【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目地點(diǎn)離北京、廊坊較近，處于武清開發(fā)區(qū)核心位置，有利于開發(fā)區(qū)內(nèi)從業(yè)人員出行；項(xiàng)目住宅產(chǎn)品多為小戶型，有利于投資；項(xiàng)目為住宅商業(yè)綜合體，較純住宅項(xiàng)目有更高的附加值。 項(xiàng)目劣勢(shì):項(xiàng)目離武清城區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，生活配套相對(duì)缺乏，交通便利性差。 項(xiàng)目機(jī)會(huì):武清開發(fā)區(qū)已入駐1000余家企業(yè)，常住人口逾10萬人。該區(qū)范圍內(nèi)尚無商品房住宅項(xiàng)目，缺乏住宅和商業(yè)生活配套，現(xiàn)有的高新公寓和企業(yè)宿舍已不能滿足武清開發(fā)區(qū)內(nèi)從業(yè)人口的居住和購物需求，本項(xiàng)目作為武清開發(fā)區(qū)內(nèi)首個(gè)商住項(xiàng)目，契合目前的剛性需求。 項(xiàng)目威脅: 樓市調(diào)控導(dǎo)致未來市場(chǎng)的不確定性。武清目前在建和待建的商住項(xiàng)目較多，開盤時(shí)間與本項(xiàng)目相差不遠(yuǎn)，而且所在區(qū)域配套相對(duì)成熟，勢(shì)必對(duì)本項(xiàng)目銷售造成一定壓力。 考慮政策、區(qū)域發(fā)展以及產(chǎn)品定位等相關(guān)因素，綜合確定本項(xiàng)目住宅的銷售價(jià)格5940元/平方米（均），商鋪類銷售價(jià)格為13200元/平方米（均），定價(jià)依據(jù)如下:住宅價(jià)格制定依據(jù)：（1）根據(jù)周邊相似項(xiàng)目制定板塊的定價(jià)區(qū)間。目前距離項(xiàng)目較近的有保利上河雅頌、盛世天下等項(xiàng)目，同類住宅銷售價(jià)為6000元/平方米左右。（2）審核周邊板塊資源優(yōu)勢(shì)，制定合理的定價(jià)區(qū)間。本項(xiàng)目毗鄰規(guī)劃中高新區(qū)行政中心，周邊市政配套必將不斷完善中，市場(chǎng)升值空間存在階梯上升的趨勢(shì)，因此本項(xiàng)目定價(jià)應(yīng)略高于區(qū)域當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格。（3）以高品質(zhì)住宅商業(yè)綜合體打造區(qū)域特色。武清開發(fā)區(qū)整體市場(chǎng)環(huán)境的不斷成熟助推區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格上漲，同時(shí)伴隨著開發(fā)周期的逐步推進(jìn)，產(chǎn)品也會(huì)不斷升級(jí)，商業(yè)配套附加值將成為本案價(jià)格上漲的基礎(chǔ)。商鋪價(jià)格制定依據(jù)：目前，項(xiàng)目所在區(qū)域商鋪?zhàn)饨鹚綖槊刻?元/平方米，按照90%的出租率以及8%的投資回報(bào)率對(duì)項(xiàng)目商鋪銷售價(jià)格進(jìn)行測(cè)算后，擬定于商鋪為13200元/平方米（均）。第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)、技術(shù)及法律依據(jù)　　該項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)指導(dǎo)思想是堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)同步規(guī)劃設(shè)計(jì)、同步實(shí)施、同步發(fā)展。以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益以及環(huán)境效益的有效統(tǒng)一。環(huán)境保護(hù)就是通過確定合理的環(huán)境容量，制定環(huán)境目標(biāo)，使項(xiàng)目的發(fā)展與周邊生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一，既保護(hù)環(huán)境又能促進(jìn)項(xiàng)目合理規(guī)劃；充分、合理利用自然資源，綜合利用廢水、廢氣和固體廢物；最大限度地減少和控制污染物質(zhì)的排放量和排放深度；通過設(shè)置一定的景觀綠地系統(tǒng)，維護(hù)必需的生態(tài)平衡；　　因此，本項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)主要遵循以下原則：　　遵循環(huán)境保護(hù)與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)的原則，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的相對(duì)統(tǒng)一?！　?jiān)持“以人為本”，以改善環(huán)境質(zhì)量為目標(biāo)的原則。減少污染物排放量、生態(tài)環(huán)境保護(hù)和環(huán)境監(jiān)督管理等都必須圍繞改善環(huán)境質(zhì)量目標(biāo)服務(wù)?！　?jiān)持污染防治和生態(tài)保護(hù)并重的原則。切實(shí)做好污染防治和重點(diǎn)領(lǐng)域的生態(tài)環(huán)境保護(hù)工作，努力推廣使用清潔能源?！　?qiáng)化環(huán)境管理，運(yùn)用社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的法律、經(jīng)濟(jì)和行政手段保證，促進(jìn)環(huán)境保護(hù)事業(yè)的發(fā)展?！　