【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 工業(yè)。航空產(chǎn)業(yè)園。位于金灣區(qū)東南部，在核心區(qū)的基礎(chǔ)上，將三灶工業(yè)園納入統(tǒng)一發(fā)展規(guī)劃，構(gòu)建大型航空產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 km2， km2， km2。園區(qū)積極推動(dòng)發(fā)展飛機(jī)制造產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展航空物流、飛機(jī)總裝和維修、航空材料、航空零部件和加工制造、航空電子及數(shù)控加工等項(xiàng)目。該項(xiàng)目是《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》中明確支持大力發(fā)展的園區(qū)。2008年與中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)簽訂了《關(guān)于發(fā)展航空產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略合作協(xié)議》，在**建設(shè)通用飛機(jī)制造基地。南屏工業(yè)園。位于**市中心城區(qū)香洲區(qū)南屏鎮(zhèn)，**大道北側(cè)。2008年6月將格力工業(yè)城納入，建設(shè)高端空調(diào)研發(fā)制造、電子信息制造、打印耗材產(chǎn)業(yè)基地。三灶工業(yè)園。位于金灣區(qū)三灶鎮(zhèn)，緊挨**機(jī)場(chǎng)西路，與**機(jī)場(chǎng)、高欄港相鄰。園區(qū)近期規(guī)劃面積16 km2，重點(diǎn)發(fā)展家用電器、生物醫(yī)藥等先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)，建設(shè)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地。橫琴島項(xiàng)目。橫琴島擬興建**國(guó)際會(huì)展中心、海洋主題酒店、國(guó)際水上樂園。最終目標(biāo)是建成全國(guó)第一、亞洲最大的海洋主題樂園，建設(shè)橫琴島生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)，將其打造成粵港澳乃至東南亞地區(qū)市民的假日休閑度假勝地。 小結(jié)未來(lái)五年，**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外部環(huán)境與內(nèi)部條件將會(huì)有較大的改觀。這些機(jī)遇主要來(lái)自于外部交通環(huán)境的通暢、內(nèi)部交通的快捷、大型工業(yè)項(xiàng)目的新駐等多個(gè)方面。從其結(jié)果來(lái)看主要表現(xiàn)在以下方面：（1）外部交通的暢達(dá)將使得**成為真正的“樞紐”，信息流、資金流、物流與人流等各種形式的流動(dòng)加快，是**經(jīng)濟(jì)騰飛的基礎(chǔ)。在此背景下，**與珠江三角洲城市之間的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)加快，市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)展至珠江三角洲甚至更遠(yuǎn)范圍。（2）內(nèi)部交通的快捷將加快**東、西部的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)平衡與市場(chǎng)共享。**東、西部的互動(dòng)將有利于各種產(chǎn)業(yè)要素的快速流動(dòng)以及人員的快速聚散，為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了先決條件。（3）大型工業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)駐將改變**工業(yè)在珠三角地區(qū)滯后發(fā)展的現(xiàn)狀，成為**后續(xù)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。工業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)入除了對(duì)GDP的貢獻(xiàn)外，依托工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)工人、技術(shù)工人以及管理人員所形成的消費(fèi)群體對(duì)置業(yè)、休閑度假等具有較強(qiáng)的消費(fèi)帶動(dòng)能力。