于選擇200~250平米的房型；而承付能力141萬(wàn)元以上的客戶(hù)群選擇的建筑面積更大，%的客戶(hù)選擇301~350平米。150151~200201~250251~300301~350351總體%%%%%070~100萬(wàn)元%%%%101~140萬(wàn)元%%%141萬(wàn)元以上%%從以上圖表可以看出，承付能力與總建面成正比。別墅不同于普通住宅，客戶(hù)主要以提高居住質(zhì)量為需求訴諸點(diǎn)，房型中的功能分區(qū)要求明細(xì)，除滿(mǎn)足居住者的基本功能外，同時(shí)還追求房型的個(gè)性化，增加了保姆房、門(mén)廳、車(chē)庫(kù)、私家花園以及閣樓等多樣化的功能分區(qū)。因而承付能力越高，愿意購(gòu)買(mǎi)的總建面也越大。我們?cè)偌?xì)化到具體的功能分區(qū)，可以更清楚地比較三類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)對(duì)住宅面積的不同要求。從下表可以看出，不同承付能力的目標(biāo)客戶(hù)在選擇各功能分區(qū)時(shí)，面積的變化主要表現(xiàn)在主臥、客廳、廚房和花園上。功能分區(qū)70~100萬(wàn)元101~140萬(wàn)元141萬(wàn)元以上主臥16~20平米比例：%16~20平米比例：%26~30平米比例：%輔臥14~16平米比例：%14~16平米比例：%14~16平米比例：%客廳26~30平米比例：%36~40平米比例：%61~70平米比例：%保姆房8~10平米比例：%8~10平米比例：%8~10平米比例：%主衛(wèi)8~10平米比例：%8~10平米比例：%8~10平米比例：%廚房8~10平米比例：%8~10平米比例：%11~15平米比例：%花園90~100平米比例：%101~200平米比例：%200~500平米比例：% 總價(jià)承付能力杭州市的整體消費(fèi)群呈金字塔型，%，在選擇別墅的潛在客戶(hù)中，70~100萬(wàn)，100~140萬(wàn)，%、%%?？們r(jià)段(萬(wàn)元)7070~100100~140140比例%%%% 付款方式需求統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：70~100萬(wàn)元的目標(biāo)客戶(hù)中，%%的人分別選擇一次性付款和建筑期分期付款，%的人選擇組合按揭貸款。然而隨著總價(jià)承付能力的升高，選擇組合按揭貸款的比例卻在不斷上升。承付能力在141萬(wàn)以上的目標(biāo)客戶(hù)中，%的人選擇建筑期分期付款，%的潛在客戶(hù)選擇了組合按揭。究其原因主要有兩方面：一方面，這部分客戶(hù)主要通過(guò)銀行貸款來(lái)提高其買(mǎi)房的承付能力；另一方面，這部分客戶(hù)手中雖握有大量的資金，但由于銀行貸款利率的下降、貸款年限的放寬等許多利好的政策因素，使得這部分客戶(hù)將手中的自有資金作他向投資。 交付標(biāo)準(zhǔn)需求內(nèi)銷(xiāo)別墅多以毛坯交付使用，因而我們必須考慮買(mǎi)家愿意承擔(dān)的裝修費(fèi)用。從三類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)的數(shù)據(jù)對(duì)比分析中可知：隨承付能力上升，客戶(hù)在裝修上愿意支付的費(fèi)用也相應(yīng)提高。70~%的人愿意承擔(dān)10~20萬(wàn)元的裝修費(fèi)用，而101~%的人選擇21~30萬(wàn)元的裝修費(fèi)用，%的人則選擇31~40萬(wàn)元用于裝修。可見(jiàn)，承付能力越高，追求高檔居住環(huán)境的要求也越高。同時(shí)，較高的裝修費(fèi)用無(wú)形中也要求客戶(hù)具有更高的承付能力。 購(gòu)房考慮因素分析從購(gòu)房時(shí)考慮的因素來(lái)看，三類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)都將環(huán)境作為首要考慮因素，價(jià)格、地段以及房型被放在其次。對(duì)地段的選擇上，很大程度上也是以環(huán)境為依據(jù)的。由此可見(jiàn)，別墅的周邊環(huán)境、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境以及別墅內(nèi)部裝修環(huán)境的舒適程度都成為了影響客戶(hù)購(gòu)房的關(guān)鍵因素，客戶(hù)對(duì)于物業(yè)的保值升值性尤為關(guān)注。 客戶(hù)類(lèi)型分析：從目標(biāo)客戶(hù)的職業(yè)來(lái)看，承付能力在101萬(wàn)元以上的客戶(hù)大都屬于私營(yíng)企業(yè)，他們大多是公司的老板或高級(jí)白領(lǐng)，是購(gòu)買(mǎi)中高檔別墅的主力軍。70~%的人來(lái)自于國(guó)企，%為政府部門(mén)的官員。值得注意的是，承付能力為70~100萬(wàn)元的目標(biāo)客戶(hù)中，%，可見(jiàn)杭州別墅的潛在客戶(hù)中，有很高外地客戶(hù)成份的存在，這主要由于杭州市政府自1999年提出“住在杭州”的戰(zhàn)略以來(lái)，杭州優(yōu)美的山水環(huán)境以及發(fā)展良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)引來(lái)了許多外省市人士的關(guān)注和投資。