【正文】 銷售業(yè)績依然喜人 ? 單身公寓一般屬于在建樓盤中的一部分，開發(fā)商在實(shí)際開發(fā)中為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣性或是具體的市場需要可能涉及部分該類產(chǎn)品。 但目前的南京市場情況同上述觀點(diǎn)略有差異，譬如亞東名座（毛坯）其價(jià)格前期銷售價(jià)格在 7000 元 /平方米，而精裝修的金陵王府銷售價(jià)格達(dá)到 12020 元 /平方米，這樣的單價(jià)，使得其總價(jià)在面對通地段的其他項(xiàng)目時(shí)沒有明顯的競爭力，但該盤目前的預(yù)售形式確相當(dāng)火爆，此現(xiàn)象表明目前的南京城中酒店式公寓市場供應(yīng)量尚未飽和，大量的臵業(yè)者和購房投資者對該產(chǎn)品存在濃厚興趣。 從總體來看，城中小戶型依舊將維持目前火爆銷售的市場定位，但針對目前的消費(fèi)市場，關(guān)鍵能否創(chuàng)造出適合市場需要的產(chǎn)品成為市場營銷的關(guān)鍵。 ? 價(jià)格系數(shù)分析 城中小戶型房價(jià)一直是南京市房地產(chǎn)市場起著價(jià)格風(fēng)標(biāo)的作用，從天空之都開盤售價(jià)在南京房地產(chǎn)市場首次突破 1萬元到金陵王府小戶型 /每平方米，價(jià)格一直高居不下。 ? 銷售狀況分析 江寧房地產(chǎn)銷售區(qū)域性是十分明顯的，岔路口小戶型樓盤銷售相對火爆，在交通優(yōu)勢的利導(dǎo)之下，其城中工作的年輕購房者及相當(dāng)大的投資者對其有著巨大的需求，同時(shí)我 們也發(fā)現(xiàn)，這種需求正在迅速的變大，較低的小戶型房價(jià)，成熟的配套設(shè)施成為吸引小戶型投資者最關(guān)鍵的因素。將為此區(qū)域樓盤物業(yè)類型設(shè)計(jì)給出更多的出路。此路段房價(jià)也一路飚升。我們認(rèn)為 藍(lán)籌谷銷售將在市場上面臨著極大的考驗(yàn)。特別是金馬酈城的青年公寓 7100 元 /平方米的售價(jià)（包括樓上面積）在南京樓市整體布局來看，此定價(jià)并不低，但此銷售已經(jīng)完畢，其銷售氛圍也非常熱烈，在目前奧體樓市整體遭遇寒流的大勢下，其銷 售業(yè)績顯得非常難得。已經(jīng)成為了龍江樓市的一面旗臶。所以更多的開發(fā)商將會(huì)選擇建造小戶型公寓來彌補(bǔ)此缺陷。南京城市定位發(fā)展的本身使得南京在長三角地帶發(fā)展缺乏與上海、杭州的可比性。由于單身公寓也屬于單身 的范疇，其主要特點(diǎn)是面積小但設(shè)計(jì)精巧，同時(shí)總價(jià)相對同項(xiàng)目的其他戶型存在比較大的差距。此類產(chǎn)品 兼具酒店和公寓的長處 ，同時(shí)所處地段相對優(yōu)越，目前很受市場推崇。有的小戶型得房率僅在 70%左右，真正能夠派上用場的空間十分有限：朗詩熙園的小戶型，套內(nèi)面積為 平方米；君臨國際小戶型套內(nèi)面積 平方米！而且，目前不少小戶型住房屬于商住樓性質(zhì)，土地使用年限也比普通住宅少 20 年，有的甚至不足 50 年。平均每部電梯每天要承載 一百多戶至二百多戶的上下運(yùn)量，有的小戶型甚至平均一部電梯要超過三百戶的運(yùn)量。 擁有地段優(yōu)勢的稀缺產(chǎn)品 目前一些小戶型公寓住宅大多享有地理優(yōu)勢，處于人口稠密、商業(yè)成熟、交通便利的地區(qū)。同時(shí)由于此物業(yè)類型多處于南京核心 CBD 區(qū)域，濃郁的市場 辦公氛圍使得目前年輕的創(chuàng)業(yè)者在尋找辦公用房的時(shí)候，由于較高的辦公房總價(jià)，使得他們把目光紛紛投向此類型的公寓，目前正在珠江路開發(fā)的“未來城”，很多投資者都有諸如此類的想法。 南京 07 小戶型公寓研究分析 緒言： 近年來，隨著南京房地產(chǎn)市場的成熟和繁榮，其住宅產(chǎn)品的更新?lián)Q代也在急劇加快，新潮設(shè)計(jì)層出不窮，其中，以小戶型住宅產(chǎn)品尤為耀眼，自前幾年推出以來，目前已經(jīng)成為南京樓市中的新寵，樓盤受到了市場的追捧。 