在工業(yè)項(xiàng)目的帶動(dòng)下，**的經(jīng)濟(jì)發(fā)展普遍看好。4．海泉灣在**市的定位分析**旅游形象的主體承載者海泉灣是繼圓明新園之后**市最重要的旅游項(xiàng)目，也是**旅游類項(xiàng)目中投資最大的項(xiàng)目之一，海泉灣項(xiàng)目在**旅游業(yè)發(fā)展中具有重要地位。在《**旅游發(fā)展總體規(guī)劃20072020》中，海泉灣與橫琴島作為二級(jí)核心，其地位僅次于中心城區(qū)，在**西部的康體休閑娛樂片區(qū)中，海泉灣是其中的核心。由于橫琴島目前的發(fā)展階段較低，很多項(xiàng)目多處于立項(xiàng)階段，發(fā)展時(shí)序相對(duì)遙遠(yuǎn)。因此，海泉灣是**旅游發(fā)展的實(shí)際核心，從形象上來(lái)說(shuō)，海泉灣是**旅游形象的主體承載者。**旅游發(fā)展的橋頭堡隨著西進(jìn)戰(zhàn)略的實(shí)施，**西部將成為投資的熱土。隨之而來(lái)的休閑度假市場(chǎng)、會(huì)議會(huì)展市場(chǎng)、溫泉市場(chǎng)將會(huì)在短期內(nèi)進(jìn)一步擴(kuò)大。海泉灣因大型項(xiàng)目進(jìn)駐西部、交通環(huán)境的改善等而成為**旅游發(fā)展的橋頭堡，成為**旅游發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。**旅游發(fā)展的增長(zhǎng)極海泉灣項(xiàng)目的定位在**旅游發(fā)展規(guī)劃中僅僅次于中心城區(qū)。一方面說(shuō)明其對(duì)于**旅游發(fā)展的重要性，另一方面也反映了政府需要通過(guò)海泉灣項(xiàng)目振興**旅游業(yè)、拉動(dòng)周邊勞動(dòng)就業(yè)、提升地價(jià)等目的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，海泉灣項(xiàng)目承擔(dān)著**旅游業(yè)突出重圍的重要責(zé)任與功能。5．主要結(jié)論通過(guò)對(duì)**城市發(fā)展現(xiàn)狀、**與周邊城市的關(guān)系、**未來(lái)發(fā)展機(jī)遇以及海泉灣在**的定位等多方面的分析，可以得出以下結(jié)論：l **城市未來(lái)發(fā)展的規(guī)模能夠支撐起一批大型旅游項(xiàng)目的存在。按照《綱要》的定位，**將成為珠三角西岸的核心城市。其地位將與廣州、深圳等同，成為輻射周邊城市的核心。其經(jīng)濟(jì)發(fā)展將隨著廣東省、**市的大力投入而出現(xiàn)較大的躍升，特別是工業(yè)的發(fā)展將改變**目前在珠江三角洲城市群中經(jīng)濟(jì)較為滯后的現(xiàn)狀，成為名副其實(shí)的核心城市。**城市未來(lái)的規(guī)?？梢灾我慌笮吐糜雾?xiàng)目存在的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市知名度、城市客源市場(chǎng)等基礎(chǔ)條件。**城市發(fā)展對(duì)海泉灣項(xiàng)目的影響主要有三：一、知名度的提升。目前海泉灣的知名度在于其溫泉品牌與港中旅的品牌價(jià)值，而**城市形象在海泉灣的知名度提升中的價(jià)值并不大，“海泉灣”與“**”這兩張名片交叉作用較小。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，**城市知名度將得到較大的提升，其城市形象也會(huì)得到較大的改變，有利于提升海泉灣的知名度。**城市與海泉灣在知名度上將呈現(xiàn)相互融合、相互支持、共贏發(fā)展的局面。二、潛在消費(fèi)人群的增多。**經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是港口的開發(fā)將加大人流、物流與資金流。**本地人群與外來(lái)人口將向西部集中，形成潛在的消費(fèi)人群。加之工業(yè)區(qū)人才的正常流動(dòng)與隨之而來(lái)的商務(wù)需求，將使得海泉灣的消費(fèi)人群進(jìn)一步擴(kuò)大。如能將潛在消費(fèi)人群合理轉(zhuǎn)化，則海泉灣的消費(fèi)市場(chǎng)將增加一部分穩(wěn)定的客源。三、商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)的拓寬。