【文章內容簡介】 住消費者心理訴求點進行宣傳推廣。第三章、 項目SWOT分析一、 優(yōu)勢分析 環(huán)境優(yōu)越—周邊公園及風景區(qū)林立，正對著體育公園、隔著南京東路就是青山湖風景區(qū)和湖濱公園，以項目的商住定位來看，不管是用于居家還是用于工作，都是一種很愜意的享受。 交通優(yōu)越—出門走2分鐘便是公交車站臺，3路、4路、5路、7路、10路、11路、13路、15路、16路、28路、208路、231路、旅游1線等。交通方便快捷，不管是市區(qū)或是市外環(huán)線地段，皆可到達。 宜住宜商—70年產權自住/辦公/投資全能小空間。 周邊配套完善—都市中央/3分鐘純熟生活圈。 升值空間—項目所處地理位置優(yōu)越，交通便利，各種基本配置設施一應俱全。無論是投資價值、置業(yè)、商務辦公、賓館酒樓、酒店式公寓，還是駐外聯(lián)絡，均是最佳的投資選擇。是最具投資價值的酒店式公寓，升值空間無限大。 人文 環(huán)境—步行2分鐘就到了江西省圖書館，不管你是成功人士還是居家主婦，都需要一點時間去體驗久違的書香和一份沉溺在書中的閑情逸致。再不，就是一路散步到江西師大/南昌大學等學校校園去感受當年那朗朗上口的讀書聲。二、 劣勢分析 來自競爭樓盤的壓力—比如高能*金域名都、竑鼎福第、西格瑪商務中心等； 車輛、噪音污染—南京西路和南京東路的交接口，又是把洪都北大道分為兩端的十字交叉路口，不管是車流量還是人流量都比較大，加上兩邊的交通指示燈，車輛排氣量和鳴笛聲都特別多。 周邊老樓盤參差不齊—北京西路社區(qū)在項目附近，雖然周邊現(xiàn)在建樓盤比較多，但是還是留有一些老樓盤或房改房，如果推廣的形象不佳，會使項目形象受損。三、 機會點分析 在經過一段時間的市場調查和周邊樓盤的項目性價比，發(fā)現(xiàn)周邊的樓盤的銷售均價在5000～6500元/㎡。從價格上，項目就自動提升到高檔酒店式公寓上，價格上適當?shù)钠鸵恍?，可以使目標客戶群和潛在客戶群在價格上傾向于本項目，如加上后期的服務質量，使得購買者認為物超所值，帶動更大的市場，并帶動開發(fā)公司的品牌效應。 宜住宜商的全能定位，使得客戶不管是居家、辦公還是用于投資，都可以隨心所欲的變化。 現(xiàn)在高層階級人士都需要精神上的享受，而項目本身可以帶給他們工作和生活，物質和精神雙贏的全面享受。項目周邊的三大綠色景點，使人心曠神怡，無論從哪個角度都能有最大的享受。 地段較為優(yōu)越，市區(qū)與郊區(qū)兩邊的交通要道和三個風景區(qū)型的市政綠地，形成天然的風水寶地。四、 問題點分析 項目周圍林立的樓盤分類較多（分：住宅、商住樓等等），周邊的競爭壓力比較大。 項目內部配套決定項目的價格定位。第四章、 項目的市場定位一、 產品定位結合本項目所處區(qū)域和客戶群體的特點，建議將產品定位為中高檔精品公寓主題概念定位：物質精神雙贏 現(xiàn)代奢華主義釋由：可自住可投資，并且周邊有三大景區(qū)，可謂物質和精神雙重的享受；80年代的人最接近的思想—追求自由的空間、輕松的投資、奢華的享受。二、 賣點訴求 賣點一—窗外三大景觀資源，本身便構成了一道風景?！拔以诖扒翱赐饷娴娘L景，外面的路人在窗外看我，我便也成了風景！” 賣點二—項目處在交通便利、四通八達的地段，無論是去市區(qū)或是郊區(qū)，在門口就能坐到車。 賣點三—項目定位為酒店式公寓，除了精裝修以外，酒店式公寓具有位于大型商圈內，所處位置交通便利；統(tǒng)一的裝修風格；小面積戶型，單價雖高、但總價低；生活配套設施齊全等特點。酒店式公寓集住宅、酒店、會所等多種功能為一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。 賣點四—, 在2007年中國地產交易會榮獲2007中國最具投資價值精裝小戶型。三、 廣告形象定位 項目LOGO— 項目DM單—見DM宣傳文案四、 項目推廣建議 項目推廣是針對項目市場定位，結合項目特性，尋求項目的產品差異點，從而包裝推廣，形成項目差異化品牌標志。強化產品性價比引導潛在市場購房意愿，進而刺激銷售速率，縮短銷售周期，實現(xiàn)房地產開發(fā)利益最大化。◆ 項目概念導入，全面實現(xiàn)項目整體推廣戰(zhàn)略，強化樓盤前期建設，廣告推廣效果，加快準客戶積累；◆ 加快項目CIS包裝，改變工地、戶外對外傳播形象，鎖定推廣方向，提升項目人氣，提升項目知名度、口碑，造就項目特性；◆ 對項目開始規(guī)劃推廣步驟，按時段、實際情況等進行項目的“預熱”推廣工作，賦予項目“先聲奪人”的氣勢。