不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化的創(chuàng)新和趨勢(shì)(編輯修改稿)
2025-06-11 23:49 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)類(lèi)別愈加豐富，具體的業(yè)態(tài)細(xì)分詳情如下：表：國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品的標(biāo)的物業(yè)分類(lèi)業(yè)態(tài)發(fā)行概況及優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)細(xì)分市場(chǎng)偏好寫(xiě)字樓以“啟航”及“恒浩航”等為代表的辦公樓類(lèi)REITs/CMBS產(chǎn)品，從發(fā)行以來(lái)受市場(chǎng)的關(guān)注度及投資人的認(rèn)可度很高，也是現(xiàn)階段較成熟且較適宜做不動(dòng)產(chǎn)證券化的底層資產(chǎn)。寫(xiě)字樓相較于其它商業(yè)物業(yè)具有標(biāo)準(zhǔn)化程度更高、個(gè)性化更弱，在寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)維護(hù)上一般不會(huì)出現(xiàn)使用群體惡意破壞的事件，寫(xiě)字樓后續(xù)管理壓力較小。一二線(xiàn)城市核心CBD寫(xiě)字樓物業(yè)（一線(xiàn)城市最佳）商業(yè)：購(gòu)物中心百貨商場(chǎng)以商業(yè)類(lèi)為標(biāo)的物業(yè)的REITs產(chǎn)品共發(fā)行7單，商業(yè)類(lèi)標(biāo)的物業(yè)是現(xiàn)階段REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)很大的一類(lèi)組成部分。細(xì)分來(lái)看，“天虹”和“中百”為代表的REITs產(chǎn)品標(biāo)的物業(yè)為百貨商場(chǎng)，以“吾悅”和“大融城”為代表REITs產(chǎn)品標(biāo)的物業(yè)為購(gòu)物中心。購(gòu)物中心相較于百貨商場(chǎng)在現(xiàn)金流的持續(xù)及穩(wěn)定性方面更具有優(yōu)勢(shì)，更適合作為REITs產(chǎn)品的標(biāo)的物業(yè)。酒店以酒店為標(biāo)的物業(yè)發(fā)行成功的產(chǎn)品有“彩云之南”及“碧桂園鳳凰酒店”兩單，星級(jí)酒店行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，易受政策環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)及當(dāng)?shù)芈糜涡袠I(yè)的影響。更傾向于挑選具有經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的城市或旅游城市的核心景區(qū)旁的物業(yè)資產(chǎn)；運(yùn)營(yíng)非常優(yōu)質(zhì)且酒店歷史入住情況良好的酒店物業(yè)保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，更易于產(chǎn)品的發(fā)售。物流倉(cāng)儲(chǔ)僅發(fā)行“中信華夏蘇寧云享資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”一單，該產(chǎn)品的投資標(biāo)的為廣州、成都等6地物流倉(cāng)儲(chǔ)。在蘇寧過(guò)往的經(jīng)營(yíng)中，通過(guò)自建、購(gòu)置等多種方式積累了較大規(guī)模的自持物業(yè)，這為其日常經(jīng)營(yíng)發(fā)揮了抵御租金上漲等多方面的積極作用，但沉淀巨額資本的自持物業(yè)降低了資金利用效率。通過(guò)證券化盤(pán)活存量物業(yè)，在保證電商業(yè)務(wù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的前提下釋放出大量的資金，有助于其他業(yè)務(wù)開(kāi)拓及多元化投資的推進(jìn)。工業(yè)用地的地價(jià)不低，物流倉(cāng)儲(chǔ)的成本較高，但我國(guó)電子商務(wù)仍有較大的發(fā)展空間，跨境電商的業(yè)務(wù)量也迅速擴(kuò)大，該類(lèi)產(chǎn)品未來(lái)發(fā)展前景良好。但物流倉(cāng)儲(chǔ)的投資價(jià)值一般，且通常情況下倉(cāng)儲(chǔ)的專(zhuān)用性很強(qiáng)，很難短期轉(zhuǎn)讓出去，其處置價(jià)格及處置時(shí)間的不確定性值得關(guān)注。長(zhǎng)租公寓魔方公寓發(fā)行“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”底層資產(chǎn)為其運(yùn)營(yíng)公寓的未來(lái)租金收入；以及鏈家旗下自如發(fā)行“自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”兩單ABS產(chǎn)品，底層基礎(chǔ)資產(chǎn)主要為預(yù)付房租和自如長(zhǎng)租公寓衍生服務(wù)收入。對(duì)于持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的公寓運(yùn)營(yíng)商，除可通過(guò)租金收益權(quán)類(lèi)ABS模式外，REITs模式也是值得重點(diǎn)探索的領(lǐng)域。預(yù)計(jì)未來(lái)隨著房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，以長(zhǎng)租公寓為代表的機(jī)構(gòu)化房屋租賃機(jī)構(gòu)在未來(lái)會(huì)是一大發(fā)展趨勢(shì)。