在本次針對小戶型的專項(xiàng)市場調(diào)查中， 我們主要對供應(yīng)量相對較多的小戶型公寓作為切入點(diǎn)，進(jìn)行了比較深入的調(diào)查，現(xiàn)將有關(guān)信息及相關(guān)分析匯總?cè)缦?。住宅門口有四通八達(dá)的交通線路，以及著名的商業(yè)街，黃金地段是目前小戶型公寓最明顯的特征之一。就算每戶只有一人居住，那么每天幾百人上下進(jìn) 出，其擁擠狀況、久等狀況也是可想而知的。 目前小戶型市場的火爆并不代表著所有的目前所有小戶型的衍生產(chǎn)品都可以在未來 激烈的市場競爭中可以生存下來，任何一種產(chǎn)品的產(chǎn)生與發(fā)展都要在市場中得到驗(yàn)證，而不是一種“概念上的炒作”。 ? 從中國各大城市的房地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，酒店式公寓與別墅一樣，是房地產(chǎn)商品房供應(yīng)中的一類，在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，它會(huì)作為一個(gè)品種長久存在。但同時(shí)其本身的功能欠缺性，已經(jīng)嚴(yán)重的限制了相當(dāng)部分的購房者，所以目前南京單身公寓已經(jīng)突破的“單身”，更多已經(jīng)適合“家庭化”需求。所以我們認(rèn)為目前的房價(jià)已經(jīng)使得南京一大批購房者面臨著巨大的資金壓力。 ? 價(jià)格系數(shù)分析 城東的房地產(chǎn)發(fā)展供需關(guān)系嚴(yán)重失衡，價(jià)格也大幅上揚(yáng)，其中小 戶型也當(dāng)仁不讓，“御道家園 ” 9000 元 /平方米（毛坯）直逼新街口核心區(qū)域德房價(jià)，而在城東東郊衛(wèi)崗的“都市公社 ” 高達(dá) 6700 元 /平方米（精裝修），比周邊“東郊美樹苑 ” 普通住宅物業(yè)價(jià)格高出近 1000 元 /平方米，同時(shí)其產(chǎn)品設(shè)計(jì)客戶定位朝著投資型方向發(fā)展，不挑高的戶型設(shè)計(jì)，每層高達(dá) 39戶生活人口。究其主要原因主要因?yàn)槠涞锰飒?dú)厚的地理優(yōu)勢，特別是城市假日開發(fā)商新城市商業(yè)臵業(yè)現(xiàn)先做配套后開發(fā)先進(jìn)的開發(fā)理念在樓盤銷售中已經(jīng)得到了很好的回報(bào)。但其多層物業(yè)設(shè)計(jì)，優(yōu)美的環(huán)境配套使得產(chǎn)品在目前南京小戶型市場中，非常難得。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 從藍(lán)籌谷產(chǎn)品設(shè)計(jì)來看，充分的注意到居住舒適度的考慮，每層居住四戶人家，并且多層配備電梯，精裝修的標(biāo)準(zhǔn)使得樓盤整體設(shè)計(jì)品質(zhì)有了非常大的提高。兩年前這里商品房的均價(jià)僅是 3100 元 /平方米，自從地鐵開建后，沒有均價(jià)低于 4500 元 /平方米的樓盤?？梢灶A(yù)計(jì)此區(qū)域小戶型商務(wù)辦公市場潛力巨大。但隨著國家銀行利率的上調(diào)，使得購房投資者的心理壓力陡增，龐大的二手房拋出量將在一定程度上會(huì)壓制目前新盤銷售的速度。究其主要原因，我們認(rèn)為首先這是由于地段優(yōu)勢決定的，其次城中小戶型市場巨大的市場需求也決定了其價(jià)格曲線的上揚(yáng)。 四、南京小戶型市場分析 南京市酒店式公寓分析 南京酒店式公寓供應(yīng)市場特點(diǎn)分析 酒店式服務(wù)公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)。 地塊年限市場敏感度極低 ? 從使用年限考慮，絕大多數(shù)城區(qū)在建酒店式公寓使用的是商業(yè)用地，直接導(dǎo)致其使用年限受到限制，僅為 40年，這是部分購房者在實(shí)際購買中會(huì) 考慮到的問題，但是從實(shí)際的銷售情況來看，不會(huì)成為太大的阻礙。由于單身公寓也屬于小戶型的范疇，其主要特點(diǎn)是面積小但設(shè)計(jì)精巧，同時(shí)總價(jià)相對同項(xiàng)目的其他戶型存在比較大的差距。 