**經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將使得其與珠江三角洲城市甚至全國(guó)其他城市的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系度加強(qiáng)，各種類型的行業(yè)會(huì)議、獎(jiǎng)勵(lì)會(huì)議、企業(yè)會(huì)議市場(chǎng)將大幅度增加，特別是**西部更是工業(yè)集中的區(qū)域，海泉灣有地利之便，其商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)將進(jìn)一步拓寬，未來(lái)可向會(huì)展經(jīng)濟(jì)方向發(fā)展。l **西部將成為高收入人群、大規(guī)模企業(yè)富集的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，能夠支撐一批地產(chǎn)業(yè)與休閑度假類項(xiàng)目的存在。在“西進(jìn)”戰(zhàn)略的推動(dòng)下，**主要工業(yè)項(xiàng)目向用地條件較好的西部拓展，高欄港工業(yè)區(qū)、富山工業(yè)區(qū)、平沙游艇和休閑旅游區(qū)等工業(yè)區(qū)集中在**西部海岸線一帶。**西部將成為聚集各方面資源、人力、物力、財(cái)力的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。西部工業(yè)規(guī)模與工業(yè)就業(yè)人口的增加，使得物業(yè)需求增加。雖然東部城區(qū)配套條件較好，但是目前的交通條件使得通勤時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。因此，就地置業(yè)是未來(lái)西部工業(yè)園區(qū)高層管理員工的置業(yè)傾向。西部人口的增多使得商業(yè)需求增加，**西部需要一處融休閑與商業(yè)消費(fèi)為一體的大型游憩區(qū)，海泉灣目前的建設(shè)滿足休閑與游憩的需求，如能在滿足商業(yè)需求上加以拓展，則符合三產(chǎn)配套的要求，成為西部重要的RBD。**“西進(jìn)”戰(zhàn)略對(duì)海泉灣的影響主要表現(xiàn)在以下方面：一、微區(qū)位優(yōu)勢(shì)得以凸顯。從空間結(jié)構(gòu)來(lái)看，海泉灣是聯(lián)通南部的高欄港與北部富山兩大工業(yè)區(qū)的中心節(jié)點(diǎn)，也是客源集中與分散的黃金地帶?！拔鬟M(jìn)”戰(zhàn)略的推行，拉近了海泉灣與消費(fèi)市場(chǎng)的距離，并將區(qū)位劣勢(shì)變成區(qū)位優(yōu)勢(shì)。海泉灣周邊的工業(yè)區(qū)將成為其現(xiàn)實(shí)客源市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分。二、互補(bǔ)效應(yīng)得以疊加。“西進(jìn)”戰(zhàn)略使得**西部成為眾多工業(yè)聚集的基地，也是大量工業(yè)人口的集聚區(qū)域，也是休閑需求富集的區(qū)域。在西部片區(qū)中，海泉灣是重要的休閑度假地之一。從供需視角來(lái)看，西部工業(yè)的發(fā)展能為海泉灣提供穩(wěn)定的具有多樣化需求的客源市場(chǎng)，而海泉灣多樣化、多層次的產(chǎn)品譜系與服務(wù)體系能滿足西部工業(yè)區(qū)的需求，這種供需互補(bǔ)效應(yīng)將在良好的“口碑效應(yīng)”中得以疊加，從而形成穩(wěn)定的市場(chǎng)供給與產(chǎn)品供應(yīng)。三、企業(yè)消費(fèi)增加。西部工業(yè)發(fā)展的宏觀背景下，國(guó)外世界500強(qiáng)企業(yè)，國(guó)內(nèi)重要的精英企業(yè)進(jìn)入**西部。例如英國(guó)石油（BP）、英荷殼牌、德國(guó)阿爾塔納、中國(guó)石油、和記黃埔、中海油、中國(guó)中化集團(tuán)、雪佛龍德士古等世界500強(qiáng)企業(yè)為龍頭的10多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的220家企業(yè)的進(jìn)入，使得**西部成為重大企業(yè)富集的區(qū)域。這部分客源市場(chǎng)是海泉灣后續(xù)發(fā)展有待挖掘的富礦。這部分客源市場(chǎng)主要消費(fèi)來(lái)自兩個(gè)方面：一是大型企業(yè)的會(huì)議，包括年會(huì)、品牌推介會(huì)、企業(yè)內(nèi)部會(huì)議等；二是大型企業(yè)的公務(wù)接待，特別是國(guó)內(nèi)企業(yè)的公務(wù)接待。