一線(xiàn)城市公寓資產(chǎn)將成為資產(chǎn)證券化資產(chǎn)中重要的品類(lèi)。文化創(chuàng)意園區(qū)2017年5月12日，“嘉實(shí)金地八號(hào)橋資產(chǎn)支持證券”獲得上交所核發(fā)的無(wú)異議函。這是國(guó)內(nèi)ABS歷史上首單文化創(chuàng)意園區(qū)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。除了金融創(chuàng)新意義外，更是給以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主的地產(chǎn)企業(yè)打開(kāi)了新的融資渠道。目前仍未發(fā)行，關(guān)注該類(lèi)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)偏好。停車(chē)場(chǎng)PPP項(xiàng)目“川投PPP項(xiàng)目資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”日前獲得深交所資產(chǎn)支持證券掛牌條件確認(rèn)的無(wú)異議函。標(biāo)志著四川省資陽(yáng)市雁江區(qū)停車(chē)場(chǎng)PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化成功落地，這也是全國(guó)首單獲得批準(zhǔn)的停車(chē)場(chǎng)PPP資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。將為目前PPP項(xiàng)目庫(kù)中大量存在的區(qū)縣級(jí)項(xiàng)目尤其是西部地區(qū)的區(qū)縣級(jí)PPP項(xiàng)目社會(huì)資本提供新的退出模式。將為目前PPP項(xiàng)目庫(kù)中大量存在的區(qū)縣級(jí)項(xiàng)目尤其是西部地區(qū)的區(qū)縣級(jí)PPP項(xiàng)目社會(huì)資本提供新的退出模式。 從已成功發(fā)行的證券化產(chǎn)品標(biāo)的物業(yè)來(lái)看，可供資產(chǎn)證券化的不動(dòng)產(chǎn)存量巨大，預(yù)計(jì)未來(lái)12年內(nèi)，寫(xiě)字樓這類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)化程度高的資產(chǎn)將持續(xù)受到廣泛關(guān)注，城市分布將由一線(xiàn)城市轉(zhuǎn)向二線(xiàn)城市核心區(qū)域；隨著購(gòu)物中心的大力發(fā)展，優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物中心仍將繼續(xù)得到市場(chǎng)的青睞，而百貨商場(chǎng)型ABS產(chǎn)品的前景在很大程度上將持續(xù)依托于未來(lái)零售市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)；隨著酒店行業(yè)的品牌效應(yīng)及規(guī)模效應(yīng)的提升，酒店類(lèi)證券化產(chǎn)品存在一定的發(fā)展空間；電商行業(yè)發(fā)展將催生電商物流倉(cāng)儲(chǔ)，成為REITs重要品類(lèi)；租金收益權(quán)ABS及REITs將分別成為輕資產(chǎn)型及產(chǎn)權(quán)持有型公寓運(yùn)營(yíng)商重要的探索領(lǐng)域。此外，隨著PPP項(xiàng)目經(jīng)歷建設(shè)期及試運(yùn)營(yíng)期后，2017年將有第一批PPP項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期，預(yù)計(jì)很快會(huì)出現(xiàn)第一批PPP+REITs項(xiàng)目。（四）強(qiáng)化債項(xiàng)現(xiàn)金流管理，創(chuàng)新資產(chǎn)管控模式，回歸基于現(xiàn)金流預(yù)期的產(chǎn)品本質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)證券化市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)由主體證券化向資產(chǎn)證券化的轉(zhuǎn)變，即從主體信用向資產(chǎn)信用轉(zhuǎn)化，符合國(guó)家提倡的金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、實(shí)現(xiàn)“脫虛向?qū)崱钡乃悸?。在不?dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中，通過(guò)資產(chǎn)打包、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理、技術(shù)服務(wù)支持等方式，管控現(xiàn)金流預(yù)期的穩(wěn)定性，提高債項(xiàng)信用，回歸證券化產(chǎn)品本質(zhì)。資產(chǎn)打包化趨勢(shì)通過(guò)基礎(chǔ)資產(chǎn)打包的分散風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，強(qiáng)化債項(xiàng)現(xiàn)金流穩(wěn)定性，提高基于債項(xiàng)現(xiàn)金流預(yù)期的信用。一類(lèi)是基于個(gè)人信用主體、資產(chǎn)打包的證券化產(chǎn)品。以物業(yè)費(fèi)、購(gòu)房尾款等批量應(yīng)收賬款類(lèi)收益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品是國(guó)際上標(biāo)準(zhǔn)的、運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制原理的產(chǎn)品。這
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