【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地位和作用，將基本上沿用 05 年的宏觀手段對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。 加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，進(jìn)入體制改革將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)二次提升 中國房地產(chǎn)業(yè)的第一次提升是從 1998 年的房改釋放了住宅市場當(dāng)中的商品房開始的。在接下來的 5 年中，中國的房地產(chǎn)業(yè)每年以平均 22%的速度增長， 2020 年更達(dá)到了 %的增速。但中國人民銀行 2020 年發(fā)布的 121 號文件（《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》）抑制了房地產(chǎn)的大規(guī)模信貸行為，房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)而尋求其他方式的地產(chǎn)融資。世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，房地產(chǎn)市場和資本市場的結(jié)合是地產(chǎn)發(fā)展的拐點(diǎn)，那么，中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)能否繼續(xù)繁榮，從某種程度上說將取決于中國的金融體制改革。我們有理由相信，隨著金融、貨幣政策的積極有效調(diào)控及導(dǎo)向作用，房地產(chǎn)行業(yè)將今日持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的春天。 整頓力度正在不斷加大，土地政策為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展護(hù)航保駕 違規(guī)操作、屯 地待漲的極端投機(jī)行為嚴(yán)重干擾了中國房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。國家近日啟動(dòng)《深入開展土地市場治理整頓工作實(shí)施方案》（下稱《方案》）。政府意欲通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總量、安排不同的土地用途來抑制或鼓勵(lì)市場需求，有效地引導(dǎo)投資、消費(fèi)的方向和水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的健康、穩(wěn)定、高速發(fā)展。以目前情況來看，政府正在以高壓態(tài)勢開展土地市場治理整頓，特別是情理整頓違反產(chǎn)業(yè)政策用地、違法批地和非法占地等行為。除經(jīng)合法批準(zhǔn)可以分期建設(shè)的項(xiàng)目外，其它建設(shè)項(xiàng)目用地一律不得分期辦理建設(shè)用地審批，否則按騙取批準(zhǔn)、非法占地論處，追究分拆項(xiàng)目的審批機(jī)關(guān)的責(zé) 任。另外，如控制土地供應(yīng)、控制土地出讓按揭貸款、逾期不開發(fā)將收回土地使用權(quán)、整頓土地市場秩序等措施，都直指目前土地市場的軟肋，尤其對于以前通過邊緣行為所圈下地皮的方面來說，關(guān)于收回開發(fā)權(quán)、嚴(yán)格控制土地交易貸款這些措施無異于土地市場整頓的最后通牒。可以看到，國家對土地市場的整頓力度正在不斷加大，通過加強(qiáng)土地管理為行業(yè)健康發(fā)展保駕護(hù)航。 系列新政調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，嚴(yán)厲打擊炒房；政府進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控 3 月份，國務(wù)院下發(fā)“穩(wěn)定房價(jià)通知”，就是通常所說的“國八條”。 4 月 27 日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國 務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)，又提出了“新八條”； 5 月 11 日，繼“國八條”、“新八條”之后，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了由建設(shè)部等七部委聯(lián)合制定的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，這是目前政府在進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中由政策層面操作層面的細(xì)化，也是中央一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的“組合拳”的跟進(jìn)。 5 月 30 日，建設(shè)部、稅務(wù)總局、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)通知，規(guī)定個(gè)人購買住房，以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上所注明的時(shí)間作為其購房時(shí)間。