海泉灣如能通過(guò)其強(qiáng)大的品牌效應(yīng)開拓與接納這部分市場(chǎng)將是海泉灣后續(xù)發(fā)展提質(zhì)增效的重大舉措。四、未來(lái)工業(yè)擠壓的風(fēng)險(xiǎn)。由于西部是**工業(yè)的富集區(qū)域。未來(lái)區(qū)域發(fā)展方向是各種類型的工業(yè)項(xiàng)目，而休閑類的三產(chǎn)項(xiàng)目則不是重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目。西部區(qū)域工業(yè)區(qū)如能大規(guī)模發(fā)展將從土地空間、政策空間上擠壓海泉灣的發(fā)展。l **交通環(huán)境的改善能夠拓展旅游項(xiàng)目的客源市場(chǎng)。**外部交通的暢達(dá)，內(nèi)部交通的快捷使得**融入珠江三角洲城市群中。旅游項(xiàng)目的市場(chǎng)將大大拓展。**交通環(huán)境的改善對(duì)于海泉灣的發(fā)展帶來(lái)良好機(jī)遇。一、外部可達(dá)性增強(qiáng)。**外部快速干道、跨區(qū)大橋以及空港、海港的建設(shè)將使得**外部可達(dá)性增強(qiáng)，特別是海泉灣所在的西部，更集中了城際軌道、游艇碼頭、空港等重要的外接交通節(jié)點(diǎn)，海泉灣將從交通“暗點(diǎn)”變成交通“亮點(diǎn)”。二、內(nèi)部快捷度增大。**未來(lái)交通環(huán)境的改善主要體現(xiàn)在內(nèi)部快捷度大大增加，老的道路等級(jí)的提升，新的高速公路的建設(shè)以及城際軌道入口的建設(shè)將大大改變**內(nèi)部交通公路現(xiàn)狀。特別是**大道將從城市主干道向快速干道的提升，香洲到海泉灣高速公路的投資建設(shè)等，將大大改變目前海泉灣的交通現(xiàn)狀。海泉灣與中心城區(qū)的時(shí)間距離將大大縮短，中心城區(qū)將處于海泉灣半小時(shí)車程范圍內(nèi)。三、消費(fèi)時(shí)間延長(zhǎng)。交通環(huán)境的改善，使得香港、澳門等主體客源市場(chǎng)的游客旅行時(shí)間降低，則相應(yīng)增加停留時(shí)間，從而有增加二次消費(fèi)的可能。l 如能抓住機(jī)遇，大膽設(shè)想、小心求證，海泉灣項(xiàng)目將獲得較好的發(fā)展前景。**城市發(fā)展、交通環(huán)境的改善特別是**東西交通快捷度的增強(qiáng)、大型項(xiàng)目的西進(jìn)等機(jī)遇對(duì)于海泉項(xiàng)目具有舉足輕重的作用。將海泉灣項(xiàng)目放在**經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀背景中討論其未來(lái)項(xiàng)目的可行性，需要大膽設(shè)想、小心求證，如能抓住機(jī)遇，則海泉灣二期項(xiàng)目將擁有較好的發(fā)展空間。第二章 海泉灣現(xiàn)有資源與產(chǎn)品評(píng)價(jià)及競(jìng)爭(zhēng)分析1．海洋溫泉。營(yíng)業(yè)場(chǎng)所分為接待區(qū)、更衣區(qū)、二次更衣區(qū)、溫泉區(qū)、保健區(qū)、餐飲區(qū)和體檢區(qū)。溫泉產(chǎn)品設(shè)計(jì)以現(xiàn)存的或歷史上曾經(jīng)存在過(guò)的世界各地的溫泉設(shè)施為主題，構(gòu)筑背景帷幕，期望根據(jù)入浴方式和設(shè)計(jì)特點(diǎn)營(yíng)造異國(guó)風(fēng)情。后期根據(jù)市場(chǎng)需求又增加了室外園林溫泉和溫泉會(huì)所建設(shè)。海洋經(jīng)營(yíng)狀況如表21所示。表21 海洋溫泉經(jīng)營(yíng)情況年份營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）利潤(rùn)（萬(wàn)元）接待人數(shù)（萬(wàn)人）200650002007500020082760l 接待人數(shù)逐年下滑海泉灣2006年1月22日開業(yè)，而之后兩年則逐年遞減，（圖21）。圖21 0608年海洋溫泉接待人數(shù)l 以珠三角為主要客源市場(chǎng)從三年接待游客的來(lái)源分布看，**、中山的客源市場(chǎng)份額占到36%，廣州、佛山的市場(chǎng)份額占27%，深圳、東莞的市場(chǎng)份額為25%，整個(gè)珠三角區(qū)域的市場(chǎng)份額高達(dá)88%。珠三角市場(chǎng)是目前海泉灣溫泉市場(chǎng)的主要客源市場(chǎng)（表22）。