?jiān)持突出重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)區(qū)域、分類指導(dǎo)的原則，環(huán)境保護(hù)的目標(biāo)和任務(wù)要符合當(dāng)?shù)貙?shí)際?！　〖訌?qiáng)管理，堅(jiān)持“誰污染誰治理，誰開發(fā)誰保護(hù)”的原則，運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)以及行政等手段保證項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)施?！　　吨腥A人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》1989年12月；　　《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》2002年10月；　　《中華人民共和國(guó)土地管理法》1998年8月修正；　　《中華人民共和國(guó)固體廢棄物污染環(huán)境防治法》2004年12月29日修訂；　　國(guó)務(wù)院令第253號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》1998年11月29日。 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》G216297－1996； 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》G23095－1996； 《土壤環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》G215618－1995（三級(jí)）； 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則》（HJ/T1692004）； 《建筑施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ146－2004； 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)規(guī)定》。　　本項(xiàng)目場(chǎng)址周圍地勢(shì)平坦，部分屬于農(nóng)用土地，水土流失屬微度侵蝕，侵蝕類型基本屬水力侵蝕。該區(qū)覆蓋的幾乎是人工植被和天然草被，該區(qū)無自然保護(hù)區(qū)、無國(guó)家保護(hù)的珍稀瀕危野生動(dòng)、植物種類。 生態(tài)系統(tǒng)發(fā)生改變項(xiàng)目用地在規(guī)劃前主要是以農(nóng)業(yè)生態(tài)和自然生態(tài)系統(tǒng)為主的自然景觀。規(guī)劃為武清開發(fā)區(qū)后，該區(qū)域發(fā)展方向?qū)⑥D(zhuǎn)為以城市居住環(huán)境為主。由于武清開發(fā)區(qū)規(guī)劃按照整體規(guī)劃把發(fā)展工業(yè)與城鎮(zhèn)建設(shè)、解決“三農(nóng)”問題緊密結(jié)合，隨著武清開發(fā)區(qū)規(guī)劃的實(shí)施，以及區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及各類建設(shè)項(xiàng)目的不斷引進(jìn)，規(guī)劃范圍內(nèi)的土地利用將逐步向城市用地格局轉(zhuǎn)化，自然生態(tài)景觀被鱗次櫛比的建筑、道路等為主體的景觀拼塊所替代，城市生態(tài)系統(tǒng)將進(jìn)一步建成和完善，原來的自然生態(tài)系統(tǒng)也逐步向城市生態(tài)系統(tǒng)轉(zhuǎn)化，由于土地利用性質(zhì)的改變而發(fā)生生態(tài)系統(tǒng)的改變，這種影響是長(zhǎng)期且不可逆的。對(duì)生態(tài)服務(wù)功能的影響項(xiàng)目規(guī)劃前，農(nóng)用地占有較高的比例，植被主要是農(nóng)田作物為主，物種多樣性較少，生態(tài)系統(tǒng)的服務(wù)功能處于較低水平。當(dāng)實(shí)施園區(qū)綠化工程后，在盡量保留現(xiàn)在植被的同時(shí)，對(duì)已開發(fā)區(qū)域引入了較多的闊葉喬木樹種，該區(qū)域的單位面積生物量會(huì)比建設(shè)前有所增加，而且闊葉樹單位面積吸收SO2和釋放氧量均比灌木草叢要高。但由于武清開發(fā)區(qū)的綠化面積比實(shí)施規(guī)劃前大大減少，因此區(qū)域內(nèi)吸碳能力和放氧量總量會(huì)有較大的減少，其整體凈化能力要比建設(shè)前有所減弱。項(xiàng)目規(guī)劃的建設(shè)用地包括道路廣場(chǎng)、居住、公共設(shè)施、綠化用地和發(fā)展備用地，直接侵占了原先的部分農(nóng)田、草地等植被面積。同時(shí)植物種群也發(fā)生很大變化，原有的植被將完全消失，人工栽培的花草樹木將取而代之，其作用變?yōu)槊阑h(huán)境和改善小氣候。由于城市化進(jìn)程，進(jìn)入新區(qū)的人口將有很大的發(fā)展，周邊用地也會(huì)帶來新的改變，迅速增長(zhǎng)的人口將會(huì)對(duì)周邊環(huán)境植被帶來一定的沖擊和壓力。項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)后，生活用燃?xì)?、燃煤將產(chǎn)生大量的SO2，通過采取總量控制措施來控制SO2達(dá)標(biāo)排放，SO2污染物自然植被和農(nóng)田作物生長(zhǎng)影響也較小。但是SO2是形成酸雨的重要因子，SO2在空氣中，尤其在污染空氣中易被氧化成SO3，與水蒸氣結(jié)合生成硫酸霧，并發(fā)生反應(yīng)生成硫酸鹽，硫酸和硫酸鹽形成硫酸煙霧和酸性降水，硫酸霧毒性比SO2高10倍，對(duì)植被群落結(jié)構(gòu)和植物的生長(zhǎng)發(fā)育過程危害較大。