【文章內容簡介】 經濟發(fā)展的地位和作用，將基本上沿用 05 年的宏觀手段對房地產行業(yè)進行調控。 加強房地產信貸業(yè)務管理，進入體制改革將推動房地產業(yè)二次提升 中國房地產業(yè)的第一次提升是從 1998 年的房改釋放了住宅市場當中的商品房開始的。在接下來的 5 年中，中國的房地產業(yè)每年以平均 22%的速度增長， 2020 年更達到了 %的增速。但中國人民銀行 2020 年發(fā)布的 121 號文件（《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》）抑制了房地產的大規(guī)模信貸行為，房地產商轉而尋求其他方式的地產融資。世界經濟發(fā)展的經驗證明，房地產市場和資本市場的結合是地產發(fā)展的拐點，那么，中國房地產產業(yè)能否繼續(xù)繁榮，從某種程度上說將取決于中國的金融體制改革。我們有理由相信，隨著金融、貨幣政策的積極有效調控及導向作用，房地產行業(yè)將今日持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的春天。 整頓力度正在不斷加大，土地政策為房地產行業(yè)健康發(fā)展護航保駕 違規(guī)操作、屯 地待漲的極端投機行為嚴重干擾了中國房地產行業(yè)的正常發(fā)展。國家近日啟動《深入開展土地市場治理整頓工作實施方案》（下稱《方案》）。政府意欲通過調節(jié)土地供應總量、安排不同的土地用途來抑制或鼓勵市場需求，有效地引導投資、消費的方向和水平，實現(xiàn)經濟的健康、穩(wěn)定、高速發(fā)展。以目前情況來看，政府正在以高壓態(tài)勢開展土地市場治理整頓，特別是情理整頓違反產業(yè)政策用地、違法批地和非法占地等行為。除經合法批準可以分期建設的項目外，其它建設項目用地一律不得分期辦理建設用地審批，否則按騙取批準、非法占地論處，追究分拆項目的審批機關的責 任。另外，如控制土地供應、控制土地出讓按揭貸款、逾期不開發(fā)將收回土地使用權、整頓土地市場秩序等措施，都直指目前土地市場的軟肋，尤其對于以前通過邊緣行為所圈下地皮的方面來說，關于收回開發(fā)權、嚴格控制土地交易貸款這些措施無異于土地市場整頓的最后通牒?？梢钥吹?，國家對土地市場的整頓力度正在不斷加大，通過加強土地管理為行業(yè)健康發(fā)展保駕護航。 系列新政調整房地產市場結構，嚴厲打擊炒房；政府進一步加強房地產宏觀調控 3 月份，國務院下發(fā)“穩(wěn)定房價通知”，就是通常所說的“國八條”。 4 月 27 日，國務院總理溫家寶主持召開國 務院常務會議時，又提出了“新八條”； 5 月 11 日，繼“國八條”、“新八條”之后，國務院轉發(fā)了由建設部等七部委聯(lián)合制定的《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，這是目前政府在進行房地產宏觀調控過程中由政策層面操作層面的細化，也是中央一系列調控房地產市場的“組合拳”的跟進。 5 月 30 日，建設部、稅務總局、財政部聯(lián)合下發(fā)通知，規(guī)定個人購買住房，以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上所注明的時間作為其購房時間。該通知是針對之前七部委意見中關于“自 2020 年 6 月 1 日起，對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入 全額征收營業(yè)稅”中對個人購買住房兩年時間的補充界定。 國家通過人民幣匯率上升、利率上調、銀根收緊等措施，加強對房地產行業(yè)的信貸業(yè)務進行調整 2020 年國家開始對房地產行業(yè)采取一系列措施對房地產行業(yè)進行宏觀調控，同時人民幣匯率上升、利率調整‘銀根收緊等都在一定程度上遏制了房地產行業(yè)泡沫的出現(xiàn)，但同樣對于 房地產開發(fā)的資金鏈有一定的影響。