表22 0608年溫泉團(tuán)隊(duì)客源結(jié)構(gòu)**廣州深圳人數(shù)占團(tuán)隊(duì)客源比例人數(shù)占團(tuán)隊(duì)客源比例人數(shù)占團(tuán)隊(duì)客源比例2006年15317734%12876329%7400017%2007年19500442%10418722%14055430%2008年5552117%6667432%6789733%合計(jì)40370236%29962427%28245125%注：**含中山；廣州含佛山；深圳含東莞。l 散客比例呈上升趨勢(shì)雖然整個(gè)海泉灣的團(tuán)散比大概維持在8:2，但最近海洋溫泉的散客市場(chǎng)上升得很快。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年散客市場(chǎng)份額占到56%，超過(guò)團(tuán)隊(duì)份額（圖22）。圖22 0608年海洋溫泉團(tuán)散比例l 入境市場(chǎng)下降明顯香港、澳門是海泉灣溫泉的主要入境市場(chǎng)，這與海泉灣臨近港澳的區(qū)位有關(guān)，也受益于港中旅的香港背景。開業(yè)前兩年，香港市場(chǎng)曾占到海泉灣市場(chǎng)份額的20%，2008年開始大幅下滑。l 經(jīng)營(yíng)成本較高由于溫泉設(shè)施規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)成本較高。用工量大，海洋溫泉目前員工總數(shù)766人，除去空編與流失員工，實(shí)際員工數(shù)量接近600人；設(shè)施維護(hù)成本高，供水設(shè)施及服務(wù)設(shè)施的維護(hù)及更新都需要較大開銷。根據(jù)前三年的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，每年的運(yùn)營(yíng)成本約為4600萬(wàn)元。l 門票收入為主海洋溫泉的營(yíng)業(yè)收入中門票收入占到70%，其他收入占到30%，門票與其他收入七三開。%，餐飲收入5%，保健收入12%，%。海泉灣所使用溫泉又名平沙溫泉，為出露于黃茅海灘涂上的熱水泉，有南、北兩個(gè)泉群，相距約1Km。1985年至1987年，南、北泉區(qū)施工三口勘探孔，分別為北泉TK3，南泉TKTK22；1992年TK3因成井質(zhì)量問題報(bào)廢，在原井位往南6m處施工TK4（后改名RSJ1熱水井），原TK3封井處理。2004年在南泉區(qū)新增一口熱水井RSJ2，原勘探孔TK1和TK22孔口銹蝕，在水塘中自流。目前，北泉RSJ1和南泉RSJ2是海泉灣溫泉水開采主力井，平沙溫泉所有地?zé)豳Y源供海泉灣獨(dú)家使用。對(duì)于以溫泉為核心產(chǎn)品的海泉灣，溫泉資源的可開采量決定了景區(qū)將來(lái)可以接待旅游人數(shù)的最大容量。根據(jù)2004年廣東省**工程勘察院對(duì)平沙溫泉地?zé)崽锏脑敳?，通過(guò)對(duì)地?zé)崽锏亩嗫?、群孔抽水試?yàn)和計(jì)算，得出平沙溫泉地?zé)崽锏目傞_采量為3250m3/d（表23）。其中，取枯水期RSJRSJTK1+TK22的總自流量作為B+C級(jí)儲(chǔ)量，為1658m3/d；采水位降至最大降深的最大開采量作為B+C+D級(jí)儲(chǔ)量，為3250m3/d。表23 海泉灣地?zé)豳Y源儲(chǔ)量及其級(jí)別一覽表泉區(qū)B級(jí)可開采量（m3/d）B+C級(jí)可開采量（m3/d）B+C+D級(jí)可開采量（m3/d）備注北泉區(qū)RSJ1_5421447B+C級(jí)為自流量；B+C+D級(jí)為最大降深抽水量南泉區(qū)RSJ26171803TK1+TK22499/合計(jì)91916583250資料來(lái)源：廣東省**市平山溫泉地?zé)崽锏責(zé)豳Y源詳查報(bào)告。目前海洋溫泉所有溫泉池注滿所需溫泉水約1300m3，大型泡池使用溫泉水循環(huán)系統(tǒng)，一周更換一次溫泉水，小型泡池使用一次性流水。按照目前的溫泉泡池使用方式，海泉灣溫泉區(qū)基本可以依靠地?zé)崽锏淖粤髁繚M足溫泉水使用量。對(duì)RSJ1和RSJ2熱水井熱礦水水樣進(jìn)行特全分析測(cè)試，結(jié)果如表24所示。表24 海泉灣溫泉醫(yī)療熱礦水評(píng)價(jià)表 單位：Mg/L測(cè)試項(xiàng)目溫泉水質(zhì)測(cè)試結(jié)果有醫(yī)療價(jià)值濃度標(biāo)準(zhǔn)礦水濃度標(biāo)準(zhǔn)命名礦水濃度標(biāo)準(zhǔn)熱礦水定名二氧化碳~2502501000總硫化