武清開發(fā)區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，使該區(qū)域的土地利用性質(zhì)發(fā)生了大的改變、區(qū)域周邊的環(huán)境質(zhì)量和農(nóng)田生態(tài)等各方面也發(fā)生變化，對(duì)農(nóng)田生態(tài)系統(tǒng)的景觀、生態(tài)及其它功能產(chǎn)生較大的影響。規(guī)劃用地紅線內(nèi)有農(nóng)業(yè)用地、荒地、林地及未利用地，征地開發(fā)建設(shè)將使該區(qū)域的農(nóng)業(yè)用地及生產(chǎn)規(guī)模減少，生產(chǎn)潛力將受到削弱，也使“人地矛盾”更為突出。農(nóng)用地?cái)?shù)量上的改變，即相對(duì)面積的縮小，不利于農(nóng)田生態(tài)動(dòng)態(tài)控制和平衡能力的保持。被占地屬于永久占地，這些土地將喪失原有的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)功能。因此，對(duì)于占用農(nóng)業(yè)用地需要易地開發(fā)新增耕地指標(biāo)予以補(bǔ)充，以減少農(nóng)業(yè)用地的損失對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的影響。在武清開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)過程中，擾動(dòng)地貌、平整土地等活動(dòng)造成地表植被破壞和土壤裸露，遇到暴風(fēng)雨天氣，極易引起水土流失。尤其是堆土場(chǎng)穩(wěn)定性較差，遇暴雨沖刷，進(jìn)行周圍水體，會(huì)造成淤積河道、池塘等。施工期水土流失的量比較大，對(duì)環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，因此在施工的排水方向的凹處設(shè)擋土墻，阻擋水土流失向外環(huán)境擴(kuò)散。同時(shí)在規(guī)劃實(shí)施過程應(yīng)采用工程措施與生物措施相結(jié)合。項(xiàng)目建成后，規(guī)劃區(qū)可按其功能區(qū)的劃分，設(shè)置綠化隔離帶，植樹種草。此外，除了植樹種草外，大部分路面均鋪水泥路面。因此，因施工而產(chǎn)生的水土流失會(huì)隨項(xiàng)目的建成而結(jié)束。同時(shí)，水土流失還與當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件、和人為活動(dòng)密切相關(guān)，包含了自然因素和人為因素等兩個(gè)方面。其中自然因素主要指氣候（降雨強(qiáng)度）、地形（坡長(zhǎng)、坡度）、植被狀況、地質(zhì)構(gòu)造、土壤類型等諸因素；人為因素主要指在開挖過程中改變地形的坡長(zhǎng)和坡度，損壞原有的地表植被，使得土地表層裸露造成水土流失。綜合上述,天津武清開發(fā)區(qū)用地呈現(xiàn)的是以農(nóng)業(yè)系統(tǒng)和自然生態(tài)系統(tǒng)為主的自然景觀。本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)將使自然生態(tài)景觀被鱗次櫛比的建筑、道路等為主體的景觀拼塊所替代，城市生態(tài)系統(tǒng)進(jìn)一步建成和完善，原來的農(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)和自然生態(tài)系統(tǒng)也逐步向城市生態(tài)系統(tǒng)轉(zhuǎn)化，由于土地利用性質(zhì)的改變而發(fā)生生態(tài)系統(tǒng)的改變，這種影響是長(zhǎng)期且不可逆的。 施工期環(huán)境影響分析施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工?chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲、物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見表61。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級(jí)見表62。項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階段挖土機(jī)7896裝修、安裝階段電鉆100115沖擊機(jī)95電錘100105空壓機(jī)7585手工鉆100105打樁機(jī)95105無齒鋸105底板、結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90100多功能木工刨90100振搗器100105混凝土攪拌機(jī)100110電據(jù)100110云石機(jī)100110電焊機(jī)9095多角磨光機(jī)100115空壓機(jī)7585表61 各施工階段主要噪聲源狀況施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車輛類型聲級(jí)/42(1)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運(yùn)鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機(jī)混凝土罐車、載重車輕型載重卡車90808575交通運(yùn)輸車輛聲級(jí)表62 交通運(yùn)輸車輛聲級(jí)施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；車輛來往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。施工期間根據(jù)氣候及場(chǎng)地情況適時(shí)灑水濕潤(rùn)以減輕揚(yáng)塵污染。施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。施工現(xiàn)場(chǎng)做好各項(xiàng)排水措施，避免廢水沉積或回流，對(duì)施工場(chǎng)地造成污染。