不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化的創(chuàng)新和趨勢(編輯修改稿)
2025-06-11 23:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)類別愈加豐富，具體的業(yè)態(tài)細(xì)分詳情如下：表：國內(nèi)不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品的標(biāo)的物業(yè)分類業(yè)態(tài)發(fā)行概況及優(yōu)勢業(yè)態(tài)細(xì)分市場偏好寫字樓以“啟航”及“恒浩航”等為代表的辦公樓類REITs/CMBS產(chǎn)品，從發(fā)行以來受市場的關(guān)注度及投資人的認(rèn)可度很高，也是現(xiàn)階段較成熟且較適宜做不動產(chǎn)證券化的底層資產(chǎn)。寫字樓相較于其它商業(yè)物業(yè)具有標(biāo)準(zhǔn)化程度更高、個性化更弱，在寫字樓運(yùn)營維護(hù)上一般不會出現(xiàn)使用群體惡意破壞的事件，寫字樓后續(xù)管理壓力較小。一二線城市核心CBD寫字樓物業(yè)（一線城市最佳）商業(yè)：購物中心百貨商場以商業(yè)類為標(biāo)的物業(yè)的REITs產(chǎn)品共發(fā)行7單，商業(yè)類標(biāo)的物業(yè)是現(xiàn)階段REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)很大的一類組成部分。細(xì)分來看，“天虹”和“中百”為代表的REITs產(chǎn)品標(biāo)的物業(yè)為百貨商場，以“吾悅”和“大融城”為代表REITs產(chǎn)品標(biāo)的物業(yè)為購物中心。購物中心相較于百貨商場在現(xiàn)金流的持續(xù)及穩(wěn)定性方面更具有優(yōu)勢，更適合作為REITs產(chǎn)品的標(biāo)的物業(yè)。酒店以酒店為標(biāo)的物業(yè)發(fā)行成功的產(chǎn)品有“彩云之南”及“碧桂園鳳凰酒店”兩單，星級酒店行業(yè)競爭激烈，易受政策環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)及當(dāng)?shù)芈糜涡袠I(yè)的影響。更傾向于挑選具有經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢的城市或旅游城市的核心景區(qū)旁的物業(yè)資產(chǎn)；運(yùn)營非常優(yōu)質(zhì)且酒店歷史入住情況良好的酒店物業(yè)保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，更易于產(chǎn)品的發(fā)售。物流倉儲僅發(fā)行“中信華夏蘇寧云享資產(chǎn)支持專項計劃”一單，該產(chǎn)品的投資標(biāo)的為廣州、成都等6地物流倉儲。在蘇寧過往的經(jīng)營中，通過自建、購置等多種方式積累了較大規(guī)模的自持物業(yè)，這為其日常經(jīng)營發(fā)揮了抵御租金上漲等多方面的積極作用，但沉淀巨額資本的自持物業(yè)降低了資金利用效率。通過證券化盤活存量物業(yè)，在保證電商業(yè)務(wù)穩(wěn)定經(jīng)營的前提下釋放出大量的資金，有助于其他業(yè)務(wù)開拓及多元化投資的推進(jìn)。工業(yè)用地的地價不低，物流倉儲的成本較高，但我國電子商務(wù)仍有較大的發(fā)展空間，跨境電商的業(yè)務(wù)量也迅速擴(kuò)大，該類產(chǎn)品未來發(fā)展前景良好。但物流倉儲的投資價值一般，且通常情況下倉儲的專用性很強(qiáng)，很難短期轉(zhuǎn)讓出去，其處置價格及處置時間的不確定性值得關(guān)注。長租公寓魔方公寓發(fā)行“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”底層資產(chǎn)為其運(yùn)營公寓的未來租金收入；以及鏈家旗下自如發(fā)行“自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”兩單ABS產(chǎn)品，底層基礎(chǔ)資產(chǎn)主要為預(yù)付房租和自如長租公寓衍生服務(wù)收入。對于持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的公寓運(yùn)營商，除可通過租金收益權(quán)類ABS模式外，REITs模式也是值得重點(diǎn)探索的領(lǐng)域。