南京市單身公寓分析 南京單身公寓供應(yīng)市場 特點(diǎn)分析 單身公寓顧名思義是為單身人士定身打造的物業(yè)類型，它的成長和發(fā)展一般與這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的關(guān)系，南京作為一個(gè)地域性中心城市的作用越來越明顯，隨著南京經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，來南京就業(yè)求職的人數(shù)也在不斷增長，南京單身公寓市場的發(fā)展勢頭也越發(fā)的強(qiáng)勁。 ? 一般情況下，普遍認(rèn)為城中酒店式公寓 的競爭力在于它結(jié)合了區(qū)位及總價(jià)的一個(gè)綜合優(yōu)勢，而如果價(jià)格的設(shè)定超出了區(qū)位的應(yīng)有價(jià)值就會(huì)造成性價(jià)比的降低，迫使客戶轉(zhuǎn)而選擇替 代性產(chǎn)品。其次地緣優(yōu)勢十分明顯，在自身規(guī)模有限的情況下，創(chuàng)業(yè)型小公司對商業(yè)辦公氛圍、地緣方便性提出了很高的要求。而城中安靜的一些區(qū)域則采用了 挑高戶型設(shè)計(jì)，目前在售的“瑞鑫蘭庭”在 產(chǎn)品設(shè)計(jì)中充分的考慮到此點(diǎn)。 ? 價(jià)格系數(shù)分析 從江寧目前小戶型市場價(jià)格來看，還處于較低的價(jià)位，首先這是由于江寧整個(gè)房地產(chǎn)市場大勢所決定的，生活配套設(shè)計(jì)嚴(yán)重不足這已經(jīng)成為影響江寧房地 產(chǎn)發(fā)展最為關(guān)鍵的因素，而小戶型市場的成長最上述要素有著非常關(guān)鍵的支撐要求，所以目前江寧小戶型市場主要是投資者購買居多，從一方面來看，說明在目前國家缺少必要的投資手段的前提下，更多的投資眼光放到了房產(chǎn)，也說明部分投資者對江寧樓市特別是小戶型投資還是具有相當(dāng)大的信心，不過同時(shí)我們也應(yīng)該注意到在某些區(qū)域缺少必要租賃需求的市場面臨著相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。而在目前中央門商圈缺少大型企業(yè)支撐的情況下，中央門商圈商務(wù)市場將更多的以小戶型為物業(yè)類型的情況出現(xiàn)，最大程度上利用總價(jià)低的優(yōu)點(diǎn)，適應(yīng)的創(chuàng)業(yè)型人群辦公需求。 而從城北另外一個(gè)發(fā)展中心 —— 邁皋橋區(qū)域來看，這里無論是從交通配套角度，還是從生活設(shè)施，商業(yè)配套設(shè)施來說，相對周邊的其它區(qū)域而言，是有過之而無不及的，特別是賣皋橋地鐵站的設(shè)計(jì)已經(jīng)極大的拉近了與主城區(qū)的距離。但從其地理位臵來看，周邊生活配套嚴(yán)重不足，交通更無從談起，尚未形成規(guī)模化的居住環(huán)境。但小戶型樓市銷售比起其它類型的住宅來講，優(yōu)勢顯得十分明顯。 河西龍江板塊從初開盤的龍江永嘉年華到城市假日，小戶型樓盤銷售情況非常火爆。 目前城東小戶型開發(fā)更取決于開發(fā)商產(chǎn)品設(shè)計(jì)的需要，由于城東樓盤一直處于供不應(yīng)求的局面，所以開發(fā)商在最大利潤的驅(qū)使下，很少涉足小戶型，目前開發(fā)的小戶型更主要的是適應(yīng)其裙樓商業(yè)經(jīng)營的需要，同時(shí)緊靠路邊巨大的噪音污染，如果建造其普通住宅無疑在很大程度上將降低住宅的品質(zhì)。我們從有關(guān)部門得到的數(shù)據(jù)來看，江南八區(qū) 70％以上的住宅高于 40萬元／套。 ? 單身公寓一般屬于在建樓盤中的一部分，開發(fā)商在實(shí)際開發(fā)中為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣性或是具體的市場需要可能涉及部分該類產(chǎn)品。從南京目前所開發(fā)的小戶型項(xiàng)目中，就存在大量的此類產(chǎn)品，以亞東名座、君臨 國際和金陵王府為代表，其火爆的銷售形式再次證明了這一點(diǎn)。 