第五章、 價格定位及策略一、 項目單方成本二、 項目利潤目標三、 可類比項目市場價格四、 價格策略 總體價格策略總體價格策略：（銷售前期，主要是開盤期和強銷初期）低開高走，小幅快跑；（銷售后期）保持穩(wěn)定，重要銷售節(jié)點小幅上漲；從開盤的時間計算，三個月銷售90%以上。分階段價格策略：階段細分時 間銷售目標價格策略接受咨詢期———積累客戶群內部認購期———VIP客戶優(yōu)惠6000元/套，實收銷售均價5600元/平方米開盤期— 15%取消認購期優(yōu)惠，開盤十天后第一次提高價格，%，以此為噱頭，形成熱銷印象。強銷期—25%，%。調整期—10%銷售旺季時調高價格，為二次強銷做準備，調高幅度達2%。二次強銷期—25%銷售達到50%時，調高2%。銷售突破到60%，調高2%持銷期—15%封頂狀態(tài)，價格調高2%。尾盤期—5%基本保持比較穩(wěn)定的銷售價格，采用暗降價格策略（送電器、物業(yè)管理費、抽獎送折扣等方式）進行優(yōu)惠促銷。5% 價格體系在確定了整體均價的基礎之上對本項目各套住房進行了仔細的分析、評價。同時綜合考慮各方面因素得出了一個比較系統(tǒng)、全面和詳細的價格體系。其中主要涉及到朝向、景觀、樓層以及戶型四項調整因素。第六章、 入市時機規(guī)劃一、 入市時機評估依據(jù)1. 前期工作準備到位A、項目總體定位完成B、項目總體規(guī)劃報批完成C、項目景觀規(guī)劃報批完成D、項目工地拆遷及包裝完成E、項目VI系統(tǒng)及切入市場活動宣傳物料完成F、營銷策略確定及體系建立2. 切入時機依據(jù)選擇合適的入市時機，對項目推廣的成敗起至關重要的作用。由于房地產產品銷售推廣過程中，特別注重起動時的轟動效應，這直接關乎到以后的銷售推廣是否能環(huán)環(huán)緊扣，營造一浪接一浪的宣傳攻勢，銷售業(yè)績不斷攀升，銷售價格不斷上漲。時機既是環(huán)境的產物，很多情況下可遇不可求，但對市場環(huán)境敏感的有經驗人士，捕捉良好的時機的可能性就大增。根據(jù)判斷項目入市時機正確與否的依據(jù)主要有一下幾點：A、整體經濟氛圍如股市、銀行利率、GDP等，如反應勢頭為經濟強勁復蘇，穩(wěn)定上升，則有利于樓盤銷售。B、房地產旺季、淡季南昌市房地產市場有旺季、淡季，每年傳統(tǒng)旺季為9月和10月，其他時間為銷售成交量不大的普通季節(jié)，而元旦到農歷新年之間的時段為房地產市場傳統(tǒng)淡季，一般樓盤開售，都會避開淡季。C、項目所在區(qū)域宣傳及相關概念炒作的時機青山湖區(qū)的形象和優(yōu)良的發(fā)展趨勢已經深入人心，早于項目入市的其它樓盤提升了區(qū)域居住氛圍和品質，項目入市有良好的片區(qū)形象支持。D、樓盤自身的時機當工程進度進行到一定水平時，有助于增強客戶信心，如建筑主體封頂，園林完工等，都會令客戶更有信心購買。因此，可以通過樓盤自身營造入市時機。E、各種盛事，也為樓盤提供好時機樓盤可以特意選在某些特定事件發(fā)生時推出市場，以建立樓盤形象與該事件的聯(lián)想，利用事件在公眾中產生的影響，擴大樓盤本身的知名度。F、競爭對手的動作本項目的競爭對手主要包括高能*金域名都、西格瑪國際商務中心等樓盤，相關競爭樓盤推廣動向值得留意。周邊其他樓盤的推廣合力一方面可形成區(qū)域房地產購買熱點，另一方面可采用差別競爭法，瞄準其它樓盤，通過差別競爭優(yōu)勢聚集客戶。比如在周邊樓盤高價推售的情況下，項目推出低價單位，就能搶奪競爭者客源，促進項目自身的成交。二、 入市時機的確定和安排本項目的最佳推廣時機應結合本項目外環(huán)境營造的時間安排，但依據(jù)分析，爭取在2008年3月初實行內部認購和預售，待經過一個月的內部認購后積累到一定的目標客戶群后將銷售推向高峰。就項目目前的情況而言，項目較為合適的入市時機應該為：2008年5月2日（星期五）相關分析如下：a、就項目工程進度而言，預計到2008年2月底可以將公寓21層建設完畢，讓目標客戶群和潛在客戶群能直觀性看見大體的項目規(guī)劃。3月份即可進行VIP認籌活動，5月2日正式開盤是最為理想的預計。b、就銷售季節(jié)而言，借五一節(jié)假日推出樓盤開售，對新盤推售極為有利。c、就氣候而言，南昌市五一節(jié)的天氣比較溫暖，空氣相對濕潤，對樓盤大規(guī)模推售活動影響較好，所以選在此時開盤。d、就目前所掌握的情況而言，西格瑪國際商務中心的推售時機選擇在2007年12月底開盤，按照房地產銷售低開高走的一般規(guī)律，至2008年5月時，這個主要競爭項目的價位將已進入一個較高的水平，因此對低價入市的新盤推廣較為有利。第七章、 項目整合推廣策略一、