【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 疇，但不同于投資房地產(chǎn)。 投資房地產(chǎn)的特點(diǎn)是：1）資金周轉(zhuǎn)時(shí)間短，一般3到4年 2）投入產(chǎn)出差價(jià)大 3）開發(fā)商對(duì)于投資地產(chǎn)的所有權(quán)，隨著產(chǎn)權(quán)的單位面積出售逐步轉(zhuǎn)移，最終以獲利而結(jié)束項(xiàng)目，同時(shí)失去所有權(quán)。 投資酒店業(yè)的特點(diǎn)是：1）資金需要沉淀，至少5年以上 2）建成以后還需要有后備資金用于更新改造 3）酒店經(jīng)營(yíng)本身的回報(bào)率并不高，一般在10%左右 4）酒店業(yè)的回報(bào)率主要靠不動(dòng)產(chǎn)的升值，但這種升值，除了本身地產(chǎn)價(jià)值的上升，還需要通過經(jīng)營(yíng)管理的效益支撐 5）投資方長(zhǎng)期擁有酒店的所有權(quán)。3. 投資酒店的資金結(jié)構(gòu)要求由于酒店業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，對(duì)于酒店業(yè)的投資，要保證其回報(bào)率，對(duì)于資金結(jié)構(gòu)有所要求。自有資金的比例最好超過60%，如果負(fù)債比例過高，財(cái)務(wù)費(fèi)用加大，會(huì)造成應(yīng)有回報(bào)率的取得。4. 投資者的目的和心態(tài)投資酒店業(yè)，投資者一定是為長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益著想，不能急功近利，如果為了短期套利，不宜投資酒店。5. 投資成本根據(jù)酒店業(yè)的一般規(guī)律，投資酒店在不同的國(guó)家和地區(qū)，有一個(gè)合理的成本區(qū)域，超過這些區(qū)域的投資，將給未來的回報(bào)帶來負(fù)面作用。6. 酒店類型的選擇酒店行業(yè)的細(xì)分市場(chǎng)，有超過10種的類型，如果沒有充分的市場(chǎng)調(diào)研和專家指導(dǎo)，選擇類型有誤的話，將在市場(chǎng)上增加競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)，加大未來回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。六．投資方的條件和愿望**X投資有限公司的上級(jí)集團(tuán)，是**省煤炭產(chǎn)業(yè)中知名的企業(yè)，多年來有穩(wěn)定的主業(yè)產(chǎn)出，并希望投資其它項(xiàng)目而有助于長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展。**X投資有限公司的上級(jí)集團(tuán)，已經(jīng)在多年前有志于旅游業(yè)投入和貢獻(xiàn)，經(jīng)過幾年投入和經(jīng)營(yíng)、管理的**旅游點(diǎn) – 綿山，已經(jīng)在**乃至全國(guó)成為一個(gè)集歷史名勝和人文景觀結(jié)合的知名景點(diǎn)和旅游開發(fā)的成功案例。綿山，山古水活，古跡眾多，又有大量的古老傳說，以其鮮明的個(gè)性跨身于我國(guó)名山之列。今日綿山，正在恢復(fù)其原來的魅力?！叭f壑千崖增秀麗，往來人在畫圖中”，定會(huì)給游人留下永恒的記憶。綿山開發(fā)、經(jīng)營(yíng)的成功，使得投資者有了做大旅游產(chǎn)業(yè)鏈的想法和愿望，同時(shí)，這樣的發(fā)展方向，完全和集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展的思路相吻合。目前，**X投資有限公司，計(jì)劃在**省會(huì) – **，投資一家高星級(jí)的酒店，資金規(guī)模在2億人民幣。根據(jù)投資方的本身?xiàng)l件和愿望，投資酒店業(yè)具備資格。七. 項(xiàng)目預(yù)選地塊分析與評(píng)價(jià)1. 地塊編號(hào)：項(xiàng)目預(yù)選的位于**市濱河西路土地面積規(guī)模達(dá)38畝的地塊編為1號(hào)地塊。項(xiàng)目預(yù)選的位于**市長(zhǎng)風(fēng)街長(zhǎng)治路口轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達(dá)10畝的地塊編為2號(hào)地塊。項(xiàng)目預(yù)選的位于**市并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達(dá)23畝的地塊編為3號(hào)地塊。2. 地塊分析與評(píng)價(jià)： 1號(hào)地塊分析與評(píng)價(jià)： （面積：38畝）地理位置：該地塊位于迎澤大橋與漪汾橋之間，緊靠汾河之畔的濱河西路。南北走向的汾河貫穿于整個(gè)**城市，并以汾河自然形成了城市的河?xùn)|大城域及河西大城域，地塊屬于兩橋之中的河西城域，距迎澤大橋與漪汾大橋均為500米左右。