【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 屏賓館和三星級(jí)的百樂門大酒店，基本上不存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格偏高。但是這里的餐飲價(jià)格實(shí)惠，尤其是中型飯店物美價(jià)廉。所以不同業(yè)態(tài)價(jià)位分化明顯。（二）、主要大型商場(chǎng)分析 基本商場(chǎng)情況表基本商場(chǎng)租金(元/㎡月)租售情況付款方式配套布 局管理水平經(jīng)營(yíng)面積(㎡)業(yè)態(tài)分布商場(chǎng)概述屏峰商場(chǎng)90全部租出先交一年的租金，無較亂，功能分區(qū)不明確有商場(chǎng)管理辦公室，衛(wèi)生較差2500一樓百貨、德克士，二樓服裝、床上用品，三樓針織品（開發(fā)中）業(yè)態(tài)分布相對(duì)合理，人流量大，出租情況非常理想，衛(wèi)生狀況不理想亞太商場(chǎng)80全部租出先交一年租金無較亂衛(wèi)生較差1800服裝及少量鞋類、飾品，業(yè)態(tài)分布凌亂，人流較大，衛(wèi)生狀況不理想銀河商場(chǎng)80全部租出無較亂，功能分區(qū)不明確衛(wèi)生較差1800服裝、鞋類及提箱同上密州商場(chǎng)全部租出先交一年的租無同上衛(wèi)生較差2000同上同上上海商場(chǎng)87全部租出先交一年租金電梯停用較亂，功能分區(qū)不明確有商場(chǎng)管理處，衛(wèi)生較差3000一樓百貨二樓服裝業(yè)態(tài)分布相對(duì)合理，衛(wèi)生狀況不理想香港大廈96空置較多先交一年租金、租金中含管理費(fèi)稅費(fèi)電梯停用較亂，功能分區(qū)不明確衛(wèi)生較差1500一樓百貨，二樓部分鞋類及品牌服裝，部分鋪位在裝修裝修相對(duì)高檔，業(yè)態(tài)分布合理，有適當(dāng)?shù)墓蚕砜臻g，銀基商貿(mào)城即將進(jìn)駐，多數(shù)商鋪處于招商階段新密市屬縣級(jí)城市規(guī)模，但由于近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，商業(yè)、文化、娛樂的總體現(xiàn)狀在河南的縣級(jí)城市中名列前茅，具有很好的發(fā)展前景。綜合上面六個(gè)商場(chǎng)的基本情況，新密市商場(chǎng)具有如下特點(diǎn)：（1）、分布區(qū)域：新密市比較大的商場(chǎng)有9家，其中大型的商場(chǎng)主要集中在東大街、農(nóng)民南路沿線。專賣店、超市、零售店則集中在農(nóng)業(yè)路、行政路和東大街為中心的周邊區(qū)域。詳情見下表分布圖。 （2）、現(xiàn)狀特點(diǎn)：東大街作為新密市主要交通干道，人流、車流量大，沿線商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)狀況較好，但管理水平差，攤位分布不合理，交通組織混亂，個(gè)別商場(chǎng)安全疏散通道少，沒有達(dá)到相關(guān)消防部門的要求。如：亞太商場(chǎng)、密周商場(chǎng)。（3）、經(jīng)營(yíng)模式：商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式多以攤位為主，也有店中店的形式，總體的布局很亂，沒有形成規(guī)模，檔次不高。（4）、租售情況：屏峰商場(chǎng)、密州商場(chǎng)、亞太商場(chǎng)、銀河商場(chǎng)主要采用出租形式，出租率較高，基本沒有空位出現(xiàn)，商場(chǎng)整體運(yùn)營(yíng)狀況較好。（5）、裝修情況：商場(chǎng)內(nèi)裝修檔次低，細(xì)部裝飾基本沒有，幾個(gè)大的商場(chǎng)3層正在裝修施工之中，如：屏峰商場(chǎng)、香港大廈?，F(xiàn)場(chǎng)噪音較大，環(huán)境比較惡劣。6）、配套情況：配套設(shè)施不齊全，配置電梯的商場(chǎng)僅有香港大廈、上海商廈、金漢商場(chǎng)三家，但都處于停用狀態(tài)；所有商場(chǎng)都沒設(shè)置停車場(chǎng)，機(jī)動(dòng)車隨意?？楷F(xiàn)象比較嚴(yán)重,沒有休息的座椅和通訊設(shè)施,消防配套設(shè)施配置不完善，如疏散通道、消防自動(dòng)報(bào)警、噴淋系統(tǒng)都存在不符合規(guī)范問題；購物環(huán)境比較差，僅有金漢商場(chǎng)一家設(shè)置中央空調(diào)。從新密市的消費(fèi)水平來看，現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施不能很好的滿足市場(chǎng)的需求，新密市需要一個(gè)檔次較高、品種齊全、商品性價(jià)比較好、集娛樂休閑于一體的購物中心。