分時度假的起源及其正確定義(編輯修改稿)
2025-06-12 05:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 有60多家分時度假集團，4500個采用分時制度的度假村，分布在81個國家，來自124個國家的400多萬戶家庭購買了度假權(quán)。分時度假房產(chǎn)業(yè)已成為年營業(yè)額65億美元的全球產(chǎn)業(yè)。 主要企業(yè)及現(xiàn)狀： RCI、II、萬豪、希爾頓、凱悅、迪斯尼、美國度假協(xié)會（ARDA）、歐洲分時度假協(xié)會（ETF）等，發(fā)展形勢良好。 （二）國內(nèi)：剛剛起步。諸多企業(yè)開始對這一泊來的新旅游產(chǎn)品形態(tài)感興趣，有關(guān)分時度假的消息頻現(xiàn)于媒體，但由于對它存在許多錯誤的理解，有關(guān)解釋大多含混不清，加上國內(nèi)的市場與法制環(huán)境還沒有使其健康發(fā)展的土壤，因此，一些先期試水的項目普遍只是在概念本身上紅火了一把，其經(jīng)營紛紛陷入困境。 主要企業(yè)及現(xiàn)狀： 168。 中房集團與美國ＲＣＩ公司合作開發(fā)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中國房地產(chǎn)與分時度假聯(lián)盟，掙扎于網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)和艱難的銷售中； 168。 首創(chuàng)旗下的天倫度假公司三年在全國設(shè)立100個度假村的計劃已不知下文。 168。 2001年，中國旅行社總社、中信安華集團、中宇集團、中股四家組成北京中安達旅游度假服務(wù)有限公司，計劃在中國40個地方，每個地方建500棟別墅，建400到800個賓館（每一棟房子都是160平方米，樓上有三個臥室，樓下是客廳、飯廳、廚房，兩套半洗手間。度假卡是兩萬塊錢一張，用40年，每年一個禮拜。這樣每年500塊錢，再加上300塊錢的物業(yè)管理費，一共是800塊錢）。目前，由于資金不到位只在襄樊和山東建成兩個。 168。 其他企業(yè)還有：國內(nèi)首家從事交換業(yè)務(wù)的“華夏之旅”、松散型飯店聯(lián)合體“新旅網(wǎng)”、天津泰達度假交換有限公司（TRAC）、云南太陽度假交換有限公司、全旅運通（上海）度假咨詢有限公司、上海御都俱樂部等，運營狀況都不理想，有些已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)。 七、我國發(fā)展分時度假產(chǎn)業(yè)的有利條件 從我國當前的宏觀背景分析，與發(fā)達國家旅游分時度假系統(tǒng)產(chǎn)生初期的情況十分相似。不論是供給還是需求，都已基本具備了初期發(fā)展旅游分時度假交換系統(tǒng)的條件。 （一）房地產(chǎn)積壓和飯店出租率下降 在經(jīng)濟過熱時期，我國各地建起大批房地產(chǎn)項目，在經(jīng)濟調(diào)整之后，許多盲目開發(fā)的房地產(chǎn)由于價格高、市場定位不準等因素出現(xiàn)了嚴重的積壓。據(jù)國家統(tǒng)計局城市社會經(jīng)濟調(diào)查總隊對全國35個大中城市的調(diào)查結(jié)果表明，目前這些城市還有6000多萬㎡的商品房空置，商品房嚴重積壓。這些積壓的房地產(chǎn)中，有相當大一部分位于度假地和旅游城市。 房地產(chǎn)積壓和接待設(shè)施出租率低的大背景為旅游分時度假交換系統(tǒng)的發(fā)展創(chuàng)造出良好的供給條件。與發(fā)達國家類似，可以通過將房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)向和吸引度假地飯店加盟的形式，低成本發(fā)展旅游分時度假交換系統(tǒng)。 （二）度假概念逐步成熟 在我國，隨著旅游消費的不斷增長和旅游者的日漸成熟，經(jīng)過初期單純以觀光為目的的發(fā)展階段之后，度假旅游需求已經(jīng)產(chǎn)生，并形成了一定的市場規(guī)模，特別是城市周邊的周末短期度假和節(jié)假日度假已具雛形。根據(jù)國際慣例的發(fā)展規(guī)律，度假需求從產(chǎn)生、發(fā)展到具備一定規(guī)模所需的時間并不長。因此，我國在3～5年內(nèi)，可望形成具有一定規(guī)模的旅游度假市場。這一市場的形成和擴大，將為旅游分時度假交換系統(tǒng)創(chuàng)造出旺盛的需求。 （三）可投資領(lǐng)域少，可利用資金相對充足 在我國，由于在工業(yè)技術(shù)方面與發(fā)達國家存在較大的差距，加上面臨加入世界貿(mào)易組織后開放市場的威脅。在工業(yè)領(lǐng)域的投資需求不旺。以家庭經(jīng)營為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)雖存在較大的資金需求，但由于經(jīng)營單位分散，無法吸納大額資金。資金需求較旺的第三產(chǎn)業(yè)中，投入產(chǎn)出效益好的產(chǎn)業(yè)也不多。所以，在總體資金短缺的背景下，對資金的有效需求卻嚴重不足。近幾年中，大量的資金投入市場空間相對狹窄的飯店業(yè)就是一個例證。在集團資金之外，我國城市居民儲蓄居高不下，除對未來風險方面的預(yù)期過高等因素之外，沒有合適的投資領(lǐng)域是一個主要的原因。若能保持項目的良好運作，這部分資金也會對分時度假交換系統(tǒng)有很大的支撐力。 因此，對于市場前景良好的投資新領(lǐng)域，尤其是像旅游分時度假交換系統(tǒng)這樣有國際成功先例的新概念，在基礎(chǔ)條件發(fā)展成熟的條件下，不難吸引到市場上積極尋求項目的存量資金。 （四）已有多家大公司開始介入 在上述的背景下，我國已有一些組織開始介入旅游分時度假系統(tǒng)的研究和開發(fā)。除了開發(fā)分時度假產(chǎn)品和加盟國際網(wǎng)絡(luò)的單體飯店、度假村之外，部分大型旅游集團和綜合性集團已著手研究在我國建立大型旅游分時度假交換系統(tǒng)的可行性，并準備在條件成熟時擁有巨資進入。 八、我國發(fā)展分時度假產(chǎn)業(yè)面臨四個問題 在具有一些比較有利的宏觀背景和發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r，也應(yīng)當清醒地看到，目前我國大規(guī)模發(fā)展分時度假產(chǎn)業(yè)時機還未成熟，面臨的問題主要有以下四點： （一）政策性風險 按國際上開發(fā)旅游分時度假交換系統(tǒng)慣例做法，一般采用先銷售消費權(quán)益卡、后購買（開發(fā)）度假村或者邊售卡、邊開發(fā)度假村的運作方式，加之發(fā)展大型分時度假交換系統(tǒng)所需的資金量較大，所以很容易被人與亂集資等國家政策明令禁止的行為掛鉤，產(chǎn)生政策風險。 （二）消費預(yù)期較低 16
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