【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 是部分購(gòu)房者在實(shí)際購(gòu)買中會(huì)考慮到的問(wèn)題，但是從實(shí)際的銷售情況來(lái)看，不會(huì)成為太大的阻礙。 ? 在目前南京商務(wù)辦公氛圍并不濃重，總價(jià)過(guò)高使得很大部分的購(gòu)房者將遭遇強(qiáng)大的資金壓力。但同時(shí)大量的創(chuàng)業(yè)人群對(duì)辦公樓又有很強(qiáng)的購(gòu)房需求，所以目前南京CBD 區(qū)域諸如天空之都、未來(lái)城、時(shí)尚空間小戶型更主要為此類客戶準(zhǔn)備的。 、目前南 京單身公寓發(fā)展的現(xiàn)狀 單身公寓顧名思義是為單身人士定身打造的物業(yè)類型，它的成長(zhǎng)和發(fā)展一般與這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的關(guān)系，南京作為一個(gè)地域性中心城市的作用越來(lái)越明顯，隨著南京經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，來(lái)南京就業(yè)求職的人數(shù)也在不斷增長(zhǎng)，南京單身公寓市場(chǎng)的發(fā)展勢(shì)頭也越發(fā)的強(qiáng)勁。而且隨著單身公寓發(fā)展逐漸向更為人性化方向發(fā)展，目前單身公寓已經(jīng)突破的“單身”，更多已經(jīng)適合“家庭化”需求。 ? 單身公寓一般屬于在建樓盤中的一部分，開(kāi)發(fā)商在實(shí)際開(kāi)發(fā)中為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣性或是具體的市場(chǎng)需要可能涉及部分該類產(chǎn)品。由于單身公寓也屬于單身 的范疇，其主要特點(diǎn)是面積小但設(shè)計(jì)精巧，同時(shí)總價(jià)相對(duì)同項(xiàng)目的其他戶型存在比較大的差距。但同時(shí)其本身的功能欠缺性，已經(jīng)嚴(yán)重的限制了相當(dāng)部分的購(gòu)房者，所以目前南京單身公寓已經(jīng)突破的“單身”，更多已經(jīng)適合“家庭化”需求。 ? 單身公寓在市場(chǎng)上受到了市場(chǎng)廣泛的關(guān)注，同時(shí)由于單身公寓在建筑方面成本往往要高于其它類產(chǎn)品，面積較小，所以開(kāi)發(fā)商往往會(huì)提高單價(jià)來(lái)保持利潤(rùn)率，面前南京小戶型的價(jià)格都比同區(qū)域的房?jī)r(jià)要高出幾百元。 ? 就體量而言，單身公寓無(wú)論是在各自項(xiàng)目中還是總體融匯到市場(chǎng)中，都占有不高的份額。而大量的需求必然導(dǎo)致其倍加推 崇的現(xiàn)狀。朗詩(shī)熙園以及錦虹麗都的單身公寓在推出之時(shí)都遭遇瘋搶。 ? 由于自身定位不是酒店式公寓，所以單身公寓對(duì)相關(guān)配套要求不及酒店式公寓高，其對(duì)地段也沒(méi)有過(guò)分苛刻的要求，主要還是由于整體項(xiàng)目的地址決定。南京的單身公寓在地段分布上未呈現(xiàn)具體規(guī)律，從城市中心區(qū)域到河西直至江寧都其存在。 ? 單身公寓一般是伴隨著大的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而產(chǎn)品的特殊產(chǎn)品，所以其土地年限一般都是 70 年，在此點(diǎn)上相對(duì)以商業(yè)用地為主的酒店式公寓占優(yōu)。但由于目前產(chǎn)權(quán)年限限制發(fā)展還處于第一循環(huán)，以后的長(zhǎng)遠(yuǎn)的情況消費(fèi)者還沒(méi)有個(gè)充分的認(rèn)識(shí)，所以目前市場(chǎng)上對(duì)于年 限的規(guī)定并沒(méi)有積極的反映。 ? 目前市場(chǎng)上的單身公寓在某些地段屬于真正意義的賣方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商惜售成風(fēng)。君園項(xiàng)目全部由單身公寓構(gòu)成，由于地段的稀缺性和房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的看好，該項(xiàng)目很是受購(gòu)房者青睞，目前開(kāi)發(fā)商善在醞釀中。