業(yè)態(tài)分析 據(jù)調(diào)查的商場(chǎng)來看，新密市大型商場(chǎng)主要業(yè)態(tài)依次為服裝、百貨、家電、家具、通訊。商場(chǎng)一層基本以百貨、家電、通訊器材為主，二層主要經(jīng)營(yíng)服裝、家具用品，三層以上主要是家居用品居多。 具體商場(chǎng)業(yè)態(tài)分析：（1）、屏峰商場(chǎng) 其商場(chǎng)主要業(yè)態(tài)為鞋類、服裝類一層主要以百貨零售業(yè)為主，包括鞋類、服裝、保健藥品、首飾、文具、體育用品和各類電子產(chǎn)品。二層主要為服裝、布藝、家居用品。三層主要為針織、床上用品。（2）、香港大廈 其商場(chǎng)主要業(yè)態(tài)為鞋類、服裝。一層以百貨零售業(yè)為主，包括鞋類、服裝、藥品、珠寶首飾用品。二層為服裝、鞋類。三、四層現(xiàn)在還在招租，目前暫時(shí)沒有店鋪入駐。（3）、密州商場(chǎng) 以服裝、鞋類、精品飾物為主。（4）、銀河商場(chǎng) 以提箱、鞋類、服裝為主。（5）、商業(yè)大樓服裝廣場(chǎng) 其主體業(yè)態(tài)主要為服裝。一層以服裝、鞋類為主。二層以服裝為主，少量店面仍在裝修。（6）、上海商場(chǎng) 其主要業(yè)態(tài)為服裝、家用電器為主。一層百貨為主，包括家用電器、服裝、鞋類、首飾、文具二層以服裝為主。三、四層暫時(shí)沒有店鋪入駐。存在問題 新密市的商業(yè)現(xiàn)狀尚處于一個(gè)商業(yè)市場(chǎng)相對(duì)比較初級(jí)的階段，消費(fèi)水平較高，市場(chǎng)缺乏高端的購物場(chǎng)所，具體存在的問題有如下幾點(diǎn)：（1）、現(xiàn)有的商場(chǎng)布局混亂，沒有形成規(guī)?；?jīng)營(yíng)。（2）、裝修檔次較低、中低檔次的店鋪比比皆是。（3）、購物環(huán)境較差，大部分商場(chǎng)沒有安裝中央冷暖空調(diào)，商場(chǎng)內(nèi)缺乏休息所用的休息座椅。（4）、配套設(shè)施存在諸多問題。如安全疏散口的設(shè)置達(dá)不到相關(guān)規(guī)范要求，商場(chǎng)外沒有設(shè)置停車場(chǎng)、缺乏與之相配套的通訊設(shè)施。（5）、現(xiàn)有商場(chǎng)購物集中在一、二兩層，三、四層以上鋪位大量空置。（三）、主要街道商鋪現(xiàn)狀 基本資料所調(diào)查街道列表如下：路名主要業(yè)態(tài)輔助業(yè)態(tài)其它業(yè)態(tài)裝修檔次平均規(guī)模面積（㎡）租金（月租）元/㎡經(jīng)營(yíng)狀況繁華度青屏大街大型飯店、美容美發(fā)休閑中心、煙酒專賣干洗店中高檔飯店、休閑中心550其它25—40好一般青屛路中、大型飯店、精品店珠寶店、美容美發(fā)店、服裝專賣店干洗、藥店、小型超市主要業(yè)態(tài)中高 檔飯店規(guī)模80—2美容美發(fā)60左右較好較好北環(huán)路汽車美容、修理、飯店、休閑中心干洗店、小百貨店中檔80—160私人建房為主一般較差東大街服裝專賣、大、小型百貨店(商場(chǎng))、家電專賣、超市飯店、通信器材、美容美發(fā)、攝影藥房、音響、書店、家居中檔商場(chǎng)面積一般為600—1200其它為20—50之間店鋪商場(chǎng)內(nèi)店鋪85沿街店鋪68好繁華西大街大型飯店、休閑中心家居用品、裝飾材料超市、服裝專賣、煙酒專賣主要業(yè)態(tài)中高檔主要業(yè)態(tài)：800—1200好繁華美食街服裝精品、美容美發(fā)、鞋類日雜店、快餐、文化用品服裝中檔服裝：45—70公用:50私用:52 一般較好農(nóng)業(yè)北路小型飯店、文化用品糕點(diǎn)復(fù)印、超市中低檔飯店：12—40較好繁華農(nóng)業(yè)南路摩托專賣、家電專賣煙酒、服飾、五金、日雜店、鐘表眼鏡、茶店、糕點(diǎn)、超市中低檔主要業(yè)態(tài)：60靠近東大街60其它地段25 一般繁華行政路文印社、美容美發(fā)、通訊、廣告、百貨珠寶、藥店、快餐旅行社中低檔文?。褐閷殻?美容店：1廣告：54靠近清屏路：22靠近東大街：60較好較好注：（本次調(diào)查主要針對(duì)有一定規(guī)模的店鋪展開）從上面的調(diào)查表中可以總結(jié)出新密市的商業(yè)主體業(yè)態(tài)主要為餐飲娛樂休閑類、服裝專賣、商場(chǎng)超市、汽車美容修理中心。各商業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)比較集中。A、青屏大街和青屏路上以中大型飯店、休閑娛樂中心為主。飯店分布比較集中，檔次規(guī)模較大。