該通知是針對之前七部委意見中關(guān)于“自 2020 年 6 月 1 日起，對個(gè)人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入 全額征收營業(yè)稅”中對個(gè)人購買住房兩年時(shí)間的補(bǔ)充界定。 國家通過人民幣匯率上升、利率上調(diào)、銀根收緊等措施，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整 2020 年國家開始對房地產(chǎn)行業(yè)采取一系列措施對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，同時(shí)人民幣匯率上升、利率調(diào)整‘銀根收緊等都在一定程度上遏制了房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的出現(xiàn)，但同樣對于 房地產(chǎn)開發(fā)的資金鏈有一定的影響。各大銀行幾乎都收縮了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款。 2020 年國家將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策，針對房地產(chǎn)行業(yè)將依然是宏觀調(diào)控為主，以期房地產(chǎn)行業(yè)保持穩(wěn)定、健康地發(fā)展。 房地產(chǎn)信 托基金的發(fā)展將對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不小的助力 房地產(chǎn)信托基金是房地產(chǎn)行業(yè)資金的 來源，同樣也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然階段，也是房地產(chǎn)發(fā)展走向?qū)I(yè)化的必經(jīng)之路，擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道，國外房地產(chǎn)信托基金已經(jīng)發(fā)展得相當(dāng)成熟。國內(nèi)房地產(chǎn)信托基金還處于起步階段，在 2020 年得到實(shí)質(zhì)性的發(fā)展， 05 年末深圳萬科集團(tuán)與中信聯(lián)手推出一支融資 2 億元的房地產(chǎn)信托基金。 變“宏觀調(diào)控”為“雙向調(diào)控”，加大廉租房、普通商品房的供應(yīng)量，限制高檔住宅、別墅的開發(fā) 2020 年，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)氣云涌，國家出臺(tái)一系列的宏觀調(diào)控政策對房地 產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)的房價(jià)得到抑制，開發(fā)熱度下降，取得了明顯的效果。進(jìn)入 2020 年，貨架在對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控方面有所變動(dòng)，但仍然以宏觀調(diào)控為主，以控制房價(jià)、保證行業(yè)健康發(fā)展為主要目的。各地對于房地產(chǎn)開發(fā)土地的徐嚴(yán)格控制，尤其是對于高檔住宅、別墅項(xiàng)目的審批，政策的不明朗使得房地產(chǎn)開發(fā)存在更多的變數(shù)。 小結(jié)： 國家政策對房地產(chǎn)市場的影響 新政策的實(shí)施使二手房交易量應(yīng)聲下降，使不少購房者持觀望態(tài)度：從長期來分析，國內(nèi)房地產(chǎn)市場那種投資過熱、不少地方房價(jià)飆升、房地產(chǎn)炒作震天的狀況得到改變； 另外房 地產(chǎn)開發(fā)方向的調(diào)整，商品房的總體開發(fā)結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生改變。具體而言，以后高檔房特別是別墅將存在更多的市場變數(shù)，其開發(fā)數(shù)量增速將會(huì)大幅回落，而普通老百姓買得起的中低檔房則會(huì)增幅加快； 一些實(shí)力不濟(jì)或者信譽(yù)不良的開發(fā)商在獲取土地方面難度將進(jìn)一步增大，一些真正適應(yīng)變化的新秀企業(yè)可能脫穎而出； 開發(fā)商從銀行獲取貸款的途徑將越來越少，難度也越來越大，一些不善于自覺控制資金風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)商會(huì)因此付出更大的代價(jià)； 可以肯定地說，對于資金雄厚、有一定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)來說，隨著政府宏觀調(diào)控行為的逐漸推進(jìn)，反而恰逢市場 發(fā)展良機(jī)。 房地產(chǎn)基金的出現(xiàn)，擴(kuò)大了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，將有利于房地產(chǎn)開發(fā)； 銀行調(diào)息，提高 的門檻，使得投資者從銀行獲取貸款的難度加大，比如打擊一部分投資者。 （二） 泗縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的整體分析 泗縣房地產(chǎn)發(fā)展基本歷程 80 年代，住宅主要以自建房為主，各自獨(dú)家獨(dú)戶的院落結(jié)構(gòu)，擁有二層樓層已經(jīng)成為身份的象征； 進(jìn)入 90 年代，城市開始有了商業(yè)街道，隨改革開放的發(fā)展，街區(qū)出現(xiàn)二層、三層的商業(yè)市場項(xiàng)目，例如：城中菜場就是 90 年代中期的產(chǎn)物； 90 年代后期，房地產(chǎn)市場進(jìn)入市場化的運(yùn)作，城市的開始發(fā)展 ，出項(xiàng)了部分住宅區(qū)和商業(yè)項(xiàng)目，單套面積較小，并且以單位集資房為主。 