預(yù)計未來隨著房屋租賃市場的發(fā)展，以長租公寓為代表的機(jī)構(gòu)化房屋租賃機(jī)構(gòu)在未來會是一大發(fā)展趨勢。一線城市公寓資產(chǎn)將成為資產(chǎn)證券化資產(chǎn)中重要的品類。文化創(chuàng)意園區(qū)2017年5月12日，“嘉實金地八號橋資產(chǎn)支持證券”獲得上交所核發(fā)的無異議函。這是國內(nèi)ABS歷史上首單文化創(chuàng)意園區(qū)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。除了金融創(chuàng)新意義外，更是給以輕資產(chǎn)運(yùn)營為主的地產(chǎn)企業(yè)打開了新的融資渠道。目前仍未發(fā)行，關(guān)注該類業(yè)態(tài)的市場偏好。停車場PPP項目“川投PPP項目資產(chǎn)支持專項計劃”日前獲得深交所資產(chǎn)支持證券掛牌條件確認(rèn)的無異議函。標(biāo)志著四川省資陽市雁江區(qū)停車場PPP項目資產(chǎn)證券化成功落地，這也是全國首單獲得批準(zhǔn)的停車場PPP資產(chǎn)證券化項目。將為目前PPP項目庫中大量存在的區(qū)縣級項目尤其是西部地區(qū)的區(qū)縣級PPP項目社會資本提供新的退出模式。將為目前PPP項目庫中大量存在的區(qū)縣級項目尤其是西部地區(qū)的區(qū)縣級PPP項目社會資本提供新的退出模式。 從已成功發(fā)行的證券化產(chǎn)品標(biāo)的物業(yè)來看，可供資產(chǎn)證券化的不動產(chǎn)存量巨大，預(yù)計未來12年內(nèi)，寫字樓這類標(biāo)準(zhǔn)化程度高的資產(chǎn)將持續(xù)受到廣泛關(guān)注，城市分布將由一線城市轉(zhuǎn)向二線城市核心區(qū)域；隨著購物中心的大力發(fā)展，優(yōu)質(zhì)的購物中心仍將繼續(xù)得到市場的青睞，而百貨商場型ABS產(chǎn)品的前景在很大程度上將持續(xù)依托于未來零售市場的發(fā)展趨勢；隨著酒店行業(yè)的品牌效應(yīng)及規(guī)模效應(yīng)的提升，酒店類證券化產(chǎn)品存在一定的發(fā)展空間；電商行業(yè)發(fā)展將催生電商物流倉儲，成為REITs重要品類；租金收益權(quán)ABS及REITs將分別成為輕資產(chǎn)型及產(chǎn)權(quán)持有型公寓運(yùn)營商重要的探索領(lǐng)域。此外，隨著PPP項目經(jīng)歷建設(shè)期及試運(yùn)營期后，2017年將有第一批PPP項目進(jìn)入運(yùn)營期，預(yù)計很快會出現(xiàn)第一批PPP+REITs項目。（四）強(qiáng)化債項現(xiàn)金流管理，創(chuàng)新資產(chǎn)管控模式，回歸基于現(xiàn)金流預(yù)期的產(chǎn)品本質(zhì)不動產(chǎn)證券化市場逐漸呈現(xiàn)由主體證券化向資產(chǎn)證券化的轉(zhuǎn)變，即從主體信用向資產(chǎn)信用轉(zhuǎn)化，符合國家提倡的金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)、實現(xiàn)“脫虛向?qū)崱钡乃悸?。在不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品的設(shè)計中，通過資產(chǎn)打包、資產(chǎn)運(yùn)營管理、技術(shù)服務(wù)支持等方式，管控現(xiàn)金流預(yù)期的穩(wěn)定性，提高債項信用，回歸證券化產(chǎn)品本質(zhì)。資產(chǎn)打包化趨勢通過基礎(chǔ)資產(chǎn)打包的分散風(fēng)險機(jī)制，強(qiáng)化債項現(xiàn)金流穩(wěn)定性，提高基于債項現(xiàn)金流預(yù)期的信用。一類是基于個人信用主體、資產(chǎn)打包的證券化產(chǎn)品。以物業(yè)費(fèi)、購房尾款等批量應(yīng)收賬款類收益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品是國際上標(biāo)準(zhǔn)的、運(yùn)用風(fēng)險分散機(jī)制原理的產(chǎn)品。這
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