各大銀行幾乎都收縮了對房地產開發(fā)企業(yè)的貸款。 2020 年國家將繼續(xù)實施穩(wěn)健的財政政策，針對房地產行業(yè)將依然是宏觀調控為主，以期房地產行業(yè)保持穩(wěn)定、健康地發(fā)展。 房地產信 托基金的發(fā)展將對房地產行業(yè)的發(fā)展產生不小的助力 房地產信托基金是房地產行業(yè)資金的 來源，同樣也是房地產行業(yè)發(fā)展的必然階段，也是房地產發(fā)展走向專業(yè)化的必經之路，擴大房地產開發(fā)的融資渠道，國外房地產信托基金已經發(fā)展得相當成熟。國內房地產信托基金還處于起步階段，在 2020 年得到實質性的發(fā)展， 05 年末深圳萬科集團與中信聯(lián)手推出一支融資 2 億元的房地產信托基金。 變“宏觀調控”為“雙向調控”，加大廉租房、普通商品房的供應量，限制高檔住宅、別墅的開發(fā) 2020 年，房地產行業(yè)風氣云涌，國家出臺一系列的宏觀調控政策對房地 產行業(yè)進行調控，房地產熱點地區(qū)的房價得到抑制，開發(fā)熱度下降，取得了明顯的效果。進入 2020 年，貨架在對房地產行業(yè)的調控方面有所變動，但仍然以宏觀調控為主，以控制房價、保證行業(yè)健康發(fā)展為主要目的。各地對于房地產開發(fā)土地的徐嚴格控制，尤其是對于高檔住宅、別墅項目的審批，政策的不明朗使得房地產開發(fā)存在更多的變數(shù)。 小結： 國家政策對房地產市場的影響 新政策的實施使二手房交易量應聲下降，使不少購房者持觀望態(tài)度：從長期來分析，國內房地產市場那種投資過熱、不少地方房價飆升、房地產炒作震天的狀況得到改變； 另外房 地產開發(fā)方向的調整，商品房的總體開發(fā)結構將會發(fā)生改變。具體而言，以后高檔房特別是別墅將存在更多的市場變數(shù)，其開發(fā)數(shù)量增速將會大幅回落，而普通老百姓買得起的中低檔房則會增幅加快； 一些實力不濟或者信譽不良的開發(fā)商在獲取土地方面難度將進一步增大，一些真正適應變化的新秀企業(yè)可能脫穎而出； 開發(fā)商從銀行獲取貸款的途徑將越來越少，難度也越來越大，一些不善于自覺控制資金風險的開發(fā)商會因此付出更大的代價； 可以肯定地說，對于資金雄厚、有一定房地產開發(fā)經驗的企業(yè)來說，隨著政府宏觀調控行為的逐漸推進，反而恰逢市場 發(fā)展良機。 房地產基金的出現(xiàn)，擴大了房地產行業(yè)的融資渠道，將有利于房地產開發(fā)； 銀行調息，提高 的門檻，使得投資者從銀行獲取貸款的難度加大，比如打擊一部分投資者。 （二） 泗縣房地產市場發(fā)展的整體分析 泗縣房地產發(fā)展基本歷程 80 年代，住宅主要以自建房為主，各自獨家獨戶的院落結構，擁有二層樓層已經成為身份的象征； 進入 90 年代，城市開始有了商業(yè)街道，隨改革開放的發(fā)展，街區(qū)出現(xiàn)二層、三層的商業(yè)市場項目，例如：城中菜場就是 90 年代中期的產物； 90 年代后期，房地產市場進入市場化的運作，城市的開始發(fā)展 ，出項了部分住宅區(qū)和商業(yè)項目，單套面積較小，并且以單位集資房為主。 進入 21 實際，為房地產市場運作的發(fā)展階段，本地開發(fā)商對市場進行摸索試探運營，由于開發(fā)的位置較成熟，市場供不應求。 目前，外地開發(fā)商紛紛進入泗縣房地產行業(yè)，個項目相互爭艷，但目前市場上開發(fā)物業(yè)檔次普遍較低，社區(qū)配套落后，產品不能滿足消費者需求。 泗縣房地產開發(fā)的現(xiàn)狀分析 泗縣房地產起步相對較晚，隨著城市發(fā)展，到 90 年代后期，房地產開發(fā)才正式走向市場化運作階段。