【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)相協(xié)調(diào)。由于是市場(chǎng)規(guī)劃，所以在綠化配置上考慮較少，綠化率較低，主要綠化就是沿規(guī)劃地塊三面城市支路種植行道樹(shù)，市場(chǎng)內(nèi)道路種植人行道樹(shù)，交叉口處布置綠化，從而在市場(chǎng)周圍形成綠線，以調(diào)節(jié)人們心里。豎向規(guī)劃上考慮與城市道路排水相銜接，主要排水方向?yàn)槟舷?，排水采用雨污分流制，且用地南面已有一個(gè)排水管涵經(jīng)過(guò)，規(guī)劃用地排水可利用此排水管涵，場(chǎng)地規(guī)劃標(biāo)高北高南低，雨水接入城市雨水管道，排水接入城市下水管道。二、商鋪建筑設(shè)計(jì)沿街設(shè)商鋪，進(jìn)深約11米，一層作商鋪，沿街開(kāi)門，二層以上作生活用房，每個(gè)開(kāi)間內(nèi)每層各設(shè)一衛(wèi)生間，便于出租戶使用方便，外墻涂料。 結(jié)構(gòu)（1）采用的主要規(guī)范《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB500092001）2006年版《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5001020025）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112001）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500032001）（2） 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基本數(shù)據(jù)（1） 基本風(fēng)壓：，基本雪壓：，n=50年。（2） 結(jié)構(gòu)基本要求建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限50年，建筑物抗震設(shè)防烈度為6度。 結(jié)構(gòu)造型（1）市場(chǎng)交易大棚采用鋼架結(jié)構(gòu)。（2） 商業(yè)住宅、臨街商鋪采用磚混結(jié)構(gòu)，樓面采用預(yù)應(yīng)力空心板，坡屋面采用砼現(xiàn)澆板。（3）垃圾站、公廁、配電房采用磚混結(jié)構(gòu)，砼現(xiàn)澆屋面板。三、道路工程設(shè)計(jì)（一）工程范圍兩條大街每條寛15米，長(zhǎng)200米，總路面面積6000平方米。（二）平面線形設(shè)計(jì)道路平面設(shè)計(jì)按城市規(guī)劃紅線進(jìn)行，線形標(biāo)準(zhǔn)按照《城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范》（CTJ37—90）中的設(shè)計(jì)速度為50km/h城市主干道路標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（三）縱斷面設(shè)計(jì)大街道路為東西走向，根據(jù)《城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范》，為滿足道路排水的需要，道路最小縱坡不宜小于 %。在按照規(guī)劃控制標(biāo)高的前提下，綜合考慮以上控制因素，本次道路縱斷面設(shè)計(jì)標(biāo)高基本與現(xiàn)狀自然地面標(biāo)高接近。%，%，最小坡長(zhǎng)310m，最大坡長(zhǎng)600m。凸形豎曲線半徑為20000m。（四）路基填料選擇據(jù)勘察所有路段表層出現(xiàn)的雜填土、耕土均不能做為天然路基，應(yīng)予以挖除或?qū)穸却蟮牡囟芜M(jìn)行必要的地基處理。該場(chǎng)地黃土狀粉土和粉質(zhì)粘土層是整個(gè)路段主要的組成地層，黃土狀粉土具有I～Ⅲ級(jí)濕陷性。根據(jù)工程需要可采用原土翻夯碾壓加灰土墊層處理措施可為路基使用。（五）路面柔性路面行車舒適，攤鋪快速，施工方便，工期可安排較短；且便于今后地下管線的二次埋設(shè)，局部開(kāi)挖、修補(bǔ)比較方便，有利抗震、搶險(xiǎn)、救災(zāi)。剛性路面優(yōu)點(diǎn)是使用壽命較長(zhǎng)，而抗性好，初期養(yǎng)護(hù)維修少。缺點(diǎn)是要求地下管線盡可能一次到位。路面折裂損壞維修復(fù)雜，施工期及維修期都長(zhǎng)。另外，剛性路面板縫多，行車舒適性較差，行車噪音大。擬建道路兩側(cè)是以商業(yè)、居住和第三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化區(qū)域，為減少噪聲污染，減少揚(yáng)塵，保持良好的城市生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)造優(yōu)越的工作、生活條件，同時(shí)考慮地塊開(kāi)發(fā)與管線埋設(shè)在時(shí)間上存在不同步的情況，推薦采用柔性路面?？紤]擬建道路等級(jí)，確定路面結(jié)構(gòu)面層采用三層式結(jié)構(gòu)，基層采用半剛性基層，并設(shè)置墊層。其路面結(jié)構(gòu)如下：（1）3cm中粒式瀝青混凝土5cm粗粒式瀝青混凝土30cm二灰碎石22cm二灰土（2）非機(jī)動(dòng)車道3cm中粒式瀝青砼4cm粗粒式瀝青砼20cm二灰石15cm二灰土（3）人行道5cmC30混凝磚2cm M10水泥砂漿5cm C20細(xì)粒式水泥混凝土15cm二灰土四、供電工程設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)有關(guān)專業(yè)和有關(guān)職能部門提供的資料；國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)電氣設(shè)計(jì)規(guī)程、規(guī)范。