【文章內容簡介】 服務。 第四十 一 條 （臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約） 建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約。業(yè)主大會成立后應當制訂管理規(guī)約。業(yè)主 、使用人 應當遵守臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約。 臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約應當包括下列內容： （一）物業(yè)管理區(qū)域 道路、綠 地等物業(yè)共用 部 位和景觀設施、電梯水泵等共用設施設備 的使用和維護規(guī)則； （二） 業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權利和義務； （三） 物業(yè)屋面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規(guī)則； （四） 物業(yè)管理用房的使用和經營； （五 ）維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權利和義務； （六 ）業(yè)主分擔物業(yè)管理區(qū)域各類費用 和分配各類收益 的方式； （七 ）違反規(guī)約應當承擔的責任。 臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的示范文本由市 房產行政主管部門 制訂。 第四十 二 條（承接查驗要求） 物業(yè)服務企業(yè)入駐新物業(yè)管理項目前應當按規(guī)定辦理物業(yè)共用部位、共用設施設備等的承 接查驗手續(xù)，收集整理建設單位、前物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會移交的有關資 料，建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案，并應當與建設單位或前物業(yè)服務企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議。 物業(yè)承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。 第四十 三 條（管理資料交接） 建設單位應當在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，向物業(yè)服務企業(yè)和 供水、供電、供氣等 相關專業(yè)單位分別移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、 水電、 設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖 ，物業(yè)區(qū)域內道路、地下停車庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖、綠化工程竣工圖等竣工驗收資料； （二）物業(yè)質量保修和物業(yè)使用說明文件； （三） 物業(yè)權屬清冊和 業(yè)主名冊； （四）共用設施設備清單； （五）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料； （六）物業(yè)管理需要的其他資料。 業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務企業(yè)應及時向業(yè)主委員會移交上述資料或將接收資料的情況告知業(yè)主委員會。 第四十 四 條 （物管用房規(guī)劃） 建設單位應當將物業(yè)管理用房 (包括物業(yè)管理辦公用房和商業(yè)用房 )納入建設配套項目計劃，與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付。 建設單位應當按照不低于物業(yè)房產測繪地上總建筑面積 7‰的比例配置物業(yè)管理用房，其中， 3‰為辦公用房， 4‰為商業(yè)用房；物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)均為非住宅的，按照不低于物業(yè)房產測繪地上總建筑面積 3‰的比例配置物業(yè)管理用房用于物業(yè)辦公；但每個物業(yè)項目物業(yè)管理用房總建筑面積應不低于 8 平方米。 物業(yè)管理用房的具體位置和面積應當在規(guī)劃行政主管部門批準的建設工程規(guī)劃設計方案中載明。 第四十 五 條（物管用房繳 交 ） 物業(yè)項目屬商品房開發(fā)項目、需開展商品房預售的，建設單位在辦理商品房預售許可證 前應根據(jù)物 業(yè)管理用房規(guī)劃設計和房產預測繪情況辦理物業(yè)管理用房預繳手續(xù)。 物業(yè)項目竣工后，建設單位應當在辦理房屋產權初始登記之前辦理物業(yè)管理用房竣工確認手續(xù)。 物業(yè)管理用房由區(qū)、縣（市） 房產行政主管部門 代為接收。 第四十 六 條（物管用房竣工繳交 微調 ） 已辦理物業(yè)管理用房預繳手續(xù)的物業(yè)項目，物業(yè)竣工后房產測繪地上總建筑面積超過預測繪地上總建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照 第四十 四 條 規(guī)定的比例補充配置物業(yè)管理用房。補充配置的物業(yè)管理用房的具體位置和面積應經市 房產行政主管部門 確認。確實無法補充配置的，應當按照該物業(yè)管理區(qū)域內的 同類 物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應價款，轉為 同一物業(yè) 管理 區(qū)域物業(yè) 維修資金。 因分期開發(fā)等原因 ,不能足額提供當期物業(yè)管理商業(yè)用房的 ,建設單位應當支付同類地段、同等面積的商業(yè)用房的市場租金作為經濟補償 ,并在后期開發(fā)中及時補足物業(yè)管理商業(yè)用房，經濟補償收入視作物業(yè)管理商業(yè)用房的經營收益。 第四十 七 條（物管用房所有權） 物業(yè)管理用房的所有權屬于該物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主 ,其所有權不得分割、轉讓和抵押 ,其用途不得擅自改變。 第四十 八 條 （物管用房使用） 物業(yè)交付后，區(qū)、縣（市） 房產行政主管部門 應將物業(yè)管理用房 全部移交給前期物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主委員會成立后，前期物業(yè)服務企業(yè)應將物業(yè)管理用房全部移交業(yè)主委員會。 業(yè)主委員會成立之前 ,前期物業(yè)服務企業(yè)出租物業(yè)管理用房中的商業(yè)用房時 ,其與承租方簽訂的租賃合同約定的租賃期限最長不得超過 業(yè)主委員會成立后 12個月 。 第 四 十 九 條（物業(yè)服務合同） 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書 面的物業(yè)服務合同。 物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供相應的服務。 第五十 條 （合同備案） 物業(yè)服務企業(yè)應當在簽訂物業(yè)服務合同之日起 15 日內將合同副本報物業(yè)所在 區(qū)、縣（市） 房產行政主管部門 備案。 