御水灣花園和盈家春天沿街 1 棟單 身公寓尚未開(kāi)盤，各家開(kāi)發(fā)商都在等待最佳的時(shí)機(jī)推出。但也有些樓盤銷售遇到了相當(dāng)大的阻力，如江寧東山的“萬(wàn)欣翠園”，開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)定位中發(fā)生了明顯的誤差。 目前南京小戶型市場(chǎng)供求關(guān)系分析 今年年初房?jī)r(jià)居高不下，特別是河西南部的奧體板塊一些樓盤高 價(jià)風(fēng)波的全力推動(dòng)下，南京各大板塊的房?jī)r(jià)都有著不同幅度的上升，萬(wàn)里長(zhǎng)城一片紅。我們從有關(guān)部門得到的數(shù)據(jù)來(lái)看，江南八區(qū) 70％以上的住宅高于 40萬(wàn)元／套。南京城市定位發(fā)展的本身使得南京在長(zhǎng)三角地帶發(fā)展缺乏與上海、杭州的可比性。所以我們認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)使得南京一大批購(gòu)房者面臨著巨大的資金壓力。在此比較之下，總價(jià)低，地段好的小戶型吸引了很大一批購(gòu)房者。南京小戶型市場(chǎng)在南京房地產(chǎn)發(fā)展大勢(shì)越發(fā)的趨于溫和的情況下，異軍突起。 8月份，江南八區(qū) 60 平方米以下的商品住宅共銷售 151 套，主要分布于河西與城中板塊。而 1— 8月，江南 八區(qū)累計(jì)銷售 60 平方米以下的住宅 2330 套，超過(guò)了 140 平方米以上的住宅銷售量?？墒?，單套 140 平方米以上的商品房上市量，卻遠(yuǎn)大于單套 60平方米以下的住宅。這說(shuō)明，在南京商品房總體供大于求的形勢(shì)下，小戶型住宅卻顯得無(wú)法滿足市民整體的購(gòu)房需求。 目前在南京地段區(qū)域，住宅用地或者商業(yè)用的建筑小戶型已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)化市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的通用辦法，雖然南京小戶型市場(chǎng)整體仍然火爆，但從區(qū)域來(lái)看，地段不佳，房型設(shè)計(jì)欠缺的小戶型樓盤依舊遭遇強(qiáng)大的壓力，特別是目前由順馳銷售的“獨(dú)立年代”，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)認(rèn)識(shí)小戶型的反面教材，并隨著房 地產(chǎn)消費(fèi)者日趨成熟的大環(huán)境下，如何發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品需求，正確定位自身的產(chǎn)品已經(jīng)成為市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵。 南京各大板塊小戶型公寓發(fā)展的特點(diǎn) 城東板塊小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價(jià)格（元/平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 都市公社 小衛(wèi)街 20 號(hào) 35 6 月 1 日 39 6700（精裝修） 140 多套（ 10 月12 日） 1～ 2 層用于商鋪（本地塊屬于商業(yè)用的） 御道家園 御道街 54 號(hào) 50 5 月 1 日 15 9000（毛坯） 開(kāi)盤 1周銷售完畢 ? 地理位臵分析 城東板塊處于紫金風(fēng)景風(fēng)光帶，自古以來(lái)有著紫氣東來(lái)一說(shuō)，無(wú)論從自然景觀、環(huán)境、交通還是從風(fēng)水學(xué)角度來(lái)講，此地域的樓盤在與南京其它各大板塊相比，其外界都擁有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。 從城東小戶型地理位臵分布來(lái)看，我們很難找到基本的規(guī)律，既有城市中心位臵的“御道家園”也有城東郊區(qū)的“都市公社”，究其主要原因，由于城東土地開(kāi)發(fā)涉及到“紫金山風(fēng)景區(qū)”的保護(hù)及“中山陵、明故宮”等相關(guān)古文物的保護(hù)，所以城東土地一直處于“限制開(kāi)發(fā)”的狀態(tài)。 