許多置業(yè)者是以“保值、養(yǎng)老、休憩”為目的來(lái)杭買(mǎi)房，因而外地購(gòu)房者正逐漸成為杭州別墅市場(chǎng)中一支不可或缺的力量。綜上所述，我們可以看出這三類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)在對(duì)別墅環(huán)境、舒適程度的重視上表現(xiàn)出一定的共性，但又有不同的側(cè)重。需求特征總結(jié)見(jiàn)下表：需求統(tǒng)計(jì)指標(biāo)70~100萬(wàn)元101~140萬(wàn)元141萬(wàn)元以上購(gòu)房區(qū)域?yàn)I江區(qū)西湖區(qū)西湖區(qū)別墅類(lèi)型獨(dú)立別墅獨(dú)立別墅獨(dú)立別墅總建筑面積151~200201~250301~350付款方式一次性、分期付款一次性、分期付款組合按揭貸款裝修費(fèi)用10~20萬(wàn)元21~30萬(wàn)元`31~40萬(wàn)元購(gòu)房考慮因素環(huán)境環(huán)境環(huán)境客戶(hù)類(lèi)型國(guó)企、外省市私營(yíng)私營(yíng)3 別墅市場(chǎng)供需對(duì)比綜合分析在以上供需兩方面的詳細(xì)分析之后，我們作如下供需對(duì)比分析：從分布區(qū)域和購(gòu)房區(qū)域來(lái)看，西湖區(qū)較成熟，余杭閑林一帶有待引導(dǎo)供應(yīng)方面：11個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)中有4個(gè)集中于西湖區(qū)，3個(gè)集中在富陽(yáng)，還有2個(gè)在余杭一帶；需求方面：三類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)隨著承付能力的攀升，也凸顯出對(duì)于西湖區(qū)的偏愛(ài)，可見(jiàn)西湖區(qū)的市場(chǎng)認(rèn)同度較高，供需之間基本吻合。余杭閑林一帶雖有兩個(gè)在售項(xiàng)目，但人們對(duì)余杭傳統(tǒng)觀念的改變還需時(shí)日。不過(guò)由于此區(qū)域具有許多建造別墅的先決條件，因而將會(huì)越來(lái)越受到別墅潛在客戶(hù)的認(rèn)同。從物業(yè)的規(guī)模來(lái)看，目前以中小規(guī)模為主，但大規(guī)模物業(yè)將更受市場(chǎng)青睞供應(yīng)方面：目前競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)以中小規(guī)模的別墅為主，但超過(guò)15萬(wàn)平方米占地的別墅物業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況都較好。市場(chǎng)需求方面：三類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)在選擇別墅時(shí)都以環(huán)境作為主導(dǎo)考慮因素，而物業(yè)規(guī)模與環(huán)境之間有直接關(guān)系，特別是自然水景，如果沒(méi)有一定的占地規(guī)模很難營(yíng)造。大規(guī)模物業(yè)在環(huán)境和配套方面的優(yōu)勢(shì)將使其更受市場(chǎng)青睞。從別墅類(lèi)型來(lái)看,獨(dú)立別墅為市場(chǎng)主流，排屋的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高供應(yīng)方面：總價(jià)集中在70~100萬(wàn)元的別墅多以排屋為主，而聯(lián)體別墅和獨(dú)立別墅的總價(jià)大多位于100萬(wàn)元以上；需求方面：70萬(wàn)元以上的客戶(hù)都傾向于選擇獨(dú)立別墅，70~140萬(wàn)元的客戶(hù)對(duì)雙聯(lián)體別墅也有一定的市場(chǎng)認(rèn)同度，而三類(lèi)客戶(hù)中沒(méi)有人選擇排屋，可見(jiàn)供需之間存在較大差異。在郊區(qū)若采取以排屋為主的物業(yè)模式，存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。從總建筑面積來(lái)看，總建面300~400是主流，但需求偏低，存在市場(chǎng)切入點(diǎn)供應(yīng)方面：主力建面300~400平米是別墅市場(chǎng)的供應(yīng)主流；需求方面：只有承付能力在141萬(wàn)元以上的客戶(hù)主要選擇301~350平米，而70~140萬(wàn)元的客戶(hù)群中沒(méi)有人選擇建面大于300平米，這與供應(yīng)市場(chǎng)存在一定的差距。這個(gè)差距預(yù)示著市場(chǎng)切入點(diǎn)。從總價(jià)來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)200萬(wàn)/套以上是主流，但需求偏低，存在市場(chǎng)切入點(diǎn)供應(yīng)方面：200萬(wàn)/套以上的別墅占市場(chǎng)供應(yīng)量的50%以上，而需求方面，愿意購(gòu)買(mǎi)別墅的客戶(hù)中50%集中在70~140萬(wàn)/套的價(jià)位段。這個(gè)差距預(yù)示著市場(chǎng)切入點(diǎn)。從購(gòu)房考慮因素來(lái)看，環(huán)境是發(fā)展
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