近年來房地產的迅猛發(fā)展同樣也震動了泗縣這一內陸省份中的縣級城市，外地開發(fā)商先后搶 入泗縣市場，開始大規(guī)模的房地產開發(fā)，雖然市場仍然不甚成熟，但同樣有其自 身獨特的特點。有如下特點： （ 1）軟硬環(huán)境良好，市場前景樂觀 政府政策更加透明規(guī)范 土地的運作已經非常市場化，從協(xié)議出讓制轉變?yōu)檎型稑酥?。公正‘公平’公開的土地出讓政策，讓更多有實力、有眼光的外地發(fā)展商也參加到泗縣的建設中來，一聲整個泗縣的房地產發(fā)展水平。 城市規(guī)劃更加合理并具有前瞻性 泗縣的城市發(fā)展方向及區(qū)域規(guī)劃已經明確，新城建設和舊城改造都具有明確的目標和方向，市場前景更加明朗，合理的城市規(guī)劃促進了泗縣房地產市場健康、快熟發(fā)展。目前泗 縣房地產的熱點區(qū)域是：泗縣南一環(huán)附近，國防路以西，石梁河兩側以及北環(huán)城河附近區(qū)域，當前泗縣房地產開發(fā)的 80%以上集中在以上區(qū)域，隨著舊城改造和新城建設的加快，房地產開發(fā)將逐漸向東部和北部移動。 （ 2）房地產整體市場處于加速發(fā)展階段，外地開發(fā)商紛紛進駐 泗縣房地產雖然起步較晚，但是隨著房地產行業(yè)的發(fā)展以及外地開發(fā)商的進入，使得當?shù)胤康禺a市場發(fā)展相對較快，目前正處在加速發(fā)展階段。 2020 年投入市場的樓盤有 20 多萬平米，能夠很好的滿足 泗縣對住宅及商服物業(yè)的需求。 房地產的快速發(fā)展，必然使得相互之間的競爭更加激烈 ，這種競爭包括開發(fā)商之間，房地產產品之間，消費者之間等反面，競爭的加劇必然導致市場更加規(guī)范化，市場化程度更高，同時接踵而來的必然是整個市場的重新洗牌，實力雄厚的開發(fā)商將最終占據(jù)比較大的市場份額。 （ 3）房地產產品集中投放，部分產品不適合市場需求，在一定程度上造成了供過于求的局面 房地產的集中投放速度和投放量高于市場的承受能力，同樣也加快于當?shù)氐慕洕l(fā)展速度，偏離了市場需求，因此當?shù)赝瞥龅臉潜P整體銷售情況不甚理想，地段、配套決定銷售情況。僅 2020 年住宅投入量就有近 15 萬平方米，商業(yè) 6 萬平方米，而同期城區(qū)人口 為 9 萬，因此供需雙反的不平衡，造成一部分樓盤的銷售僅有 30%—— 40%，空置現(xiàn)象比較嚴重。 （ 4）房地產產品比較單一，同質化現(xiàn)象相對比較嚴重 近期投入市場的住宅產品和商服務業(yè)產品相對比較單一，在戶型、布局、規(guī)劃設計等方面缺少創(chuàng)新和創(chuàng)意，一部分消費者不能選到自己喜歡的房屋或者商鋪。 （ 4）開發(fā)商操作有待加強，營銷意識需要提高，營銷手段需要多樣化。 目前泗縣大部分的樓盤開發(fā)依然處在開發(fā)商自己開發(fā)、自己操作、自己銷售等階段，依然沒有擺脫“建房子、賣房子”的局面，有少量的公司聘請策劃公司，引進專業(yè)的物業(yè)管理公司等。 隨著房地產市場的不斷發(fā)展以及市場競爭的加劇，必然走專業(yè)化的道路，在這一過程中，將有一部分開發(fā)商被淘汰出局。 房地產方面的宣傳推廣比較少，手段比較單一，營銷物料比較粗糙。在宣傳方面，大部分的開發(fā)商停留在制作宣傳單頁的階段，沒有綜合運用各種宣傳手段相結合的立體營銷推廣方式，而且在營銷宣傳上面，往往是脫節(jié)的、單一的，沒有形成系統(tǒng)的宣傳攻勢，無法達到理想的效果。 （ 5）消費理念不夠成熟，消費觀念有待改變 在泗縣市場，住宅產品幾經基本上不是為了簡單的滿足居住要求，但是仍然沒有達到追求居住品質的地步，正處在一個過渡階段 ，價格以及地段依然是決定性因素。旺銷樓盤基本處于城市中心區(qū)，地理位置優(yōu)越，周邊市政配套比較齊全，人們對于一環(huán)或者說是環(huán)城河意外的區(qū)域不是很感興趣，受傳統(tǒng)的城市與郊區(qū)觀念的影響比較大。