【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 服務(wù)。 第四十 一 條 （臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約） 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)成立后應(yīng)當(dāng)制訂管理規(guī)約。業(yè)主 、使用人 應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約。 臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （一）物業(yè)管理區(qū)域 道路、綠 地等物業(yè)共用 部 位和景觀(guān)設(shè)施、電梯水泵等共用設(shè)施設(shè)備 的使用和維護(hù)規(guī)則； （二） 業(yè)主合理使用物業(yè)專(zhuān)有部分的權(quán)利和義務(wù)； （三） 物業(yè)屋面、外墻、門(mén)窗及戶(hù)外設(shè)施保潔和裝修規(guī)則； （四） 物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營(yíng)； （五 ）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù)； （六 ）業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域各類(lèi)費(fèi)用 和分配各類(lèi)收益 的方式； （七 ）違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的示范文本由市 房產(chǎn)行政主管部門(mén) 制訂。 第四十 二 條（承接查驗(yàn)要求） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐新物業(yè)管理項(xiàng)目前應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等的承 接查驗(yàn)手續(xù)，收集整理建設(shè)單位、前物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)移交的有關(guān)資 料，建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料和日常管理檔案，并應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或前物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議。 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。 第四十 三 條（管理資料交接） 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)交接手續(xù)時(shí)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)和 供水、供電、供氣等 相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位分別移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、 水電、 設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖 ，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車(chē)庫(kù)、地下管網(wǎng)工程竣工圖、綠化工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （二）物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說(shuō)明文件； （三） 物業(yè)權(quán)屬清冊(cè)和 業(yè)主名冊(cè)； （四）共用設(shè)施設(shè)備清單； （五）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （六）物業(yè)管理需要的其他資料。 業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)移交上述資料或?qū)⒔邮召Y料的情況告知業(yè)主委員會(huì)。 第四十 四 條 （物管用房規(guī)劃） 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房 (包括物業(yè)管理辦公用房和商業(yè)用房 )納入建設(shè)配套項(xiàng)目計(jì)劃，與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于物業(yè)房產(chǎn)測(cè)繪地上總建筑面積 7‰的比例配置物業(yè)管理用房，其中， 3‰為辦公用房， 4‰為商業(yè)用房；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不低于物業(yè)房產(chǎn)測(cè)繪地上總建筑面積 3‰的比例配置物業(yè)管理用房用于物業(yè)辦公；但每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理用房總建筑面積應(yīng)不低于 8 平方米。 物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中載明。 第四十 五 條（物管用房繳 交 ） 物業(yè)項(xiàng)目屬商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、需開(kāi)展商品房預(yù)售的，建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證 前應(yīng)根據(jù)物 業(yè)管理用房規(guī)劃設(shè)計(jì)和房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪情況辦理物業(yè)管理用房預(yù)繳手續(xù)。 物業(yè)項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前辦理物業(yè)管理用房竣工確認(rèn)手續(xù)。 物業(yè)管理用房由區(qū)、縣（市） 房產(chǎn)行政主管部門(mén) 代為接收。 第四十 六 條（物管用房竣工繳交 微調(diào) ） 已辦理物業(yè)管理用房預(yù)繳手續(xù)的物業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)竣工后房產(chǎn)測(cè)繪地上總建筑面積超過(guò)預(yù)測(cè)繪地上總建筑面積的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)超過(guò)部分按照 第四十 四 條 規(guī)定的比例補(bǔ)充配置物業(yè)管理用房。補(bǔ)充配置的物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)經(jīng)市 房產(chǎn)行政主管部門(mén) 確認(rèn)。確實(shí)無(wú)法補(bǔ)充配置的，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的 同類(lèi) 物業(yè)平均銷(xiāo)售價(jià)格支付不足部分的相應(yīng)價(jià)款，轉(zhuǎn)為 同一物業(yè) 管理 區(qū)域物業(yè) 維修資金。 因分期開(kāi)發(fā)等原因 ,不能足額提供當(dāng)期物業(yè)管理商業(yè)用房的 ,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)支付同類(lèi)地段、同等面積的商業(yè)用房的市場(chǎng)租金作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償 ,并在后期開(kāi)發(fā)中及時(shí)補(bǔ)足物業(yè)管理商業(yè)用房，經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償收入視作物業(yè)管理商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收益。 第四十 七 條（物管用房所有權(quán)） 物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主 ,其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押 ,其用途不得擅自改變。 第四十 八 條 （物管用房使用） 物業(yè)交付后，區(qū)、縣（市） 房產(chǎn)行政主管部門(mén) 應(yīng)將物業(yè)管理用房 全部移交給前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)成立后，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)管理用房全部移交業(yè)主委員會(huì)。 業(yè)主委員會(huì)成立之前 ,前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)管理用房中的商業(yè)用房時(shí) ,其與承租方簽訂的租賃合同約定的租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 業(yè)主委員會(huì)成立后 12個(gè)月 。 第 四 十 九 條（物業(yè)服務(wù)合同） 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū) 面的物業(yè)服務(wù)合同。 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。 第五十 條 （合同備案） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起 15 日內(nèi)將合同副本報(bào)物業(yè)所在 區(qū)、縣（市） 房產(chǎn)行政主管部門(mén) 備案。 第五十一 條 （合同履行） 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前 3 個(gè)月，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘方式 ， 并在合同期滿(mǎn)前完成選聘工作。 