雖然城東土地出讓體量較小，但我們發(fā)現(xiàn)此兩個(gè)小 戶型樓盤在產(chǎn)品定位時(shí)嚴(yán)格的遵尋周邊市場(chǎng)的需求，市場(chǎng)策劃定位，“都市公社”依靠其旁邊的“南京理工大學(xué)”和“南京農(nóng)業(yè)大學(xué)”強(qiáng)有力的學(xué)生消費(fèi)市場(chǎng)，推出了投資型小戶型。御道家園推出的挑高小戶型則更適合居家，是專門根據(jù)結(jié)婚夫婦對(duì)周邊生活環(huán)境有著很強(qiáng)的依戀但由于收入有限而專門設(shè)計(jì)的，開(kāi)盤一周即銷售一空，銷售火爆可見(jiàn)一斑。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 目前南京小戶型設(shè)計(jì)正在向兩個(gè)方向發(fā)展，一個(gè)是不挑高投資型小戶型，另外一面就是 5 米挑高戶型，其已經(jīng)逐步向舒適居住戶型轉(zhuǎn)化，適合夫妻雙人居住，替代了部分普通住宅類產(chǎn)品的相關(guān)功能。目前城東 在售的兩個(gè)小戶型樓盤則是兩種類型的代表，一個(gè)是每層 15 戶，主力面積為 50 平方米，另外一個(gè)是每層 39 戶，主力面積 35 平方米。 目前城東小戶型開(kāi)發(fā)更取決于開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品設(shè)計(jì)的需要，由于城東樓盤一直處于供不應(yīng)求的局面，所以開(kāi)發(fā)商在最大利潤(rùn)的驅(qū)使下，很少涉足小戶型，目前開(kāi)發(fā)的小戶型更主要的是適應(yīng)其裙樓商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要，同時(shí)緊靠路邊巨大的噪音污染，如果建造其普通住宅無(wú)疑在很大程度上將降低住宅的品質(zhì)。所以更多的開(kāi)發(fā)商將會(huì)選擇建造小戶型公寓來(lái)彌補(bǔ)此缺陷。 ? 價(jià)格系數(shù)分析 城東的房地產(chǎn)發(fā)展供需關(guān)系嚴(yán)重失衡，價(jià)格也大幅上揚(yáng)，其中小 戶型也當(dāng)仁不讓，“御道家園 ” 9000 元 /平方米（毛坯）直逼新街口核心區(qū)域德房?jī)r(jià)，而在城東東郊衛(wèi)崗的“都市公社 ” 高達(dá) 6700 元 /平方米（精裝修），比周邊“東郊美樹(shù)苑 ” 普通住宅物業(yè)價(jià)格高出近 1000 元 /平方米，同時(shí)其產(chǎn)品設(shè)計(jì)客戶定位朝著投資型方向發(fā)展，不挑高的戶型設(shè)計(jì)，每層高達(dá) 39戶生活人口。我們認(rèn)為其定價(jià)策略分析來(lái)看，此價(jià)格相對(duì)南京同級(jí)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，顯得并不便宜。但從銷售情況來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)其價(jià)格有著非常高的認(rèn)可度，再次印證了南京業(yè)內(nèi)對(duì)城東房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的觀點(diǎn)：“城東，有地就是爺?！钡睦显?。南京房產(chǎn)局相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看， 40～ 60 平方米戶型僅僅占城東所有戶型推出量的的 3％，而需求群體放大，特別是對(duì)紫金山沿線一帶，需求旺盛。 ? 銷售狀況分析 由于城東近兩年土地推出量較小，但同時(shí)城東優(yōu)越的自然環(huán)境、便捷的交通優(yōu)勢(shì)在城東在購(gòu)房者心中存在著巨大的誘惑力，特別是在紫金山沿線一帶，銷售更是頻頻告捷，這里不光指的是小戶型，其普通物業(yè)也是如此，但其小戶型銷售速度更是令人瞠目結(jié)舌，御道家園開(kāi)盤 1 周銷售完畢，而長(zhǎng)發(fā)公寓目前銷售也基本告以段落。