【文章內(nèi)容簡介】 住消費者心理訴求點進行宣傳推廣。第三章、 項目SWOT分析一、 優(yōu)勢分析 環(huán)境優(yōu)越—周邊公園及風(fēng)景區(qū)林立，正對著體育公園、隔著南京東路就是青山湖風(fēng)景區(qū)和湖濱公園，以項目的商住定位來看，不管是用于居家還是用于工作，都是一種很愜意的享受。 交通優(yōu)越—出門走2分鐘便是公交車站臺，3路、4路、5路、7路、10路、11路、13路、15路、16路、28路、208路、231路、旅游1線等。交通方便快捷，不管是市區(qū)或是市外環(huán)線地段，皆可到達。 宜住宜商—70年產(chǎn)權(quán)自住/辦公/投資全能小空間。 周邊配套完善—都市中央/3分鐘純熟生活圈。 升值空間—項目所處地理位置優(yōu)越，交通便利，各種基本配置設(shè)施一應(yīng)俱全。無論是投資價值、置業(yè)、商務(wù)辦公、賓館酒樓、酒店式公寓，還是駐外聯(lián)絡(luò)，均是最佳的投資選擇。是最具投資價值的酒店式公寓，升值空間無限大。 人文 環(huán)境—步行2分鐘就到了江西省圖書館，不管你是成功人士還是居家主婦，都需要一點時間去體驗久違的書香和一份沉溺在書中的閑情逸致。再不，就是一路散步到江西師大/南昌大學(xué)等學(xué)校校園去感受當(dāng)年那朗朗上口的讀書聲。二、 劣勢分析 來自競爭樓盤的壓力—比如高能*金域名都、竑鼎福第、西格瑪商務(wù)中心等； 車輛、噪音污染—南京西路和南京東路的交接口，又是把洪都北大道分為兩端的十字交叉路口，不管是車流量還是人流量都比較大，加上兩邊的交通指示燈，車輛排氣量和鳴笛聲都特別多。 周邊老樓盤參差不齊—北京西路社區(qū)在項目附近，雖然周邊現(xiàn)在建樓盤比較多，但是還是留有一些老樓盤或房改房，如果推廣的形象不佳，會使項目形象受損。三、 機會點分析 在經(jīng)過一段時間的市場調(diào)查和周邊樓盤的項目性價比，發(fā)現(xiàn)周邊的樓盤的銷售均價在5000～6500元/㎡。從價格上，項目就自動提升到高檔酒店式公寓上，價格上適當(dāng)?shù)钠鸵恍?，可以使目?biāo)客戶群和潛在客戶群在價格上傾向于本項目，如加上后期的服務(wù)質(zhì)量，使得購買者認(rèn)為物超所值，帶動更大的市場，并帶動開發(fā)公司的品牌效應(yīng)。 宜住宜商的全能定位，使得客戶不管是居家、辦公還是用于投資，都可以隨心所欲的變化。 現(xiàn)在高層階級人士都需要精神上的享受，而項目本身可以帶給他們工作和生活，物質(zhì)和精神雙贏的全面享受。項目周邊的三大綠色景點，使人心曠神怡，無論從哪個角度都能有最大的享受。 地段較為優(yōu)越，市區(qū)與郊區(qū)兩邊的交通要道和三個風(fēng)景區(qū)型的市政綠地，形成天然的風(fēng)水寶地。四、 問題點分析 項目周圍林立的樓盤分類較多（分：住宅、商住樓等等），周邊的競爭壓力比較大。 項目內(nèi)部配套決定項目的價格定位。第四章、 項目的市場定位一、 產(chǎn)品定位結(jié)合本項目所處區(qū)域和客戶群體的特點，建議將產(chǎn)品定位為中高檔精品公寓主題概念定位：物質(zhì)精神雙贏 現(xiàn)代奢華主義釋由：可自住可投資，并且周邊有三大景區(qū)，可謂物質(zhì)和精神雙重的享受；80年代的人最接近的思想—追求自由的空間、輕松的投資、奢華的享受。二、 賣點訴求 賣點一—窗外三大景觀資源，本身便構(gòu)成了一道風(fēng)景?！