杭州市別墅市場總體概況(編輯修改稿)
2025-06-13 13:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 戶群對獨(dú)立別墅的渴望程度也較高，因而供需之間存在嚴(yán)重缺口。 總建筑面積及各功能區(qū)面積在別墅總建筑面積的選擇上，70~100萬元的目標(biāo)客戶集中在150~220平米的房型；101~140萬元的目標(biāo)客戶傾向于選擇200~250平米的房型；而承付能力141萬元以上的客戶群選擇的建筑面積更大，%的客戶選擇301~350平米。150151~200201~250251~300301~350351總體%%%%%070~100萬元%%%%101~140萬元%%%141萬元以上%%從以上圖表可以看出，承付能力與總建面成正比。別墅不同于普通住宅，客戶主要以提高居住質(zhì)量為需求訴諸點(diǎn)，房型中的功能分區(qū)要求明細(xì)，除滿足居住者的基本功能外，同時還追求房型的個性化，增加了保姆房、門廳、車庫、私家花園以及閣樓等多樣化的功能分區(qū)。因而承付能力越高，愿意購買的總建面也越大。我們再細(xì)化到具體的功能分區(qū)，可以更清楚地比較三類目標(biāo)客戶對住宅面積的不同要求。從下表可以看出，不同承付能力的目標(biāo)客戶在選擇各功能分區(qū)時，面積的變化主要表現(xiàn)在主臥、客廳、廚房和花園上。功能分區(qū)70~100萬元101~140萬元141萬元以上主臥16~20平米比例：%16~20平米比例：%26~30平米比例：%輔臥14~16平米比例：%14~16平米比例：%14~16平米比例：%客廳26~30平米比例：%36~40平米比例：%61~70平米比例：%保姆房8~10平米比例：%8~10平米比例：%8~10平米比例：%主衛(wèi)8~10平米比例：%8~10平米比例：%8~10平米比例：%廚房8~10平米比例：%8~10平米比例：%11~15平米比例：%花園90~100平米比例：%101~200平米比例：%200~500平米比例：% 總價承付能力杭州市的整體消費(fèi)群呈金字塔型，%，在選擇別墅的潛在客戶中，70~100萬，100~140萬，%、%%?？們r段(萬元)7070~100100~140140比例%%%% 付款方式需求統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：70~100萬元的目標(biāo)客戶中，%%的人分別選擇一次性付款和建筑期分期付款，%的人選擇組合按揭貸款。然而隨著總價承付能力的升高，選擇組合按揭貸款的比例卻在不斷上升。承付能力在141萬以上的目標(biāo)客戶中，%的人選擇建筑期分期付款，%的潛在客戶選擇了組合按揭。究其原因主要有兩方面：一方面，這部分客戶主要通過銀行貸款來提高其買房的承付能力；另一方面，這部分客戶手中雖握有大量的資金，但由于銀行貸款利率的下降、貸款年限的放寬等許多利好的政策因素，使得這部分客戶將手中的自有資金作他向投資。 交付標(biāo)準(zhǔn)需求內(nèi)銷別墅多以毛坯交付使用，因而我們必須考慮買家愿意承擔(dān)的裝修費(fèi)用。從三類目標(biāo)客戶的數(shù)據(jù)對比分析中可知：隨承付能力上升，客戶在裝修上愿意支付的費(fèi)用也相應(yīng)提高。70~%的人愿意承擔(dān)10~20萬元的裝修費(fèi)用，而101~%的人選擇21~30萬元的裝修費(fèi)用，%的人則選擇31~40萬元用于裝修?？梢姡懈赌芰υ礁?，追求高檔居住環(huán)境的要求也越高。同時，較高的裝修費(fèi)用無形中也要求客戶具有更高的承付能力。 購房考慮因素分析從購房時考慮的因素來看，三類目標(biāo)客戶都將環(huán)境作為首要考慮因素，價格、地段以及房型被放在其次。對地段的選擇上，很大程度上也是以環(huán)境為依據(jù)的。由此可見，別墅的周邊環(huán)境、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境以及別墅內(nèi)部裝修環(huán)境的舒適程度都成為了影響客戶購房的關(guān)鍵因素，客戶對于物業(yè)的保值升值性尤為關(guān)注。 