在目前國(guó)家加大 對(duì)房地產(chǎn)投資控制力度以及購(gòu)房者普遍對(duì)房地產(chǎn)投資持幣觀望的大環(huán)境下，城東小戶型樓盤銷售屬于奇跡。 但奇跡的背后也有著其深層次的原因，并不是城東所有區(qū)域樓盤都可以搞小戶型，銷售都可以如此火爆的。 ? 前景預(yù)期分析 在目前國(guó)家遏制房地產(chǎn)投資的各項(xiàng)宏觀政策紛紛出臺(tái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)聞到了一絲的寒流，所以在目前情況來(lái)看，很難說(shuō)下一步會(huì)發(fā)生什么事情，對(duì)于南京并不開(kāi)放的房地產(chǎn)市場(chǎng)有多大影響還有待觀察之中。 但有一點(diǎn)我們可以肯定，目前城東房地產(chǎn)發(fā)展仍屬于健康范疇之內(nèi)，購(gòu)房者自住型的仍占有大多數(shù)，至于小戶型來(lái)講，整體上將依舊保持著火爆的局面，但對(duì)于投資型小戶型將會(huì)有所影響，但關(guān)鍵還是取決于周邊是否有著巨大的消費(fèi)性市場(chǎng)，能否發(fā)現(xiàn)或者發(fā)掘市場(chǎng)這才是項(xiàng)目定位的關(guān)鍵。 河西板塊小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價(jià)格（元 /平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 城市假日 江東北路218 號(hào) 50 18/3 39 7300（毛坯） 銷售完畢（開(kāi)盤銷售一個(gè)月，只剩下朝北戶型） 14 層為大型餐飲廣場(chǎng)。 韻動(dòng)匯 奧體中心附近 50— 60 22/1 22 5000（毛坯 /平層） 3— 7 層（挑高）/8— 22 層 (平層 ) 7000（毛坯 /挑高） 金馬酈城 奧體地鐵站旁 60 4/3 36 7100（毛坯） 3/6 銷售基本完畢 中間平層， 2 層、4 層躍層 ? 地理位臵分析 河西各大板塊中陸續(xù)了小戶型定位設(shè)計(jì)，隨著河西奧體的開(kāi)發(fā)，河西地位全面崛起，而經(jīng)過(guò)這幾年的發(fā)展，莫愁湖板塊和龍江板塊生活配套資源逐漸完善，已經(jīng)陸續(xù)的出現(xiàn)的區(qū)域商業(yè)、商務(wù)中心，其房?jī)r(jià)據(jù)高不下，市場(chǎng)出現(xiàn)小戶型也在情理之中。而奧體板塊由于起點(diǎn)較高，南京市 360多億元巨資打造，從南京市發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，奧體區(qū)域?qū)⑴c南京新街口一道，成為南京兩大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，其 發(fā)展前景非常廣闊。但秦淮河板塊由于其自身發(fā)展的原因，在南京市民認(rèn)可度還不高，同時(shí)商業(yè)、交通等各種生活配套設(shè)施尚未完善，目前此區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)小戶型并不十分意外。 河西龍江板塊從初開(kāi)盤的龍江永嘉年華到城市假日，小戶型樓盤銷售情況非?；鸨?。已經(jīng)成為了龍江樓市的一面旗臶。究其主要原因主要因?yàn)槠涞锰飒?dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，特別是城市假日開(kāi)發(fā)商新城市商業(yè)臵業(yè)現(xiàn)先做配套后開(kāi)發(fā)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念在樓盤銷售中已經(jīng)得到了很好的回報(bào)。 3 棟小戶型樓盤開(kāi)盤一個(gè)月，除了朝北位臵欠缺的戶型之外，其余都被紛紛搶購(gòu)，顯示出巨大的市場(chǎng)潛質(zhì)。 