進(jìn)入 21 實(shí)際，為房地產(chǎn)市場運(yùn)作的發(fā)展階段，本地開發(fā)商對市場進(jìn)行摸索試探運(yùn)營，由于開發(fā)的位置較成熟，市場供不應(yīng)求。 目前，外地開發(fā)商紛紛進(jìn)入泗縣房地產(chǎn)行業(yè)，個(gè)項(xiàng)目相互爭艷，但目前市場上開發(fā)物業(yè)檔次普遍較低，社區(qū)配套落后，產(chǎn)品不能滿足消費(fèi)者需求。 泗縣房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀分析 泗縣房地產(chǎn)起步相對較晚，隨著城市發(fā)展，到 90 年代后期，房地產(chǎn)開發(fā)才正式走向市場化運(yùn)作階段。近年來房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展同樣也震動(dòng)了泗縣這一內(nèi)陸省份中的縣級城市，外地開發(fā)商先后搶 入泗縣市場，開始大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，雖然市場仍然不甚成熟，但同樣有其自 身獨(dú)特的特點(diǎn)。有如下特點(diǎn)： （ 1）軟硬環(huán)境良好，市場前景樂觀 政府政策更加透明規(guī)范 土地的運(yùn)作已經(jīng)非常市場化，從協(xié)議出讓制轉(zhuǎn)變?yōu)檎型稑?biāo)制。公正‘公平’公開的土地出讓政策，讓更多有實(shí)力、有眼光的外地發(fā)展商也參加到泗縣的建設(shè)中來，一聲整個(gè)泗縣的房地產(chǎn)發(fā)展水平。 城市規(guī)劃更加合理并具有前瞻性 泗縣的城市發(fā)展方向及區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)明確，新城建設(shè)和舊城改造都具有明確的目標(biāo)和方向，市場前景更加明朗，合理的城市規(guī)劃促進(jìn)了泗縣房地產(chǎn)市場健康、快熟發(fā)展。目前泗 縣房地產(chǎn)的熱點(diǎn)區(qū)域是：泗縣南一環(huán)附近，國防路以西，石梁河兩側(cè)以及北環(huán)城河附近區(qū)域，當(dāng)前泗縣房地產(chǎn)開發(fā)的 80%以上集中在以上區(qū)域，隨著舊城改造和新城建設(shè)的加快，房地產(chǎn)開發(fā)將逐漸向東部和北部移動(dòng)。 （ 2）房地產(chǎn)整體市場處于加速發(fā)展階段，外地開發(fā)商紛紛進(jìn)駐 泗縣房地產(chǎn)雖然起步較晚，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及外地開發(fā)商的進(jìn)入，使得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展相對較快，目前正處在加速發(fā)展階段。 2020 年投入市場的樓盤有 20 多萬平米，能夠很好的滿足 泗縣對住宅及商服物業(yè)的需求。 房地產(chǎn)的快速發(fā)展，必然使得相互之間的競爭更加激烈 ，這種競爭包括開發(fā)商之間，房地產(chǎn)產(chǎn)品之間，消費(fèi)者之間等反面，競爭的加劇必然導(dǎo)致市場更加規(guī)范化，市場化程度更高，同時(shí)接踵而來的必然是整個(gè)市場的重新洗牌，實(shí)力雄厚的開發(fā)商將最終占據(jù)比較大的市場份額。 （ 3）房地產(chǎn)產(chǎn)品集中投放，部分產(chǎn)品不適合市場需求，在一定程度上造成了供過于求的局面 房地產(chǎn)的集中投放速度和投放量高于市場的承受能力，同樣也加快于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展速度，偏離了市場需求，因此當(dāng)?shù)赝瞥龅臉潜P整體銷售情況不甚理想，地段、配套決定銷售情況。僅 2020 年住宅投入量就有近 15 萬平方米，商業(yè) 6 萬平方米，而同期城區(qū)人口 為 9 萬，因此供需雙反的不平衡，造成一部分樓盤的銷售僅有 30%—— 40%，空置現(xiàn)象比較嚴(yán)重。 （ 4）房地產(chǎn)產(chǎn)品比較單一，同質(zhì)化現(xiàn)象相對比較嚴(yán)重 近期投入市場的住宅產(chǎn)品和商服務(wù)業(yè)產(chǎn)品相對比較單一，在戶型、布局、規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面缺少創(chuàng)新和創(chuàng)意，一部分消費(fèi)者不能選到自己喜歡的房屋或者商鋪。 （ 4）開發(fā)商操作有待加強(qiáng)，營銷意識需要提高，營銷手段需要多樣化。 目前泗縣大部分的樓盤開發(fā)依然處在開發(fā)商自己開發(fā)、自己操作、自己銷售等階段，依然沒有擺脫“建房子、賣房子”的局面，有少量的公司聘請策劃公司，引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)管理公司等。 隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展以及市場競爭的加劇，必然走專業(yè)化的道路，在這一過程中，將有一部分開發(fā)商被淘汰出局。 房地產(chǎn)方面的宣傳推廣比較少，手段比較單一，營銷物料比較粗糙。