拔以诖扒翱赐饷娴娘L(fēng)景，外面的路人在窗外看我，我便也成了風(fēng)景！” 賣點二—項目處在交通便利、四通八達的地段，無論是去市區(qū)或是郊區(qū)，在門口就能坐到車。 賣點三—項目定位為酒店式公寓，除了精裝修以外，酒店式公寓具有位于大型商圈內(nèi)，所處位置交通便利；統(tǒng)一的裝修風(fēng)格；小面積戶型，單價雖高、但總價低；生活配套設(shè)施齊全等特點。酒店式公寓集住宅、酒店、會所等多種功能為一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。 賣點四—, 在2007年中國地產(chǎn)交易會榮獲2007中國最具投資價值精裝小戶型。三、 廣告形象定位 項目LOGO— 項目DM單—見DM宣傳文案四、 項目推廣建議 項目推廣是針對項目市場定位，結(jié)合項目特性，尋求項目的產(chǎn)品差異點，從而包裝推廣，形成項目差異化品牌標(biāo)志。強化產(chǎn)品性價比引導(dǎo)潛在市場購房意愿，進而刺激銷售速率，縮短銷售周期，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)利益最大化?！?項目概念導(dǎo)入，全面實現(xiàn)項目整體推廣戰(zhàn)略，強化樓盤前期建設(shè)，廣告推廣效果，加快準(zhǔn)客戶積累；◆ 加快項目CIS包裝，改變工地、戶外對外傳播形象，鎖定推廣方向，提升項目人氣，提升項目知名度、口碑，造就項目特性；◆ 對項目開始規(guī)劃推廣步驟，按時段、實際情況等進行項目的“預(yù)熱”推廣工作，賦予項目“先聲奪人”的氣勢。第五章、 價格定位及策略一、 項目單方成本二、 項目利潤目標(biāo)三、 可類比項目市場價格四、 價格策略 總體價格策略總體價格策略：（銷售前期，主要是開盤期和強銷初期）低開高走，小幅快跑；（銷售后期）保持穩(wěn)定，重要銷售節(jié)點小幅上漲；從開盤的時間計算，三個月銷售90%以上。分階段價格策略：階段細分時 間銷售目標(biāo)價格策略接受咨詢期———積累客戶群內(nèi)部認(rèn)購期———VIP客戶優(yōu)惠6000元/套，實收銷售均價5600元/平方米開盤期— 15%取消認(rèn)購期優(yōu)惠，開盤十天后第一次提高價格，%，以此為噱頭，形成熱銷印象。強銷期—25%，%。調(diào)整期—10%銷售旺季時調(diào)高價格，為二次強銷做準(zhǔn)備，調(diào)高幅度達2%。二次強銷期—25%銷售達到50%時，調(diào)高2%。銷售突破到60%，調(diào)高2%持銷期—15%封頂狀態(tài)，價格調(diào)高2%。尾盤期—5%基本保持比較穩(wěn)定的銷售價格，采用暗降價格策略（送電器、物業(yè)管理費、抽獎送折扣等方式）進行優(yōu)惠促銷。5% 價格體系在確定了整體均價的基礎(chǔ)之上對本項目各套住房進行了仔細的分析、評價。同時綜合考慮各方面因素得出了一個比較系統(tǒng)、全面和詳細的價格體系。其中主要涉及到朝向、景觀、樓層以及戶型四項調(diào)整因素。第六章、 入市時機規(guī)劃一、 入市時機評估依據(jù)1. 前期工作準(zhǔn)備到位A、項目總體定位完成B、項目總體規(guī)劃報批完成C、項目景觀規(guī)劃報批完成D、項目工地拆遷及包裝完成E、項目VI系統(tǒng)及切入市場活動宣傳物料完成F、營銷策略確定及體系建立2. 切入時機依據(jù)選擇合適的入市時機，對項目推廣的成敗起至關(guān)重要的作用。