負(fù)荷等級(jí)本工程除消防用電為二級(jí)負(fù)荷外，其它用電負(fù)荷無(wú)特殊要求，屬三級(jí)負(fù)荷。（二）供電電源場(chǎng)址電源狀況較好，距項(xiàng)目區(qū)2km處已有110kv集中變電站，市場(chǎng)雙電源可分別從上兩個(gè)變電站架空引來(lái)，兩路均為100%負(fù)荷供電，且一路檢修或故障時(shí)，另一路不斷電。這樣供電穩(wěn)定、可靠，能滿足整個(gè)小區(qū)用電需求。本工程10kV電源引自上一級(jí)110kV變電站，主供電源電壓10kV，小區(qū)主配電壓380/220V。（三）配電低壓配電系統(tǒng)滿足工藝、計(jì)量、維修、管理、安全可靠的要求，合理采用放射、樹(shù)干，或者二者相結(jié)合的配電方式。在建筑物總配電箱進(jìn)線處設(shè)漏電保護(hù)，以防因電氣故障引起的火災(zāi)。消防負(fù)荷在末端一級(jí)配電箱處設(shè)置雙電源自動(dòng)切換。消防應(yīng)急照明應(yīng)急電源采用雙路電源末端互投自動(dòng)控制或采用自帶蓄電池?zé)艟咔夜╇姇r(shí)間＞30min，或采用自發(fā)光材料做出口指示和疏散指示燈。室內(nèi)照明光源根據(jù)使用場(chǎng)所的不同，合理地選擇光源的光效、顯色性、壽命等光電特性指標(biāo)，為達(dá)到較好的照明效果和節(jié)能能源的目的，燈具和光源盡量采用節(jié)能產(chǎn)品。配線電力電纜采用ZR－YJV、YJV型電力電纜，控制電纜采用ZR－KVV型，絕緣導(dǎo)線采用BV型導(dǎo)線。電纜、電線敷設(shè)根據(jù)具體情況，采用沿電纜橋架、線槽、穿管暗敷等方式進(jìn)行。配管線槽或橋架穿越隔墻處應(yīng)密封處理。開(kāi)關(guān)、插座、插座箱、配電箱均暗裝于墻上。、。插座回路設(shè)漏電保護(hù)。（四）戶外供電及照明戶外電纜采用YJV－，再穿鋼管埋地暗敷引至用電點(diǎn)。路燈照明采用高壓鋼燈路燈，且由裝于變電所的路燈配電箱控制，路燈照明配電時(shí)盡量保持三相平衡。（五）弱電設(shè)戶用弱電箱，電話、有線電視、寬帶網(wǎng)入戶。規(guī)劃區(qū)設(shè)電信機(jī)房，電信電纜采用HYV2型，敷設(shè)方式為電纜穿PVC保護(hù)管地下直埋方式敷設(shè)。主干線24孔，以敷設(shè)有線電視、中國(guó)聯(lián)通、網(wǎng)通等管線。五、給水排水（一） 設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500152003）；《建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500162006）；《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500132006）；《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500142006）；《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB501402005）；（二）水源本工程水源采用鎮(zhèn)自來(lái)水廠提供的城鎮(zhèn)自來(lái)水，規(guī)劃從鎮(zhèn)供水管網(wǎng)引入給水管，滿足規(guī)劃區(qū)用水量要求。（三）用水量居民生活用水量定額為250升/，時(shí)變化系數(shù)K=，最高日最高時(shí)用水量為Qh=。根據(jù)規(guī)劃市場(chǎng)中公建設(shè)施的數(shù)量，規(guī)劃確定公建用水量按生活用水量的15%計(jì)，則Q=458 m3/日。規(guī)劃市場(chǎng)未預(yù)見(jiàn)水量及管網(wǎng)漏水量按其最高日用水量的10%計(jì)，Q=351 m3/日。綜上所述，得出祖樓工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)總用水量， m3/日。（四） 供水系統(tǒng)給水系統(tǒng)采用鎮(zhèn)自來(lái)水廠提供的城鎮(zhèn)自來(lái)水管網(wǎng)上引入給水管，接入處分別設(shè)水表止回閥。室外給水系統(tǒng)管網(wǎng)呈環(huán)狀布置，室外生活、消防共用一套管網(wǎng)，管徑DN200，所有建筑物室內(nèi)生活給水系統(tǒng)用水就近從室外給水管接入。消防給水系統(tǒng)依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，住宅不設(shè)室內(nèi)消防給水，只考慮室外消防給水。室外消防用水量標(biāo)準(zhǔn)為：室外消火栓15L/S。鎮(zhèn)自來(lái)水管網(wǎng)在市場(chǎng)附近為環(huán)狀, 本工程從黃泥路市政自來(lái)水管上接入兩根DN150mm的給水管進(jìn)入，呈環(huán)狀布置。，能滿足本工程室外低壓消防給水所需水量、水壓，故本設(shè)計(jì)不另設(shè)消防加壓及儲(chǔ)水設(shè)施，由市政給水管網(wǎng)直接供給消防水量，并由城鎮(zhèn)消防車解決消防給水水壓。