客戶類型分析：從目標(biāo)客戶的職業(yè)來看，承付能力在101萬元以上的客戶大都屬于私營企業(yè)，他們大多是公司的老板或高級白領(lǐng)，是購買中高檔別墅的主力軍。70~%的人來自于國企，%為政府部門的官員。值得注意的是，承付能力為70~100萬元的目標(biāo)客戶中，%，可見杭州別墅的潛在客戶中，有很高外地客戶成份的存在，這主要由于杭州市政府自1999年提出“住在杭州”的戰(zhàn)略以來，杭州優(yōu)美的山水環(huán)境以及發(fā)展良好的房地產(chǎn)市場確實(shí)引來了許多外省市人士的關(guān)注和投資。許多置業(yè)者是以“保值、養(yǎng)老、休憩”為目的來杭買房，因而外地購房者正逐漸成為杭州別墅市場中一支不可或缺的力量。綜上所述，我們可以看出這三類目標(biāo)客戶在對別墅環(huán)境、舒適程度的重視上表現(xiàn)出一定的共性，但又有不同的側(cè)重。需求特征總結(jié)見下表：需求統(tǒng)計(jì)指標(biāo)70~100萬元101~140萬元141萬元以上購房區(qū)域?yàn)I江區(qū)西湖區(qū)西湖區(qū)別墅類型獨(dú)立別墅獨(dú)立別墅獨(dú)立別墅總建筑面積151~200201~250301~350付款方式一次性、分期付款一次性、分期付款組合按揭貸款裝修費(fèi)用10~20萬元21~30萬元`31~40萬元購房考慮因素環(huán)境環(huán)境環(huán)境客戶類型國企、外省市私營私營3 別墅市場供需對比綜合分析在以上供需兩方面的詳細(xì)分析之后，我們作如下供需對比分析：從分布區(qū)域和購房區(qū)域來看，西湖區(qū)較成熟，余杭閑林一帶有待引導(dǎo)供應(yīng)方面：11個競爭性物業(yè)中有4個集中于西湖區(qū)，3個集中在富陽，還有2個在余杭一帶；需求方面：三類目標(biāo)客戶隨著承付能力的攀升，也凸顯出對于西湖區(qū)的偏愛，可見西湖區(qū)的市場認(rèn)同度較高，供需之間基本吻合。余杭閑林一帶雖有兩個在售項(xiàng)目，但人們對余杭傳統(tǒng)觀念的改變還需時日。不過由于此區(qū)域具有許多建造別墅的先決條件，因而將會越來越受到別墅潛在客戶的認(rèn)同。從物業(yè)的規(guī)模來看，目前以中小規(guī)模為主，但大規(guī)模物業(yè)將更受市場青睞供應(yīng)方面：目前競爭市場以中小規(guī)模的別墅為主，但超過15萬平方米占地的別墅物業(yè)市場銷售狀況都較好。市場需求方面：三類目標(biāo)客戶在選擇別墅時都以環(huán)境作為主導(dǎo)考慮因素，而物業(yè)規(guī)模與環(huán)境之間有直接關(guān)系，特別是自然水景，如果沒有一定的占地規(guī)模很難營造。大規(guī)模物業(yè)在環(huán)境和配套方面的優(yōu)勢將使其更受市場青睞。從別墅類型來看,獨(dú)立別墅為市場主流，排屋的市場風(fēng)險高供應(yīng)方面：總價集中在70~100萬元的別墅多以排屋為主，而聯(lián)體別墅和獨(dú)立別墅的總價大多位于100萬元以上；需求方面：70萬元以上的客戶都傾向于選擇獨(dú)立別墅，70~140萬元的客戶對雙聯(lián)體別墅也有一定的市場認(rèn)同度，而三類客戶中沒有人選擇排屋，可見供需之間存在較大差異。在郊區(qū)若采取以排屋為主的物業(yè)模式，存在一定的市場風(fēng)險。從總建筑面積來看，總建面300~400是主流，但需求偏低，存在市場切入點(diǎn)供應(yīng)方面：主力建面300~400平米是別墅市場的供應(yīng)主流；需求方面：只有承付能力在141萬元以上的客戶主要選擇301~350平米，而70~140萬元的客戶群中沒有人選擇建面大于300平米，這與供應(yīng)市場存在一定的差距。這個差距預(yù)示著市場切入點(diǎn)。從總價來看，市場供應(yīng)200萬/套以上是主流，但需求偏低，存在市場切入點(diǎn)供應(yīng)方面：200萬/套以上的別墅占市場供應(yīng)量的50%以上，而需求方面，愿意購買別墅的客戶中50%集中在70~140萬/套的價位段。這個差距預(yù)示著市場切入點(diǎn)。從購房考慮因素來看，環(huán)境是發(fā)展
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