售樓處包裝策劃(編輯修改稿)
2025-06-10 22:40 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 為華杰大廈項(xiàng)目之較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)） 中檔商住項(xiàng)目的特性分析 中檔商住項(xiàng)目的特性 ①有地塊特色 ②一定規(guī)模的體量 ③商務(wù)配套齊全④性價(jià)比超值，價(jià)格追求“好而不貴”⑤戶型適中、多樣，面積追求適宜貼身，不追求過(guò)分寬大⑥綠化環(huán)境優(yōu)美⑦舒適度較高 本項(xiàng)目做到了哪幾點(diǎn)？ ①有地塊特色 （√） 大鐘寺物流中心 ②一定規(guī)模的體量 （╳） 層高總共只為13層，分戶數(shù)量不足300套 ③商務(wù)配套齊全（√） 項(xiàng)目規(guī)劃較為齊備④性價(jià)比超值，價(jià)格追求“好而不貴”（╳）現(xiàn)場(chǎng)氛圍打造價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不特別突出⑤戶型適中、多樣，面積追求適宜貼身，不追求過(guò)分寬大（√） 主力戶型為65100平米左右⑥綠化環(huán)境優(yōu)美（╳） 地塊周邊無(wú)規(guī)模綠化，其他環(huán)境有待空中花園建成后定論⑦舒適度較高（√） 項(xiàng)目布局規(guī)劃尚可，如U字型整體結(jié)構(gòu)利于透風(fēng)采光。差異化分析結(jié)論： ——深度挖掘區(qū)位的經(jīng)營(yíng)特色，突出投資者投資后能快速獲得回報(bào)的感性認(rèn)識(shí)，強(qiáng)調(diào)行政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響力是創(chuàng)造差異化一個(gè)重要的發(fā)展方向。四、 項(xiàng)目客戶群分析（一） 項(xiàng)目所在區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 海淀區(qū)是北京房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)區(qū)域之一。 華杰大廈所處的大鐘寺地區(qū)已被海淀區(qū)政府規(guī)劃設(shè)定為“大鐘寺物流中心”，周邊區(qū)域的規(guī)劃及物業(yè)管理在將來(lái)勢(shì)必會(huì)形成規(guī)模效應(yīng)，現(xiàn)有的空間格局在有限的時(shí)間內(nèi)將會(huì)得到有力的提升與改觀，而已有的物流領(lǐng)域集散地的品牌意識(shí)，將在投資者的消費(fèi)意識(shí)理念中繼續(xù)延伸、壯大。 （二）客戶定位：華杰大廈個(gè)體單間40—200平米的建筑面積，使其購(gòu)房總價(jià)較低，容易吸引中、小型投資者的目光，而該地塊現(xiàn)有的物流版塊的經(jīng)營(yíng)模式，在本案的招商過(guò)程中，作為主訴求，應(yīng)加以有效利用。而作為附屬群體，審視本地域經(jīng)營(yíng)大環(huán)境氛圍，配合地緣上的泛中關(guān)村地產(chǎn)概念，外地各廠礦駐京的辦事處、科技含量高的企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)、個(gè)人IT工作室也是一個(gè)側(cè)重點(diǎn)。同時(shí)，也可以將本項(xiàng)目做為高端群體二次投資置業(yè)的選擇地。（其它在此未論及行業(yè)請(qǐng)指正） （三）客戶細(xì)分： 年齡構(gòu)成目標(biāo)客戶年齡段：25—45歲之間人士針對(duì)華杰大廈戶型結(jié)構(gòu)：65平米/間約為76套；100平米/間約為200套左右，200平米/間約為10套。（共三百套左右）由此推斷，我們的主力戶型在100平米/間的戶型。根據(jù)年齡結(jié)構(gòu)，將購(gòu)買(mǎi)層細(xì)分為65平米/間目標(biāo)客戶年齡層次為2535歲人士100平米/間目標(biāo)客戶年齡層次為3040歲人士200平米/間目標(biāo)客戶年齡層次為3545歲人士針對(duì)不同年齡結(jié)構(gòu)的消費(fèi)心理與特點(diǎn)，我們將做出相應(yīng)的廣告策略。 客戶構(gòu)成 ①第一目標(biāo)群——自用買(mǎi)家分析根據(jù)“大鐘寺物流中心”規(guī)劃藍(lán)圖及現(xiàn)有的物流經(jīng)營(yíng)格局。先期著重在項(xiàng)目周遍進(jìn)行推廣，如四道口水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)附近，金五星市場(chǎng)周?chē)?。這些地區(qū)分布著一些中小規(guī)模的商務(wù)機(jī)構(gòu)， 這些機(jī)構(gòu)處于成長(zhǎng)期，對(duì)于工作環(huán)境質(zhì)量又非常重視，他們長(zhǎng)期在此處工作對(duì)此地產(chǎn)生較為深厚的感情，而且更重要的是，企業(yè)在對(duì)外聯(lián)絡(luò)上可以保持原有的聯(lián)系模式。他們多為首次置業(yè)。 他們的文化層次雖然不很高，但有股干大事業(yè)的決心與毅力。他們較大部分為外地人，有著南方商人特有的機(jī)敏與闖勁。 住得好不好他們現(xiàn)在不太在意，他們現(xiàn)在講究的是用辦公環(huán)境來(lái)提升自己公司的形象力，以保商業(yè)往來(lái)中的信譽(yù)度。他們的生存哲學(xué)信奉一份耕耘才有一份收獲。因?yàn)槭峭獾厝?，他們多年拼搏的過(guò)程比本地人艱辛許多。獲得階段成功后，他們想在北京這個(gè)大都會(huì)里揚(yáng)眉吐氣一番。要達(dá)到這種效果最直接的方式就是在北京投資買(mǎi)房，那是展現(xiàn)實(shí)力的最佳方式。他們經(jīng)營(yíng)的商貿(mào)格局制約他們企業(yè)的人員規(guī)模 。他們所從事的行業(yè)，需要他們把更多的資金押在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金上，而無(wú)過(guò)多現(xiàn)金來(lái)買(mǎi)辦公場(chǎng)地。所以，他們?cè)谫I(mǎi)房抉擇上比其他行業(yè)人士更加斤斤計(jì)較。因?yàn)樗麄冃欧钜环莞艙Q來(lái)一份收獲 所以，他們也會(huì)以開(kāi)發(fā)商到底為他們做了哪些實(shí)事為依據(jù)，來(lái)衡量房屋的實(shí)際價(jià)值。此消費(fèi)群在進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)比較時(shí)，以房子的經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主，也比較注重樓盤(pán)的綜合素質(zhì)。他們追求工作便利感受而非追求豪華享受，這群買(mǎi)家做出購(gòu)房決定時(shí)，房屋的性價(jià)比是基本要求。 此類(lèi)買(mǎi)家占華杰大廈項(xiàng)目銷(xiāo)售比例的40%60%左右，戶型選擇一般在100平米/間。我們先期把本地域目標(biāo)客戶的招商工作做細(xì)致、做漂亮，后期延續(xù)工作可以通過(guò)一期客戶的口碑傳播給我們帶來(lái)新的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。②第二目標(biāo)群——投資買(mǎi)家分析 他們一般不受地域限制，看重華杰大廈地段、環(huán)境、配套設(shè)施，看重所屬地塊的行政規(guī)劃對(duì)土地價(jià)值的提升力度。以投資做為財(cái)富積累的方式，賺取房屋租金，或期待房?jī)r(jià)升值后轉(zhuǎn)手賣(mài)掉賺取房屋中間差價(jià)。樓盤(pán)在功能之外的政府規(guī)劃行為作為
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