第五十一 條 （合同履行） 物業(yè)服務合同期限屆滿前 3 個月，業(yè)主大會應當決定物業(yè)服務企業(yè)的選聘方式 ， 并在合同期滿前完成選聘工作。 物業(yè)服務合同期滿業(yè)主大會仍未完成選聘工作，經原物業(yè)服務企業(yè)認可，原物業(yè)服務合同自動延續(xù)至選聘工作完成。在原合同延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應當提前 90 日 書面告知對方。 業(yè)主大會已選聘新物業(yè)服務企業(yè)的或合同期滿后業(yè)主委員會書面通知原物業(yè)服務企業(yè)不再延續(xù)原合同的，原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠繳物業(yè)服務費等理由拒絕退出物業(yè)項目，不得以任何形式阻撓新物業(yè)服務企業(yè)進駐物業(yè)。 第五十二 條 （特殊情形處理） 經業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務合同的， 業(yè)主委員會應當在解除合同之日的 3 個月前將該決定 書面告知物業(yè)服務企業(yè)，承擔相應違約責任，并在 3 個月內 組織召開業(yè)主大會另行 選聘物業(yè)服務企業(yè)。 物業(yè)服務企業(yè)提前要求解除物業(yè)服務合同，應提前 3 個月書面告知業(yè)主委員會，并承擔相應違約責任。業(yè)主委員會應當在被 告知之日起 3 個月內，組織召開業(yè)主大會另行選聘物業(yè)服務企業(yè)。 物業(yè)服務企業(yè)被撤銷或注銷資質的，由業(yè)主委員會在物業(yè)服務企業(yè)被撤銷或注銷資質之日起 3 個月內與該 企業(yè)解除原物業(yè)服務合同，并組織召開業(yè)主大會另行選聘物業(yè)服務企業(yè)，期間 原物業(yè)服務合同權利義務延續(xù)。 物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理時業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務企業(yè)的， 項目所在 地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 應制訂應急管理預案， 由所在地社區(qū)居委會負責組織 3 至 6 個月的基本保潔、保安 等 服務，基本服務費用 標準由 市物價部門核定， 社區(qū)居委會 負責 向居民收取， 供 水、 供 電 、供氣 等費用由 各專業(yè)單位自行上門收取，區(qū)、縣（市）房產行政主管部門 要做好業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)務指導工作。36 個月后，物業(yè)項目仍未選聘到物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主自行管理。 第五十三 條 （資料移交） 物業(yè)服務企業(yè)在退出物業(yè)管理區(qū)域時應向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關財物，并按照約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域。 物業(yè)服務企業(yè)接受委托對設施設備進行管理的，在退出該物業(yè)管理區(qū)域辦理交接手續(xù)時，應保證設施設備的正常使用，但根據(jù)合同或有關規(guī)定不由物業(yè)服務企業(yè)承擔的維修、更新、改造費用或承接查驗時設施設備已無法正常使用、責任 單位又未進行妥善整改的除外。 第五十四 條 （收費原則） 物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質和特點、物業(yè)服務不同的階段，分別實行政府指導價 和市場調節(jié)價 。 普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)收費實行政府指導價，按照補償合理成本，兼顧業(yè)主和使用人承受能力、以及費用與服務水平相適應的原則作適時調整。 非住宅物業(yè)、別墅、排屋以及業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。業(yè)主委員會成立后的住宅小區(qū)，物業(yè)服務收費可根據(jù)物業(yè)服務成本變化情況，考慮城鎮(zhèn) 最低工資標準、 居民人均可支配收入變動 幅度等因素進行 調整。 物業(yè)服務收費項目和標準應向全體 業(yè)主公布。物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協(xié)商確定。 物業(yè)服務收費可分為包干制 方式和 酬金制方式。 物業(yè)服務企業(yè)實行物業(yè)服務酬金制收費方式的，應當公布物業(yè)管理各項資金的收支情況；實行包干制收費方式的，應當公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。物業(yè)服務企業(yè)應當在每年 不少于一次 在物業(yè)管理區(qū)域內的醒目位置公布管理區(qū)域內上一年度的相關物業(yè)經費收取、使用等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。 業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)公布的物業(yè)經費收支情況有異議的，物業(yè)服務企 業(yè)應當予以答復和說明。業(yè)主委員會也可以委托審計單位進行審計，費用在利用物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收入中支出。 第 五十五 條 （交費主體） 物業(yè)交付前，建設單位應當依照前期物業(yè)服務合同 的 約定向物業(yè)服務企業(yè)支付前期物業(yè)服務費，用于物業(yè)交付前的物業(yè)管理。物業(yè)交付 后的物業(yè)服務費由業(yè)主承擔， 業(yè)主應當依照物業(yè)服務合同的約定及時足額交納物業(yè)服務費。低收入困難家庭業(yè)主依照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費的，可以向 各區(qū)、縣（市）人民政府申請物業(yè)服務費補貼， 具體 辦法 另行制定 。 建設單位未售物業(yè)和 已售未交付物業(yè) 的物業(yè)服務費 ，以及因建設質量問題導致物業(yè)雖交付卻不能正常使用、 其修復期間的物業(yè)服務費由建設單位 全額 承擔。 物業(yè)服務合同 雙方約定預收物業(yè)服務費的 ,預收期限最高不得超過 12 個月。業(yè)主與使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。 業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，經書面催交，無正當理由逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域進行公示等方式協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)進行催交。 第 五 十 六 條（業(yè)主要求） 業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務費標準等事項告知受讓人或者承租人。物業(yè)產權交易時，雙方當事人應當對物業(yè)服務費的結算有明確約定；受讓