在宣傳方面，大部分的開發(fā)商停留在制作宣傳單頁的階段，沒有綜合運(yùn)用各種宣傳手段相結(jié)合的立體營銷推廣方式，而且在營銷宣傳上面，往往是脫節(jié)的、單一的，沒有形成系統(tǒng)的宣傳攻勢，無法達(dá)到理想的效果。 （ 5）消費(fèi)理念不夠成熟，消費(fèi)觀念有待改變 在泗縣市場，住宅產(chǎn)品幾經(jīng)基本上不是為了簡單的滿足居住要求，但是仍然沒有達(dá)到追求居住品質(zhì)的地步，正處在一個(gè)過渡階段 ，價(jià)格以及地段依然是決定性因素。旺銷樓盤基本處于城市中心區(qū)，地理位置優(yōu)越，周邊市政配套比較齊全，人們對于一環(huán)或者說是環(huán)城河意外的區(qū)域不是很感興趣，受傳統(tǒng)的城市與郊區(qū)觀念的影響比較大。在銷售中，大戶型銷售情況比較好，喜歡住大房子，更多的是為了一種場面、一種心理優(yōu)越感，依然未能完全除去小縣城 居民的傳統(tǒng)觀念。 （三） 泗縣房地產(chǎn)尺寸發(fā)展的走勢分析 泗縣在地理位置上油漆的特的優(yōu)勢和特點(diǎn)，隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)必然能得到長足的發(fā)展和進(jìn)步，提高當(dāng)?shù)厝嗣竦纳?、消費(fèi)水平，同時(shí)周邊省市發(fā)電廠也的快速發(fā)展 記憶外地開發(fā)商的紛紛進(jìn)入，必然帶來沿海發(fā)達(dá)城市的許多先進(jìn)的開發(fā)理念和操作方法等，這些因素都將對本地房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生非常大的影響。新詞泗縣房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必然呈現(xiàn)一些新的趨勢和特點(diǎn)。主要有： 發(fā)展商將更加理性、更加成熟，外來與本地發(fā)展商的同臺(tái)競技，將共同促進(jìn)市場繁榮。 消費(fèi)者需要呈現(xiàn)多樣化，由單一的滿足居住需求上升到注重對生活質(zhì)量的需求、投資的需求。 房地產(chǎn)投資市場將會(huì)逐漸升溫，商業(yè)地產(chǎn)投資將會(huì)得到進(jìn)一步的發(fā)展。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)力度將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，強(qiáng)化核心商圈物業(yè)優(yōu)勢，擴(kuò)大核心商圈對區(qū)域或片區(qū)商業(yè)物業(yè)開發(fā)的輻射，加強(qiáng)對區(qū)域商業(yè)物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃等，將成為商業(yè)物業(yè)開發(fā)的重頭戲。 項(xiàng)目運(yùn)作過程中，更加市場化，分工更加細(xì)致，操作更加專業(yè)。 產(chǎn)品多元化趨勢，市場更加細(xì)分，以滿足不同層面消費(fèi)者的需求。 產(chǎn)品日益精致，配套更加完善，服務(wù)更加全面細(xì)致。 隨著新區(qū)建設(shè)和老區(qū)改造的進(jìn)行，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)消費(fèi)觀念將得到很大的改變，居住理念也將隨之而改變，地段將不再?zèng)Q定一切。 二、泗縣房地產(chǎn)市場深度調(diào)研 （一）泗縣住宅市場典型樓盤分析及綜合評價(jià) 典型住宅分析 項(xiàng)目名稱：秀水苑 項(xiàng)目位置：石梁河以西 開發(fā)商 銅陵金廣公司泗縣分公司 策劃公司 銅陵中源房屋經(jīng)營經(jīng)紀(jì)公司 廣告公司 —— 物管公司 虹城物業(yè)管理中心 開盤時(shí)間 2020 年 9 月 竣工時(shí)間 2020 年年底 綠化率 % 容積率 總戶數(shù) 392 套 主力戶型 三室二廳一衛(wèi) 面積范圍 47— 125 平米 建筑特點(diǎn) 磚混結(jié)構(gòu) 施工進(jìn)度 已建成 16 棟，還有 4棟未建 銷售均價(jià) 1070 元 /平米 銷售情況 已賣 116 套 付款方式 一次性付款，銀行按揭 建筑參數(shù) 占地面積 43752 平方米 建筑面積 57672 平米 實(shí)用率 — 層數(shù) 5 層+閣樓 項(xiàng)目優(yōu)勢 有先進(jìn)的物業(yè)管理，小區(qū)采用全封閉式物業(yè)管理，各單元戶增加了樓宇對講安防系統(tǒng)；周邊環(huán)境靜謐，粉塵噪音污染較少，水岸生活，風(fēng)景較好；高綠化率，綠化率達(dá) %，這在泗縣各個(gè)小區(qū)中數(shù)最高的。 項(xiàng)目劣勢 地勢較低，臨睡太近，一樓有住戶，水濕很重； 離城區(qū)較遠(yuǎn)，周邊環(huán)境較陳舊，尤其是其商業(yè)鋪面的周邊； 小區(qū)內(nèi)無車庫，不能解決業(yè)主的停車問題； 進(jìn)入小區(qū)的路較長且有一個(gè)下坡路，跟泗縣人民不愿多走的生活習(xí)慣相悖； 項(xiàng)目位置偏僻，城市往東發(fā)展，西關(guān)不被消費(fèi)者看好。社區(qū)本身建筑密 度較大，部分棟間距不足 10 米，項(xiàng)目內(nèi)部沒有綠化，一層設(shè)計(jì)住宅，停車均不滿足。 綜合點(diǎn)評 該小區(qū)位于西關(guān)，其周邊環(huán)境不是很好，增值潛力不大。 開發(fā)商自己銷售，也沒有采用各種銷售手段，直接影響了他的銷售進(jìn)度； 西面商鋪周邊破舊，道路較窄，人流較少，這對它的招商會(huì)產(chǎn)生一定的影響