而 奧體韻動(dòng)匯、宋都奧體名座小戶型則是市場(chǎng)無(wú)奈下的產(chǎn)物，東度大廈、宋都大廈作為十大標(biāo)志性建筑，按照構(gòu)想中是出現(xiàn)寫字樓，但由于綜合南京寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀，開(kāi)發(fā)商為了更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，選擇了小戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)，從整體戰(zhàn)略來(lái)看，韻動(dòng)匯小戶型設(shè)計(jì)有效的避開(kāi)了本區(qū)域產(chǎn)品的同質(zhì)性，有利于發(fā)揮樓盤的優(yōu)質(zhì)性，是非常正確的一步戰(zhàn)略布局。從金馬酈 城小戶型銷售情況來(lái)看，說(shuō)明奧體板塊對(duì)其小戶型臵業(yè)者來(lái)說(shuō)，目前還是存在著巨大的吸引力，關(guān)鍵在于小區(qū)的配套規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)能否真正的適應(yīng)客戶的需求。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 從南京目前小戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)來(lái)看，還是擺脫不 了其整體“投資型”的產(chǎn)品定位，雖然在戶型設(shè)計(jì)上有部分產(chǎn)品已經(jīng)向著舒適型、居住型小戶型產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，但還存在相當(dāng)部分的產(chǎn)品在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上其樓下部分樓層作為商業(yè)廣場(chǎng)，從一方面來(lái)說(shuō)，商業(yè)核心地段決定了其商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)的可理解性，但地理位臵的優(yōu)越性與居住的舒適度產(chǎn)生了某些不可調(diào)和的矛盾，產(chǎn)品商業(yè)部分的設(shè)計(jì)對(duì)居住、工作、生活環(huán)境的舒適提出了相當(dāng)高的要求。這就要求我們開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位時(shí)對(duì)其應(yīng)該有著充分的考慮，如何有效的避免其商業(yè)部分所帶來(lái)的劣勢(shì)應(yīng)該成為我們?cè)诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)的關(guān)鍵。 城市假日其 1～ 4 樓定位于大型餐飲廣場(chǎng)從理論上來(lái)理解 ，其嚴(yán)重的影響了上面居民的日常生活，雖然從銷售情況來(lái)看，此種影響表現(xiàn)的并不是十分明顯，但我主要是因?yàn)辇埥瓨鞘姓w依然供不應(yīng)求，特別是在中心位臵表現(xiàn)的非常明顯。 但隨著目前國(guó)家逐步加大對(duì)房地產(chǎn)的控制力度，及消費(fèi)群體需求的逐步飽和，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的要求也越來(lái)越高，我們認(rèn)為這種產(chǎn)品將會(huì)被市場(chǎng)所逐步淘汰。而目前河西奧體“韻動(dòng)匯”在商業(yè)與小戶型公寓的處理上則代表著一個(gè)非常好的方向，有力的避免了上述矛盾。 ? 價(jià)格系數(shù)分析 在河西房地產(chǎn)發(fā)展格局中，各板塊有著各自不同的特點(diǎn)。莫愁湖板塊由于土地、水景資源的稀缺性，平均價(jià)格達(dá) 到 6720 元 /平方米，其中，占有莫愁湖獨(dú)特風(fēng)景資源的金色家園樓盤均價(jià)達(dá)到 8500 元 /平方米，周邊其它價(jià)格也在 7000 元 /平方米以上，目前莫愁湖周邊土地已經(jīng)消耗殆盡，呈現(xiàn)出無(wú)地可賣的局面，預(yù)計(jì)未開(kāi)盤的莫愁湖板塊樓盤有望進(jìn)一步升高，而小戶型樓盤更是如此，“君園”部分區(qū)域還未開(kāi)盤就已經(jīng)被市場(chǎng)所搶購(gòu)，市場(chǎng)火爆程度可見(jiàn)一斑。 龍江板塊在南京屬于“離市不離城”的典型區(qū)域，從龍江幾個(gè)普通住宅樓盤銷售客戶年齡段來(lái)看，以首次臵業(yè)的年輕人居多，而此地域小戶型市場(chǎng)的火爆也在情理之中?！俺鞘屑?