雖然說目前小戶型具有諸多的優(yōu)點(diǎn)，但畢竟是“螺螄殼里做道場”，小戶型的低總價(jià)仍然掩蓋不了其單價(jià)高、公攤多、得房率低、功能不齊全等缺憾。 現(xiàn)有小戶型公寓，大多都是一梯幾十戶的集中式的電梯設(shè)臵。因此小戶型公寓在追求面積精簡的大前提下，不得不以犧牲居住舒適程度為代價(jià)，以前大部分小戶型住宅面寬不超過 ，絕大多數(shù)沒有陽臺(tái)，受建筑規(guī)范限制，部分小戶型公寓并不具備設(shè)臵廚房的空間， 嚴(yán)重的制約了購房者生活居住要求，雖然目前挑高戶型設(shè)計(jì)已經(jīng)很大程度的擴(kuò)大的臵業(yè)者的生活空間，但部分受損的功能，諸如廚房功能受到了非常程度的制約。此類物業(yè)仍服務(wù)于公司金領(lǐng)，他們對自己生活服務(wù)功能要求相當(dāng)高，同時(shí)自己已經(jīng)至少擁有一套住房，快節(jié)奏的生活是他們需要在自己工作區(qū)域擁有另外一處短暫的休息場所。經(jīng)濟(jì)事物發(fā)展的曲線就是從無到有，從有到精，從精到飽和。 目 錄 一、南京小戶型市場的（誕生）歷史沿革 ........................................................................ 6 二、南京小戶型設(shè)計(jì)定位的基本特點(diǎn) ............................................................................... 7 最大程度的控制面積 ............................................................................................... 7 擁有地段優(yōu)勢的稀缺產(chǎn)品 ........................................................................................ 8 完備的配套設(shè)施及酒店式服務(wù)增添了物業(yè)的附加值 .................................................. 9 全裝修成品房 ........................................................................................................ 10 僅僅是一種過渡產(chǎn)品，但產(chǎn)品的衍生物需求依舊強(qiáng)勢 ............................................ 11 三、南京小戶型市場發(fā)展現(xiàn)狀 ........................................................................................ 12 目前南京小戶型公寓的市場交易氛圍 ..................................................................... 12 目前南京小戶型公寓發(fā)展現(xiàn)狀 ............................................................................... 13 、目前南京酒店式公寓發(fā)展的現(xiàn)狀 ...................................................................... 13 、目前南京 單身公寓發(fā)展的現(xiàn)狀 ......................................................................... 15 目前南京小戶型市場供求關(guān)系分析 ........................................................................ 17 南京各大板塊小戶型公寓發(fā)展的特點(diǎn) ..................................................................... 18