【文章內(nèi)容簡介】 共有建筑面積。 4 整幢房屋在銷售和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、分割中只能采用一種分 攤方法。 共有建筑面積的所有權(quán)與使用權(quán) 1 房屋共有建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指鳟a(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偯娣e的具體部位，共有建筑面積一經(jīng)分?jǐn)偅唇?jīng)合法程序任何人不得侵占或改變其原設(shè)計的使用功能。 2 列入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的所有權(quán)、使用權(quán)，由參與共有建筑面積分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)人共同所有、共同使用。 共有建筑面積的確認(rèn)方法 1 未經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗(yàn)收的房屋，對共有建筑面積范圍的確認(rèn)，以規(guī)劃等相關(guān)部門批準(zhǔn)的建筑施工圖為依據(jù)。 2 經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗(yàn)收合格的房屋 ，對共有建筑面積范圍的確認(rèn)，以房屋實(shí)際狀況為準(zhǔn)。 3 商業(yè)層、車庫層、人防層內(nèi)無間隔墻的權(quán)屬單元，其內(nèi)部通道等設(shè)施的設(shè)置如符合消防要求，該層共有建筑面積方可確認(rèn)。 共有建筑面積的計算 共有建筑面積按比例分?jǐn)偅嬎愎剑? δ Si=K Si ∑δ Si K=———— ∑ Si 式中： K—— 為面積的分?jǐn)傁禂?shù) Si—— 各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e， m2； δS i—— 各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e， m2； ∑δS i—— 為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e之和， m2； ∑S i—— 為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和， m2。 共有建筑面積的組成 共有建筑面積包括幢內(nèi)電梯井、管道井、公共廁所、垃圾道、樓梯間、配電間、屋頂梯間、屋頂水箱間、水泵房、電梯機(jī)房、智能監(jiān)控室、消防設(shè)施房、消防通道、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、技術(shù)設(shè)備層等為本幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。 共有建筑面積還包括外墻（含山墻）水平投影面積一半的建筑面積，列 入幢共有建筑面積。 不計入共有建筑面積的范圍 下列情形不計入共有建筑面積，但應(yīng)分?jǐn)偹诖毕嚓P(guān)的共有建筑面積。 1 為多幢服務(wù)的管理用房、警衛(wèi)室。 2 獨(dú)立使用的地下室、半地下室、車棚、車庫。 3 為公共事業(yè)服務(wù)的配套用房。 4 避難層（室）及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層內(nèi)可獨(dú)立使用的部位。 5 產(chǎn)權(quán)單位自營、自用的房屋。 下列情形不計入共有建筑面積，不分?jǐn)偹诖眱?nèi)相關(guān)的共有建筑面積。 1 為多幢服務(wù)的配電間、水泵房等 設(shè)備用房。 2 消防避難層（室）及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。 3 幢與幢之間相連的通廊。 共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? 住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? 1 各套房屋的分?jǐn)偯娣e＝套內(nèi)建筑面積 分?jǐn)傁禂?shù)（ — 1） 式中： 幢內(nèi)共有建筑面積 分?jǐn)傁禂?shù) =—————————————————— （ — 2） 幢內(nèi)各套房屋套內(nèi)建筑面積之和 2 住宅樓原則上以幢為單位采用一級分?jǐn)?，如?biāo)準(zhǔn)層 內(nèi)各單元戶數(shù)不一致或部分單元設(shè)置電梯時，采用多級分?jǐn)偂? 商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? 功能區(qū)的劃分 1 根據(jù)住宅和商業(yè)不同的使用功能，將整幢房屋劃分成不同的功能區(qū)，按各自的建筑面積將整幢房屋的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分。 2 未經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗(yàn)收的房屋，功能區(qū)的劃分以規(guī)劃等相關(guān)部門批準(zhǔn)的建筑施工圖為依據(jù)；經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗(yàn)收的房屋，功能區(qū)的劃分以房屋實(shí)際狀況為準(zhǔn)。 3 裙樓上有多個獨(dú)立塔樓的，則各塔樓應(yīng)劃分為單個功能區(qū)。 4 具有特定的服務(wù)對象以其實(shí)際作用功能的不同，可劃分為不同的功能區(qū)。 共有建筑面積劃分 1 商住樓的商業(yè)層內(nèi)單獨(dú)通往住宅的梯間 (含室外樓梯 )以及門廳等共有建筑面積列入幢共有建筑面積。 2 為本幢服務(wù)的消防通道（樓梯、電梯、連廊等）、屋頂梯間以及幢內(nèi)其它共有建筑面積列入幢共有建筑面積。 3 專為住宅部分服務(wù)并在住宅功能區(qū)內(nèi)的樓梯等共有建筑面積列入住宅部分共有建筑面積。 4 專為商業(yè)部分服務(wù)的電梯、門廳、過道等共有建筑面積列入商業(yè)部分的共有建筑面積。 