施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。施工階段做好廢棄物分類整理及定期回收處理，保證現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工。第七章 工程項(xiàng)目管理　　公司通過建立相應(yīng)的行政領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制、法人責(zé)任制、工程招投投標(biāo)制、合同管理制和工程監(jiān)理制強(qiáng)化管理流程。公司法定代表人為項(xiàng)目第一責(zé)任人，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)負(fù)主要責(zé)任。　　認(rèn)真做好項(xiàng)目前期工作，加強(qiáng)投資決策管理，確保項(xiàng)目建設(shè)按時(shí)按質(zhì)地完成，并負(fù)責(zé)做好項(xiàng)目銷售與效益跟蹤等工作?！　№?xiàng)目通過合同管理措施控制質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)三大控制指標(biāo)，并對(duì)設(shè)計(jì)施工全過程實(shí)行行政管理與監(jiān)督，以達(dá)到控制工程造價(jià)、按時(shí)按質(zhì)完成任務(wù)，提高投資效益和施工管理水平的目的?！　№?xiàng)目建成后按國(guó)家有關(guān)規(guī)定和批復(fù)的建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收。項(xiàng)目驗(yàn)收后方可交付使用。加強(qiáng)項(xiàng)目檔案管理，從項(xiàng)目籌劃到竣工驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)的資料按規(guī)定收集、整理、歸檔。　　項(xiàng)目資金使用與管理嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目管理與使用規(guī)定執(zhí)行，設(shè)置專用賬戶，?？顚Ｓ??！　「鶕?jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》和國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》中的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目依法必須采取招標(biāo)。項(xiàng)目施工根據(jù)建設(shè)部通用建設(shè)工程承攬合同條款，采取競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)方式，邀請(qǐng)技術(shù)力量雄厚、施工精良，信用優(yōu)良的施工隊(duì)伍參加對(duì)工程項(xiàng)目招投標(biāo)?！　「鶕?jù)《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》（中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令）的精神，增加招投標(biāo)基本情況，確定具體的招標(biāo)指標(biāo). ：審核施工圖紙。編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)》。編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。編制或?qū)徍酥饕牧稀氤善?、設(shè)計(jì)計(jì)劃。對(duì)特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)?，F(xiàn)場(chǎng)踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗(yàn)。 其它準(zhǔn)備利用招標(biāo)形式優(yōu)選施工隊(duì)伍；辦理開工報(bào)告；辦理質(zhì)監(jiān)委托；組織設(shè)計(jì)交底；摸清施工現(xiàn)場(chǎng)地下有無國(guó)家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時(shí)妥善處理。為了確保工程項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、造價(jià)，同時(shí)不影響周邊沿線的局部利益和環(huán)境保護(hù)要求，有必要加強(qiáng)工程實(shí)施過程中的程序管理，嚴(yán)格遵循規(guī)章制度；在工程實(shí)施全過程中進(jìn)行質(zhì)量管理教育和宣傳活動(dòng)，自始至終推行全面質(zhì)量管理；加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)組織管理，一方面指派具備較強(qiáng)工程、行政管理能力和兼具法律、合同觀念的人員擔(dān)任甲方代表，另一方面委托監(jiān)理工程師在施工工程項(xiàng)目中監(jiān)督管理合同的實(shí)施。同時(shí)指定專人會(huì)同各級(jí)政府的環(huán)保機(jī)構(gòu)落實(shí)本項(xiàng)目的環(huán)保措施，樹立環(huán)境保護(hù)意識(shí)，對(duì)環(huán)境評(píng)估的應(yīng)予以足夠的重視。營(yíng)銷部門：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理。作好銷售計(jì)劃的編制及營(yíng)銷策劃工作。售后服務(wù)部門：負(fù)責(zé)售后回訪，修繕處理，工程遺留問題處理工作。物業(yè)管理部門：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)建“整潔