周邊環(huán)境：由于地塊處于發(fā)展中的城市標(biāo)志性景觀汾河，因此，地塊的右側(cè)緊鄰省博物館，左側(cè)為市圖書館，后面為一高層建筑群，面對(duì)汾河（美中不足的是地塊后面偏右聳立著一個(gè)大煙囪）。地域空曠，視野開闊。交通條件：地塊處于迎澤大橋與漪汾橋之間的濱河西路居中位置，距離兩橋僅為500米左右，道路規(guī)范，兩個(gè)橋方向均能進(jìn)出（實(shí)際沿濱河西路南北向與汾河其它大橋同為溝通）。路況暢通，交通便利。距市中心商業(yè)區(qū)及火車站10分鐘車程，離機(jī)場(chǎng)30分鐘車程。分析與評(píng)價(jià)：1號(hào)地塊在汾河邊上兩橋之間，作為**市景觀河其規(guī)劃發(fā)展正在形成中，尤其兩橋之間河的兩岸已成一定規(guī)模。同時(shí)緊鄰作為**市主干大道、景觀大橋的迎澤大街和迎澤大橋，與商業(yè)鬧市區(qū)既保持一定距離，但又不太遠(yuǎn)。從發(fā)展的眼光看應(yīng)該是一處很有特色、很有發(fā)展的地塊。但從酒店專業(yè)角度看適合做何種類型的酒店才是最重要、最客觀的。從1號(hào)地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認(rèn)為比較適合做會(huì)議型酒店。要素：（1）地域空曠，視野開闊，雙向交通集散便利。（2）周邊環(huán)境相對(duì)安靜，對(duì)會(huì)議型酒店干擾較少（3）由于地塊面積規(guī)模較大（38畝），地形規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，非常適合會(huì)議型酒店的基本條件，如：道路交通，車輛場(chǎng)地，會(huì)議場(chǎng)所與酒店的整體規(guī)劃等。當(dāng)然，1號(hào)地塊38畝規(guī)模上搞一個(gè)單體酒店可能從土地成本上太大，但作為集團(tuán)的發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整等，完全可以將項(xiàng)目戰(zhàn)略策劃、整體規(guī)劃，分期實(shí)施。我們建議：會(huì)議型酒店在**這類市場(chǎng)目前及今后若干年內(nèi)主要是地區(qū)性會(huì)議和部分國(guó)內(nèi)會(huì)議，如要實(shí)施就必須形成會(huì)議市場(chǎng)的龍頭、會(huì)議型酒店的旗幟，立于不敗之地，贏得最大回報(bào)。 2號(hào)地塊分析與評(píng)價(jià)： （面積：10畝）地理位置：該地塊位于長(zhǎng)風(fēng)街、長(zhǎng)治路口轉(zhuǎn)角處，屬于臨街地塊。長(zhǎng)風(fēng)街是**市新興規(guī)劃發(fā)展的商業(yè)中心區(qū)域，是個(gè)典型的商業(yè)地段。周邊環(huán)境：由于地塊處于正規(guī)劃發(fā)展中的新興商業(yè)街區(qū)。因此，地塊的左側(cè)是在建的沃爾瑪大型超市，右側(cè)是東方家園建材超市，地塊右邊緊靠1排4層居民樓。因?yàn)樘幱诘湫偷纳虡I(yè)環(huán)境街區(qū)，又臨主干道與小街口的轉(zhuǎn)角處，加之其本身面積規(guī)模不是很大，所以相對(duì)狹小，周圍開闊度稍差。但該地塊正面臨街的長(zhǎng)風(fēng)街已成為**市新一輪開發(fā)建設(shè)的城市軸心大道，未來幾年省政府、市政府往南遷移規(guī)劃均在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，同時(shí)長(zhǎng)風(fēng)商業(yè)中心區(qū)往南是**市高科技開發(fā)區(qū)。交通條件：地塊處于具有雙向10車道的長(zhǎng)風(fēng)街，其路況、交通不言而喻非常之好，距迎澤大街老城區(qū)、火車站15分鐘車程，離機(jī)場(chǎng)20分鐘車程。分析與評(píng)價(jià)：2號(hào)地塊處于**市整體發(fā)展規(guī)劃中新一輪中心區(qū)域，在未來的幾年中將形成一個(gè)政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心。尤其以寬闊的長(zhǎng)風(fēng)街為軸心主干道，隨著不斷建設(shè)，深入發(fā)展，中心區(qū)域的成熟度會(huì)更加提高，商業(yè)氛圍更濃，并會(huì)逐步取代目前以迎澤大街為主的市中心而成為今后**市的軸心大道、核心區(qū)域。從2號(hào)地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認(rèn)為該地塊規(guī)劃一個(gè)現(xiàn)代商務(wù)型酒店較為適合。要素：地塊處于新興商業(yè)中心區(qū)軸心主干大道的中心地段，鄰近及周邊環(huán)境正逐步形成支撐商務(wù)型酒店的目標(biāo)市場(chǎng)。優(yōu)越的地段，良好的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)環(huán)境加之交通便利，是商務(wù)客人的首選條件。地塊面積較之其它兩塊規(guī)模而言屬狹小，也正是這一自身客觀條件內(nèi)因，同時(shí)由