按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求，在環(huán)狀給水管上每隔60米左右設(shè)置一具室外地上式消火栓SS100，按規(guī)范在商鋪內(nèi)布置室內(nèi)消火栓，距離不大于30m，保證有2股充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)任何地方。管材室外給水管道采用球墨鑄鐵管，T型橡膠圈接口；室內(nèi)生活給水管采用PPR塑料給水管，熱熔連接；室內(nèi)排水管采用UPVC塑料管，粘接；消防管采用內(nèi)外壁熱鍍鋅鋼管，法蘭或卡箍連接。（五）排水系統(tǒng)排水體制排水采用雨污分流排放體制，糞便污水經(jīng)化糞池處理后通過(guò)污水排水管收集，然后排入市政污水管，由市政污水處理站統(tǒng)一處理。沿東西方向設(shè)污水主管道，污水經(jīng)化糞池處理后排入黃泥路污水管道，最終排入城鎮(zhèn)下水管道。生活排水量市場(chǎng)及商業(yè)住宅的生活污廢水排放量按生活綜合用水的70%計(jì)，則最高日3503m3/日。雨水排放量雨水量計(jì)算： Q=ψq F 其中：Ψ－－徑流系數(shù)　　　Q――雨水流量（L/S） q――設(shè)計(jì)暴雨強(qiáng)度（L/sha）　　　F――匯水面積（ha） 市場(chǎng)暴雨強(qiáng)度公式為： q=(1+)/(t+)(L/) 式中：t—降雨歷時(shí)(min) p—設(shè)計(jì)重現(xiàn)期(a)， P=1年 管材室外雨污排水管采用大口徑雙壁波紋塑料排水管，承插連接。第六章　營(yíng)銷策略及方案一、營(yíng)銷策略（一）價(jià)格策略：低價(jià)入市、快速銷售、滾動(dòng)發(fā)展、逐期提升。由于地產(chǎn)是一個(gè)典型的區(qū)域性產(chǎn)品，而區(qū)域性客源不但是有限的，而且是喜新厭舊的。低開(kāi)的目的是吸引市場(chǎng)視線聚集人氣，形成“羊群效應(yīng)”，其路線是提升價(jià)格快速成交，形成熱銷場(chǎng)面。低開(kāi)高走的策略可以實(shí)現(xiàn)對(duì)前期購(gòu)房者的升值承諾，讓消費(fèi)者看到市場(chǎng)機(jī)會(huì)和升值空間，快速形成口碑。這種方法的關(guān)鍵是調(diào)價(jià)的技巧，是對(duì)調(diào)價(jià)間隔和調(diào)價(jià)幅度進(jìn)行合理動(dòng)用，總體原則是：調(diào)價(jià)幅度要小，調(diào)價(jià)頻率要高，調(diào)價(jià)后要加大對(duì)已經(jīng)購(gòu)買業(yè)主的宣傳，讓其知曉所購(gòu)物業(yè)已經(jīng)升值，充分發(fā)揮口碑宣傳的效用。這里的“低價(jià)”是相對(duì)于消費(fèi)者的心理預(yù)期而言的，而非針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的。所所在前期市場(chǎng)宣傳時(shí)，需以心理暗示的形式抬高市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的心理預(yù)期。而在正式面市發(fā)售時(shí)以低于“市場(chǎng)心理預(yù)期價(jià)格”推向市場(chǎng)，從而吸引更多的購(gòu)買者，匯集人氣，樹(shù)立品牌。形象策略：形象是指樓盤在消費(fèi)者心中的感性地位，樓盤形象與目標(biāo)客戶群和銷售價(jià)格有著最直接的關(guān)系。我們要針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象統(tǒng)一設(shè)計(jì)，向市場(chǎng)表達(dá)項(xiàng)目自身獨(dú)特的硬件和品位，通過(guò)各種形式的低成本營(yíng)銷，樹(shù)立該批發(fā)市場(chǎng)高端形象。宣傳推廣策略： （1）賣場(chǎng)營(yíng)銷在中前期著力于賣場(chǎng)招商及營(yíng)銷，當(dāng)然賣場(chǎng)招商及營(yíng)銷會(huì)貫穿于整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程，但中前期，特別是前期，應(yīng)該更加注重賣場(chǎng)招商及營(yíng)銷，尤其是在項(xiàng)目信譽(yù)，口碑未形成足夠強(qiáng)大之時(shí)。而據(jù)我們對(duì)多個(gè)案場(chǎng)的客戶統(tǒng)計(jì)分析，在賣場(chǎng)積累的客戶誠(chéng)意度遠(yuǎn)高于其他方式登記積累的客戶。（2）活動(dòng)(事件) 招商及營(yíng)銷本項(xiàng)目借助一系列的大中型主題公關(guān)活動(dòng)，來(lái)達(dá)到提升本項(xiàng)目知名度，并配合各個(gè)營(yíng)銷期的營(yíng)銷活動(dòng)，促進(jìn)活動(dòng)招商及營(yíng)銷與賣場(chǎng)招商及營(yíng)銷緊密結(jié)合。（3）組合口碑招商及營(yíng)銷所謂組合口碑營(yíng)銷，是一種經(jīng)市場(chǎng)實(shí)戰(zhàn)檢驗(yàn)，在服務(wù)的針對(duì)性和力度上優(yōu)于其他廣告宣傳方式的營(yíng)銷傳播模式。組合口碑傳播不只是簡(jiǎn)單地搞一些社區(qū)營(yíng)銷，或者只是做單一的造勢(shì)活動(dòng)，而是利用口碑傳播為主線，整合營(yíng)銷資源，來(lái)開(kāi)展一系列納入企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的營(yíng)銷活動(dòng)。