在銷售中，大戶型銷售情況比較好，喜歡住大房子，更多的是為了一種場面、一種心理優(yōu)越感，依然未能完全除去小縣城 居民的傳統(tǒng)觀念。 （三） 泗縣房地產尺寸發(fā)展的走勢分析 泗縣在地理位置上油漆的特的優(yōu)勢和特點，隨著國家宏觀經濟環(huán)境的進一步優(yōu)化，當?shù)亟洕厝荒艿玫介L足的發(fā)展和進步，提高當?shù)厝嗣竦纳?、消費水平，同時周邊省市發(fā)電廠也的快速發(fā)展 記憶外地開發(fā)商的紛紛進入，必然帶來沿海發(fā)達城市的許多先進的開發(fā)理念和操作方法等，這些因素都將對本地房地產行業(yè)的發(fā)展產生非常大的影響。新詞泗縣房地產行業(yè)的發(fā)展必然呈現(xiàn)一些新的趨勢和特點。主要有： 發(fā)展商將更加理性、更加成熟，外來與本地發(fā)展商的同臺競技，將共同促進市場繁榮。 消費者需要呈現(xiàn)多樣化，由單一的滿足居住需求上升到注重對生活質量的需求、投資的需求。 房地產投資市場將會逐漸升溫，商業(yè)地產投資將會得到進一步的發(fā)展。 商業(yè)地產開發(fā)力度將會進一步加強，強化核心商圈物業(yè)優(yōu)勢，擴大核心商圈對區(qū)域或片區(qū)商業(yè)物業(yè)開發(fā)的輻射，加強對區(qū)域商業(yè)物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃等，將成為商業(yè)物業(yè)開發(fā)的重頭戲。 項目運作過程中，更加市場化，分工更加細致，操作更加專業(yè)。 產品多元化趨勢，市場更加細分，以滿足不同層面消費者的需求。 產品日益精致，配套更加完善，服務更加全面細致。 隨著新區(qū)建設和老區(qū)改造的進行，當?shù)胤康禺a消費觀念將得到很大的改變，居住理念也將隨之而改變，地段將不再決定一切。 二、泗縣房地產市場深度調研 （一）泗縣住宅市場典型樓盤分析及綜合評價 典型住宅分析 項目名稱：秀水苑 項目位置：石梁河以西 開發(fā)商 銅陵金廣公司泗縣分公司 策劃公司 銅陵中源房屋經營經紀公司 廣告公司 —— 物管公司 虹城物業(yè)管理中心 開盤時間 2020 年 9 月 竣工時間 2020 年年底 綠化率 % 容積率 總戶數(shù) 392 套 主力戶型 三室二廳一衛(wèi) 面積范圍 47— 125 平米 建筑特點 磚混結構 施工進度 已建成 16 棟，還有 4棟未建 銷售均價 1070 元 /平米 銷售情況 已賣 116 套 付款方式 一次性付款，銀行按揭 建筑參數(shù) 占地面積 43752 平方米 建筑面積 57672 平米 實用率 — 層數(shù) 5 層+閣樓 項目優(yōu)勢 有先進的物業(yè)管理，小區(qū)采用全封閉式物業(yè)管理，各單元戶增加了樓宇對講安防系統(tǒng)；周邊環(huán)境靜謐，粉塵噪音污染較少，水岸生活，風景較好；高綠化率，綠化率達 %，這在泗縣各個小區(qū)中數(shù)最高的。 項目劣勢 地勢較低，臨睡太近，一樓有住戶，水濕很重； 離城區(qū)較遠，周邊環(huán)境較陳舊，尤其是其商業(yè)鋪面的周邊； 小區(qū)內無車庫，不能解決業(yè)主的停車問題； 進入小區(qū)的路較長且有一個下坡路，跟泗縣人民不愿多走的生活習慣相悖； 項目位置偏僻，城市往東發(fā)展，西關不被消費者看好。社區(qū)本身建筑密 度較大，部分棟間距不足 10 米，項目內部沒有綠化，一層設計住宅，停車均不滿足。 綜合點評 該小區(qū)位于西關，其周邊環(huán)境不是很好，增值潛力不大。 開發(fā)商自己銷售，也沒有采用各種銷售手段，直接影響了他的銷售進度； 西面商鋪周邊破舊，道路較窄，人流較少，這對它的招商會產生一定的影響