住宅部分各套房屋的分?jǐn)偯娣e 套分?jǐn)偯娣e =套內(nèi)建筑面積 分?jǐn)傁禂?shù)（ — 1） 式中： 幢共有分?jǐn)偯娣e +住宅部分共有建筑面積 分?jǐn)傁禂?shù) =———————————————————— （ — 2） 住宅部分各套內(nèi)建筑面積之和 商業(yè)部分各權(quán)屬單元的分?jǐn)偯娣e 權(quán)屬單元的分?jǐn)偯娣e =權(quán)屬單元套內(nèi)面積 權(quán)屬單元分?jǐn)傁禂?shù)（ — 1） 式中： 層分?jǐn)偯娣e +層內(nèi)共有建筑面積 權(quán)屬單元分?jǐn)傁禂?shù) =——————————————— （ — 2） 層內(nèi)各權(quán)屬單元套內(nèi)建筑面積之和 層分?jǐn)偯娣e =層套內(nèi)建筑面積 層分?jǐn)傁禂?shù)（ — 3） 式中： 幢共有分?jǐn)偯娣e +商業(yè)部分共有建筑面積 層分?jǐn)傁禂?shù) =—————————————————————————— （ — 4） 商業(yè)部分各層套內(nèi)建筑面積 +商業(yè)部分各層內(nèi)共有建筑面積 層內(nèi)共有建筑面積，指專為本層服務(wù)的內(nèi)走道、層內(nèi)公用廳等共有建筑面積。 多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ā? 多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆嬎惴椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂? 6 房產(chǎn)面積測量成果 房產(chǎn)面積測量成果的內(nèi)容 1 房屋調(diào)查表 2 房屋分層分戶平面圖 3 房屋分層面積表 4 房屋分戶面積表 5 共有建筑面積分?jǐn)偡桨副? 6 成果審批表 房產(chǎn)面積測量成果的檢查制度 房產(chǎn)面積測量成果實(shí)行三級檢查。各級檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，必須做好記錄，填寫房產(chǎn)面積測量成果的檢查記錄表，提出處理意見，并督促作業(yè)人員及時修正。 一級檢查：是保證測量成果質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。作業(yè)人員實(shí)行自檢和互檢，一旦發(fā)現(xiàn)遺漏或錯誤，必須立即補(bǔ)上或修正。 二級檢查：二級檢查為過程檢查，在一級檢查的基礎(chǔ)上，由作業(yè)組的專職或兼職檢查人員承擔(dān)。 三級檢查：在二級檢查的基礎(chǔ)上，由施測單位 的質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)和專職檢查人員對成果質(zhì)量實(shí)行最終檢查。 檢查項目及內(nèi)容 房屋調(diào)查的檢查 1 房產(chǎn)要素調(diào)查的內(nèi)容與填寫是否齊全、正確。 2 調(diào)查表中的房屋權(quán)界線示意圖上的房屋權(quán)界線、房屋四面墻體歸屬，以及有關(guān)說明、符號是否正確。 3 房屋位置是否與建筑紅線圖上相符。 房產(chǎn)面積測算的檢查 1 房屋尺寸丈量方法是否正確，采集的數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，是否符合精度要求。 2 房屋分層分戶平面圖的繪制是否正確，其尺寸是否與工作草 圖上的數(shù)據(jù)一致。 3 房產(chǎn)面積的計算方法是否正確，精度是否符合要求。 4 功能區(qū)的劃分、共有面積的界定和分?jǐn)偡桨甘欠窈侠怼? 房產(chǎn)面積測量報告 房產(chǎn)面積測量報告的內(nèi)容 1 項目概況 2 委托書 3 房產(chǎn)面積計算說明 4 房屋調(diào)查表 5 房屋分層分戶平面圖 6 房屋分層面積表 7 房屋分戶面積表 8 共有建筑面積分?jǐn)偡桨副? 9 成果審批表 10 成果使用說明 房產(chǎn)面積測量報告的樣式 房產(chǎn)面積測量報告的樣式見附錄 E 附錄 A 房屋產(chǎn)別分類表 一級分類 二級分類 含 義 編號 名 稱 編號 名 稱 10 國有房產(chǎn) 指歸國家所有的房產(chǎn)。包括由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設(shè)或購買的房產(chǎn)。 11 直管產(chǎn) 指由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建、擴(kuò)建的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)已正式劃撥給單位的除外），大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥借給單位使用。 12 自管產(chǎn) 指國家劃撥給 全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金構(gòu)建的房產(chǎn)。 13 軍 產(chǎn) 指中國人民解放軍部隊所有的房產(chǎn)。包括由國家劃撥的房產(chǎn)、利用軍費(fèi)開支或軍隊自籌資金購建的房產(chǎn)。 20 集體所有房產(chǎn) 指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購買的房產(chǎn)。 30 私有房產(chǎn) 指私人所有的房產(chǎn)。包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產(chǎn)，以及中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨(dú)資企業(yè)、私營合伙企業(yè)和私營有限責(zé)任公司）所投資建造、購買的房產(chǎn)。 31 部分產(chǎn)權(quán) 指按照房改政策，職工個人以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。 40 聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn) 指不同所有制性質(zhì)的單位之間共同組成新的法人型經(jīng)濟(jì)實(shí)體所投資建造、購買的房產(chǎn)。 50 股份制企業(yè)房產(chǎn) 指股份制企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。 60 港、澳、臺 投資房產(chǎn) 指港、澳、臺地區(qū)投資者以合資、合作或獨(dú)資在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。 70 涉外房產(chǎn) 指中外合資經(jīng)營企