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售推廣過程中，特別注重起動時的轟動效應(yīng)，這直接關(guān)乎到以后的銷售推廣是否能環(huán)環(huán)緊扣，營造一浪接一浪的宣傳攻勢，銷售業(yè)績不斷攀升，銷售價格不斷上漲。時機既是環(huán)境的產(chǎn)物，很多情況下可遇不可求，但對市場環(huán)境敏感的有經(jīng)驗人士，捕捉良好的時機的可能性就大增。根據(jù)判斷項目入市時機正確與否的依據(jù)主要有一下幾點：A、整體經(jīng)濟氛圍如股市、銀行利率、GDP等，如反應(yīng)勢頭為經(jīng)濟強勁復(fù)蘇，穩(wěn)定上升，則有利于樓盤銷售。B、房地產(chǎn)旺季、淡季南昌市房地產(chǎn)市場有旺季、淡季，每年傳統(tǒng)旺季為9月和10月，其他時間為銷售成交量不大的普通季節(jié)，而元旦到農(nóng)歷新年之間的時段為房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)淡季，一般樓盤開售，都會避開淡季。C、項目所在區(qū)域宣傳及相關(guān)概念炒作的時機青山湖區(qū)的形象和優(yōu)良的發(fā)展趨勢已經(jīng)深入人心，早于項目入市的其它樓盤提升了區(qū)域居住氛圍和品質(zhì)，項目入市有良好的片區(qū)形象支持。D、樓盤自身的時機當(dāng)工程進度進行到一定水平時，有助于增強客戶信心，如建筑主體封頂，園林完工等，都會令客戶更有信心購買。因此，可以通過樓盤自身營造入市時機。E、各種盛事，也為樓盤提供好時機樓盤可以特意選在某些特定事件發(fā)生時推出市場，以建立樓盤形象與該事件的聯(lián)想，利用事件在公眾中產(chǎn)生的影響，擴大樓盤本身的知名度。F、競爭對手的動作本項目的競爭對手主要包括高能*金域名都、西格瑪國際商務(wù)中心等樓盤，相關(guān)競爭樓盤推廣動向值得留意。周邊其他樓盤的推廣合力一方面可形成區(qū)域房地產(chǎn)購買熱點，另一方面可采用差別競爭法，瞄準(zhǔn)其它樓盤，通過差別競爭優(yōu)勢聚集客戶。比如在周邊樓盤高價推售的情況下，項目推出低價單位，就能搶奪競爭者客源，促進項目自身的成交。二、 入市時機的確定和安排本項目的最佳推廣時機應(yīng)結(jié)合本項目外環(huán)境營造的時間安排，但依據(jù)分析，爭取在2008年3月初實行內(nèi)部認(rèn)購和預(yù)售，待經(jīng)過一個月的內(nèi)部認(rèn)購后積累到一定的目標(biāo)客戶群后將銷售推向高峰。就項目目前的情況而言，項目較為合適的入市時機應(yīng)該為：2008年5月2日（星期五）相關(guān)分析如下：a、就項目工程進度而言，預(yù)計到2008年2月底可以將公寓21層建設(shè)完畢，讓目標(biāo)客戶群和潛在客戶群能直觀性看見大體的項目規(guī)劃。3月份即可進行VIP認(rèn)籌活動，5月2日正式開盤是最為理想的預(yù)計。b、就銷售季節(jié)而言，借五一節(jié)假日推出樓盤開售，對新盤推售極為有利。c、就氣候而言，南昌市五一節(jié)的天氣比較溫暖，空氣相對濕潤，對樓盤大規(guī)模推售活動影響較好，所以選在此時開盤。d、就目前所掌握的情況而言，西格瑪國際商務(wù)中心的推售時機選擇在2007年12月底開盤，按照房地產(chǎn)銷售低開高走的一般規(guī)律，至2008年5月時，這個主要競爭項目的價位將已進入一個較高的水平，因此對低價入市的新盤推廣較為有利。第七章、 項目整合推廣策略一、