如：項(xiàng)目附近的舒來喜老火鍋、添喜順火鍋店、三和涮鍋總店、潤(rùn)足坊休閑城等。主要業(yè)態(tài)的商業(yè)面積約占該路段總商業(yè)面積的50%；美容美發(fā)占10%；此外煙酒專賣、玉器店、服裝店各占10%；其余業(yè)態(tài)為西餐、咖啡店，小型百貨等，但面積都較小。B、北環(huán)路上汽車美容、修理店比較多，集中在北環(huán)路與北密新路交叉路口附近1000米范圍內(nèi)。經(jīng)營(yíng)面積占該路段商業(yè)面積的35%。較大規(guī)模的店鋪有東方悅達(dá)起亞、志誠(chéng)小汽車修配中心、東方經(jīng)典汽車服務(wù)專店。北環(huán)路以西主要以洗浴休閑娛樂與中大型飯店為主。如：金海港灣KTV、天河雨浴池、約旦河浴池、鄭州二力涮鍋總店、大清花酒店等。這類業(yè)態(tài)的面積較大，約占總面積的55%。剩余的10%為精品店、酒吧、洗衣中心等。C、東大街主要以大型商場(chǎng)零售業(yè)居多，較大規(guī)模的商場(chǎng)如屏峰商場(chǎng)、亞太商場(chǎng)、密州商場(chǎng)、金漢商場(chǎng)、五交化大樓等。主要以服裝銷售為主，根據(jù)調(diào)查所掌握的資料可推測(cè)服裝占商業(yè)面積的50%；百貨、電器超市所占的商業(yè)面積占40%；剩余10%為通信器材、美容美發(fā)、鐘表眼鏡等。D、西大街的主要業(yè)態(tài)為飲食、休閑、及建筑飾材。飲食休閑店鋪數(shù)量不大但是由于其規(guī)模相對(duì)較大，占該路段商業(yè)面積的40%；家居裝飾店鋪數(shù)量較多，但普遍規(guī)模不大，約占路段商業(yè)面積30%；其余30%的商業(yè)業(yè)態(tài)則較為繁雜，包括服裝、超市、藥店等。 業(yè)態(tài)分析以下為新密市主要街道的業(yè)態(tài)比例分析（1）、北環(huán)路店鋪業(yè)態(tài)比例分析圖從圖中可以看出，北環(huán)路主要以服務(wù)業(yè)為主、其次以餐飲娛樂居多。其中汽車美容修理20家、中型飯店9家、洗浴休閑中心8家，%、%、%。（2）、東大街店鋪業(yè)態(tài)比例分析圖從圖中可以看出，東大街的業(yè)態(tài)以零售業(yè)為主，其次是服務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)。其中服裝專賣18家、百貨19家、超市9家，%、%、%。（3）、西大街店鋪業(yè)態(tài)比例分析圖從以上圖表中可以看出，西大街的主要業(yè)態(tài)是零售業(yè)、依次為服務(wù)業(yè)、餐飲娛樂業(yè)。其中洗浴休閑中心8家、酒店飯館8家、家居裝飾4家，%、%、%。（4）、青屏路店鋪業(yè)態(tài)比例分析圖從以上圖表中可以看出，青屏路的主要業(yè)態(tài)是零售業(yè)、依次為餐飲娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)。其中飯店8家、玉器精品8家、服裝5家、美容美發(fā)4家，%、%、%、%。（5） 、青屏大街店鋪業(yè)態(tài)比例分析圖 從以上圖表中可以看出，青屏大街的主要業(yè)態(tài)是零售業(yè)、餐飲娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)。其中飯店18家、休閑中心10家、玉器精品店10家，分別占店鋪總數(shù)的30%、%、%。（6） 、農(nóng)業(yè)南北路店鋪業(yè)態(tài)比例分析圖從以上圖表中可以看出，農(nóng)業(yè)南北路的主要業(yè)態(tài)以零售業(yè)為主、其次餐飲娛樂和服務(wù)業(yè)。其中摩托專賣10家、家電熱水器店鋪9家，%、%。存在問題從調(diào)查的情況來看，新密市主干道的路況較好，交通較順暢，基本無塞車情況發(fā)生。但道路配套設(shè)施存在一定問題，具體表現(xiàn)如下：（1） 、沿街停車現(xiàn)象嚴(yán)重青屏路和青屏大街沿路飯店較多，但是路邊沒有設(shè)置相應(yīng)面積的機(jī)動(dòng)車停車位，路邊停車現(xiàn)象較為嚴(yán)重。餐飲高峰時(shí)間沿路停車竟達(dá)80多輛。（2）、核心商業(yè)圈路邊擺攤設(shè)點(diǎn)現(xiàn)象突出農(nóng)民南路沿路擺攤設(shè)點(diǎn)現(xiàn)象嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)范圍竟占據(jù)道路路寬一半面積，人車混行現(xiàn)象嚴(yán)重，容易引起交通事故。（3）、路邊配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏新密市所有道路幾乎沒有設(shè)置相應(yīng)的配套設(shè)施，如休息所用的座椅、路