與大規(guī)模投入廣告和其他促銷活動(dòng)相比，由于組合口碑營(yíng)銷主要集中在教育小部分有傳播能力和口碑趨勢(shì)的顧客（意見(jiàn)領(lǐng)袖）上，因此成本要低得多，而效果往往是事半功倍。二、營(yíng)銷方式（一）商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，得從銷售型轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)型。經(jīng)營(yíng)型商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)凸顯不同于其他的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理能力是商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在，然而這也是目前蕭縣商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體最為忽視的問(wèn)題之一。經(jīng)營(yíng)型商業(yè)項(xiàng)目的主要收入來(lái)自于商戶的租金。租金的支付者，是創(chuàng)造營(yíng)業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項(xiàng)目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入，簡(jiǎn)而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵。值得注意的是，目前蕭縣大多開(kāi)發(fā)商都將自己定位在銷售型商業(yè)房地產(chǎn)的角色之上，許多原本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房產(chǎn)商看到商業(yè)地產(chǎn)有利可圖，便大舉買地，至于之后的經(jīng)營(yíng)管理都是一方全包，而對(duì)于其中的門道又知之甚少。與以銷售為目的的商業(yè)地產(chǎn)相比，經(jīng)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)擁有它自身的特點(diǎn)：首先，銷售型房地產(chǎn)的客戶是投資者或用于自身商業(yè)經(jīng)營(yíng)的買家，而經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)則是直接面對(duì)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際使用者；第二，從獲取利潤(rùn)的方式來(lái)看，銷售型房地產(chǎn)是從市場(chǎng)租金中獲取回報(bào)，而經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)則是從使用該空間中獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；第三，從投資形態(tài)而言，投資銷售型房地產(chǎn)屬于中長(zhǎng)期考慮，而投資經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)則是注重經(jīng)營(yíng)期間的短期投資。以此看出，商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)際是開(kāi)發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者“三合一”的有機(jī)整體，開(kāi)發(fā)商包攬全過(guò)程的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不適合未來(lái)發(fā)展的要求。所以，預(yù)計(jì)在2012年的蕭縣重經(jīng)營(yíng)的模式從客觀上扼止了過(guò)去商鋪市場(chǎng)開(kāi)發(fā)者的“集資”行為與投資者的浮躁心態(tài)，使商鋪的經(jīng)營(yíng)性與可售性得到了較好協(xié)調(diào)，將促使阜陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)走向規(guī)范化。商鋪經(jīng)營(yíng)能力決定商鋪的價(jià)值比重將越來(lái)越重，商鋪營(yíng)銷向主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)變將成大勢(shì)。該項(xiàng)目，要靈活實(shí)行銷售型與經(jīng)營(yíng)型的有機(jī)結(jié)合，做到“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、以商促商”，既要實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，又要保證項(xiàng)目效益的最大化。要充分發(fā)揮發(fā)揮安徽端恒建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)、良好信譽(yù)以及與幾千家企業(yè)的穩(wěn)定關(guān)系，大力招商，把省外內(nèi)的名牌企業(yè)、名牌產(chǎn)品引進(jìn)來(lái)；把知名營(yíng)銷商聚集到該工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)，交通過(guò)他們以商促商，迅速