物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)業(yè)主大會(huì)仍未完成選聘工作，經(jīng)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)可，原物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至選聘工作完成。在原合同延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前 90 日 書(shū)面告知對(duì)方。 業(yè)主大會(huì)已選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的或合同期滿(mǎn)后業(yè)主委員會(huì)書(shū)面通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再延續(xù)原合同的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)等理由拒絕退出物業(yè)項(xiàng)目，不得以任何形式阻撓新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐物業(yè)。 第五十二 條 （特殊情形處理） 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的， 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在解除合同之日的 3 個(gè)月前將該決定 書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，并在 3 個(gè)月內(nèi) 組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)另行 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前要求解除物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)提前 3 個(gè)月書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)，并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在被 告知之日起 3 個(gè)月內(nèi)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)被撤銷(xiāo)或注銷(xiāo)資質(zhì)的，由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)被撤銷(xiāo)或注銷(xiāo)資質(zhì)之日起 3 個(gè)月內(nèi)與該 企業(yè)解除原物業(yè)服務(wù)合同，并組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，期間 原物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理時(shí)業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的， 項(xiàng)目所在 地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 應(yīng)制訂應(yīng)急管理預(yù)案， 由所在地社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)組織 3 至 6 個(gè)月的基本保潔、保安 等 服務(wù)，基本服務(wù)費(fèi)用 標(biāo)準(zhǔn)由 市物價(jià)部門(mén)核定， 社區(qū)居委會(huì) 負(fù)責(zé) 向居民收取， 供 水、 供 電 、供氣 等費(fèi)用由 各專(zhuān)業(yè)單位自行上門(mén)收取，區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門(mén) 要做好業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作。36 個(gè)月后，物業(yè)項(xiàng)目仍未選聘到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主自行管理。 第五十三 條 （資料移交） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財(cái)物，并按照約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理的，在退出該物業(yè)管理區(qū)域辦理交接手續(xù)時(shí)，應(yīng)保證設(shè)施設(shè)備的正常使用，但根據(jù)合同或有關(guān)規(guī)定不由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修、更新、改造費(fèi)用或承接查驗(yàn)時(shí)設(shè)施設(shè)備已無(wú)法正常使用、責(zé)任 單位又未進(jìn)行妥善整改的除外。 第五十四 條 （收費(fèi)原則） 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)不同的階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià) 和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) 。 普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按照補(bǔ)償合理成本，兼顧業(yè)主和使用人承受能力、以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則作適時(shí)調(diào)整。 非住宅物業(yè)、別墅、排屋以及業(yè)主委員會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。業(yè)主委員會(huì)成立后的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況，考慮城鎮(zhèn) 最低工資標(biāo)準(zhǔn)、 居民人均可支配收入變動(dòng) 幅度等因素進(jìn)行 調(diào)整。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)向全體 業(yè)主公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可分為包干制 方式和 酬金制方式。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)管理各項(xiàng)資金的收支情況；實(shí)行包干制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年 不少于一次 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布管理區(qū)域內(nèi)上一年度的相關(guān)物業(yè)經(jīng)費(fèi)收取、使用等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。 業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的物業(yè)經(jīng)費(fèi)收支情況有異議的，物業(yè)服務(wù)企 業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)和說(shuō)明。業(yè)主委員會(huì)也可以委托審計(jì)單位進(jìn)行審計(jì)，費(fèi)用在利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收入中支出。 第 五十五 條 （交費(fèi)主體） 物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同 的 約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，用于物業(yè)交付前的物業(yè)管理。物業(yè)交付 后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)， 業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。低收入困難家庭業(yè)主依照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，可以向 各區(qū)、縣（市）人民政府申請(qǐng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼， 具體 辦法 另行制定 。 建設(shè)單位未售物業(yè)和 已售未交付物業(yè) 的物業(yè)服務(wù)費(fèi) ，以及因建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致物業(yè)雖交付卻不能正常使用、 其修復(fù)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位 全額 承擔(dān)。 物業(yè)服務(wù)合同 雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的 ,預(yù)收期限最高不得超過(guò) 12 個(gè)月。業(yè)主與使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書(shū)面催交，無(wú)正當(dāng)理由逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行催交。 第 五 十 六 條（業(yè)主要求） 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人。物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時(shí)，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算有明確約定；受讓